Quatrième Chambre, 12 septembre 2024 — 19/05531

Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Quatrième Chambre JUGEMENT 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 19/05531 - N° Portalis DB22-W-B7D-O6VN Code NAC : 54G DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. de l’immeuble sis au [Adresse 1], pris en la personne de son Syndic en exercice le Cabinet GESTRIA SAS ayant son siège au [Adresse 19], [Localité 15]

représentée par Me Virginie DESPORT-AUVRAY, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSES :

S.A.R.L. CABINET BELLAJUAN [Adresse 6] [Localité 16]

Compagnie d’assurances GENERALI IARD [Adresse 3] [Localité 12]

représentées par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION BELDEV, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Sophie ROJAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

Copie exécutoire à Maître Alain CLAVIER, Me Nadia CHEHAT, Me Virginie DESPORT-AUVRAY, Me Marie-christine GERBER, Me [T] [N], Me Banna NDAO, Me Emilie PLANCHE, Me Sophie ROJAT Copie certifiée conforme à l’origninal à délivrée le

La compagnie GAN ASSURANCES IARD RCS DE PARIS sous le n° 542 063 797 [Adresse 18] [Localité 11]

représentée par Me Emilie PLANCHE, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La compagnie AREAS mmatriculée au RCS Paris n°775 670 466, [Adresse 8] [Localité 11]

représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Jean-Marc ZANATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A.R.L. TOITURE ET TRADITIONS inscrite au RCS CRETEIL sous le numéro 534 030 267, [Adresse 2] [Localité 20]

représentée par Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

L’ ASSURANCE BANQUE POPULAIRE IARD (BPCE IARD) immatriculée au registre de commerce et des sociétés de Niort sous le numéro 401 380 472 [Adresse 22] [Localité 17]

représentée par Maître Alain CLAVIER de l’ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant

S.A.R.L. EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE (E.P.P.) Société en liquidation représentée par son liquidateur, la SELARL FIDES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 10]

défaillante

Société MIC INSURANCE (anciennement dénommée MILLENNIUM INSURANCE COMPANY) représentée en France par LEADER UNDERWRITING, immatriculée au RCS de VERSAILLES sous le numéro 750 686 941, dont le siège est sis [Adresse 24], [Adresse 23] [Localité 14]

représentée par Me Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

PARTIES INTERVENANTES :

S.A. MIC INSURANCE COMPANY, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 885 241 208, [Adresse 5] [Localité 13]

représentée par Me Fabien GIRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Banna NDAO, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

S.C.I. C.D.M.P, RCS de VERSAILLES sous le numéro 398 457 010, Chez Mme [Y] [Adresse 7] [Localité 4]

représentée par Me Marie-christine GERBER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 01 Juillet 2019 reçu au greffe le 03 Septembre 2019.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 30 Mai 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Septembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL : Mme DUMENY, Vice Présidente Monsieur BRIDIER, Vice-Président Madame BARONNET, Juge

GREFFIER : Madame GAVACHE

PROCÉDURE

L’immeuble du [Adresse 1] est placé sous le régime de la copropriété laquelle a désigné pour syndic le cabinet Bellajuan, assuré par Generali, lors de son assemblée générale du 27 juin 2011 jusqu’à la fin de son mandat du 9 septembre 2015.

Par résolution adoptée à l’assemblée générale du 31 juillet 2012, la copropriété a décidé de procéder à des travaux de ravalement avec isolation extérieure, de réfection en toiture et de changement des VELUX, travaux confiés à la SARL Bathiver & Ecothiver, assurée par Areas, et financés au moyen d’un prêt souscrit par la copropriété auprès du Crédit Foncier de France. Certains travaux relatifs à la toiture en zinc de 70 m² avec gouttières et descente étaient urgents tandis que d’autres étaient soumis à l’autorisation administrative et un arrêté municipal du 4 octobre 2013 a fait connaître l’absence d’opposition à la déclaration préalable de ces travaux.

La société Bathiver & Ecothiver est intervenue fin 2012 pour les travaux urgents puis courant 2013 pour les autres prestations jusqu’à son arrêt du chantier le 30 juin 2014. Le 8 juillet suivant un protocole d’accord a été signé avec le syndic pour mettre fin au contrat, réceptionner les ouvrages en réserve et que chaque partie renonce à demander à l’autre tout remboursement ou tout autre règlement. L’assemblée générale extraordinaire tenue le 30 octobre 2014 a refusé de signer ledit accord et a décidé de confier d’autres travaux relatifs au ravalement, aux appuis de fenêtres et au toit à des entreprises tierces, la SARL Toitures et traditions assurée par la BPCE et la SARL Europe Peinture et Plomberie (ci-après EPP) assurée par MIC.

Le syndicat des copropriétaires faisant état de retards et de malfaçons dans la réalisation des travaux par la société Bathiver & Ecothiver, un expert judiciaire a été désigné par le juge des référés le 7 juillet 2016 et a déposé son rapport le 27 octobre 2017.

Par assignations délivrées les 1er, 2, 5,19, 25 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 21] demande l’indemnisation de ses préjudices au syndic le cabinet Bellajuan, aux trois sociétés intervenues ainsi qu’à leurs assureurs, de manière solidaire.

Le 21 octobre 2021 le conseil de MIC a communiqué un Kbis de la SARL Europe Peinture et Plomberie (EPP) mentionnant un jugement d’ouverture de liquidation judiciaire prononcé le 25 novembre 2016, une cloture pour insuffisance d’actif par jugement du 23 janvier 2019 avec radiation du RCS. La société Bathiver & Ecothiver a, pour sa part, été placée en redressement judiciaire selon jugement du 8 janvier 2015 et en liquidation judiciaire le 5 février suivant avec clôture pour insuffisance d’actif prononcée le 12 avril 2016.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique exclusivement le 31 janvier 2023 le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande, au visa des articles 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1992 et 1792 du code civil de :

- le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions

Sur les travaux de ravalement avec isolation extérieure et réfection complète de la toiture - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture tels que votés lors de l’AG du 31 juillet 2012 ont été partiellement exécutés et mal exécutés - Constater, dire et juger que la toiture principale n’a pas été refaite conformément en dépit de ce qui avait été voté lors de l’AG du 31 juillet 2012 35 - Constater, dire et juger que la réfection complète de la toiture était une dépense inutile et injustifiée - Constater, dire et juger que seule la toiture en zinc a été refaite à neuf - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement avec isolation extérieure n’ont pas été finalisés - Constater, dire et juger que les travaux de ravalement ne garantissent pas l’isolation thermique du bâtiment conformément à ce que les copropriétaires avaient voté lors de l’AG du 31 juillet 2012 en sorte qu’ils rendent impropres à sa destination l’ouvrage livré au syndicat

- Constater, dire et juger que les travaux non finalisés de ravalement seront garantis au titre de la décennale par la société Areas, assureur de la société Bathiver, Le cabinet Bellajuan - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a agi en violation de son mandat de gestion et de ses obligations impératives visées à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a failli dans la gestion des travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture dont il se devait d’assurer et de garantir le bon déroulement et la bonne exécution - Constater, dire et juger que le cabinet Bellajuan a failli à son obligation de conseil et d’information notamment s’agissant de la réfection complète de la toiture qui n’était pas justifiée et dont la copropriété a supporté les conséquences financières (une dépense de 100. 286,66 €, la souscription d’un prêt et son remboursement incluant cette dépense injustifiée) - Constater, dire et juger que les manquements fautifs du cabinet Bellajuan ont essentiellement et exclusivement concouru à l’inexécution et à la mauvaise exécution des travaux dont il se devait pourtant d’assurer la bonne conduite, ce dont il devra répondre vis-à-vis du SDC au visa de l’article 1992 du code civil La société Bathiver et ses successeurs - Constater, dire et juger que la société Bathiver a agi en violation du marché souscrit du 6 août 2012 et de son devis du 14 juin 2012 - Constater, dire et juger que la société toiture et traditions a agi en violation du devis soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG du 30 octobre 2014 - Constater, dire et juger que la société EPP a agi en violation du devis soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG du 30 octobre 2014 Sur les travaux préconisés par l’expert - condamner solidairement l’ensemble des défendeurs, à savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui régler la somme de 68.662 € au titre des travaux de reprise préconisés par l’expert, - condamner en tout état de cause, la société Areas aux travaux de reprise au titre du ravalement, les travaux non finalisés de ravalement étant garantis au titre de la décennale par cette dernière société, A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à lui payer la somme de 68.662 € au titre des travaux de reprise préconisés par l’expert, Au titre du préjudice résultant du manquement à l’obligation de conseil et d‘information - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali à lui payer la somme de 92.886,66 €, - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali à le dédommager de la somme de 20.000€ au titre du préjudice moral

Au titre des dépenses durant les opérations d’expertise A titre principal - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer la somme de 572 €

A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à lui payer la somme de 572 €

Sur l’intervention volontaire de la SCI CDMP - débouter la SCI CDMP de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; A titre subsidiaire - condamner solidairement le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali ainsi que la société Bathiver et son assureur la société Areas à le relever et garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ; En toute hypothèse - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens - condamner solidairement les défendeurs, savoir le Cabinet Bellajuan et son assureur la société Generali, la société bathiver et la société Areas, la société EPP et son assureur la société MIC INSURANCE, la société Toitures et Traditions et son assureur la société BPCE IARD à lui payer les entiers dépens dont les frais de délivrance de l’assignation en référé expertise (412,56 €) et d’expertise (6.000 €), - Rejeter toutes demandes, fins et prétentions articulées à son encontre, - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

La SARL Cabinet BELLAJUAN et son assureur la S.A. Compagnie GENERALI IARD ont notifié leurs conclusions le 2/10/2023 contenant les prétentions suivantes : A titre principal - débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre, - débouter purement et simplement la société FENETRES ET TRADITION de sa demande tendant à l’irrecevabilité des conclusions au soutien de leurs intérêts, - débouter la société BATHIVER et son assureur, la Compagnie AREAS, de l’ensemble de ses demandes à leur encontre, - débouter la société civile CDMP de l’ensemble de ses demandes à leur encontre ; A titre subsidiaire Si le Tribunal devait considérer que le Cabinet BELLAJUAN est pour partie responsable des dommages allégués, - limiter toute condamnation à une quote-part des préjudices allégués correspondant à une perte de chance, laquelle ne saurait excéder 20% des préjudices ; - condamner in solidum la société AREAS, en qualité d’assureur de la société BATHIVER, la société TOITURES ET TRADITIONS et son assureur BPCE IARD, et la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE et son assureur MIC INSURANCE COMPANY à les garantir et relever indemnes de l’intégralité des condamnations en principal, frais et accessoires, susceptibles d’être prononcées à leur encontre, - declarer applicable et faire application, dans le quantum des condamnations, des conditions et limites de garantie de la société GENERALI et en conséquence de la franchise contractuelle correspondant à 10% des indemnités dues avec un minimum de 600 euros et un maximum de 3000 euros, En toute hypothèse - écarter l’exécution provisoire du jugement à venir, - condamner le Syndicat des Copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet de Gestion Immobilière 94 (CGI 94), ou tout succombant au paiement à la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile - condamner le Syndicat des Copropriétaires ou tout succombant au paiement des entiers dépens - débouter le Syndicat des Copropriétaires de sa demande d’exécution provisoire.

Le 20 mai 2022 la compagnie Areas a demandé au tribunal de faire application des dispositions des articles 1353, 1103, 1231-1 1792 et suivants du Code Civil, 9 du Code de Procédure Civile, L. 113-1 et L. 112-6 du Code des Assurances en vue de : - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie décennale souscrite auprès d’elle - Dire et juger que les désordres imputés à la société BATHIVER ne sont pas susceptibles de relever de la garantie responsabilité civile décennale souscrite auprès d’elle - Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes dirigées à son encontre - prononcer sa mise hors de cause - Dire et juger que le volet Garantie responsabilité civile de la police souscrite auprès de la compagnie AREAS exclut la prise en charge de la reprise de la prestation de l’assuré - Dire et juger que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation de la garantie responsabilité civile souscrite auprès d’elle - Dire et juger que le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI échouent à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation des garanties souscrites auprès d’elle - Dire et juger que la SCI CDMP échoue à rapporter la preuve de la réunion des conditions de mobilisation des garanties souscrites auprès d’elle - Dire et juger le syndicat des copropriétaires mal fondé en ses demandes dirigées à son encontre - Dire et juger le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI mal fondés en leurs demandes dirigées à son encontre - Dire et juger la SCI CDMP mal fondée en ses demandes dirigées à son encontre - prononcer sa mise hors de cause

- débouter le syndicat des copropriétaires, la SCI CDMP, le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI de toute demande dirigée à son encontre A titre subsidiaire - condamner les sociétés EPP et TOITURE ET TRADITION, aux côtés de leurs assureurs respectifs les sociétés MIC INSURANCE et BANQUE POPULAIRE IARD, ainsi que le cabinet BELLAJUAN et la compagnie GENERALI, à la relever et garantir indemne de toute condamnation éventuelle prononcée à son encontre, tant au titre des préjudices matériels allégués que des préjudices immatériels A titre plus subsidiaire - Dire et juger qu’elle ne saurait être condamnée au-delà des limites de son contrat conformément aux dispositions de l’article L112-6 du Code des Assurances, avec application d’une franchise contractuelle de 2.000 €, - condamner le syndicat de copropriétaires ou toute autre partie succombante au paiement d’une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à son profit , ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître [T] [N].

Les sociétés MIC INSURANCE (anciennement dénommée MILLENNIUM INSURANCE COMPANY) et MIC insurance company ont notifié le 5 juin 2023 leurs dernières conclusions fondées sur les articles 1134devenu l’article 1103, 1792, 1792-4-1, 1792-6 du Code civil, L.113-1, L 124-5, A243-1 du Code des assurances, afin de : A titre préalable, - dire et juger qu’à effet du 30 avril 2021, le portefeuille de contrats d’assurance souscrits en libre prestation de services auprès de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY LTD, et correspondant à des risques localisés en France, a été transféré à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY, - prononcer la mise hors de cause de la compagnie MIC INSURANCE ; - donner acte à la compagnie MIC INSURANCE COMPANY de son intervention volontaire à la présente procédure, en lieu et place de la compagnie MILLENNIUM INSURANCE COMPANY ; A titre liminaire - constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de MIC INSURANCE ; A titre principal, - constater qu’il n’est pas prouvé que la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE est intervenue sur les travaux d’isolation d’extérieure ; - constater que Monsieur l’Expert [P] a écarté la responsabilité de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE au terme de son rapport définitif ; - dire et juger que la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’est pas responsable des désordres allégués par le Syndicat des copropriétaires ; - débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses éventuelles demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE et de la compagnie MIC INSURANCE ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la responsabilité de la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE, - constater que les travaux litigieux ont commencé avant la prise d’effet du contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que les travaux réalisés par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’ont fait l’objet d’aucune réception expresse ou tacite ; - constater que Monsieur l’Expert [P] ne relève l’existence d’aucun désordre de nature décennale au terme de son rapport définitif ; - dire et juger que la garantie décennale de la compagnie MIC INSURANCE n’est pas mobilisable dans le cas d’espèce ; - debouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à son encontre - constater que la première réclamation est postérieure à la résiliation du contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que la garantie « Responsabilité Civile Professionnelle » de la compagnie MIC INSURANCE ne couvre pas les inexécutions contractuelles reprochées à l’assuré ; - constater que les désordres allégués par le demandeur ne constituent pas un dommage matériel garanti par le contrat d’assurance souscrit par la société EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE auprès de la compagnie MIC INSURANCE ; - constater que les travaux de reprise de l’ouvrage sont expressément exclus de la garantie Responsabilité Civile Professionnelle de la compagnie MIC INSURANCE ;

- dire et juger que la garantie Responsabilité civile professionnelle de la compagnie MIC INSURANCE n’est pas mobilisable dans le cas d’espèce ; - débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE ; A titre plus subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la compagnie MIC INSURANCE, - constater que le Syndicat des copropriétaires ne fournit aucun élément permettant de justifier sa demande de préjudice moral ; - Debouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre du préjudice moral ; - limiter en tout état de cause, le montant susceptible d’être alloué au Syndicat des copropriétaires au titre de son préjudice moral à de plus justes proportions ; En tout état de cause, - faire application des franchises contractuelles prévues au contrat de la compagnie MIC INSURANCE, soit : o 2.000 € au titre de la garantie décennale ; o 2.000 € au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages matériels ; o 2.000 € au titre de la garantie « Responsabilité civile professionnelle » pour les dommages immatériels ; - debouter toute autre concluante de ses demandes, fins et conclusions contraires aux présentes ;

- condamner le Syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - condamner le Syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, lesquels seront directement recouvrés par Maître Banna NDAO ; - écarter l’exécution provisoire du jugement à venir.

La SARL Toiture et traditions a échangé le 6 février 2023 ses dernières conclusions contenant les prétentions suivantes fondées sur les articles 1792 et subsidiairement 1103 et suivants du code civil, L111-3 et suivants du code des assurances,

A titre principal, - rejeter toutes les demandes formulées à son encontre par le syndicat des copropriétaires, les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas ou, le cas échéant, émise tout autre partie A titre subsidiaire, - rejeter toute demande de condamnation solidaire et minorer sa quote part de responsabilité dans les plus larges proportions et retenir que la société BPCE IARD devra la garantir de toute condamnation mise à sa charge En toute hypothèse - Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’exécution provisoire - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires, les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas à lui payer une somme de 3.000 € - Condamner tout succombant aux entiers dépens dont distraction au profit de Me CHEHAT.

Son assureur l’assurance banque populaire IARD (BPCE IARD) a notifié le 4/2/2022 ses dernières conclusions aux fins de : - Rejeter toute demande articulée à son encontre ; - Débouter les sociétés Cabinet Bellajuan et Generali, ainsi qu’Areas de leur prétention en tant que dirigée à son encontre ; - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et les sociétés Cabinet Bellajuan, Generali et la compagnie Areas à lui verser la somme de 2 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner tout contestant aux entiers dépens dont distraction au profit de l'avocat signataire dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.

Le 3 novembre 2020, la compagnie GAN ASSURANCES IARD demande à la juridiction de constater qu’aucune demande n’est formulée à son encontre et condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 1 500 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI CDMP sollicite, au terme de ses écritures notifiées le 18/09/2023 visant les dispositions des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 1240 et 1241 du Code Civil de : - la juger recevable et bien fondée en son intervention volontaire ;

A titre principal - Juger que la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires est engagée à son égard à raison des fautes commises par le Cabinet BELLAJUAN ; - le condamner au paiement de l’indemnisation de son préjudice personnel s’établissant de la façon suivante : - 40.000 € au titre de la perte de valeur du lot n°8 à raison des travaux affectés de désordres et inachevés ainsi que de la mauvaise rédaction de la mention relative à l’obligation de l’acquéreur en cas de vente au niveau du prêt ; - 45.000 € au titre de la perte de valeur du lot n°10 à raison des travaux affectés de désordres et inachevés ainsi que de la mauvaise rédaction de la mention relative à l’obligation de l’acquéreur en cas de vente au niveau du prêt ; - 56.455 € au titre de la perte de loyer du 1 er janvier 2013 au 23/06/2017 sur le lot n°10 ; - 300,00 € au titre de la pose d’un premier velux ; - 4.456,40 € au titre des travaux de pose des velux du lot n°10 ; - 10.860,79 € au titre de la réfection des faux-plafonds du lot n°10 - 6.544,27 euros (30.000 euros X taux d’intérêts légal du 23 juin 2017 jusqu’à la date où une décision permettant le déblocage des fonds sera définitive) au titre du préjudice subi du fait de l’absence de toute action pendant deux ans alors qu’elle a une somme de 30.000 euros de bloquée en garantie du paiement des frais de procédure , et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la signification des présentes écritures ; - Condamner le Syndicat des Copropriétaires à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Le condamner aux entiers dépens de la présente instance. A titre subsidiaire - Juger que la responsabilité du Cabinet BELLAJUAN est engagée à raison des fautes commises dans le vote et le suivi des travaux de toiture et de ravalement ; - condamner le Cabinet BELLAJUAN, solidairement avec son assureur, la compagnie GENERALI au paiement des sommes susvisées en réparation du préjudice subi par elle tel qu’exposé ci-dessus ; A titre infiniment subsidiaire - Juger que la responsabilité de la Société BATHIVER est engagée au titre des désordres et retard affectant les travaux de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 21] et se trouvant à l’origine du préjudice subi par celle-ci tel qu’exposé ci-dessus ; - Condamner la compagnie AREAS, pris en sa qualité d’assureur de la Société BATHIVER au paiement des sommes susvisées en réparation du préjudice subi par elle ; - Condamner tous succombant solidairement à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Les condamner, sous la même solidarité aux entiers dépens de la présente instance. - Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SARL EUROPE PEINTURE ET PLOMBERIE n’a pas constitué avocat de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2023 et les débats ont eu lieu au cours de l’audience tenue le 30 mai 2024 devant la formation collégiale qui a mis sa décision en délibéré ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur la procédure

Le tribunal considère que les demandes ainsi formulées “constater” ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, si bien qu’il n’y sera pas répondu dans le présent dispositif.

Il en sera de même de la demande visant à “constater qu’aucune demande n’est formulée à l’encontre de MIC INSURANCE”.

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Le tribunal note que la liquidation judiciaire de la société Bathiver clôturée par jugement du 12 avril 2016 et de la SARL EPP clôturée le 23 janvier 2019 sont antérieures à la délivrance de l’assignation et que les organes de la procédure n’ont pas été mis en cause et qu’aucune déclaration de créance n’est produite, de sorte que les demandes tournées contre ces deux sociétés sont irrecevables.

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Si une partie soulève la cessation du mandat du syndic représentant le syndicat des copropriétaires lors de l’introduction de l’instance, force est de constater que dans son dernier jeu d’écritures celui-ci indique être représenté par son syndic en exercice le Cabinet GESTRIA SAS, si bien qu’il n’y a aucune difficulté sur ce point.

**** La SARL Toitures et traditions excipe l’irrecevabilité des demandes formées à son encontre par le cabinet Bellajuan et son assureur, au motif qu’aucun fondement juridique n’est exposé au soutien de leurs demandes et au visa des articles 56 et 768 du code de procédure civile.

Les intéressés répondent que leurs dernières conclusions expriment leur intention d’exercer leur recours sur le fondement délictuel.

Force est de constater que la demande ne vise pas à annuler l’assignation mais à déclarer des prétentions irrecevables en l‘absence de fondement juridique ; cependant aucun texte n’exige, à peine d’irrecevabilité, que les conclusions contiennent un fondement, de sorte que cette fin de non recevoir sera écartée et le cabinet Bellajuan comme la SA Generali IARD seront déclarées recevables à présenter des demandes contre la SARL Toitures et traditions.

- sur l’intervention volontaire de MIC INSURANCE COMPANY et la mise hors de cause de la compagnie Millenium Insurance Company LTD

La compagnie Millenium Insurance Company LTD expose que selon avis de l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution publié au journal officiel le 12 juin 2021 le portefeuille de contrats d’assurance souscrits en libre prestation de services correspondant aux risques localisés en France a été transféré à la compagnie MIC insurance company, à effet au 30 avril 2021 et elle demande en conséquence sa mise hors de cause et d’acter l’intervention volontaire de la société MIC insurance company en ses lieu et place.

Les pièces produites et l’absence d’opposition conduisent à mettre hors de cause la compagnie Millenium Insurance Company LTD et d’accueillir l’intervention volontaire de la compagnie MIC insurance company.

- sur l’intervention volontaire de la SCI CDMP

La SCI, ayant pour gérant Monsieur [U] [K], a acquis en 1994 le lot un au sein de l’immeuble qui a ensuite été divisé en 4 lots numérotés de 8 à 11. La copropriété a acquis le lot 11 et la SCI a vendu le lot 9 le 31 janvier 2012, le lot 8 le 4 octobre 2016 et le lot 10 le 23 juin 2017. Elle intervient volontairement afin d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires et obtenir de sa part l’indemnisation de son préjudice personnel apparu à l’occasion de ces ventes. Le syndicat des copropriétaires demande d’écarter ses prétentions en l’absence de faute et du lien causal mais il ne s’oppose pas à l’intervention volontaire, pas plus que les autres parties.

En conséquence le tribunal accueille l’intervention volontaire de la SCI CDMP.

- sur la responsabilité du syndic le cabinet Bellajuan

Au visa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que de l’article 1992 du Code civil, le syndicat des copropriétaires demande de constater que le syndic a agi en violation de son mandat de gestion et de ses obligations impératives, qu’il a failli dans la gestion des travaux de ravalement et dans son obligation de conseil et d’information, ces manquements ayant essentiellement et exclusivement concouru à l’inexécution et à la mauvaise exécution des travaux dont il devait pourtant assurer la bonne conduite. Il rappelle que le syndic de copropriété engage sa responsabilité à l’égard du syndicat dans l’exécution de son mandat et qu’il doit répondre des fautes qu’il commet dans sa gestion : la loi lui impose d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. Il précise que le syndicat est responsable des fautes qu’il commet dans l’exercice de sa mission et notamment lorsqu’il doit assurer le bon déroulement et la bonne exécution des travaux votés en assemblée générale. Le syndicat demande à titre principal sa condamnation solidaire avec les autres défendeurs et leurs assureurs, et à titre subsidiaire seul avec son assureur, à financer le coût total des travaux de reprise estimée par l’expert à 68 662 € TTC, à lui rembourser

la somme de 92 886,66 € indûment réglée ainsi qu’à réparer son préjudice moral, le coût des frais du huissier et d’expert.

Le cabinet Bellajuan et son assureur Generali IARD concluent au rejet. Ils rappellent que l’assemblée générale a adopté la résolution des travaux devisés par l’entreprise Bathiver qui avait concédé en séance la pose gratuite de l’ensemble des fenêtres, avec des travaux urgents à hauteur de 11 770 € hors-taxes, dûment réalisés dès septembre 2012 et réglés à hauteur de 11 385 € TTC, et des travaux de réfection complète de la toiture et du ravalement pour 123 287 €. Ils reconnaissent avoir eu connaissance dès octobre 2012 de difficultés sur la santé financière de l’entreprise et avoir refusé de lui verser des avances sur le chantier tout en attirant l’attention du conseil syndical. Suite à l’autorisation de l’urbanisme et à l’octroi du prêt bancaire à la copropriété, ils ont réglé à l’entreprise un montant total de 70 039,76 € TTC pour les travaux non urgents, débutés en octobre 2013 et poursuivis en 2014. Ils font valoir que le devis était insuffisant par rapport aux travaux à réaliser et aux difficultés financières ce qui a conduit à signer le 8 juillet 2014, en présence du président du conseil syndical et de Monsieur [K], un avenant au contrat pour mettre fin à la mission de la société et ne payer aucune autre somme. Lors de l’assemblée générale du 30 octobre 2014 certains copropriétaires ont refusé de le régulariser. Ils insistent sur le fait que les travaux ont fait l’objet de 2 procès-verbaux de réception sans réserve signés également de 3 copropriétaires, ce qui a permis l’achèvement des travaux par les entreprises Toitures & Tradition et EPP. Le syndic indique avoir mis fin à sa mission au début de l’année 2015. Il rappelle que sa responsabilité contractuelle ne peut être recherchée qu’en démontrant des manquements ayant causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Le syndicat reproche trois types de fautes à son syndic qu’il convient d’examiner distinctement et dans l’ordre chronologique.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de conseil dans la gestion de ces travaux

Le syndicat des copropriétaires fait grief à son mandataire d’avoir choisi la société Bathiver & Ecothiver pour établir un devis de réfection de la toiture, sans avoir préalablement vérifié l’utilité de tels travaux alors même que l’expert judiciaire a indiqué qu’ils ne se justifiaient pas ; de ce fait la copropriété a exposé une dépense conséquente pour une mesure inutile. Le cabinet ne lui a présenté qu’un seul devis au vote, le privant du bénéfice de la mise en concurrence obligatoire au vu du montant élevé et du choix de l’entreprise la mieux-disante, tant pour les travaux initiaux que pour les travaux de reprise. Ainsi le cabinet a privé les copropriétaires de tous les éclairages nécessaires en amont de toute prise de décision pour les travaux de ravalement et de réfection en toiture soumis au vote le 31 juillet 2012.

Le syndic conteste que la décision de réaliser la réfection intégrale de la toiture, refaite depuis plus de 30 ans, était inadaptée en se fondant sur le constat d’huissier établi au préalable, sur la demande de réfection présentée par Madame [A], et sur la décision prise librement par l’unanimité des copropriétaires d’entreprendre les travaux au moyen d’un vote régulier validant le devis de la société Bathiver déjà

intervenue pour des travaux au sein de la résidence et pour la réfection complète de l’appartement de la présidente du conseil syndical. Il soutient ne disposer d’aucune compétence technique pour contredire l’homme de l’art sur la nécessité de procéder ou non à la réfection totale de la toiture et répond que s’il avait disposé de l’avis de l’architecte de l’expert judiciaire il aurait agi différemment. Le devis était joint à la convocation de l’assemblée générale, chaque copropriétaire pouvait faire établir un devis concurrent, ce qui n’a pas été le cas, et la copropriété a décidé de s’affranchir de la mise en concurrence pourtant prévue du fait du geste commercial proposé par le gérant de l’entreprise Bathiver invité durant l’assemblée générale. En toute hypothèse le syndicat ne peut prétendre à un quelconque préjudice puisque la mise en concurrence n’aurait pas prémuni des difficultés financières de l’artisan ou de la mauvaise qualité d’exécution des travaux. Le syndic reconnaît que le marché a été conclu postérieurement à l’assemblée générale mais répond que l’étendue et les coûts des prestations sont strictement identiques à ceux mentionnés au devis soumis à la copropriété. Il insiste sur le fait qu’il n’a tiré aucun profit de toutes les fautes qui lui sont reprochées.

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L’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires : leur exécution est confiée au syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article suivant donne au syndicat notamment missions - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, - d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde celui-ci.

L’article 21 de la même loi énonce que dans tout syndicat de copropriétaires un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En son alinéa 2 il prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire et un montant des marchés et contrats, autres que celui du syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 11 3° du décret du 17 mars 1967 prévoit que le syndic notifie au plus tard en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale les conditions essentielles du ou des contrats proposés notamment pour la réalisation de travaux.

Aux termes de l’article 1992 du Code civil le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

Il ressort des pièces que l’assemblée générale du 27 juin 2011 a désigné le cabinet Bellajuan comme syndic de l’immeuble. Par courrier adressé le 28 février 2012 l’une des copropriétaires Madame [A] lui a fait part de “fuites très importantes dans ses locaux”en lien avec l’étanchéité de la toiture, l’empêchant de réaliser des aménagements intérieurs ; le 21 mai suivant son père insistait auprès du syndic sur la

non-exécution des travaux d’urgence pour étanchéifier la toiture et les gouttières en arguant d’un préjudice. La convocation à l’assemblée générale du 31 juillet 2012 indique un point 22 relatif aux travaux de réfection de la toiture, renvoie à ces deux courriers joints et mentionne qu’il existe deux possibilités quant à l’amplitude des travaux de réfection :” refaire la toiture dans sa complétude ou se limiter à une portion”. Au point 23 portant sur le ravalement il est également proposé de “refaire le ravalement dans sa complétude ou se limiter à une portion, ; en profiter pour faire une isolation ou un simple ravalement peinture”. Il n’est pas contesté qu’à la convocation était joint le devis établi par l’entreprise Bathiver rénovation daté du 14 juin 2012 pour la réfection complète de la toiture et le ravalement ainsi que celui de l’entreprise ABC’UP protection pour les boîtes aux lettres.

Le tribunal constate que l’assemblée générale du 27 juin 2011, dernière en date avant celle autorisant les travaux, n’a pas fixé de montant des marchés ou contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, de sorte qu’il ne peut être reproché au syndic un manquement à cette disposition. De plus la résolution votée en ce sens le jour de l’adoption des travaux ne pouvait s’appliquer rétroactivement audit marché.

En effet le 31 juillet 2012, l’assemblée des copropriétaires a voté à l’unanimité la réalisation des travaux de toiture et de ravalement les plus complets et a accepté de les confier à la SARL Bathiver & Ecothiver, sans pouvoir en faire le reproche au syndic et encore moins obtenir une indemnisation à ce titre. Surtout qu’elle avait déjà confié à cette même société des travaux dont la réfection de la cage d’escalier pour laquelle elle avait relevé un retard dans leur réalisation, dans le procès-verbal de la précédente assemblée générale.

Le fait que le marché ait été conclu postérieurement à la délibération des copropriétaires ne peut être imputé à faute, à ce stade.

Sur les fautes dans la gestion des travaux de ravalement avec isolation extérieure et de réfection complète de la toiture confiés à la société Bathiver & Ecothiver

Le demandeur affirme que le cabinet Bellajuan s’est abstenu de tout suivi et de toutes diligences dans la conduite des travaux alors qu’il était parfaitement informé des très mauvaises conditions d’exécution, des grosses périodes d’interruption ainsi que des abandons de chantier à répétition. Il n’a jamais entrepris aucune mesure vis-à-vis de la société pour la contraindre à respecter le marché et ses engagements durant les 2 ans du contrat mais a fait preuve d’une passivité responsable du retard de 18 mois, du défaut de réfection de la toiture principale et de la non finalisation du ravalement avec isolation extérieure.

Le syndicat ajoute que le syndic réglait la société alors qu’elle était totalement défaillante et en sérieuses difficultés financières, en payant une somme sensiblement supérieure aux travaux urgents votés, en réglant des factures hors marché et en poursuivant les règlements alors qu’il était parfaitement informé de ses difficultés financières.

Le syndicat fait ensuite valoir que son mandataire n’a émis aucune réserve ni observation quant aux travaux pourtant exécutés partiellement, comme cela ressort des comptes-rendus, alors qu’il devait s’assurer de leur bonne exécution. Il a même encouragé ou favorisé cette mauvaise exécution de la finition mais n’a jamais œuvré pour la sauvegarde des intérêts de la copropriété. Il répond que l’unique mise en demeure date du 7 juillet 2014, soit postérieurement à l’abandon total du chantier et la veille de la signature d’un avenant valant cessation du contrat, ce qui la privait de toute efficacité.

Le syndic répond qu’il n’est ni maître d’œuvre ni entreprise en charge d’exécuter les travaux mais a pour rôle de connaître les travaux qui doivent être exécutés et de permettre leur exécution en convoquant l’assemblée des copropriétaires. Se fondant sur l’article 246 du code de procédure civile il affirme que l’on ne peut rechercher sa responsabilité pour les malfaçons sur les travaux réalisés par une entreprise sur la base de conclusions d’un expert judiciaire qui refuse d’accomplir sa mission sur la question des imputabilités techniques des malfaçons de sorte que son rapport est inopérant et subjectif et doit être écarté.

S’agissant de l’absence de suivi des travaux de l’entreprise, le cabinet indique que le marché approuvé lors de l’assemblée générale exclut la mission de maîtrise d’œuvre qui a ainsi été confiée à l’entreprise elle-même. Il assure avoir parfaitement satisfait à ses obligations en assistant à chacune des 8 réunions de chantier, en exigeant l’établissement de comptes-rendus par la société, en s’entretenant avec elle et en la sollicitant pour la réalisation correcte des travaux jusqu’à la mise en demeure du 7 juillet 2014. Il conteste toute passivité et rappelle ne pas être un professionnel de la construction apte à endosser la qualité de conducteur de travaux. Il réplique avoir mis tous les moyens à disposition pour tenter de contraindre la SARL à réaliser sa prestation selon les délais et modalités prévus en prévoyant des indemnités de retard et obtenant des remises commerciales, puisqu’il ne pouvait se substituer à l’entreprise ni prévoir ou empêcher sa disparition.

Au sujet des règlements des travaux, le cabinet rappelle l’obligation d’exécuter de bonne foi le marché qui prévoyait le paiement des travaux urgents dès leur réalisation pour un total de 11 770 € et non 7400 € et des autres prestations en 3 phases, à savoir 30 % à la réservation 20 % au début des travaux et 50 % en fin. Il assure que la défaillance de l’entreprise n’était pas prévisible lors du vote des travaux et ne saurait remettre en cause les termes du contrat qui devait être exécuté. S’il reconnaît avoir réglé directement la prime d’assurance décennale et les charges de l’URSSAF de la SARL, il l’explique par les importantes difficultés financières de celle-ci pour lui permettre de poursuivre la bonne exécution des travaux dans un cadre de sécurité économique et ainsi ouvrir droit à l’assurance décennale. Les 2 avances qu’il a réglées les 13 mars et 18 avril 2014 ont été faites en raison des difficultés financières de l’entreprise à régler ses fournisseurs et ont été indiquées en toute transparence dans les comptes-rendus de chantier. Il note que l’entreprise ne faisait l’objet d’aucune procédure collective et qu’il n’avait pas à retenir les paiements sous peine de la vouer à déposer le bilan. Il conteste avoir eu un intérêt personnel à procéder à ces règlements et indique qu’ils ont été régularisés par la copropriété aux termes du protocole d’accord librement conclue le 8 juillet 2014. Il ajoute qu’en corrigeant le montant réglé des avances accordées pour le paiement des fournisseurs il a payé une somme inférieure aux strictes exigences contractuelles. Il relève avoir versé un total de 122 143,45 € TTC pour un devis voté à 144 757,09 € TTC, de sorte que la copropriété a payé une somme inférieure à celle prévue par le devis approuvé si bien qu’il n’a pas engagé financièrement la copropriété au-delà du consentement de l’assemblée générale.

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Le contrat de syndic adopté par l’assemblée générale le 31/7/2012 précise en page 9 que le forfait annuel comprend les “appels d’offres, études des devis et mise en concurrence pour les travaux hors budget, recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d’oeuvre, coordonnateur SPS, souscription de la dommage-ouvrage, contrôle technique etc”. Sont hors forfait les prestations relatives aux travaux hors budget votés en ASSEMBLÉE GÉNÉRALE “y compris l’amélioration, la reconstruction, les travaux urgents, ceux imposés par voie réglementaire ou par injonction judiciaire” pour les prestations suivantes : - notification des travaux nécessitant l’accès aux parties privatives, - obtention des autorisations d’urbanisme, appels, d’offres, étude des devis et mise en concurrence, pour les travaux hors budget, - recensement et mise en concurrence des prestataires : maître d’oeuvre, coordonnateur SPS, souscription de la dommage-ouvrage, contrôle technique, organisation des interactions entre prestataires intellectuels, - réception des ouvrages, signature des PV, levée des réserves, - obtention sans réserve des dossiers de fin de chantier DIUO etc. - assistance aux travaux et aux missions des prestataires, - préparation nécessitant recherches et études et analyses.

Le cabinet Bellajuan s’est vu octroyer des “honoraires sur travaux importants (à savoir ceux qui n’entrent pas dans le budget de gestion courante et qui font l’objet d’un appel de fonds spécifique)” de 3.539,97€ TTC pour la toiture et de 1.838,49 € TTC pour le ravalement. Ceci démontre que le syndic a été chargé par son mandataire des prestations spécifiques ci-dessus listées dont l’assistance aux travaux et aux missions des prestataires, la réception des ouvrages, la signature des procès-verbaux et la levée des réserves. En contrepartie de cette rétribution, le syndic devait surveiller la bonne exécution des travaux.

Le marché, signé le 6 août 2012 par le syndic et l’entreprise, indique en page 4 que“la maîtrise d’oeuvre et la réalisation des travaux incombera à la Sté BATHIVER : Il est entendu que le Syndic n’est pas maître d’oeuvre puisqu’il est dans l’impossibilité d’assurer le suivi technique des travaux, étant parfaitement incompétent en la matière. Le Syndic agit en tant que représentant du maître de l’ouvrage, à savoir le syndicat des copropriétaires déjà mentionné. La Sarl BATHIVER assurera, par conséquence, la maîtrise d’oeuvre en absence d’architecte pour le suivi des travaux, dans ce dossier. La Sarl BATHIVER devra ainsi justifier des choix techniques retenues. Ces derniers devront être conformes aux règles de l’art, et aux DTU”.

Il n’est pas contesté qu’il a déposé le 27/08/2013 une demande de déclaration préalable pour les travaux auxquels le maire ne s’est pas opposé dans son arrêté du 4 octobre suivant.

Avaient un caractère urgent spécifié dans le marché les travaux consistant en la “pose d’une nouvelle toiture en zinc (enlèvement skydome, éléments de cuisine, petite toiture qui fait le coin, du muret, et de la toiture en tuiles) + fourniture et pose d’une charpente traditionnelle+ fourniture et pose d’une toiture en zinc d’une superficie de 70 m²+ fourniture et pose de gouttières et d’un