Loyers commerciaux, 1 août 2024 — 23/15333

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 23/15333 N° Portalis 352J-W-B7H-C3NEZ

N° MINUTE : 3

Assignation du : 23 Novembre 2023

Jugement avant dire droit [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Expert : [R] [K][2]

[2] [Adresse 5] [Adresse 5]

JUGEMENT rendu le 01 Août 2024 DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL DE PARIS [Adresse 9] [Adresse 9]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDEURS

Monsieur [A] [N] [Adresse 6] [Adresse 6]

Monsieur [S] [O] [Adresse 3] [Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 1981, la société SCI DE LA MONTAGNE, aux droits de laquelle se trouvent M. [A] [N] et M. [S] [O] (ci-après les consorts [N]-[O]) a donné à bail commercial à la société HOTEL DE PARIS des locaux dépendant d'un immeuble situé à [Adresse 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1973 et l'exercice de l'activité d'hôtelier.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises et pour la dernière fois le 1er avril 2019, à la suite d'un congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 2 août 2018, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel fixé à la somme de 110.000 euros hors taxes et hors charges par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 11 avril 2023 dont la société HOTEL DE PARIS a interjeté appel le 25 mai 2023, la procédure étant actuellement pendante devant la cour.

Parallèlement, par actes d'huissier de justice signifiés les 14 et 27 avril 2022, la société HOTEL DE PARIS a sollicité des bailleurs la révision du loyer en application des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, en raison d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation à la baisse de la valeur locative de plus de 10%, et sa fixation à la valeur locative de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable en date du 27 mars 2024, la société HOTEL DE PARIS a sollicité la fixation du loyer annuel révisé au 14 avril 2022 à la somme de 56.000 euros, puis à la somme de 47.000 euros par mémoires des 8 novembre 2023 et 27 mars 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 23 et 24 novembre 2023, la société HOTEL DE PARIS a assigné les consorts [N]-[O] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l'affaire a été retenue à l'audience du 21 juin 2024 à laquelle la société HOTEL DE PARIS et les consorts [N]-[O] étaient représentés par leur avocat. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HOTEL DE PARIS demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le loyer du bail révisé au 14 avril 2022 à la valeur locative ; - fixer dans ces conditions le loyer du bail révisé au 14 avril 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 47.000 euros ; - juger que les trop-versés de loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts à compter de la demande en justice et qu'ils seront capitalisés lorsqu'ils seront dus pour plus d'une année entière ;

A titre subsidiaire, - ordonner une mesure d'instruction et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.000 euros à compter du 14 avril 2022 ;

En toute hypothèse, - débouter les consorts [N]-[O] de l’ensemble de leurs demandes ; - condamner in solidum les consorts [N]-[O] aux entiers dépens.

La société HOTEL DE PARIS expose qu'en application de l'article L.145-38 du code de commerce, lors de la révision triennale, le déplafonnement ne peut intervenir qu'en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant par elle-même entraîné une modification de 10% de la valeur locative. Elle indique qu'en l'espèce la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre le 1er avril 2019 et le 14 avril 2022. Elle prétend que durant cette période l'épidémie de covid-19 a entraîné la fermeture des commerces, un couvre-feu, des suppressions de trains et d’avions, la fermeture des frontières, la désertification des bureaux par l'avénement du travail à distance qui caractérisent incontestablement des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant conduit à une baisse significative des valeurs locatives des commerces, notamment hôteliers, dans le quarti