Loyers commerciaux, 2 septembre 2024 — 24/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 02 Septembre 2024

N° RG 24/00002 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YAEL

DEMANDEURS :

Mme [S] [F] [V], demeurant [Adresse 30] En sa qualité d’usufruitière à hauteur de la moitié

M. [I] [F], demeurant [Adresse 10] En sa qualité d’héritier, venant aux droits de M. [A] [F] et nu-propriétaire à hauteur de 25%

Mme [K] [F], demeurant [Adresse 1] En sa qualité de propriétaire indivis à hauteur de la moitié

Mme [X] [F]-[B], demeurant [Adresse 12] En sa qualité d’héritière, venant aux droits de M. [A] [F] et nue-propriétaire à hauteur de 25%

représentés par Me Florence MAS, subsituée par Me Sylvain VERBRUGGHE, avocats postulants au barreau de LILLE, Me Natacha MARCHAL, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.S.U. TOTALENERGIES MARKETING FRANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 9] [Localité 13] représentée par Me Sébastien REGNAULT, substitué par Me Pierre LEMAY, avocats plaidants au barreau de PARIS, Me Olivier BERNE, avocat postulant au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 01 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Septembre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 2 juillet 1991, Mme [W] [O], Mme [K] [F] et [A] [F], aux droits desquels viennent désormais Mmes [S] [V] veuve [F], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F], ont donné à bail à la société ELF France, aux droits de laquelle vient désormais la société Totalenergies Marketing France, un terrain sis [Adresse 11] à [Localité 31], cadastré LH [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour une durée de vingt ans à compter du 2 juillet 1991 et moyennant un loyer de 120 000 francs (18 293,88 euros).

Le preneur a édifié sur le terrain une station-service de distribution de produits pétroliers et accessoires.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2010, le bailleur a fait donner congé à la locataire pour le 1er juillet 2011, avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 41 000 euros.

A défaut d'accord et de saisine du juge des loyers commerciaux, le bail s'est trouvé renouvelé pour une durée de neuf années aux mêmes conditions s'agissant notamment du montant du loyer.

Par actes extrajudiciaires des 25 mai, 4 et 8 juin 2020, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à effet du 2 juillet 2020.

Une discussion s'est engagée entre les parties s'agissant du montant du loyer.

A la demande des bailleurs, M. [G] [U], expert judiciaire, a évalué amiablement la valeur locative à 51 000 euros hors taxes hors charges par an, le 17 décembre 2020.

Par mémoire en fixation de loyer notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 9 février 2022 à la SASU Totalenergies Marketing France, Mmes [S] [F] [V], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F] ont fait connaître leur intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 51 000 euros hors taxes hors charges à effet rétroactif du 2 juillet 2020.

Par acte d'huissier signifié le 15 avril 2022, Mmes [S] [F] [V], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F] ont assigné la SASU Totalenergies Marketing France devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Par jugement du 6 février 2023, le juge des loyers commerciaux a : ordonné avant dire droit une expertise ; fixé provisoirement le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ; prévu que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise;sursis à statuer sur les autres demandes ; réservé les dépens ; ordonné l'exécution provisoire. Le rapport d'expertise a été déposé au greffe le 16 janvier 2024. M. [H] a estimé la valeur locative à 48 000 euros par an au 2 juillet 2020.

Dans leur mémoire n°2 en ouverture du rapport d'expertise, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, Mmes [S] [F] [V], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F] demandent au juge de : A titre principal, ➢ Voir, dire et juger que le renouvellement interviendra pour une durée de 9 années à compter du 2 juillet 2020, moyennant un loyer de renouvellement à compter du jour du renouvellement s’établissant à un montant de 90 000 € hors taxe et hors charges par an, ➢ Dire et juger que le loyer fixé portera intérêt au taux légal à compter de la date d’effet du bail renouvelé, ➢ Dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, ➢ Condamner la société Totalenergies Marketing France au paiement d'une somme de 5 700€ correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, A titre subsidiaire, ➢ Fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 2 juillet 2020 à la somme de 51 000 euros hors taxes hors charges par an, conformément au rapport d'expertise de M. [U]; A titre infiniment subsidiaire, ➢ Fixer le montant du bail renouvelé au 2 juillet 2020 à la somme de 48 000 euros hors taxe et hors charges par an conformément au rapport de M. [H]. Les bailleurs rappellent que s'agissant d'un terrain nu, en l'absence de clause d'accession, le loyer doit être fixé à la valeur locative par application de l'article R.145-9 du code de commerce. Ils soutiennent que le loyer du bail doit être fixé par référence aux terrains nus constructibles, du secteur et destinés à l'édification d'une station-service. Ils critiquent certaines transactions retenues par l'expert [H]. Ils considèrent qu'il n'y a pas lieu à abattement lié à la présence d'une station encombrant le terrain lors de la signature du bail. A l'instar de l'expert [U], ils estiment que la valeur locative ne peut se baser sur un raisonnement métrique mais uniquement sur un raisonnement global, les zones non construites de terrain étant perdues. Ils soutiennent qu'après retraitement de la méthode appliquée par M. [H], la valeur locative est de 127 830 euros. Ils demandent à la juridiction de retenir la moyenne issue des deux méthodes soit la somme de 90 000 euros.

Dans son mémoire en ouverture de rapport n°3 notifié par lettres recommandées avec avis de réception du 30 mai 2024, la SASU Totalenergies Marketing France demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, ➢ Débouter les consorts [F] de leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 90 000 euros hors taxes hors charges par an ; ➢ Fixer à la somme de 34 290 €/HT/HC/an en principal le loyer du bail renouvelé au 2 juillet 2020 toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 ; ➢ Dire et juger qu'à défaut d'exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l'article L.145-57 du code de commerce, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d'exécution ; ➢ Maintenir l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; A titre subsidiaire, et dans l'hypothèse d'une fixation du loyer de renouvellement à la somme de 90 000 euros HT/HC/an, ➢ Juger que le loyer n'est dû qu'à compter de la demande formulée par les consorts [F], soit le 14 mai 2024, En toute hypothèse, ➢ Condamner les consorts [F] à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais d'expertise.

La SASU Totalenergies Marketing France fait valoir que du fait de l'absence d'accession du bailleur aux constructions édifiées sur le terrain, le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application de l'article R.145-9 du code de commerce. Elle critique la méthode appliquée par M. [U] en ce que l'expert fait la moyenne de trois références citées sans tenir compte des spécificités des locaux. Elle estime que la méthode appliquée par l'expert judiciaire n'est pas respectueuse de l'article R.145-9, en ce que les superficies des terrains utilisés comme comparatifs sont beaucoup plus grandes, qu'un terrain constructible n'a pas la même valeur qu'un terrain supportant une station-service, et que le taux de rentabilité n'est pas justifié. Elle soutient qu'il est d'usage de procéder à une évaluation par zone. Le preneur critique encore la méthode appliquée par le bailleur consistant à faire la moyenne des valeurs locatives retenues par son expert amiable et par l'expert judiciaire après retraitement.

Après trois renvois à la demande des parties, l'affaire a été utilement appelée à l'audience du 1er juillet 2024 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-Sur la demande de fixation du loyer de renouvellement

A- Sur la fixation du loyer à la valeur locative

Aux termes de l'article R.145-9 du code de commerce, le prix du bail des terrains est fixé en considération de ceux des éléments qui leur sont particuliers, eu égard à la nature et aux modalités de l'exploitation effectivement autorisée.

En l'espèce, le bail porte sur un terrain nu. L'accession du bailleur aux constructions réalisées par le preneur est expressément exclue en cours de bail et de renouvellement du bail (article 10.3 page 15 du bail).

Les parties s'accordent à reconnaître que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les dispositions de l'article R.145-9 du code de commerce et par dérogation aux dispositions des articles L.145-33 et L.145-34.

B- Sur la description du bien

Il s'agit d'un terrain de 1 604 m², loué nu, situé [Adresse 11] à [Localité 31].

Le preneur a implanté sur le terrain un ensemble immobilier à usage de station-service, avec une station-essence comprenant huit pompes, une station de lavage, une station de gonflage de pneus et un local commercial d'une surface de 130 m².

Le terrain présente un linéaire de façade de 41 mètres, favorisant l'accès des véhicules à la station-service. Il est situé à proximité de l'A22, la [Adresse 29] permettant la jonction entre le réseau autoroutier et le grand boulevard ([Adresse 15]) desservant [Localité 23] et [Localité 26] ainsi que les communes limitrophes. Cette artère est un axe privilégié pour les automobilistes avec un flux routier estimé à 22 027 véhicules/jour en 2020 suivant les données communiquées par la MEL (Rapport de M. [U] du 17 décembre 2020 page 5, pièce 7 du demandeur).

Ainsi que le relève l'expert judiciaire, il s'agit d'un secteur de haute tenue pour l'activité de station-service. L'expert amiable, M. [U], a lui-même considéré qu'il s'agit d'un emplacement de très forte attractivité, de qualité 1.

La même société exerce une activité identique sur le trottoir opposé, au [Adresse 4], ce qui atteste de l'attractivité de l'emplacement et exclut la concurrence.

Il est stipulé à l'article 8 du bail du 2 juillet 1991 que le terrain est destiné « à la construction et à l'exploitation, par le PRENEUR, de tous Etablissements Commerciaux et Industriels pour l'exercice par lui des activités prévues par son objet social, et, actuellement, à la construction et l'exploitation d'une station-service de distribution de produits pétroliers avec activités de services et activités diversifiées habituelles à ce genre de commerce.[...] En outre, le terrain présentement loué est destiné à la construction et à l'exploitation par le preneur d'un magasin destiné à offrir à la vente des produits alimentaires et non alimentaires, de la restauration rapide à emporter ou à consommer sur place, ainsi que la gamme la plus étendue des services possibles. ».

L'article 10.3 du contrat de bail stipule que « Les constructions édifiées et tous travaux et aménagements effectués par le PRENEUR ou par ses ayants-cause resteront sa propriété et celle de ces derniers, pendant toute la durée du présent bail et ses renouvellements successifs. ».

L'article 10.1 précise que « Dans le cadre de la modernisation de la station-service actuelle, le preneur démolira les constructions, installations et aménagements existants avant de construire de nouveaux bâtiments, installations, aménagements […]. ».

Ainsi, les constructions restant la propriété du preneur, la valeur locative doit être appréciée au regard d'un terrain nu.

C- Sur la détermination de la valeur locative

Il est versé aux débats plusieurs expertises de la valeur locative du terrain.

En 2010, M. [Z] [N] a estimé amiablement la valeur locative à 36 000 euros hors taxe par an, tandis que M. [U] l'estimait à 46 000 euros.

Dans le cadre de la présente demande de renouvellement du bail, M. [U], expert inscrit près la cour d'appel de Douai, a procédé à une expertise amiable contradictoire du terrain. Il a évalué le prix du bail renouvelé à 51 000 euros HTHC/an le 17 décembre 2020. Il a utilisé la méthode de la comparaison directe avec trois terrains à destination de station-service situés à proximité et retient la valeur moyenne de 48 000 euros, outre une majoration de 5 % compte tenu de la clause de non-concurrence au profit du preneur.

L'expert judiciaire, M. [H] a estimé la valeur locative à 48 000 euros HTHC/an. Il a choisi de déterminer la valeur locative en considérant la valeur vénale du terrain, affectée d'un coefficient de rentabilité. Il a exclu toute recherche de la valeur locative sur la base des constructions du preneur dont ne bénéficient pas le bailleur. Se référant à quatre ventes de très grands terrains dans la même rue, et tenant compte de l'encombrement du terrain au moment de la conclusion du bail initial, M. [H] retient un prix de 546 €/m². Il adopte de plus un taux de rentabilité de 5,5 % sur la base de la vente de deux locaux d'activités à [Localité 24].

La société Totalenergies fait état d'une expertise du terrain réalisée à sa demande par Mme [P] [M], expert immobilier le 2 décembre 2021. Or, l'expertise de Mme [M] produite en pièce 19 par la défenderesse est une estimation de la valeur locative des locaux et non du terrain, pour un montant de 16 000 euros (par comparaison avec des baux de boutique). Cette expertise n'est donc pas pertinente dans le cadre de la présente procédure de fixation de la valeur locative d'un terrain.

Le preneur produit aussi un rapport d'expertise judiciaire concernant une station-service située à [Localité 20], dans le Val d'Oise (pièce 17), dans lequel l'expert découpe la surface louée en trois zones pour y appliquer un prix/m² différent : surface bâtie : 85€/m²aire de service (pistes de carburant) : 18€/m²aire de circulation, lavage, gonflage : 16 €/m²,soit une valeur locative globale de 20,61€/m² et 43 700 €/an au 1er janvier 2021.

Enfin, le locataire produit une expertise judiciaire d'un terrain situé à [Localité 14] à usage de station-service dans lequel l'expert, procédant par comparaison, retient un prix de 45€/m² appliqué à la surface de 1510,50 m², soit 68 000 euros arrondis, au 1er août 2020 (pièce 22).

S'agissant de la méthode d'évaluation par zones, il sera relevé que si le preneur prétend que cette méthode est d'usage en la matière, elle n'est appliquée que dans une seule expertise sur les sept communiquées par les parties. Et il n'est pas établi que cette méthode a été retenue et validée par le juge des loyers commerciaux, le jugement fixant le loyer de renouvellement dans cette affaire n'étant pas produit. De plus, l'expert qui a appliqué cette méthode a procédé à son estimation sur le fondement de l'article L. 145-33 et non de l'article R.145-9 du code de commerce. Enfin, M. [H] relève que « les constructions édifiées resteront la propriété du preneur pendant toute la durée du bail et de ses renouvellements successifs pour ne devenir la propriété du bailleur qu'au départ du locataire. Il n'apparaît donc pas possible de reprendre la méthode suggérée par Maître [T] qui considère les implantations des constructions du preneur pour dégager une valeur par zones construites, puisque le bailleur n'en profite pas et les partenaires au bail ne sont pas associés à l'exploitation. La méthode tirée d'une recherche de valeur au m² boutique sera donc écartée. ». A l'instar de M. [H], il convient d'écarter la méthode par zones, laquelle s'attache à l'organisation de la station-service et l'implantation des différents équipements, alors que les bâtiments et équipements ne sont pas la propriété du bailleur en cours de bail, que le bailleur n'a aucune part dans l'organisation par le preneur de la station-service et du nombre de pistes, de l'aire de gonflage etc. et que seul le terrain nu doit être évalué.

Ainsi, il n'y a pas lieu d'utiliser la méthode d'évaluation par zones pour l'estimation de la valeur locative du terrain en cause.

S'agissant des diverses expertises produites, les expertises judiciaires concernant des stations-service de [Localité 20] et [Localité 14] (pièces 17 et 22 défendeur), soit en région parisienne, sont relatives à des terrains trop éloignés du bien litigieux pour apporter des éléments sur sa valeur locative, d'autant qu'il ne s'agit que d'expertises et non du prix fixé judiciairement ou contractuellement.

S'agissant de l'expertise du bien en cause réalisée à la demande du preneur par Mme [M] (BNP Paribas) (pièce 19), elle concerne en réalité l'évaluation de l'ensemble immobilier construit sur le terrain et non le terrain en lui-même, par comparaison avec des références de boutiques, de sorte qu'elle n'apporte aucun élément sur la valeur locative du terrain.

L'expertise de M. [N] et celle de M. [U] de 2010 apportent uniquement des indicatifs de la valeur locative du terrain lors du précédent renouvellement du bail, dix ans auparavant.

Dès lors, seules l'expertise amiable contradictoire de M. [U] de 2020 et l'expertise judiciaire de M. [H] apportent des éléments pertinents sur la valeur locative du terrain au 2 juillet 2020.

Les valeurs retenues dans ces deux expertises sont peu éloignées : respectivement 51 000 euros et 48 000 euros.

→ Sur l'expertise de M. [H]

Concernant le rapport d'expertise judiciaire, M. [H] a cité quatre cessions de terrains constructibles afin d'établir la valeur vénale du terrain. Or, sur ces références, trois ventes sont intervenues postérieurement à la date du 2 juillet 2020, date du renouvellement du bail, soit : le 24 décembre 2020 pour la parcelle cadastrée LA [Cadastre 3] avec un prix unitaire de 144 €/m²le 15 décembre 2020 pour la parcelle cadastrée LA [Cadastre 8] avec un prix unitaire de 803 €/m²le 30 novembre 2020 pour la parcelle cadastrée LA [Cadastre 7] avec un prix unitaire de 772 €/m². Ces trois cessions, postérieures à la date à laquelle la valeur locative doit être évaluée, ne peuvent servir de termes de comparaison et doivent être écartées. Ainsi, seule la cession de la parcelle cadastrée LA [Cadastre 2] avec un prix unitaire de 1 516 €/m² intervenue le 9 octobre 2019 peut être retenue.

Les consorts [F] citent un autre terme de comparaison, soit une vente d'un terrain de 5 200 m² situé dans une section cadastrale voisine intervenue le 27 décembre 2019 au prix de 11 700 000 euros. Cependant, l'acte n'est pas produit, ce qui ne permet pas de vérifier les données. Surtout, il ressort de la capture d'écran du site gouvernemental DVF incluse dans le mémoire des requérants qu'il s'agit d'une vente en l'état futur d'achèvement, de sorte qu'il ne s'agit pas de la vente d'un simple terrain constructible et que cette cession ne peut permettre d'établir la valeur vénale du bien en cause.

Par ailleurs, M. [H] retient un taux de rentabilité de 5,5 % en se fondant sur les taux de rentabilité de locaux d'activités mentionnés dans les actes de cession de deux locaux situés à [Localité 24], soit 4,6 % pour le 1er et 7,68 % pour le second. Ce taux de rentabilité n'est cependant pas spécifique à l'activité particulière de station-service, puisque tel n'est pas l'usage des locaux utilisés comme valeur de référence.

Dès lors, au regard de l'insuffisance des termes de comparaison de la valeur vénale du terrain et de l'absence d'adaptation du taux de rentabilité appliqué à la nature de l'exploitation autorisée sur le terrain, l'estimation résultant de l'expertise de M. [H] n'apparaît pas adaptée aux caractéristiques et particularités du terrain en cause et sera écartée.

→ Sur l'expertise de M. [U] M. [U], expert près la cour d'appel de Douai, a réalisé son expertise amiable de manière contradictoire, en présence d'un représentant de la société Totalenergie, en décembre 2020, soit à une date très proche de la date de renouvellement du bail.

M. [U] cite trois valeurs de référence correspondant à des terrains de grande taille, loués nus et à usage de station-service :

1° Un terrain de 3 906 m² situé [Adresse 16] à [Localité 22] loué suivant bail de 2017, avec un loyer en 2020 de 41 600 euros hors taxe : 4 pistes, 6 pompes de distribution automatique de carburants, une station de gonflage des pneumatiquespas de local commercialbonne visibilité commerciale, bon emplacement et flux de chalandise important: flux automobile sur l'avenue de l'hippodrome de 18 642 véhicules/jour en 2015 2° Un terrain de 1 412 m² (dépendant d'une parcelle de 6 092 m²) situé [Adresse 27] à [Localité 21] loué suivant bail de 2008 (bail de douze ans), avec un loyer initial de 35 681,47 euros et un loyer en 2020 de 43 415 euros : 8 pompes de carburants, une station de lavage, une station d'entretien et une boutiquestation de centre-ville d'une commune limitrophe de [Localité 23] implantée sur un axe passant 3° Un terrain de 4 381 m² situé [Adresse 18] à [Localité 31] loué suivant bail d'une durée de 35 ans conclu le 3 mai 1978 pour se terminer le 3 mai 2013, terrain vendu à l'exploitant en 2019, avec un loyer fixe de 46 496,95 euros + variable suivant litrage, et un loyer moyen sur la période de 60 300 euros 6 pistes, 11 pompes de distribution automatique de carburants, station de lavage et station de gonflage de pneumatiques, local commercialstation située à 2 km environ du terrain litigieux et disposant d'une accessibilité via le [Adresse 19] prolongeant l'A22 M. [U] indique que « le secteur d'activités des stations-service, et notamment dans la métropole lilloise, est fortement marqué par une détention en propre des terrains d'assiette. ». Il souligne ainsi que sur les cinq stations-service à proximité géographique dont il fait état (Total Access [Adresse 4] à [Localité 31], BP [Adresse 18] à [Localité 31], Esso Express de la [Adresse 25] à [Localité 32], Total [Adresse 28] à [Localité 26] et Total [Adresse 17] à [Localité 24], seule la station BP [Adresse 18] faisait l'objet d'une situation locative et ce jusqu'en 2019 (page 21).

La société Totalenergies estime que la référence portant sur le terrain situé [Adresse 27] à [Localité 21] ne concerne pas un terrain nu car elle intègre la valeur des constructions. Or, elle ne produit pas le bail alors même qu'il s'agit d'une station Total, de sorte que son allégation n'est pas justifiée. Il n'y a donc pas lieu de remettre en cause l'analyse de l'expert amiable et d'écarter ce terme.

Par ailleurs, si la société Totalenergies critique les termes cités par l'expert, il sera relevé qu'elle pouvait tout-à-fait produire d'autres termes comparatifs, plus pertinents selon elle, ce qu'elle s'abstient de faire alors qu'elle exploite de nombreuses stations-service dans le secteur.

Les trois termes de comparaison retenus par M. [U] sont des terrains situés à proximité géographique du terrain à évaluer, avec la même destination de station-service. Ces terrains présentent des modalités d'exploitation similaires à celles du bien en cause, en termes de nombre de pompes de distribution et d'équipements, étant rappelé que la station exploitée sur le bien à évaluer comporte 8 pompes, une boutique, une station de lavage et une station de gonflage.

Ces trois termes présentent suffisamment de caractéristiques communes avec le bien à évaluer pour être retenus comme pertinents.

M. [U] écarte la méthode métrique en indiquant que « compte-tenu de l'usage de station-service du bien étudié, la détermination de la valeur locative ne peut ici se baser sur un raisonnement métrique mais uniquement sur un raisonnement global ».

L'attractivité d'un terrain destiné à l'exploitation d'une station-service tient essentiellement à sa situation à proximité de flux importants de véhicules et à sa visibilité. Les aménagements de la station-service choisis par le preneur sont fonction de ce flux de véhicules et les zones non bâties sont des espaces peu utiles. Ainsi, les espaces que le preneur fait le choix de ne pas occuper doivent être considérés comme des surplus de la station-service, non valorisables. D'ailleurs, les valeurs de référence citées par M. [U] confirment que la taille de la parcelle louée n'est pas déterminante de l'importance de la station-service, le nombre de pompes de distribution de carburant n'étant pas en corrélation avec la surface du terrain loué (seulement 6 pompes sur le terrain de 3906 m² contre 8 pompes sur le terrain de 1 412 m²).

En conséquence, compte tenu de la particularité de l'exploitation de la parcelle en station-service, il convient, à l'instar de M [U], d'écarter la comparaison métrique et de procéder par comparaison directe de terrains à usage de station-service.

Les trois valeurs de référence citées par M. [U] et retenues présentent des loyers allant de 41 600 euros à 60 300 euros par an. La moyenne des trois termes est de 48 438,33 euros. Le terrain à évaluer présente davantage de similarités avec les termes 2 et 3, eu égard au nombre de pompes de carburants, et à l'existence d'une boutique. S'agissant de l'emplacement, il se rapproche plus du terme 3 qui est situé à 2 km et se trouve également à proximité de grands axes de circulation, même s'il comporte moins de pompes (11 contre 8). La moyenne de ces deux termes est de 51 857,50 euros.

Le loyer de renouvellement du terrain devant être fixé par application de l'article R.145-9 et par dérogation à l'article L.145-33 du code de commerce, il n'y a pas lieu de prendre en compte les obligations respectives des parties dans l'évaluation. Seules les modalités et la nature de l'exploitation autorisée doivent être prises en considération. Il n'y a donc pas lieu à majorer la valeur locative au motif de la clause de non-concurrence intégrée au bail.

Compte tenu de l'ensemble de ces éléments, notamment des équipements de la station-service (8 pompes de carburant, une boutique, une station-de lavage, une station de gonflage), de son très bon emplacement, près d'un flux important de véhicules (plus de 22 000 véhicules/jour en 2020), et des valeurs de référence citées, il convient de fixer la valeur locative à 51 000 euros par an.

II- Sur les intérêts moratoires

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix, lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure, et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge.

Le loyer fixé portera ainsi intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2022, date de l'assignation en fixation du loyer de renouvellement.

Les intérêts échus depuis plus d’une année produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, conformément à l’article 1343-2 du code civil.

III- Sur la demande relative au titre exécutoire

Il n'y a pas lieu de prévoir expressément que la présente décision constituera un titre exécutoire.

IV- Sur les demandes accessoires

1° Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

2° Sur les dépens et les frais irrépétibles

Malgré la présentation ambigüe du Par ces motifs du mémoire des requérants, il y a lieu de considérer que les demandes relatives à l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens sont formulées en tout état de cause et non uniquement à titre principal.

La société Totalernergies ayant succombé au principal, elle sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise et sera condamnée au paiement d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui sera justement fixée à la somme de 5 700 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

FIXE le loyer du bail renouvelé à effet au 2 juillet 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 51 000 euros ;

DIT que le loyer ainsi fixé portera intérêt au taux légal à compter du 15 avril 2022 ;

DIT que les intérêts échus pour plus d'une année entière produiront eux-mêmes intérêts;

CONDAMNE la S.A.S. Totalenergies Marketing France à payer à Mmes [S] [F] [V], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F] la somme de 5 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;

DÉBOUTE la société Totalenergies Marketing France de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Mmes [S] [F] [V], [K] [F], [X] [F] [B] et M. [I] [F] de leurs autres demandes ;

DÉBOUTE la société Totalenergies Marketing de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE la société Totalenergies Marketing France aux dépens, en ce compris les frais d'expertise.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux