Loyers commerciaux, 1 août 2024 — 23/05210
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE
LOYERS COMMERCIAUX
JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Août 2024
N° RG 23/05210 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YSGC
N° de minute : 24/
AFFAIRE
[O] [E] épouse [W]
C/
S.A.S. DORAYIKI
DEMANDERESSE
Madame [O] [E] épouse [W] [Adresse 2] [Localité 10] représentée par Maître [I] [W] de la SELARL [W] & SCEG, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0253
DÉFENDERESSE
S.A.S. DORAYIKI [Adresse 3] [Localité 15] représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 436
COMPOSITION
Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES Greffier : Fanny GABARD
DÉBATS
A l’audience du 13 mai 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 3 juin 2010, les membres constituant l’indivision [E] représentés par la société EPPLER IMMOBILIERE, aux droits et obligations desquels se trouve Mme [O] [E] épouse [W], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société YOKO, aux droits et obligations de laquelle est venue la société DORAYIKI, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er janvier 2010, des locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 24], afin qu'elle y exploite un restaurant, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 17.000 euros en principal.
Par acte extrajudiciaire du 16 novembre 2018, la société DORAYIKI a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2019.
La bailleresse a acquiescé au renouvellement demandé par courrier de son conseil en date du 1er avril 2019, revendiquant la fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative à la somme de 42.000 euros en principal, en raison d’une évolution notable des facteurs locaux de commercialité.
Les parties ne se sont pas entendues sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2019.
Faisant suite à son mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 16 janvier 2020, Mme [O] [E] épouse [W] a fait assigner la société DORAYIKI devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de NANTERRE, par exploit d'huissier du 14 août 2020, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel dû à compter du 1er janvier 2019 à la valeur locative à la somme de 42.000 euros en principal.
Selon mémoire en réplique notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 10 juin 2020, la société DORAYIKI a contesté la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur le commerce considéré alléguée et sollicité reconventionnellement que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 219 soit fixé à la somme de 19.056 euros par an en principal. Par jugement du 4 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le renouvellement au 1er janvier 2019 du bail entre Mme [O] [E] épouse [W] et la société DORAYIKI portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 24], - ordonné une expertise, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, aux frais avancés de la bailleresse et désigné Mme [K] pour y procéder, - fixé le loyer provisionnel dû par la société DORAYIKI pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail ancien, - sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d’expertise.
L’affaire, enrôlée sous le RG : 20/07280, a consécutivement été retirée du rôle.
Mme [K] a établi son rapport le 16 mai 2022. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux loués ressort, au 1er janvier 2019, à la somme de 31.213 euros, correspondant à une surface pondérée de 63,54 m²p et à un prix unitaire de 400 euros/m²p/an pour le local commercial, outre un abattement de 5% au titre de la taxe foncière et, s’agissant de l’appartement, à une surface de 31 m² et un prix unitaire de 228 euros/m²/an. Elle précise que le loyer de renouvellement résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux ressort à la somme de 19.122,27 euros à la date du renouvellement. Elle considère que ses opérations n’ont pas permis de caractériser d’évolution notable des facteurs locaux de commercialité ayant un effet sur l’activité du preneur au cours du bail expiré.
C'est dans ce contexte que l'affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/05210.
Aux termes de son dernier mémoire notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été signé le 8 avril 2024, Mme [E] épouse [W] demande au Juge des loyers commerciaux, de :
DIRE ET JUGER que, par application de l'article L.145-38 du code de commerce, le loyer révisé du bail doit être fixé à la valeur locative de 40.246,83 euros Hors taxe et Hors charges,
ECARTER la règle du plafonnement fixé à l'article L.145-34 du Code de Commerce en raison d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité,
DIRE ET JUGER que le montant du l