Service des référés, 5 août 2024 — 24/52791

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/52791 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4S46

N° : 1 -PG

Assignation du : 15 Avril 2024

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[1] 3 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 05 août 2024

par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier. DEMANDEUR

Monsieur [C] [N] [Adresse 6] [Localité 7]

représenté par Me Pierre-henri HANOUNE, avocat au barreau de PARIS - #C1202

DEFENDERESSES

Madame [I] [Z] [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 8]

non constituée

La S.A. CARDIF IARD, assureur de Madame [I] [Z] [Adresse 1] [Localité 8] et actuellement [Adresse 3] [Localité 8]

non constituée

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet RINALDI SAS dont le siège social est situé [Adresse 5] [Localité 8]

représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS - #D0502

La S.A.S. RINALDI [Adresse 5] [Localité 8]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #G0450

DÉBATS

A l’audience du 01 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Par acte délivré le 15 avril 2024, enregistré sous le numéro de RG 24/52791, M. [C] [N] a fait assigner Mme [I] [Z], la société CARDIF IARD, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et la société RINALDI devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en matière de référé, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de voir :

“Condamner Madame [I] [Z] à (voir l’arrêté du 18 mars 2024, pièce 41) : - Débarrasser, nettoyer, désinfecter et si nécessaire, désinsectiser et dératiser l’ensemble du logement afin de ne plus porter atteinte à la salubrité des occupants du voisinage - Exécuter tous travaux nécessaires afin de faire cesser les éventuels risques pour la santé ou la sécurité des occupants ou du voisinage mis en évidence à l’issue du débarras; en particulier tous travaux nécessaires pour faire cesser les fuites éventuelles ou pour sécuriser les installations électriques ou de gaz - Débarrasser les parties communes de tout objet, sacs, détritus, meubles - Justifier de la réalisation de ces démarches auprès de Monsieur [C] [N] ou de la SAS GERARD [N], gérant locatif, [Adresse 4] Assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 € euros par jour de retard, qui commencera à courir 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir à défaut d’exécution volontaire.

Condamner Madame [I] [Z] à (voir l’arrêté du 18 mars 2024) laisser l’accès à toute entreprise de désinsectisation mandatée par Monsieur [C] [N], la SAS GERARD [N] ou par le syndic, sous astreinte de 200 € euros par jour de retard, qui commencera à courir après la signification de l’ordonnance à intervenir et 8 jours après l’envoi d’un courrier recommandé lui notifiant la date d’intervention ; Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à : - Faire intervenir toute entreprise afin de mettre un terme aux infestations de cafards et/ou de punaises - En cas de refus d’accès, engager une procédure de référé contre Madame [Z] - Justifier de la réalisation de ces démarches auprès de Monsieur [C] [N] ou de la SAS GERARD [N], gérant locatif, [Adresse 4]

Assortir ces condamnations d’une astreinte de 200 € euros par jour de retard, qui commencera à courir 8 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir à défaut d’exécution volontaire. Se réserver la liquidation des astreintes ; Condamner in solidum Madame [I] [Z], la SA CARDIF IARD, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société RINALDI à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 11.000 € à titre de provision. Subsidiairement désigner un expert judicaire avec mission de : Visiter les lieux, à savoir les parties communes de l’escalier B, et les appartements de Madame [I] [Z] et de Monsieur [C] [N] au 4 ème étage, [Adresse 2] ; Entendre les parties et toutes personnes utiles, se faire communiquer tous documents utiles à l’accomplissement de la mission ; Décrire l’état de l’appartement de Madame [Z] ; Donner son avis sur les nuisances alléguées ; Donner son avis sur les mesures de nature à y remédier et en préciser le coût à l’aide de devis ; Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités et d’évaluer les préjudices subis ; En cas d’urgence, déposer un pré-rapport dans le mois de sa saisine et autoriser le demandeur à réaliser les travaux nécessaires à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra;

Juger que l’Expert déposera son rapport au greffe du Tribunal dans un délai de trois mois à compter de la date à laquelle il aura été avisé du dépôt de la consignation ; Juger que l’Expert devra, en application de l’article 173 du code de procédure civile, adresser aux parties une copie de son rapport et faire mention de cet envoi sur l’original de son rapport ; Juger que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ; Fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par le demandeur ;

En tout état de cause Condamner in solidum Madame [I] [Z], la SA CARDIF IARD, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et la société RINALDI à payer à Monsieur [C] [N] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Les condamner in solidum aux dépens ; Le débouter de toutes ses demandes ; Rejeter toute demande contre Monsieur [C] [N]”.

A l’audience du 1er juillet 2024, le demandeur représenté par son conseil, a soutenu les conclusions par lesquelles il a maintenu ses demandes initiales et sollicité de lui donner acte de ce qu’il s’associe aux demandes du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant le voir autoriser à accéder à l’appartement de Madame [Z] afin de procéder à l’évacuation des déchets, au nettoyage et à la désinsectisation du logement aux frais avancés de la copropriété.

Il expose avoir préalablement saisi sans succès un conciliateur de justice à la suite de nuisances causées par Mme [Z] au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8], rendant impossible la location de son lot n°19 au 4ème étage du même immeuble, voisin du lot n°20 occupé par Mme [Z] et assuré par la société CARDIF IARD ; que sa locataire s’est plainte depuis juillet 2020, de la présence de cafards, punaises de lits, odeurs nauséabondes, détritus et encombrement des parties communes imputables à Mme [Z] ; qu’il a sollicité vainement du cabinet RINALDI, alors syndic de copropriété, des mesures destinées à mettre fin au trouble de jouissance ; que si le syndic a fini par mandater une entreprise et alerter la Préfecture de ce problème de santé publique, il a laissé la situation perdurer, de sorte que la locataire a donné congé ; qu’il a mis en demeure Mme [Z] et le syndic de prendre en urgence des mesures aux fins de préserver la sécurité et santé des résidents par l’intervention notamment d’une entreprise pour le traitement des infestations d’insectes et des démarches auprès des services concernés ; que si le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété du 14 décembre 2023, le vote d’une délibération sur la mise en oeuvre d’une action en justice à l’encontre de Mme [Z], aucune assignation en justice n’a été délivrée ; que la locataire suivante a également donné congé, en raison de la présence de cafards, et que les derniers locataires ont renoncé à emménager ; que Mme [Z] n’a pas davantage laissé l’accès à la société Hygiène Habitat mandatée et n’a pas déclaré de sinistre; que Mme [Z] a été enjointe à mettre fin au danger ponctuel et imminent pour la santé publique, par arrêté du 18 mars 2024, notamment en débarrassant, nettoyant et désinfectant le logement et en exécutant les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites éventuelles et sécuriser les installations électriques et de gaz, après la visite de l’inspecteur de salubrité ayant constaté l’accumulation de sacs plastiques jusqu’au plafond, au sein du logement dont l’encombrement empêche la visite et retenu un risque de chute et d’incendie ; que ces circonstances, constitutives d’un trouble du voisinage et d’un manquement au règlement de copropriété, caractérisent un trouble manifestement illicite et un risque de dommage imminent. Il demande en conséquence de mettre en oeuvre les mesures destinées à y mettre fin sous astreinte, en s’associant à la demande du syndicat des copropriétaires de pouvoir être autorisé à accéder au logement de Mme [Z] pour évacuer les déchets et d’insectiser l’appartement, outre, devant la carence du syndicat des copropriétaires depuis décembre 2023, la condamnation tant du syndicat des copropriétaires à faire intervenir une entreprise de désinsectisation, engager une action en cas de refus d’accès par Mme [Z] et à justifier auprès de lui des démarches entreprises. Il sollicite enfin l’allocation d’une provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice subi en raison des nuisances causées par Mme [Z] et de la carence à agir du syndicat des copropriétaires et de son syndic, le Cabinet RINALDI, l’ayant empêché de louer son lot et de percevoir un revenu locatif. Il sollicite subsidiairement, d’ordonner une mesure d’expertise afin de décrire les nuisances et déterminer les mesures de nature à y remédier ainsi que fournir tout élément sur les responsabilités engagées et dommages subis.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a repris oralement les conclusions déposées tendant à voir :

- “DIRE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] recevable et bienfondé en ses demandes, fins et conclusions. - DEBOUTER Monsieur [C] [N] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] Par conséquent, - AUTORISER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] , représenté par son syndic en exercice le cabinet RINALDI, à accéder à l’appartement de Madame [I] [Z] situé au 4 e étage de l’immeuble par ministère de commissaire de justice de son choix, assisté d’un serrurier, si besoin est avec le concours de la force publique, afin de procéder à l’évacuation des déchets, au nettoyage et à la désinsectisation du logement litigieux aux frais avancés de la copropriété. A titre subsidiaire, - DONNER ACTE au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] qu’il ne s’oppose pas à la demande d’expertise telle que formulée par les requérants et entend formuler ses plus expresses protestations et réserves d’usage quant à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée. - DEBOUTER Monsieur [C] [N] de l’ensemble de ses autres demandes formées tant à titre principal qu’accessoire et dirigées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] . En tout état de cause, - CONDAMNER Madame [I] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] e la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive. - CONDAMNER Madame [I] [Z] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens”.

Le syndicat des copropriétaires soutient être intervenu vainement, avec son syndic, auprès de Mme [Z] afin de tenter de faire désencombrer et nettoyer son logement à l’origine d’infestations et d’un risque d’incendie. Il sollicite l’autorisation d’accéder à ce logement pour faire procéder à l’évacuation des déchets, au nettoyage et à la désinsectisation du logement litigieux aux frais avancés de la copropriété. Il conteste toute faute de sa part ou de son syndic au vu des diligences accomplies depuis deux ans et au regard de la carence des autres intervenants. Il conteste sérieusement la demande de provision présentée à son encontre au regard de l’origine privative des désordres. Il met en doute l’opportunité et l’intérêt d’une mesure d’expertise judiciaire s’agissant d’une accumulation massive d’encombrants. Il sollicite l’allocation de dommages et intérêts de Mme [Z] en raison de la résistance abusive et injustifiée de cette dernière à faire intervenir une entreprise au sein de son logement aux fins de procéder au désencombrement et à la désinsectisation des lieux.

La société RINALDI, représentée par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées tendant à voir :

“A titre principal : - CONSTATER l’existence de contestations sérieuses ; - DEBOUTER en conséquence Monsieur [N] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre du cabinet RINALDI; - DEBOUTER Monsieur [N] de sa demande d’expertise ;

A titre subsidiaire : - CONDAMNER Madame [Z] et son assureur, la société CARDIF IARD à relever et garantir la société RINALDI de toutes les condamnations potentiellement mises à sa charge ; En tout état de cause : - CONDAMNER tout succombant à payer au cabinet RINALDI la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benjamin PORCHER conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. - DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de Monsieur [N]”.

La société RINALDI expose avoir été le syndic de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], entre septembre 2022 et avril 2024 ; qu’avisée des difficultés rencontrées par la locataire de M. [N], elle a fait diligence pour alerter les services préfectoraux et mandaté une entreprise de désinsectisation qui n’a pas pu accéder au logement de Mme [Z], outre mettre en demeure la copropriétaire concernée de ne pas nuire aux autres copropriétaires ou résidents et sollicité l’assemblée générale pour se voir autoriser à ester en justice afin de faire cesser les nuisances. Elle conteste sérieusement toute obligation d’indemniser M. [N] des dommages résultant du comportement de Mme [Z], copropriétaire, dans son lot privatif ainsi que le préjudice subi qui ne saurait être constitué, s’agissant d’une perte de chance de louer son logement, dans le montant des loyers non perçus. Elle conclut à titre subsidiaire au rejet de la demande d’expertise s’agissant de troubles résultant de l’usage d’un lot privatif et en l’absence de nécessité de recourir pour ces troubles à une expertise. Elle sollicite également la garantie de Mme [Z] en cas de condamnation, en raison de l’incurie fautive de cette dernière, ainsi que d’écarter l’exécution provisoire.

Mme [Z] et la société CARDIF IARD, assignées respectivement à étude et à personne morale, n’ont pas constitué avocat, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

SUR CE :

A titre liminaire, il sera relevé que Mme [Z] et la société CARDIF IARD n’ont pas constitué avocat. Dans ces circonstances, les demandes additionnelles, nouvelles ou reconventionnelles présentées à leur encontre par conclusions non signifiées par ministère de commissaire de justice, préalablement à l’audience, sont irrecevables en application de l’article 15 du code de procédure civile.

Sur les demandes d’injonction sous astreinte présentées à l’encontre de Mme [Z] et du syndicat des copropriétaires:

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dernières dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant d’établir l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets.

Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite.

L'article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 dispose que chaquecopropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d'intérêt collectif régulièrement décidés par l'assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n'en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu'il existe une autre solution n'affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d'intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé, notamment, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, en respectant toutefois la procédure prévue à l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Il résulte de ces dispositions que tout copropriétaire doit laisser au syndic un libre accès à son lot d’une part pour que des interventions sur les parties communes situées dans son lot puissent être réalisées, d’autre part dans l'hypothèse d'un dysfonctionnement ou d'un défaut d’entretien de ses parties privatives mettant en péril, notamment, la pérennité et la solidité des parties communes.

Il est par ailleurs constant que nul ne doit causer à autrui un trouble qui excèderait les inconvénients normaux du voisinage.

En l’espèce, il ressort des échanges produits en demande que M. [N], propriétaire au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8], d’un appartement situé au 4ème étage, loué à Mme [P] en 2020, et voisin du lot appartenant à Mme [Z] au même étage, s’est plaint des nuisances dénoncées par sa locataire concernant des infestations d’insectes en provenance du logement de Mme [Z] et de l’encombrement par cette dernière des parties communes. Un rapport d’intervention de la société de désinsectisation l’ETOILE, mandatée par le cabinet RINALDI, en date du 17 décembre 2021, mentionne une impossibilité du technicien de pénétrer dans l’appartement du 4ème étage bâtiment B porte droite et une très grosse infestation d’insectes constituant une urgence de santé publique. Le syndic de copropriété a averti par ailleurs M. [N] d’une infestation de punaises de lit, le 15 septembre 2022.

M. [N] communique le courrier de résiliation par Mme [P] du bail consenti sur son lot, au 7 juin 2023, et les courriers recommandés adressés par son conseil, le 9 octobre 2023, à Mme [Z] et au Cabinet RINALDI pour se plaindre des infestations de cafards et punaises de lit dans l’immeuble, le dépôt par Mme [Z] de poubelles, détritus et objets dans les parties communes notamment sur le palier du 4ème étage, des problèmes d’hygiène manifeste et l’oubli d’extinction du gaz, aux fins que soient prises des mesures urgentes relative à la sécurité du logement de Mme [Z], faire intervenir des professionnels de lutte contre l’infestation de punaises et cafards, prendre en charge la perte de loyer subie et saisir les services sociaux aux fins de trouver une solution adaptée à la situation. La situation était également signalée par courriers du 9 octobre 2023 en Préfecture et Mairie.

Le 14 novembre 2023, Mme [L] [V], nouvelle locataire du logement de M. [N], a fait part de son intention de délivrer congé, en se plaignant de la présence de cafards.

Par courrier du 2 mars 2024, les nouveaux locataires, M. [E] et Mme [G] se sont plaints d’avoir constaté le jour de leur emménagement une odeur pestilentielle sur le palier et l’encombrement de déchets du sol au plafond au domicile de Mme [Z] dont la porte était ouverte.

Selon procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en date du 14 décembre 2023, la résolution portant sur l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de Mme [Z] aux fins de faire cesser toutes nuisances de sécurité, salubrité et olfactive a été adoptée.

Selon arrêté préfectoral du 18 mars 2024 et au terme d’un rapport du service technique de l’habitat de la ville de [Localité 8] en date du 15 mars 2024, ayant relevé depuis l’entrée du logement occupé par Mme [Z], une accumulation de sacs plastiques et de cabas remplis d’objets divers, de livres, chaussettes jusqu’au plafond, empêchant la visite du logement, générant un risque de chute et un risque d’incendie, il a été fait injonction à Mme [Z] dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l’arrêté, de se conformer aux dispositions suivantes :

- débarrasser, nettoyer, désinfecter et si nécessaire désinsectiser et dératiser l’ensemble du logement afin de ne plus porter atteinte à la salubrité des occupants et du voisinage, - exécuter tous travaux nécessaires afin de faire cesser les éventuels risques pour la santé et la sécurité des occupants et du voisinage mis en évidence à l’issue du débarras ; en particulier, tous les travaux nécessaires pour faire cesser les fuites éventuelles ou sécuriser les installations électriques ou de gaz.

Il ressort de ce même arrêté qu’à défaut pour Mme [Z] de s’y conformer dans le délai imparti, après constatation faite et procès-verbal dressé par l’inspecteur de salubrité, il sera procédé d’office aux mesures nécessaires, dans les conditions énoncées à l’article L.1311-4 du code de la santé publique, et ce, à ses risques et périls.

L’inspecteur de salubrité a communiqué une photographie au 23 mai 2024 de l’entrée du logement de Mme [Z] sur l’avancée du débarras du logement, laissant apparaître un amoncellement de sacs après le sas d’entrée.

Le syndicat des copropriétaires a produit aux débats diverses attestations de copropriétaires de l’immeuble mentionnant la récurrence dans le temps de l’accumulation d’objets de Mme [Z] dans son logement et les parties communes ainsi que de son incurie quant à l’infestation de cafards.

Le règlement de copropriété de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 8] prévoit à son article 5 que tout copropriétaire sera responsable, à l’égard de tout copropriétaire de l’immeuble, des troubles de jouissance, des fautes ou négligences et des infraction dont lui-même serait directement ou indirectement l’auteur.

Selon l’article 6 dudit réglement, nul ne pourra même temporairement, encombrer les parties communes, ni y déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel.

L’article 7 paragraphe 4 du même réglement rappelle enfin qu’il ne devra rien être fait qui puisse nuire à l’ordre, à la propreté, à la salubrité ou à la sécurité de l’immeuble. Il se déduit des pièces produites que l’utilisation faite par Mme [Z] de son lot privatif n° 20, se traduisant au mois de mai 2024, par une persistance d’accumulation de sacs et objets divers du sol au plafond de pièces de son appartement, ainsi que l’encombrement répété des parties communes notamment le palier du 4ème étage, sont à l’origine d’odeurs nauséabondes, de la présence de cafards et punaises de lits, et d'un encombrement par amoncellement de sacs dans les parties privatives empêchant la réalisation de prestations d’intérêt collectif aux fins de désinsectisation, à la suite d’une répétition des infestations de cafards et punaises dans l’immeuble depuis 2021. Cette utilisation contraire aux dispositions du règlement précité constitue à l'évidence une violation du règlement de copropriété et de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et un trouble manifestement illicite, portant atteinte à la salubrité et à la sécurité des personnes. Elle fait également courir aux résidents de l’immeuble un risque de dommage imminent, dès lors que l'amoncellement d’objets en tout genre et détritus au sein du lot privatif de Mme [Z] est à l'origine de la prolifération de cafards et autres insectes mais également d'un risque d'incendie.

Ainsi, il résulte de l’arrêté préfectoral que l'état d’amoncellement d’objets et sacs dans le logement de Mme [Z] constaté par l’inspecteur de salubrité constitue un risque d'incendie. Il favorise en outre la prolifération d'insectes de nature à porter atteinte à la salubrité du voisinage ; que cette situation constitue un danger imminent pour la santé de l'occupant et du voisinage, de sorte que le trouble excède les inconvénients normaux du voisinage.

Dès lors, tant le trouble manifestement illicite que le dommage imminent sont caractérisés.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande d’injonction sous astreinte provisoire, dans les conditions définies au dispositif de la décision, à l’encontre de Mme [Z], d’avoir à faire débarrasser, nettoyer, désinfecter et si nécessaire, désinsectiser et dératiser l’ensemble du logement, débarrasser les parties communes de tout objet, sacs, détritus, meubles.

Le syndicat des copropriétaires ne s’étant pas opposé à l’audience à la demande d’intervention de M. [N], en cas de carence de Mme [Z] à la suite des injonctions de faire prononcées à son encontre, il sera fait également droit à la demande tendant à faire procéder sur l’initiative du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, à l’évacuation des déchets, au nettoyage et à la désinsectisation du logement aux frais avancés de la copropriété dans les conditions prévues au dispositif.

Mme [Z] sera condamnée alors à laisser l’accès à toute entreprise de débarras, nettoyage et de désinsectisation mandatée par le syndic de copropriété en exercice. A défaut, le syndicat de copropriété sera autorisé à faire pénétrer, par l’intermédiaire du commissaire de justice de son choix, assisté de deux témoins, d’un serrurier et au besoin avec le concours de la force publique, dans les lieux l’entreprise en charge de réaliser lesdits travaux. Le syndicat des copropriétaires s’étant associé à la demande de débarras à l’audience, il n’y a pas lieu de faire injonction audit syndicat, en cas de refus d’accès de Mme [Z], à faire engager une procédure de référé à son encontre ni de prononcer une astreinte à son encontre.

Mme [Z], et en cas de carence, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil en exercice, devront justifier de la réalisation de ces démarches auprès du conseil de M. [N] dans les quatre mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation.

Il ressort des développements précédents sur le trouble manifestement illicite et le dommage imminent et des pièces précitées que M. [N] a été confronté depuis juin 2023, à la résiliation successive des baux d’habitation consentis sur son lot n°19, à l’initiative des locataires se plaignant des infestations d’insectes, des occupations des parties communes en particulier du palier du 4ème étage à l’initiative de Mme [Z] et des odeurs nauséabondes se dégageant de cet encombrement tant du palier que de son propre logement constituant le lot voisin n°20.

Il n’est pas sérieusement contestable que Mme [Z] est responsable d’un trouble excédant les inconvénients du voisinage à l’origine de la perte de chance subie par M. [N] de conserver les locataires successifs de son lot à compter de juin 2023 et de percevoir des loyers réguliers à ce titre.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande de provision à valoir sur l’indemnisation définitive du préjudice résultant du trouble excédant les inconvénients du voisinage et de lui allouer à ce titre la somme provisionnelle de 2.000 euros.

Il n’est pas communiqué les conditions particulières et générales d’assurance de Mme [Z] par la société CARDIF IARD. Dès lors, il n’est pas établi de manière non sérieusement contestable et évidente l’obligation de la société CARDIF IARD d’indemniser M. [N] du fait de son assurée.

En outre, dès lors que le préjudice locatif allégué résulte de manière évidente du comportement d’un copropriétaire dans ses parties locatives et de son seul usage des parties communes et considérant la contestation sérieuse présentée par le syndicat des copropriétaires et la société RINALDI, ancien syndic de copropriété, de leur obligation d’indemniser les conséquences dommageables du trouble ayant pour origine les parties privatives et le comportement d’un copropriétaire voisin, seule Mme [Z] sera condamnée au paiement de cette provision.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation in solidum de la SA CARDIF IARD, du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et de la société RINALDI au paiement de cette provision.

Le demandeur sera renvoyé à mieux se pourvoir au principal à ce titre.

L’action poursuivie par M. [N] étant exercée sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu à référé à titre subsidiaire, à la demande d’expertise judiciaire au regard des injonctions prononcées et provision allouée à titre principal. Sur les autres demandes

Madame [Z], défenderesse défaillante, sera condamnée seule aux dépens et à payer à M. [N] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] et par la société RINALDI à l’encontre de Madame [I] [Z] et de la société CARDIF IARD, à défaut de signification préalable à leur diligence des conclusions déposées à l’audience ;

Enjoignons à Madame [I] [Z] de faire procéder à l'enlèvement et au débarras de tous objets, détritus et débris divers et variés, qui encombreraient d’une part, le lot n°20, en vue de faire procéder au nettoyage, à la désinfection et à la désinsectisation de son lot n°20, et d’autre part les parties communes et en particulier le palier du 4ème étage du bâtiment B, au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance ;

Disons qu'à défaut de ce faire et passé ce délai, Madame [I] [Z], sera tenue d’une astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard pendant une période maximale d’un mois;

Disons qu’à défaut pour Madame [I] [Z] d'avoir fait procéder au débarras de son logement en vue de faire procéder aux travaux de nettoyage, désinfection et désinsectisation, dans le délai de deux mois après la signification de l'ordonnance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, sera autorisé à faire procéder, aux frais de Mme [I] [Z], à l'enlèvement et au débarras de tous objets de quelque nature que ce soit, qui encombreraient les parties communes et notamment le palier du 4ème étage ainsi que le lot n° 20, aux seules fins pour le lot n° 20 de faire procéder au nettoyage, à la désinfection et à la désinsectisation de ce lot ;

Condamnons alors Mme [I] [Z] à laisser l’accès à toute entreprise de débarras, nettoyage et de désinsectisation mandatée par le syndic de copropriété en exercice sous réserve du respect d’un délai de huit jours ;

Disons qu’à défaut, le syndicat de copropriété sera autorisé, avec l’assistance d’un commissaire de justice de son choix, assisté de deux témoins, d’un serrurier et au besoin avec le concours de la force publique, à faire pénétrer dans les lieux l’entreprise en charge de réaliser lesdits travaux, puis à assurer au besoin la mise en sécurité de la porte d’accès au logement par le serrurier à la fin des opérations; Disons que les frais d’intervention des entreprises mandatées par le syndic de copropriété pour le débarras, le nettoyage et la désinfection ainsi que les frais d'enlèvement et de conservation des meubles trouvés dans le lot n° 20, y compris le coût de l’intervention du commissaire de justice, seront alors avancés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8], représenté par son syndic en exercice, qui pourra les recouvrer auprès de Mme [I] [Z], ayant la charge exclusive et définitive desdits frais ;

Disons que les documents ainsi que les titres, sommes, valeurs, bijoux et autres objets précieux trouvés dans le lot n° 20 seront déposés par le commissaire de justice en son étude et que les valeurs en numéraire devront être consignées auprès de la Caisse des dépôts et consignations, dans l’attente des instructions données par Mme [I] [Z] ;

Disons que Mme [I] [Z] et à défaut, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 8] devront justifier des diligences entreprises auprès du conseil de M. [N], dans le délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision ;

Condamnons Madame [I] [Z] à payer à M. [C] [N] : - une provision de 2.000 euros à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices subis ; - la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Madame [I] [Z] aux entiers dépens ;

Disons n’y avoir pas lieu à référé sur les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait à Paris, le 5 août 2024.

La greffière, La présidente,

Clémence BREUIL Violette BATY