Chambre 5/Section 1, 11 septembre 2024 — 21/07325

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 11 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 21/07325 - N° Portalis DB3S-W-B7F-VNBQ N° de MINUTE : 24/01186

DEMANDEUR

S.A.R.L. OMARA [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Jacques RAYNALDY de la SCP LEICK RAYNALDY & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0164

C/

DEFENDEUR

S.C.I. ABC IMMOBILIER [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Me Eric LENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0823

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 15 Mai 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 2 mai 2010, la société LTM a donné à bail commercial à la S.A.R.L. OMARA un local sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93) pour une durée de 9 années et ce, moyennant un loyer de 26.400 € Hors Charges et Hors Taxes. La destination des locaux porte sur une activité de « Restaurant, Traiteur oriental, Décoration, Organisation de spectacles, Location de salles, Import, Export de tous genre de produits ».

Par courrier en date du 23 avril 2019, la société OMARA a sollicité auprès de son bailleur le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er mai 2019.

Par acte authentique en date du 12 novembre 2019, la S.C.I. ABC IMMOBILIER a acquis les locaux donnés à bail commercial auprès de la société LTM.

Par acte d’huissier en date du 31 août 2020, la société ABC IMMOBILIER a fait signifier à la société OMARA un congé avec refus de renouvellement, et refus de paiement d’une indemnité d’éviction, avec pour terme la date du 31 mars 2021.

Par exploit d'huissier délivré le 21 juillet 2021, la société OMARA a assigné la SCI ABC IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir déclarer nul et dépourvu de tout effet le congé signifié le 31 août 2021 et, à défaut, de voir fixer l'indemnité d'éviction à la somme de 405.000 euros.

Par jugement du 29 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment dit que le bail commercial consenti à la société OMARA portant sur un local sis [Adresse 1] à [Localité 2] (93) par la SCI ABC IMMOBILIER a pris fin le 31 mars 2021 par l’effet du congé signifié le 30 août 2020 et que la société OMARA peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction. L'indemnité d'occupation due par la société OMARA depuis le 1er avril 2021 et jusqu’à la libération effective des locaux a été fixée, dans l’attente de sa détermination par le tribunal, au montant du dernier loyer éventuellement indexé outre la provision contractuelle pour charge. Une expertise avant dire-droit a été ordonnée aux fins de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation.

Aux termes de son rapport d'expertise déposé le 12 septembre 2023, Monsieur [F] a estimé l'indemnité d'éviction à la somme de 137.315 euros dans l'hypothèse sans mezzanine et à 160.915 euros dans l'hypothèse avec mezzanine. Il a évalué l'indemnité d'occupation à compter du 1er avril 2021 à la somme de 35.473 euros par an dans l'hypothèse sans mezzanine et à la somme de 39.973 euros dans l'hypothèse avec mezzanine.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 octobre 2023, la société OMARA a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

RECEVOIR la société OMARA en ses demandes, fins et conclusions, Y FAISANT DROIT, FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dont est redevable la société ABC IMMOBILIER à la somme de 265 800 € (deux cent soixante-cinq mille huit cents euros), frais de déménagement et de licenciement réservés. CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER au paiement de cette somme à la société OMARA FIXER le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable OMARA à la somme de 39 973 € (trente-neuf mille neuf cent soixante-treize euros) à compter du 1er avril 2021, jusqu’à la libération des lieux

CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER au paiement de la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC ; CONDAMNER la société ABC IMMOBILIER en tous les dépens comprenant notamment les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la société OMARA invoque les articles L145-14, L145-28 et L145-57 du code de commerce, et fait principalement valoir que :

- il n'y a pas contestation sur le fait que l'activité de la société soit transférable sans perte de fonds, - le bailleur n'ayant jamais rappelé le caractère précaire de la mise à disposition de la mezzanine ni réclamé sa restitution, celle-ci doit être considérée comme faisant partie de l'assiette du bail et il y a donc l