Troisième chambre civile, 5 septembre 2024 — 22-20.221

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 septembre 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 445 F-D Pourvois n° J 22-20.221 K 22-21.050 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 SEPTEMBRE 2024 I- La société Avenir immobilier III, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° J 22-20.221 contre un arrêt rendu le 22 juin 2022 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à M. [G] [I], domicilié [Adresse 1] (Etats-Unis), défendeur à la cassation. II- M. [G] [I], a formé le pourvoi n° K 22-21.050 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Avenir immobilier III, société civile immobilière, 2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4], dont le siège est chez Mme [F] [S], [Adresse 3], représenté par Mme [F] [S], administrateur provisoire, défendeurs à la cassation. Le demanderesse au pourvoi n° J 22-20.221 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le demandeur au pourvoi n° K 22-21.050 invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de M. Boyer, conseiller faisant fonction de doyen, les observations de la SARL Cabinet Briard, avocat de M. [I], de la SCP Gaschignard, Loiseau et Massignon, avocat de la société civile immobilière Avenir immobilier III, après débats en l'audience publique du 18 juin 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur faisant fonction de doyen, Mme Abgrall, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° J 22-20.221 et K 22-21.050 sont joints. Désistement partiel 2. Il est donné acte à M. [I] du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires), représenté par son administrateur provisoire. Faits et procédure 3. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 22 juin 2022), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 3 novembre 2016, pourvois n° 15-14.895, 15-15.113) et les productions, M. [I] et la société civile immobilière Avenir immobilier III (la SCI Avenir) étaient chacun propriétaire d'un des deux lots d'un immeuble en copropriété, dont le premier (lot n° 1) est composé d'une maison d'habitation élevée sur deux étages et le second (lot n° 2) constitué du droit de construire sur une partie du terrain. 4. Le 14 juin 2005, la SCI Avenir a déposé un permis de construire un pavillon sur ce lot, qui lui a été refusé par un arrêté du 24 octobre 2005, ensuite annulé par un jugement du tribunal administratif du 15 mai 2008. 5. Le permis de construire lui a été délivré par arrêté du 30 septembre 2008. 6. L'assemblée générale des copropriétaires ayant refusé, le 23 juin 2010, l'autorisation de travaux qui avait été sollicitée par la SCI Avenir, celle-ci a assigné le syndicat des copropriétaires et M. [I] en autorisation judiciaire de travaux et en réparation. 7. Il a été fait droit à cette demande par un jugement du 22 janvier 2013, dont M. [I] a fait appel. 8. Au cours de la procédure d'appel, sur tierce opposition et recours de M. [I], par jugement du tribunal administratif du 5 avril 2013, le jugement du 15 mai 2008 a été déclaré nul et non avenu et l'arrêté du 30 septembre 2008 portant autorisation de construire a été annulé. 9. Par arrêt du 21 janvier 2015, la cour d'appel de Paris a confirmé le jugement du 22 janvier 2013, sauf à préciser que l'autorisation judiciaire de travaux était accordée sous réserve de l'obtention des autorisations administratives nécessaires et a rejeté la demande en paiement de dommages-intérêts formée par la SCI Avenir. 10. Par arrêt du 3 novembre 2016 (pourvois n° 15-14.895, 15-15.113), la Cour de cassation a cassé cet arrêt seulement en ce qu'il rejetait la demande de la SCI Avenir en paiement de dommages-intérêts et a renvoyé l'affaire et les parties devant la cour d'appel de Paris, autrement composée. 11. Entre temps, par arrêt du 16 juin 2014, la cour administrative d'appel de Paris a confirmé le jugement du tribunal administratif du 5 avril 2013. 12. Cet arrêt a été cassé par décision du Conseil d'Etat du 13 avril 2016 qui a jugé que le titulaire d'un lot, dit « transitoire », comportant une partie privative constituée du droit exclusif d'édifier des constructions sur une fraction du sol et une quote-part des parties communes au titre de ce droit, qui ne fait qu'user du droit