Service de proximité, 5 septembre 2024 — 23/03209

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE (Décision Civile)

Service de proximité

[B], [X] c/ S.C. HAVERIM

MINUTE N° DU 05 Septembre 2024

N° RG 23/03209 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PHB3

Grosse délivrée à Me TERESI Expédition délivrée à Me TEBOUL le

DEMANDEURS:

Monsieur [F] [B] [Adresse 2] [Localité 1]

représenté par Me Laure TERESI substitué par Me Valérie BARDI, avocats au barreau de GRASSE

Madame [H] [X] épouse [B] [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Laure TERESI substitué par Me Valérie BARDI, avocats au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE:

S.C. HAVERIM prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 3] Entrée Orphée [Localité 1]

représentée par Me Philippe TEBOUL substitué par Me Fabienne MAROUANI, avocats au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Stéphanie LEGALL, Juge au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Mme Magali MARTINEZ, Greffière, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 26 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er août 2014, l’indivision [Y] a donné à bail à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 1], pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, moyennant le versement d’un loyer mensuel révisable de 780 euros et d’une provision sur les charges de 80 euros, soit 860 euros au total.

La SCI HAVERIM est venue au droit de l’indivision [Y] pour avoir acquis l’appartement suivant acte authentique du 31 octobre 2017 et a fait délivrer aux époux [B] un congé pour vendre pour le 31 juillet 2023, par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023.

Estimant que le prix proposé était excessif et les mettait dans l’impossibilité de préempter, Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] ont, par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2023, fait assigner la société HAVERIM devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 9 novembre 2023, aux fins de voir prononcer la nullité du congé pour vendre et la reconduction du bail.

Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 26 juin 2024,

À l’audience,

Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs dernières écritures, déposées à l’audience, aux termes desquelles ils demandent à voir : -déclarer nul le congé pour vendre du 26 janvier 2023 ; -dire que le bail s’est tacitement reconduit le 1er août 2023 pour une durée de trois ans ; -condamner la SCI HAVERIM au paiement de la somme de 3 059,92 euros à parfaire au jour de la décision à intervenir, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur trouble de jouissance ; -condamner la SCI HAVERIM à exécuter les travaux nécessaires aux fins de faire cesser les désordres à savoir l’isolation des murs, la réfection totale des peintures, sols et murs de l’appartement, le changement des fenêtres, la mise aux normes de la plomberie et de l’électricité, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; -ordonner la réduction du loyer à la somme mensuelle de 191,25 euros jusqu’à parfait achèvement des travaux de remise en état ; -débouter la SCI HAVERIM de ses demandes, la voir condamner à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 17 novembre 2023 ; -ne pas écarter l’exécution provisoire.

La société HAVERIM, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande à voir débouter les époux [B] de leurs demandes et reconventionnellement : -à titre principal, à voir déclarer valide le congé pour vendre du 26 janvier 2023 et à titre subsidiaire, à voir prononcer la résiliation du bail ; -ordonner en conséquence l’expulsion immédiate et sans délais des lieux loués situés [Adresse 2] de Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] ainsi que celle de tout occupant de leur chef ; -condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2023, équivalente au dernier montant du loyer dû augmenté des charges et taxes, soit la somme de 958,23 euros mensuelle jusqu’à la complète libération des lieux ; -condamner solidairement Monsieur [F] [B] et Madame [H] [B] à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 5 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé pour vendre

Aux termes de l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut, six mois avant l'expiration du bail, donner congé des lieux loués pour vendre.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L'article 15-II de la même loi dispose que le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, porté à quatre mois s’il déclare recourir à un prêt.

À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Les époux [B] sollicitent la nullité du congé pour vendre en faisant valoir que le prix proposé par le bailleur est nettement supérieur au prix du marché et a été fixé afin de les dissuader d’acquérir le bien et que dès lors il a été délivré frauduleusement. Ils estiment que l’appartement a une valeur située entre 235 000 euros et 255 190 euros, précisant que cette évaluation prend en compte la nécessité d’effectuer d’importants travaux de rénovation. Ils ajoutent enfin que les évaluations communiquées par le bailleur ne prennent pas en compte l’état général de l’appartement et qu’elles ne sont dès lors pas probantes.

De son côté, la SCI HAVERIM prétend que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’octroie pas au juge un contrôle sur le prix mais seulement sur la validité du congé et que la loi a prévu un tempérament à savoir que si le propriétaire vend ultérieurement à un prix inférieur à celui proposé au locataire, il doit préalablement repurger le droit de préemption. Elle argue que le prix proposé de 368 000 euros représente 4 043 euros par mètre carré, ce qui se situe dans la moyenne des avis de valeurs existant sur le site gouvernemental DVF ETALAB et que les locataires ont uniquement contesté le prix excessif sans pour autant faire valoir leur souhait d’acquérir l’appartement. Enfin, elle soutient que les travaux de rénovation allégués comme nécessaires par les locataires ne sont ni justifiés ni fondés, précisant également que le devis qu’ils produisent correspond à une réhabilitation complète des lieux à l’état neuf.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois années à effet au 1er août 2014 et s’est renouvelé successivement par période de trois années pour expirer le 31 juillet 2023.

Le congé pour vendre a été signifié aux locataires pour le 31 juillet 2023, par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2023, soit dans le délai de six mois avant l’expiration du bail et comprend les mentions prévues par l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, le bien étant proposé au prix de 368 000 euros net vendeur.

Au soutien de leur argumentaire, les époux [B] produisent aux débats : Une estimation immobilière effectuée par l’agence ORPI le 27 juillet 2023 évaluant l’appartement entre 235 200 euros et 255 190 euros, pour une surface de 84 mètres carrés soit entre 2 800 et 3 038 euros le mètre carrés. Il est précisé que cette évaluation tient compte de l’état de l’appartement et des normes requises sur la surface d’habitation, de l’humidité, des fenêtres hors normes, du parquet à refaire et des travaux indispensables). Le document remis par ORPI précise que deux appartements se sont vendus à proximité en 2023 dont le prix au mètre carré était situé entre 2 765 et 4 533 euros ; Un procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 17 novembre 2023 qui décrit l’appartement comme étant en mauvais état général et impacté par d’importants problèmes d’humidité. En effet, les pans des murs situés sous les fenêtres de l’ensemble de l’appartement sont décrits comme de couleur noirâtre, outre que la peinture se décolle nettement. Ce phénomène est particulièrement observé au niveau du plafond de la salle de douche. Les fenêtres de l’ensemble de l’appartement sont en simple vitrage et en très mauvais état général précision faite que celles de la cuisine et du salon ne ferment pas. Le plafond est également décrit en mauvais état : une dalle en polystyrène dans la cuisine est fissurée, des traces jaunes d’humidité sont présentes sur celui de la chambre 2 et 3 ainsi que des fissures. Un devis de la société HEMEA du 1er août 2023 d’un montant de 84 730 euros TTC concernant la rénovation totale de l’appartement. Le prix proposé de 368 000 euros, soit 4 381 euros le mètres carrés (compte tenu d’une surface de 84 mètres carrés), est légèrement en deçà du prix moyen de 4 919 euros par mètre carré constaté pour des ventes intervenue [Adresse 4] en 2022 et 2023, tel qu’il résulte des photographies du site internet Etalab communiquées par le bailleur.

Cependant, il convient de prendre en compte dans l’évaluation le mauvais état général de l’appartement qui est attesté par le procès-verbal du 17 novembre 2023. Si effectivement le devis produit par les époux [B] comprend des dépenses qui relèvent de l’agrément (étude technique et démolition d’un mur porteur pour 4 550 euros HT, réalisation d’une chape pour 5 000 euros HT, réfection du carrelage et du parquet pour respectivement 11 150 euros HT et 7 720 euros HT non décrit en mauvais état et pose d’une nouvelle cuisine pour 16 220 euros HT) soit un devis ramené à 36 232 euros TTC, il n’en demeure pas moins que le prix proposé de 368 000 euros est nettement supérieur au prix du marché, même en tenant compte de la fourchette haute de 255 190 euros évaluée par ORPI.

Si le bailleur est libre de procéder à la détermination du prix, cela ne saurait le conduire à fixer un prix excessif au regard de la valeur vénale réelle. Il est exact également que la loi prévoit que le propriétaire doit repurger le droit de préemption du locataire s’il vent ultérieurement à un prix inférieur à celui proposé. Cependant, force est de constater que la SCI HAVERIM ne produit aucun élément prouvant qu’elle a effectué des démarches pour trouver un acheteur telles qu’un mandat de vente ou la publication d’annonces. Le caractère excessif du prix de vente par rapport au marché ainsi que l’insuffisance des démarches faites pour trouver un acheteur démontrent ainsi que le bailleur n’a pas eu l’intention véritable de vendre mais seulement celle de libérer le logement en fraude des droits des locataires. Le congé pour vendre du 26 janvier 2023 sera ainsi déclaré nul.

Sur les manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent

Selon l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Ainsi, en vertu du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2022 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (...) 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres (...) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

Cette obligation d'ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En matière d’indécence, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d'obtenir du juge une réduction du loyer.

Les époux [B] se prévalent d’un préjudice de jouissance lié à l’humidité du logement, à l’absence de fermeture des fenêtres, aux peintures des murs et des plafonds qui se décollent et présentent de dangereuses fissures, à l’électricité et à la plomberie qui n’est pas aux normes. Ils évaluent leur préjudice à 80% du montant du loyer sur la période du 11 décembre 2023 au 11 avril 2024 soit la somme de 3 059,92 euros.

Le bailleur soutient qu’en vertu du diagnostic de performance énergétique le bien est classé E, qu’il n’est pas inhabitable et que les locataires qui font état de ce préjudice en cours de procédure tentent par tous moyens d’éviter la résiliation du bail.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat du 17 novembre 2023 que le mauvais état général des fenêtres de l’ensemble de l’appartement outre le défaut de fermeture de celles présentes dans la cuisine et le salon caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent, ce qui a nécessairement concouru à l’apparition de l’humidité constaté dans l’ensemble de l’appartement, même en tenant compte de la vétusté du logement donné à bail depuis plus de dix ans. Il n’est pas avéré en revanche que l’humidité du logement soit due à une mauvaise isolation des murs de l’appartement alors qu’elle est principalement présente sur le pan des murs situés en dessous des fenêtres qui sont en simple vitrage et dans la salle de douche qui ne dispose pas de fenêtre.

S’agissant de l’absence de conformité de l’installation électrique et de plomberie, aucun des éléments versés aux débats, que ce soit le procès-verbal de constat ou le devis du 1er août 2023, ne viennent étayer ces dires. L’argumentation sera la même s’agissant de la prétendue dangerosité des plafonds.

Dans ces conditions, il convient d’indemniser les locataires à hauteur de 20% du montant du loyer sur la période sollicitée de quatre mois du 11 décembre 2023 au 11 avril 2024, soit 765 euros au total (956 x 0,2 x 4), étant observé qu’ils n’ont adressé au bailleur aucunes doléances quant à l’état du logement préalablement à leurs dernières écritures déposées à l’audience du 26 juin 2024.

Compte tenu des développements précédents, il sera fait droit à la demande des époux [B] d’ordonner à la SCI HAVERIM de faire réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres à savoir changer les fenêtres de l’appartement, dans le délai de trois mois suivant la signification du jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, en application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, et ce pendant un délai de trente jours.

L’attention des locataires sera attirée sur l’obligation qui pèse sur eux de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux conformément à l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989.

Enfin, la demande de réduction des loyers sera accueillie mais uniquement à hauteur de 20% soit un loyer résiduel de 765 euros jusqu’à l’exécution des travaux.

Sur la recevabilité de la demande reconventionnelle en résiliation du bail

Vu les dispositions de l'article 24 III et IV de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, qui prévoient que la demande reconventionnelle aux fins de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative doit être notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience,

En l'espèce, la SVI HAVERIM ne démontre pas avoir notifié ses conclusions, contenant sa demande reconventionnelle de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, à la préfecture des Alpes-Maritimes dans le délai de six semaines avant l'audience du 26 juin 2024.

Sa demande reconventionnelle de résiliation du bail sera donc déclarée irrecevable.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l'existence d'un abus dans l'exercice du droit de résister ainsi que d'un préjudice subi en conséquence de cet abus.

La SCI HAVERIM soutient que les locataires usent de moyens dilatoires pour se maintenir dans les lieux alors qu’ils sont déchus de tout titre d’occupation depuis le 1er août 2023. Toutefois, le congé pour vente a été déclaré nul pour avoir été délivré frauduleusement par le bailleur de sorte que la résistance abusive des locataires n’est pas caractérisée. La SCI HAVERIM sera donc déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

La SCI HAVERIM qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] la somme que l’équité commande de fixer à 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, laquelle comprend le coût du procès-verbal de constat du 17 novembre 2023 non compris dans les dépens car non juridiquement indispensable à l’action.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité du congé pour vendre délivré par la SCI HAVERIM à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2023 ;

DIT que le contrat de bail conclu à effet au 1er août 2014 entre l’indivision [Y], aux droits de laquelle est venue la SCI HAVERIM, et Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] s’est reconduit le 31 juillet 2023 pour une durée de trois ans ;

CONDAMNE la SCI HAVERIM à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] la somme de 765 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

ORDONNE à la SCI HAVERIM de faire réaliser les travaux nécessaires afin de faire cesser les désordres à savoir changer les fenêtres de l’appartement, dans le délai de trois mois suivant la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant un délai de trente jours ;

DIT que le loyer sera réduit à la somme de 765 euros jusqu’à l’exécution des travaux ;

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle en résiliation du contrat de bail formulée par la SCI HAVERIM ;

DÉBOUTE la SCI HAVERIM de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la SCI HAVERIM à verser à Monsieur [F] [B] et Madame [H] [X] épouse [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI HAVERIM aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE