1ère Chambre, 10 septembre 2024 — 22/02911

other 10 septembre 2024 Cour de cassation — 1ère Chambre

Texte intégral

ARRET N°293

N° RG 22/02911 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVVZ

[Z]

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEME NT (SIPI)

[T]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 10 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02911 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GVVZ

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 octobre 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 19].

APPELANTS :

Monsieur [C] [Z]

né le 28 Octobre 1941 à [Localité 22] (75)

[Adresse 1]

[Localité 4]

S.A.S. SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT (SIPI)

[Adresse 1]

[Localité 4]

ayant tous les deux pour avocat postulant Me Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS

INTIME :

Monsieur [X] [T]

né le 01 Février 1965 à [Localité 21]

[Adresse 2]

[Localité 9]

ayant pour avocat postulant Me Anne DE CAMBOURG de la SELARL ANNE DE CAMBOURG, avocat au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Vincent BOUR, avocat au barreau de NANTES

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 06 Juin 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M. Lilian ROBELOT

ARRÊT :

- Contradictoire

- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,

- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[C] [Z] est propriétaire :

- d'un local situé dans un ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Localité 19], cadastré section EN n° [Cadastre 5] ;

- d'un ensemble immobilier situé [Adresse 6], cadastré section ZH n°[Cadastre 15].

La société immobilière de promotion et d'investissement (Sipi) dont [C] [Z] est le dirigeant et l'associé unique, est propriétaire :

- d'un ensemble immobilier situé [Adresse 14], cadastré section ZH n° [Cadastre 10] ;

- d'un ensemble immobilier situé [Adresse 29] [Localité 23], cadastré section ZH n°[Cadastre 11].

Ces locaux sont donnés à bail commercial.

Ces biens ont été mis en vente en 2019. L'offre d'achat de [X] [T] n'a pas été acceptée. La vente n'a pas été conclue.

Les biens ont été remis en vente en 2021.

Par courrier en date du 26 juillet 2021, la société Hgb, [X] [T] ou toute société pouvant s'y substituer ont transmis aux vendeurs une proposition d'achat à 7.000.000 € net vendeur. Les acquéreurs sollicitaient une acceptation écrite des vendeurs. Il était mentionné que l'offre était valable jusqu'au 21 août 2021.

Les parties ont échangé par courriel ou par téléphone. La vente n'a pas été formalisée.

Par acte du 10 novembre 2021, [X] [T] a fait assigner [C] [Z] et la société Sipi devant le tribunal judiciaire de La Rochelle.

Soutenant que [C] [Z] aurait accepté son offre puis n'y aurait plus donné suite, [X] [T] a demandé à titre principal de dire la vente parfaite au 6 août 2021 et de condamner les défendeurs au paiement :

- des loyers qui auraient dû être perçus à compter du 6 août 2021 ;

- de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Il a subsidiairement demandé paiement, en raison de la mauvaise foi des défendeurs et de la rupture abusive des pourparlers, des sommes de :

- 13.928 € au titre des dépenses engagées dans le cadre des pourparlers ;

- 25.000 € en réparation de la déconvenue de ne pas acquérir ces locaux ;

- 50.000 € en réparation de son préjudice moral.

Les défendeurs ont conclu au rejet de ces demandes en l'absence :

- d'accord sur l'identité des acquéreurs, sur l'identification des biens devant être acquis, sur les modalités de paiement du prix et sa ventilation entre les meubles et les immeubles ;

- d'écrit étant venu confirmer l'acceptation de l'offre d'achat ainsi qu'exigé par l'acquéreur.

Selon eux, l'offre était devenue caduque au 20 août 2021.

Ils ont contesté toute rupture abusive des pourparlers aux motifs que :

- la preuve de pourparlers en 2019 n'était pas rapportée ;

- [X] [T] n'avait pas apporté réponse à l'offre d'entrer en pourparlers faite le 2 août 2021.

Ils ont reconventionnellement demandé paiement à titre de dommages et intérêts des sommes :

- [C] [Z] de 15.000 € en réparation de son préjudice moral ;

- [C] [Z] et la société Sipi de 10.000 € par mois pour procédure abusive ;

- [C] [Z] et la société Sipi de 700.000 € à titre d'indemnité d'immobilisation des biens.

Par jugement du 4 octobre 2022, le tribunal judiciaire de La Rochelle a statué en ces termes :

'- DEBOUTE Monsieur [X] [T] de sa demande tendant à voir juger parfaite à son profit la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI situés [Adresse 7] à [Localité 23] et [Adresse 12] à [Localité 19],

- DIT que Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI ont rompu de façon abusive les pourparlers avec Monsieur [X] [T],

- DEBOUTE Monsieur [X] [T] de sa demande de remboursement de frais,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25 000€) en réparation de la forte déception de ne pas réaliser l'investissement programmé,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000€) en réparation de son préjudice moral,

- DEBOUTE Monsieur [C] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,

- DEBOUTE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

- DEBOUTE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI de leur demande d'indemnité d'immobilisation,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de HUIT MILLE EUROS (8000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- DEBOUTE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI aux entiers dépens,

- RAPPELLE que la présente décision bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire'.

Il a considéré que la vente n'était pas parfaite puisque :

- l'acquéreur avait conditionné son offre à une acceptation écrite du vendeur ;

- seul [C] [Z] avait donné un accord de principe par téléphone ;

- les vendeurs avaient conditionné la vente à la rédaction d'un compromis précisant les conditions de l'engagement.

Il a estimé que [C] [Z] :

- avait rompu brutalement les négociations en 2019 au motif qu'un compromis avait été conclu avec un tiers à un prix plus avantageux ;

- après avoir annoncé une acceptation de principe de l'offre, n'avait pas donné suite au courriel en date du 2 octobre 2021 du demandeur ayant réitéré son offre et annoncé disposer du financement nécessaire.

Il a indemnisé, résultant de cette rupture abusive des pourparlers, le préjudice du demandeur lié à la déception de ne pas réalisé l'investissement programmé ainsi qu'un préjudice moral.

Par déclaration reçue au greffe le 24 novembre 2022, [C] [Z] et la société Sipi ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 10 août 2023, ils ont demandé de :

'Vu les articles 1112 et 1240 du Code civil,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

[...]

' DÉCLARER Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI bien fondés en leur appel ;

' DÉCLARER M. [X] [T] mal fondé en son appel incident, l'en débouter ;

Y faisant droit,

INFIRMER partiellement le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de la Rochelle en ce qu'il a :

- DIT que Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI ont rompu de façon abusive les pourparlers avec Monsieur [X] [T],

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de VINGT-CINQ MILLE EUROS (25.000 €) en réparation de la forte déception de ne pas réaliser l'investissement programmé,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50.000 €) en réparation de son préjudice moral,

- DÉBOUTE Monsieur [C] [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

- DÉBOUTE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

- DÉBOUTE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI de leur demande d'indemnité d'immobilisation,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de HUIT MILLE EUROS (8.000 €) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- DÉBOUTE Monsieur [C] et la SAS SIPI aux entiers dépens,

- RAPPELLE que la décision bénéficie de plein de l'exécution provisoire.

' CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de la Rochelle en ce qu'il a :

- DÉBOUTÉ Monsieur [X] [T] de sa demande tendant à voir juger parfaite à son profit la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI situés [Adresse 7] à [Localité 23] et [Adresse 12] à [Localité 19] ;

- DÉBOUTÉ Monsieur [X] [T] de sa demande de remboursement de frais ;

Et, statuant à nouveau,

' DÉBOUTER Monsieur [T] de l'ensemble de ses demandes d'indemnisation, et plus généralement de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en ce compris ses demandes incidentes ;

' CONDAMNER Monsieur [T] à régler à Monsieur [Z] et Société SIPI la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

' CONDAMNER Monsieur [T] à régler à Monsieur [Z] et Société SIPI la somme de 10.000 € au titre de dommages et intérêts du fait de la procédure abusive ;

' CONDAMNER Monsieur [T] à Monsieur [Z] et la société SIPI la somme de 700.000 € au titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité de vendre les biens dont ils sont propriétaires ;

' CONDAMNER Monsieur [T], outre aux entiers dépens, à régler à Monsieur [Z] et Société SIPI une indemnité de 15 000 € au titre des frais irrépétibles'.

Ils ont exposé que [X] [T] avait conditionné l'acceptation de son offre à un accord écrit, qu'ils avaient soumis leur acceptation de la vente à l'établissement d'un avant-contrat et que ces écrits n'avaient pas été établis avant la date d'expiration de l'offre d'acquisition. Ils en ont conclu que la vente n'était pas parfaite.

Ils ont contesté toute rupture abusive des pourparlers aux motifs que :

- l'offre d'achat faite en 2019 n'avait porté que sur une partie des biens proposés à la vente et n'avait pas été acceptée ;

- les parties n'avaient pas échangé postérieurement au 6 août 2021et jusqu'à la date d'expiration de l'offre ;

- la contre-proposition formulée par courriels des 11 et 12 octobre 2021 relatifs à une structuration différente de la vente était demeurée sans suite.

Ils ont conclu à l'absence de préjudice subi par l'intimé, relevant que:

- le tribunal avait indemnisé deux fois un même préjudice et omis de caractériser les préjudices allégués ;

- les frais dont il était demandé l'indemnisation n'étaient pas justifiés.

Ils ont demandé à être indemnisés des préjudices subis en raison de l'indisponibilité des biens résultant du litige en cours et du caractère abusif de la procédure mise en oeuvre.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mars 2024, [X] [T] a demandé de :

'Vu les articles 1583 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1304 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1112 et suivants du Code civil,

Vu l'article 1240 du Code civil,

Vu l'article 909 du Code de procédure civile,

Vu l'article 700 du Code de procédure civile,

[...]

- DECLARER recevable et bienfondé Monsieur [X] [T] en son appel incident de la décision rendue par le Tribunal Judiciaire de La Rochelle le 4 octobre 2022 ;

Y faisant droit,

- INFIRMER le jugement sus énoncé et daté en ce qu'il a :

' DEBOUTE Monsieur [X] [T] de sa demande tendant à voir juger parfaite à son profit la vente des biens immobiliers appartenant à Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI situés [Adresse 7] et [Adresse 12] à [Localité 19] ;

' DEBOUTE Monsieur [X] [T] de sa demande de remboursement de frais

Y FAISANT DROIT ET STATUANT A NOUVEAU,

- DEBOUTER Monsieur [Z] et la société SIPI de l'ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

- JUGER parfaite la vente intervenue le 6 août 2021 entre Monsieur [Z], la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT et Monsieur [T] (avec faculté de substitution au profit de sa société Holding ou de tout autre société domiciliée à [Adresse 18] à [Localité 25] moyennant le prix de vente de 7.000.000 €, portant sur les actifs immobiliers suivants :

' Un ensemble immobilier à usage de commerce situé [Adresse 14], figurant au cadastre section ZH n°[Cadastre 10] ;

' Un ensemble immobilier à usage de commerce situé [Adresse 30], figurant au cadastre section ZH n°[Cadastre 11] ;

' Un ensemble immobilier à usage de commerce situé [Adresse 6], figurant au cadastre section ZH n°[Cadastre 15] ;

' Un local commercial situé au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 12] La [Adresse 26] ([Adresse 3]), figurant au cadastre section EN n°[Cadastre 5].

En conséquence,

- VOIR ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière compétent aux frais de Monsieur [Z] et de la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [T] (ou à toute personne au profit duquel il serait substitué), les fruits et notamment les loyers perçus entre le 6 aout 2021 et la date du jugement à intervenir, majoré des intérêts au taux légal ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [T] la somme de 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

A titre subsidiaire,

- JUGER parfaite la vente intervenue le 6 août 2021 entre Monsieur [Z] et Monsieur [T] (avec faculté de substitution au profit de sa société Holding ou de tout autre société domiciliée à [Localité 17] à [Adresse 24] [Localité 25], moyennant le prix de vente de 3.000.000 €, portant sur les actifs immobiliers suivants :

' Un ensemble immobilier à usage de commerce situé [Adresse 6], figurant au cadastre section ZH n°[Cadastre 15] ;

' Un local commercial situé au sein d'un ensemble immobilier soumis au régime de la copropriété, situé [Adresse 12] à [Adresse 16] [Localité 27], figurant au cadastre section EN n°[Cadastre 5].

En conséquence,

- VOIR ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière compétent aux frais de Monsieur [Z] ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] à verser à Monsieur [T] (ou à toute personne au profit duquel il serait substitué), les fruits et notamment les loyers perçus entre le 6 aout 2021 et la date du jugement à intervenir, majoré des intérêts au taux légal ;

A titre infiniment subsidiaire,

- JUGER que Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT ont agi de mauvaise foi dans le cadre des négociations avec Monsieur [T] ;

- JUGER que Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT se sont rendus coupables d'une rupture abusive des pourparlers à l'égard de Monsieur [T] ;

En conséquence,

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [T] la somme de 15.342 € au titre des dépenses engagées dans le cadre des pourparlers ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [T] la somme de 25.000 € au titre de la déconvenue de ne pouvoir acquérir les locaux commerciaux ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à verser à Monsieur [T] la somme de 50.000 € au titre du préjudice moral subi ;

En tout état de cause,

- JUGER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir ;

- DÉBOUTER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT à payer à Monsieur [T] la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER Monsieur [Z] et la SOCIETE IMMOBILIERE DE PROMOTION ET D'INVESTISSEMENT aux entiers dépens.

- CONFIRMER pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes'.

Il a maintenu qu'il résultait du message téléphonique de l'appelant du 6 août 2021 que celui-ci avait accepté son offre et qu'un accord sur la chose et le prix était intervenu, rendant la vente parfaite, sans que soit nécessaire la formalisation par écrit de cet accord.

Il a ajouté que [C] [Z] :

- avait qualité pour s'engager en son nom et en celui de la société dont il était le dirigeant et l'unique actionnaire ;

- ne pouvait pas se prévaloir de sa propre turpitude, le défaut d'établissement d'un écrit lui étant seul imputable.

Il a subsidiairement demandé de dire parfaite la vente des seuls biens propriété de [C] [Z].

Il a demandé à être indemnisé de la perte de loyers subie depuis le 6 août 2021, date à laquelle la vente était selon lui parfaite.

Il a subsidiairement soutenu que l'appelant avait, tant en 2019 qu'en 2021, rompu abusivement les pourparlers. Il a conclu à la confirmation du jugement s'agissant de l'indemnisation des postes de préjudice retenus, contestant que cela eût constitué une double indemnisation. Il a en outre demandé à être indemnisé des frais exposés en vue de l'acquisition des immeubles.

L'ordonnance de clôture est du 4 avril 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VENTE

L'article 1582 du code civil dispose que :

' La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.

L'article 1583 précise que : 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

Il convient dès lors de rechercher si un accord sur la chose et son prix est intervenu entre les parties.

Le courrier en date du 26 juillet 2021 de [X] [T], à l'en-tête suivante :

'Société HGB

Monsieur [X] [T]

Ou toutes ste pouvant s'y substituer',

mentionne avoir pour objet :

'Offre Globale d'acquisition - 2 Locaux commerciaux [Adresse 14] (Mondial Tissus et Max plus), un bâtiment commercial composé de trois cellules (SODIPART, HAPPY CASH, DECORELIT ROUSSEAU) [Adresse 8], et les murs du commerce [Adresse 20]'.

Ce courrier est rédigé en ces termes :

'Dans le prolongement de nos entretiens, Monsieur [X] [T] et/ou sa Société Holding ou une autre société en substitution...vous confirme par la présente son offre pour l'acquisition des locaux commerciaux situés à [Localité 23] ,[Adresse 28], et sur le port de [Localité 19].

Nous vous détaillons ci-dessous notre proposition d'acquisition pour cet actif immobilier :

' BIENS A ACQUERIR:

1°)

Ville de [Localité 23] -[Adresse 14],

[...]

2°)

Ville de [Localité 23] -[Adresse 33],

[...]

3°')

Ville de [Localité 23] (17) -[Adresse 8],

[...]

4°)

[Adresse 32] ,

[...]

' PRIX DE VENTE FAI:

' POUR LES BATIMENTS MONDIAL TISSUS ET MAX PPUS

' 4.000.000 € (QUATRE MILLIONS D'EUROS), en sus les honoraires de la société TOURNY MEYEUR ET PRESTIGE ATLANTIQUE sont à la charge de l'acheteur pour la somme de 100 000 €. Les frais et droits de mutation sont à la charge de I'Acquéreur.

' POUR LES BATIMENTS [Adresse 6] ET [Adresse 13]

' 3.000.000 € (TROIS MILLIONS D'EUROS), il n'y a pas d'honoraire d'agence.

' Les frais et droits de mutation sont à la charge de l'Acquéreur.

M. [X] [T] envisage d'avoir recours à l'emprunt pour cette acquisition, mais il ne fera pas une condition suspensive de l'obtention d'un quelconque financement bancaire.

L'offre de prêt sera obtenue avant la signature du compromis.

' CONDITIONS SUSPENSIVES ;

' Absence de contentieux et/ou litige relatifs au bien vendu,

' Absence de contentieux et/ou litige entre le propriétaire et le locataire,

' Absence de servitude de quelque nature qu'elle soit qui pourrait avoir pour conséquence de rendre le bien à acquérir impropre à sa destination,

' CALENDRIER :

Si cette offre vous convient, il faut me retourner un accord écrit sur ces conditions, de telle sortes que je puisse lancer mes demandes de financement au plus vite avec des réserves si nécessaire.

Calendrier de vente envisageable :

' Accord écrit de Monsieur [Z] à réception de mon offre avec réserves si besoin

' Signature de la promesse de vente au plus tard le vendredi 15 octobre 2021,

' Signature de l'acte authentique dans les deux mois suivants,

Cette offre est valable jusqu'au 20 aout 2021.

A défaut de réponse de la part du Vendeur à compter de cette date, elle deviendra nulle et non avenue.

Nous saisirons notre notaire, Maitre [P] [R] à [Localité 31], pour cette acquisition dès réception de l'accord écrit du Vendeur sur les termes de la présente'.

[C] [Z] a répondu par courriel en date du 2 août suivant à [X] [T]. Il a indiqué que :

'Sans préjuger de ma décision pour l'ensemble des 2 propriétaires différents que je vous communiquerai comme nous en sommes convenus, je vous indique que pour la part de l'immobilier qui m'appartient en propre, ma décision est déjà acquise et positive.

Si vous acceptiez de distinguer les 2 affaires, nous pourrions déjà engager celle-là maintenant.

Toutefois, chacune de ces ventes reste soumise à la condition de signature d'un compromis portant toutes les précisions indispensables à un accord sur la chose et sur le prix, soit :

- toutes indications administratives et techniques et autres concernant l'immobilier et les 2 propriétaires vendeurs qui devront figurer dans les actes immobiliers.'

[X] [T] a répondu par courriel le même jour que :

'Oui en effet nous pourrions déjà partir sur la première vente mais pour cela il me faut un mail de votre part qui me confirme que vous êtes vendeur des deux cellules au prix de 4000k€.

[...]

En résumé soit j'attends d'avoir votre accord pour l'ensemble et je finance le tout, soit vous me dites que l'on se contente que des deux premiers locaux et vous gardez le reste'.

[C] [Z] a répondu en ces termes le même jour :

'c'est clair, vous ne voulez pas risquer de vous limiter à mon patrimoine personnel

Attendons le 20 AU PLUS TARD ((j'essaierai avant).

[C] [Z] a ainsi accepté d'entrer en négociations avec [X] [T].

Il n'a toutefois pas donné son accord à la vente des biens immobiliers dont la société Sipi était propriétaire. Il a indiqué réserver sa réponse.

S'agissant des biens dont il était propriétaire, il a soumis leur vente à la détermination préalable de ses conditions et de ses modalités.

[C] [Z] n'a pas fait dans ses courriels mention d'un prix de vente. Il a enfin proposé d'attendre le 20 août au plus tard.

Cet échange de courriels ne caractérise aucun accord sur la chose ou sur le prix.

Maître [G] [U], huissier de justice à [Localité 21], a retranscrit le 27 octobre 2021 un message reçu par [X] [T] sur son téléphone portable le 8 août 2021. La teneur de ce message est la suivante :

'Oui, bonjour Monsieur [T], Monsieur [Z] à l'appareil.

Alors, je vous appelle pour vous dire qu'en principe, si vous voulez, j'accepte vos propositions pour 7.000.000 € voilà, et je suis prêt à signer un compromis.

Encore faut-il, si vous voulez, que le compromis soit établi en fonction de nos exigences respectives.

C'est à partir de là, si vous voulez, que la formule à laquelle vous teniez tant, si vous voulez, qui consiste en un accord sur la chose et sur le prix me parait un peu simpliste. Et je m'engagerais dans une affaire écrite, si vous voulez, que si tout a été élagué. C'est d'ailleurs un petit pour ça qu'aujourd'hui, nous n'avons rien... (inaudible 2 secondes).

Mais je vous appelle pour vous apprendre mes dispositions d'esprit actuelles, parce que j'ai réellement l'intention de vous vendre cette affaire, ces deux affaires.

Alors, je crois que, il faudrait qu'en se concerte parce que de mon expérience m'a appris, si vous voulez, que cette affaire se règle en présence de notaires, un notaire de l'acquéreur, et un notaire du vendeur et que c'était à eux deux, en association, qui peuvent élaborer ce compromis indépendamment de tout accord écrit directement entre les partenaires.

Alors je suis un peu prudent sur cette affaire là parce que je vous sais très pointilleux.

l'expérience démontre bien une relation de la, qui m'en a convaincu et donc il s'agit de s'engager dans cette affaire-là, comme je le souhaite, c'est-à-dire en mettant bien à plat toutes les conditions associées à une vente qui doivent figurer dans un compromis et qui peuvent évidemment pas se limiter à cette formule simpliste d'accord sur la chose et sur le prix.

Parce qu'on est d'accord sur la finalité, mais pour y parvenir, il y a quand même pas mal de conditions à régler.

Moi je, si vous m'appelez, s'il vous plait, pour qu'en puisse élaborer ce processus, pour y parvenir assez rapidement parce que maintenant paradoxalement, ce n'est pas paradoxal mais c'est, là j'ai pris ma décision et je suis assez presse de la réaliser.

Le montant est important et les diags qui ont été fait qui arrivent a un peu à prescription qui faut éventuellement sois renouveler sois que vous les preniez, que vous les acceptiez tels quels, ce qui est possible, je crois.

Et puis d'autres conditions, auxquelles je pense et qui figurent dans un compromis qui généralement, le dernier que je n'ai pas voulu signer et qui donc n'a pas évidemment aboutis il mesurait 56 pages, si je peux prendre cette mesure.

Ce qui fait que je reviens a ma formule un peu simpliste là évidemment et je vous propose donc de mettre ça sur pieds de façon un peu professionnel, pour qu'il n'v ai pas de problème entre nous également.

Merci de votre appel et puis on verra ça quand vous voulez'.

Dans ce message téléphonique, [C] [Z] a simplement accepté d'entrer en négociations avec [X] [T], afin de déterminer quelles pourraient être les conditions de la vente. Il n'y exprime aucun accord, au sens de l'article 1583 précité, sur la chose et sur le prix.

L'intimé ne justifie pas de la suite donnée à ce message.

Il a adressé un courriel en date du 2 octobre 2021 à [C] [Z]. Dans ce courriel postérieur à la date de caducité du compromis qu'il avait lui-même fixée, [X] [T] a indiqué notamment que :

'En résumé et à ce stade, tout en souhaitant véritablement rester sur nos bonnes relations et suite à nos nombreux échanges, et en total respect de votre projet ;

pour moi il n'y a aucun doute possible, vous m'avez clairement donné un accord sur la vente de l'ensemble de vos biens à savoir les deux locaux professionnels détenus par la société SIPPI et les locaux détenus à titre personnel pour un montant global conforme à l'offre de 7 millions d'euros net vendeur

[...]

Je vous ai donné mon accord pour demander à votre notaire d'organiser, Maitre [B] et / ou [W], la rédaction des deux compromis.

Votre notaire l'a t-il engagé ' aucun contact avec mon notaire Maître [R] à [Localité 21] n'a été établit.

[...]

sachez que je me suis engagé auprès de vous, j'ai une parole je la maintiens. J'ai levé des capitaux pour pouvoir signer un compromis sans aucune condition suspensive quelle quel soient.

Je vous demande de respecter votre engagement et de demander à vos notaires de nous adresser le compromis pour relecture.

[...]

Pour clarifier la situation et dépassionner nos échanges, je souhaite organiser dès la semaine prochaine soit mardi soit jeudi un rendez-vous à [Localité 19] en votre compagnie et celle des deux agents immobiliers de telle sorte à faire un point sur le dossier'.

[X] [T] ne justifie pas, entre la date du message téléphonique précité et ce courriel, d'échanges caractérisant un accord des parties sur la chose, son prix, les conditions et les modalités de la vente.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de [X] [T] de déclarer la vente parfaite, qu'elle portât sur l'ensemble des biens objet de l'offre en date du 26 juillet 2021 ou seulement sur ceux propriété de [C] [Z].

SUR LES POURPARLERS

L'article 1112 du code civil dispose que :

'L'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages'.

L'offre d'achat est en date du 26 juillet 2021. Par courriel en date du 2 août 2021, dont les termes ont été précédemment rappelés, [C] [Z] a manifesté un intérêt pour cette offre. Son message téléphonique est en date du 8 août suivant. Il y indique que la vente doit, pour aboutir, être négociée.

Entre la date de ce message et le courriel en date du 2 octobre 2021, [X] [T] n'a justifié d'aucun échange avec les appelants. Au 20 août 2021, date fixée unilatéralement par l'appelant, la vente n'ayant pas été conclue, la promesse d'achat était caduque. Les négociations avaient cessé au 8 août 2021, date du message sur répondeur téléphonique auquel l'intimé ne justifie pas avoir répondu. Il ne peut dès lors pas être reproché aux appelants de ne pas avoir poursuivi des négociations postérieurement au 20 août 2021, le silence de l'intimé ayant pu légitimement laisser penser que les négociations avaient cessé.

La rupture abusive des pourparlers alléguée par [X] [T] n'est dès lors pas établie.

En l'absence de faute des appelants, [X] [T] n'est pas fondé en sa demander de dommages et intérêts. Le jugement sera pour ces motifs réformé en ce qu'il a condamné de ce chef [C] [Z] et la société Sipi.

SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERETS DE [C] [Z] ET DE LA SOCIETE SIPI

L'article 1240 du code civil dispose que : 'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.

L'article 32-1 du code de procédure civile précise que : 'Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés'.

La charge de la preuve de la faute incombe aux appelants.

L'exercice d'une action en justice, même mal fondée, ne dégénère en abus que si la malice ou la mauvaise foi de son auteur est démontrée.

Dans son courriel en date du 2 octobre 2021, [X] [T] a indiqué à [C] [Z] que :

'Si vous deviez changer d'avis, ce qui à mes yeux est impossible et inenvisageable, mais si tel était le cas, sachez que je subirai un préjudice important et que je n'en resterai pas là.

[...]

Si vous remettiez en vente alors que j'ai obtenu votre accord, je mettrai tout en oeuvre pour bloquer la vente de ces biens à quiconque et pour de longues années.

On sera tous perdants !!'.

La menace telle que formulée d'exercer une action en justice pour être rempli de ses droits et le rappel des conséquences possibles d'une telle action ne sont pas fautifs.

Par ailleurs, le premier juge ayant partiellement fait droit aux demandes de l'intimé, l'action de ce dernier ne peut pas être qualifiée d'abusive.

Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a débouté les appelants de leur demande de dommages et intérêts.

SUR LES DEPENS

[X] [T] est pour les motifs qui précèdent tenu des dépens de première instance. Le jugement sera réformé sur ce point.

La charge des dépens d'appel incombe à l'intimé.

SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné les appelants sur ce fondement.

Les circonstances de l'espèce ne justifient pas de faire droit aux demandes présentées de ce chef devant la cour.

PAR CES MOTIFS

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement du 4 octobre 2022 du tribunal judiciaire de La Rochelle sauf en ce qu'il :

'- DIT que Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI ont rompu de façon abusive les pourparlers avec Monsieur [X] [T],

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de CINQUANTE MILLE EUROS (50 000€) en réparation de son préjudice moral,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI à verser à Monsieur [X] [T] la somme de HUIT MILLE EUROS (8000€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Monsieur [C] [Z] et la SAS SIPI aux entiers dépens' ;

et statuant à nouveau de ces chefs d'infirmation,

DEBOUTE [X] [T] de ses demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de [C] [Z] et de la société immobilière de promotion et d'investissement (Sipi) ;

CONDAMNE [X] [T] aux dépens de première instance et d'appel ;

REJETTE les demandes présentées tant en première instance que devant la cour sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,