Service des référés, 10 septembre 2024 — 24/54485

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/54485

N° Portalis 352J-W-B7I-C5DFW

N°: 4

Assignation du : 21 juin 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 copies exécutoires + 1 expert délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 septembre 2024

par Samantha MILLAR, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.A. EUROBAIL [Adresse 3] [Localité 6]

La S.A.R.L. IMMINVEST [Adresse 4] [Localité 6]

représentées par Maître Maud EGLOFF-CAHEN, avocat au barreau de PARIS - #C1757

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. SOCIETE NOUVELLE PIRIOU [Adresse 5] [Localité 8]

représentée par Maître Barthélémy LATHOUD, avocat au barreau de PARIS - #E0418, avocat postulant, et par Maître Béatrice BILLIARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DÉBATS

A l’audience du 06 août 2024, tenue publiquement, présidée par Samantha MILLAR, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 15 décembre 2005, à effet au 1er janvier 2006, Monsieur et Madame [L], aux droits desquels viennent la SARL IMMINVEST et la SA EUROBAIL, ont consenti à la SARL SOCIETE NOUVELLE PIRIOU un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 8].

Par acte extrajudiciaire du 4 mai 2023, le bailleur a signifié au preneur un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2023.

Par exploit délivré le 5 octobre 2023, les sociétés IMMINVEST et EUROBAIL ont fait citer la société NOUVELLE PIRIOU devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l'indemnité d'occupation. Par ordonnance rendue le 29 novembre 2023, le juge des référés a ordonné une expertise aux fins notamment de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, et désigner Madame [H] [Z] [J] en qualité d’expert. Les opérations d’expertise sont en cours, la provision à valoir pour les frais d’expertises ayant été consignée.

Par acte extrajudiciaire du 11 juin 2024, le bailleur a signifié au preneur un nouveau congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction pour le 31 décembre 2024.

Par exploit délivré le 21 juin 2024, les sociétés IMMINVEST et EUROBAIL ont de nouveau fait citer la société NOUVELLE PIRIOU devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en désignation d’un expert afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d'occupation.

A l’audience, les demanderesses maintiennent le bénéfice de leur acte introductif. Elles soutiennent avoir appris l’existence d’un avenant de renouvellement du bail intervenu le 23 décembre 2016 conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2015 et se terminant le 31 décembre 2023, le bail s’étant poursuivi par tacite reconduction depuis. Elles sollicitent ainsi de voir ordonner une nouvelle expertise.

La partie défenderesse maintient le bénéfice de ses écritures, ne s’opposant pas à la demande d’expertise mais sollicitant la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle estime que l’erreur de la bailleresse dans la délivrance du premier congé la contrainte à engager de nouveaux frais ce qui lui a causé un préjudice, alors que la bailleresse ne pouvait ignorer l’existence de cet avenant qui avait été transmis à la société gestionnaire du bien.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L. 145-14 et L. 145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu'à libération des locaux.

Dès lors, les demanderesses justifient d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après. Il est néanmoins précisé que la consignation ayant déjà été versée par les parties, ces dernières seront dispensées d’une nouvelle consignation.

Sur les demandes accessoires

S’agissant d’une demande d’expertise avant tout procès, cette demande ayant par ailleurs été accordée, les demanderesses ne peuvent en conséquence être considérées comme perdantes au sens de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors, il y a lieu de débouter la société NOUVELLE PIRIOU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Madame [H] [Z] [J] [Adresse 2] [Localité 8] [XXXXXXXX01]

avec mission de :

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession), b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

- Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

- Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2025, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ; → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ; → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Dispensons les parties de consignation ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 15 mars 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Déboutons la SARL SOCIETE NOUVELLE PIRIOU de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL IMMINVEST et la SA EUROBAIL aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 10 septembre 2024.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Samantha MILLAR