Baux Commerciaux, 3 septembre 2024 — 24/00004

03 Septembre 2024

N° Rôle : N° RG 24/00004 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NUXO

CODE NAC : 30C

SAS RM FRUITS c/ SCI [Localité 5] B (RCS de Pontoise n° 914 016 415)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

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LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT AVANT DIRE DROIT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire de PONTOISE par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 03 Septembre 2024 après débats à l’audience publique du 4 juin 2024.

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DEMANDERESSE

SAS RM FRUITS (RCS de Pontoise n° 411 958 028) dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Thomas VERDET, avocat au barreau de VAL D’OISE, et Me Catherine BERLANDE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

SCI [Localité 5] B (RCS de Pontoise n° 914 016 415) dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Magali LEVY, avocat au barreau de VAL D’OISE, et Me Yaëlle MOLHO, avocat au barreau de PARIS

FAITS ET PROCEDURE

La société civile immobilière la Baronne était propriétaire des bâtiments A, B et C situés à [Localité 5] au [Adresse 2].

L’ensemble a été donné à bail à la société à responsabilité limitée European Bureau of Gestion (EBG), aux droits de laquelle est venue la société E Baron Guay, avec faculté de louer ou sous-louer les constructions pour une durée pouvant excéder celle du bail principal avec l’accord écrit du bailleur.

Selon acte sous-seing privé du 1er avril 2005, la société EBG a donné à bail commercial à la société RM Fruits des locaux de 1305 m² environ, formant les bâtiments B2, B3 et B4, dépendant d’un ensemble immobilier situé dans la zone d’aménagement concerté de la commune de [Localité 5] dans le Val-d’Oise dénommée ZAC de [Localité 5] au lieu-dit [Adresse 2] pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2005.

Selon acte sous-seing privé du 24 mars 2011, la société E Baron Guay, aux droits de laquelle est venue la société [Localité 5] B, a renouvelé le bail précédemment consenti à la société RM Fruits (enseigne « espace Primeurs »), pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2011, portant sur un local de 1521 m², pour la vente de fruits et légumes, boissons, vins et produits frais, moyennant un loyer principal annuel de 213 082 €, indexable annuellement en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE.

Le bail est arrivé à échéance contractuelle le 31 mars 2020 et s’est poursuivi par tacite prolongation.

Une procédure judiciaire a opposé les parties ayant débouché sur un jugement du tribunal judiciaire de Pontoise du 25 janvier 2021 qui a déclaré nul et de nul effet le commandement de payer du 31 mai 2017, condamné la société E Baron Guay à payer à la SAS RM Fruits la somme de 1061,58 euros, outre 4000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que la remise de la facture du 30 janvier 2016 faisant ressortir la TVA. La cour d’appel de Versailles, suivant arrêt du 15 décembre 2022, a confirmé le jugement en toutes ses dispositions et a, en outre, condamné la société E Baron Guay à rembourser à la société RM Fruits, au titre du trop perçu du fait de l’indexation irrégulière du loyer du quatrième trimestre 2020 au troisième trimestre 2021 inclus, la somme de 1546,32 euros TTC et a enjoint à la société E Baron Guay d’effectuer ses calculs d’indexation sur la base de l’indice ICC publié par l’INSEE.

Les locaux loués ont été vendus à la société [Localité 5] B. Le 31 mars 2023, le loyer en principal annuel s’élevait à 291 154,60 euros.

Suivant exploit du 24 mars 2023, la société RM Fruits a demandé le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023. Le bailleur n’a pas répondu dans le délai de trois mois.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception du 27 juillet 2023, la société RM Fruits a notifié un mémoire initial en demandant la fixation du montant du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la valeur locative annuelle de 118 000 €, montant inférieur à celui qui résulterait de la variation des indices. Le courrier étant revenu « non réclamé », la société RM Fruits a fait procéder à la signification de son mémoire initial suivant exploit du 5 octobre 2023.

Suivant assignation du 11 mars 2024, la société par actions simplifiée RM Fruits a donné assignation à la société civile immobilière [Localité 5] B et a sollicité la fixation du montant du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la valeur locative annuelle de 118 000 €, subsidiairement, la désignation d’un expert, avec fixation du loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à hauteur de 118 000 € annuels.

Le 31 mai 2024, la société [Localité 5] B a notifié un mémoire en réponse suivant lettre recommandée avec avis de réception, sollicitant : –à titre principal, le débouté de la partie adverse et la fixation du prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de 256 600 € ho