8ème Ch Prud'homale, 18 septembre 2024 — 21/03288

8ème Ch Prud'homale

ARRÊT N°396

N° RG 21/03288 -

N° Portalis DBVL-V-B7F-RVS5

M. [O] [U]

C/

S.A.S. ALILA venant aux droits de la SAS ALILA PROMOTION

Sur appel du jugement du CPH de NANTES - Section encadrement du 7/5/2021 RG 18/1053

Infirmation partielle

Copie exécutoire délivrée

le : 18-09-24

à :

-Me Dominique CADIOT

-Me Christophe LHERMITTE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Nadège BOSSARD, Présidente,

Madame Anne-Cécile MERIC, Conseillère,

Madame Anne-Laure DELACOUR, Conseillère,

GREFFIER :

Monsieur Philippe RENAULT, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l'audience publique du 30 Mai 2024

En présence de Madame [D] [Z], Médiatrice judiciaire, médiateur judiciaire,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [O] [U]

né le 09 Juillet 1984 à [Localité 10] (29)

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Dominique CADIOT de la SELARL GILLES RENAUD ASSOCIES, Avocat au Barreau de NANTES

INTIMÉE :

La SAS ALILA venant aux droits de la SAS ALILA PROMOTION prise en la personne de son représentant légal et ayant son siège social :

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Ayant Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Avocat au Barreau de RENNES, pour postulant et Me Aline JAMEN, Avocat au Barreau de LYON, pour conseil

La société Alila Promotion est un promoteur immobilier privé, spécialiste de la vente en bloc, particulièrement sur le marché du logement conventionné (logement social et intermédiaire).

Monsieur [O] [U] a été engagé par la S.A.S. Alila Promotion à compter du 2 mai 2017 dans le cadre d'un contrat à durée indéterminée à temps plein en qualité de directeur du développement ouest, statut cadre, niveau 5, échelon 1 coefficient 457 de la Convention collective nationale de la promotion immobilière.

Contractuellement, Monsieur [U] avait pour mission de 'mettre en 'uvre la stratégie de développement régionale, en relayant la stratégie définie au niveau national' et assurer 'le développement foncier sur la région Ouest' : détecter les opportunités foncières, développer les projets immobiliers à céder en bloc à des bailleurs sociaux et investisseurs institutionnels depuis l'étude de la faisabilité jusqu'à l'obtention des permis, servir d'interface avec les partenaires externes, assurer la gestion de l'équipe sous sa responsabilité.

Pour ce faire, Monsieur [U] était placé sous l'autorité du directeur de l'agence nantaise, Monsieur [K] [W], et de la Direction Générale située à [Localité 18].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 juin 2018, Monsieur [O] [U] a été convoqué à un entretien préalable au licenciement, prévu le 4 juillet 2018. Simultanément, une dispense d'activité rémunérée lui a été notifiée.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juillet 2018, Monsieur [O] [U] s'est vu notifier son licenciement pour faute grave.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 septembre 2018, Monsieur [O] [U], par l'intermédiaire de son conseil, a contesté son licenciement au motif que les manquements professionnels invoqués ne pouvaient pas se rattacher à des fautes d'ordre disciplinaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 septembre 2018, la S.A.S. Alila Promotion a confirmé le licenciement pour faute grave de Monsieur [O] [U].

Le 19 décembre 2018, M. [U] a saisi le Conseil de prud'hommes de Nantes aux fins de :

' Dire et juger que le licenciement prononcé pour faute grave était sans cause réelle et sérieuse

' Condamner la SAS Alila Promotion au versement des sommes suivantes :

- 19.285,18 € nets de dommages et intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse (2 mois de salaires bruts),

- 2.810,81 € nets d'indemnité légale de licenciement,

- 28.927,77 € bruts d'indemnité compensatrice de préavis (3 mois de salaires bruts), outre - 2.892,77 € bruts de congés payes afférents,

- 15.396 € bruts de rappel sur commissions, outre 1.539,60 € bruts de congés payés afférents,

- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Intérêts au taux légal, à compter de la saisine du conseil pour les créances à caractère salarial et à compter du jugement à intervenir pour les autres sommes par application des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil,

' Exécution provisoire sur les condamnations pour lesquelles elle n'est pas de droit,

' Fixer la rémunération moyenne brute à la somme de 9.642,59 € bruts en application de l'article R.1454-28 du code du travail,

' Condamner la partie défenderesse aux dépens.

La cour est saisie de l'appel régulièrement interjeté par M. [U] le 28 mai 2021 contre le jugement du 7 mai 2021, par lequel le Conseil de prud'hommes de Nantes a :

' Dit que le licenciement pour faute grave de M. [U] est justifié,

' Débouté M. [U] de l'intégralité de ses demandes,

' Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

' Condamné M. [U] aux entiers dépens.

Vu les écritures notifiées par voie électronique le 13 mai 2024, suivant lesquelles M. [U] demande à la cour de :

' Déclarer M. [U] recevable en son appel,

' Infirmer le jugement de première instance,

Statuant à nouveau,

' Condamner la SAS ALILA PROMOTION au versement des sommes suivantes :

- 19.285,18 € nets de dommages et intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse (2 mois de salaires bruts),

- 2.810,81 € nets d'indemnité légale de licenciement,

- 28.927,77 € bruts d'indemnité compensatrice de préavis (3 mois de salaires bruts), outre 2.892,77 € bruts de congés payés afférents,

- 15.396 € bruts de rappel sur commissions, outre 1.539,60 € bruts de congés payés afférents,

- 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Assortir les condamnations des intérêts au taux légal, outre l'anatocisme, par application des articles 1231-6, 1231-7 et 1343-2 du code civil, depuis la saisine de la juridiction pour les créances à caractère salarial, et à compter du jugement à intervenir pour les autres sommes,

' Fixer, en application de l'article R.1454-28 du code du travail, la moyenne de la rémunération brute de M. [U] à 9.642,59 € bruts,

' Condamner la SAS Alila Promotion aux dépens de première instance et d'appel.

Vu les écritures notifiées par voie électronique le 15 mai 2024, suivant lesquelles la SAS ALILA PROMOTION demande à la cour de :

' Confirmer le jugement rendu par le Conseil de prud'hommes de Nantes le 7 mai 2021, en ce qu'il a :

- dit que le licenciement pour faute grave de M. [U] est justifié,

- débouté M. [U] de l'intégralité de ses demandes,

- condamné M. [U] aux entiers dépens,

En toute hypothèse,

' Constater que :

- le licenciement pour faute grave de M. [U] est fondé,

- les demandes de M. [U] au titre de ses commissions sont infondées,

' Débouter M. [U] de l'intégralité de toutes ses demandes, fins et conclusions,

' Condamner M. [U] à payer à la SAS Alila Promotion la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

' Condamner M. [U] aux entiers dépens.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 16 mai 2024

Par application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- sur le licenciement pour faute grave

En vertu de l'article L 1232-1 du Code du travail, tout licenciement doit être justifié par une cause réelle et sérieuse.

La faute grave privative du droit aux indemnités de rupture est celle qui résulte d'un fait ou d'un ensemble de faits imputables au salarié qui constituent une violation des obligations résultant du contrat de travail ou des relations de travail d'une importance telle qu'elle fait obstacle au maintien du salarié dans l'entreprise y compris pendant la durée du préavis.

L'employeur qui invoque la faute grave pour licencier doit en rapporter la preuve.

La faute grave étant celle qui rend impossible le maintien du salarié dans l'entreprise, la mise en oeuvre de la rupture du contrat de travail doit intervenir dans un délai restreint après que l'employeur a eu connaissance des faits allégués dès lors qu'aucune vérification n'est nécessaire.

En application des dispositions de l'article L.1235-1 du code du travail, en cas de litige relatif au licenciement, le juge, à qui il appartient d'apprécier la régularité de la procédure et le caractère réel et sérieux des motifs invoqués par l'employeur, forme sa conviction au vu des éléments fournis par les parties, au besoin après toutes mesures d'instruction qu'il estime utiles. Si un doute subsiste, il profite au salarié.

Si la lettre de licenciement fixe les limites du litige en ce qui concerne les griefs articulés à l'encontre du salarié et les conséquences que l'employeur entend en tirer quant aux modalités de rupture, il appartient au juge de qualifier les faits invoqués, en examinant l'ensemble des motifs mentionnés dans la lettre.

La lettre de licenciement du 10 juillet 2018 reproche à Monsieur [O] [U] :

- la commission de plusieurs erreurs et fautes dans le cadre de ses missions professionnelles : en engageant le groupe pour la signature d'une promesse de vente sans s'assurer de la revente du programme, en ignorant les prescriptions d'urbanisme, en s'exemptant des exigences des clients, en transgressant les règles de fonctionnement du groupe et les directives précises de la direction générale.

- un manque de transparence envers la direction générale et le service juridique, ainsi qu'un manque de communication et un défaut d'anticipation à plusieurs étapes du processus de développement des projets immobiliers

La société Alila fait état de manquements précis concernant plusieurs dossiers et projets immobiliers dont Monsieur [U] était responsable, à l'origine d'une surcharge des coûts financiers et d'un discrédit du groupe et d'une dévalorisation de son image de marque.

Il est également reproché à Monsieur [O] [U] de ne pas avoir assumé son rôle de directeur, en ce qui concerne le pilotage des dossiers et l'accompagnement de son équipe.

La société Alila considère que les faits reprochés à Monsieur [U] et le préjudice qui en résulte pour l'entreprise et le groupe permettent de caractériser la faute grave rendant impossible le maintien de celui-ci dans l'entreprise.

1- sur le manque de transparence envers la Direction générale et le service juridique

La lettre de licenciement mentionne : 'Par ailleurs, nous nous sommes rendu compte que vous n'avez pas fait 'uvre de transparence envers la Direction Générale et le service juridique. Ce manque de communication et de défaut d'anticipation s'est ressenti à plusieurs étapes du processus de développement de projets immobiliers. A titre d'exemple, il n'est pas rare que vos échanges avec les notaires sur des éléments cruciaux ou la prise de rendez-vous ne soient pas portés à la connaissance du service juridique.'

La société Alila verse aux débats l'attestation écrite de Mme [E] [N] datée du 20 juin 2018, soit la veille de la convocation de Monsieur [U] à l'entretien préalable au licenciement, dans laquelle cette dernière indique :

« Je soussignée, Madame [E] [N], atteste sur l'honneur que mes relations professionnelles avec Monsieur [O] [U] ont été, depuis mon arrivée dans la société le 27 novembre 2017, compliquées lorsque ce dernier occupait les fonctions de Directeur du Développement du Groupe ALILA.

Dans le cadre de ma fonction de Responsable Juridique, je suis notamment en charge du suivi juridique de l'ensemble des dossiers de la région Ouest.

Contrairement à d'autres Directions Régionales, j'ai constaté des difficultés à faire respecter à Monsieur [U] le processus décisionnel prévu et organisé par le Groupe.

Par ailleurs, certaines décisions et stratégies définies lors des différents comités de direction n'étaient pas respectées si bien que nous devions régulièrement prévoir la tenue de nouveaux comités de validation. J'ai pu en effet, m'apercevoir de ces dysfonctionnements en contrôlant les projets d'actes transmis par les notaires ou au détour d'une conversation avec mes interlocuteurs externes.

En outre, j'ai constaté, à mon niveau, une mauvaise gestion et anticipation du suivi des dossiers sur un plan opérationnel. Nous avons dû régulariser un nombre considérable d'avenants de prorogation des délais stipulés dans nos avant-contrats.

Cette activité était extrêmement chronophage pour moi mais également pour l'ensemble des intervenants dont les notaires. »

Toutefois, comme le soulève à juste titre Monsieur [U], cette attestation manque de précision notamment en ce qui concerne la nature et le nombre des dysfonctionnements que Mme [N] indique avoir constatés, alors même qu'arrivée dans la société en novembre 2017 elle a travaillé moins d'un an aux cotés de monsieur [U].

En outre, alors que M. [U] conteste ce grief en indiquant qu'il existait un suivi par la direction de chaque opération immobilière, aucune décision n'étant prise sans l'aval de M. [Y], et que la régularisation d'avenants ne caractérise pas un 'défaut d'anticipation' des dossiers mais participe au contraire d'une bonne gestion de ces derniers, la cour relève, comme le conseil de prud'hommes, que les pièces transmises ne permettent pas de retenir un comportement fautif délibéré de la part de M. [U] sur ce point.

2/ sur les fautes reprochées à Monsieur [U] dans le cadre de ses missions professionnelles :

- sur le dossier [Localité 17] :

La lettre de licenciement mentionne :

'Par ailleurs, dans le dossier '[Localité 17]', pour lequel nous vous avions donné des directives particulièrement claires lors du Comité du 20 avril 2018, l'accord pour la signature d'une promesse de vente n'avait été délivrée que sous réserve de prévoir expressément dans les conditions suspensives d'obtention du permis de construire, une obligation de déposer la demande dans les 4 mois de la signature ainsi que le bénéfice des clauses de prorogation « classiques » (telle que la possibilité de prorogation de 6 mois en cas de recours ou de retrait du permis de construire).

Or, vous avez délibérément violé les directives de la Direction Générale, en signant une promesse de vente le 4 mai 2018 qui n'a pas été validée par le service juridique

- sans clause de prorogation automatique en cas de recours ou de retrait du permis de construire,

- sans clause de permis de construire valant division en cotitularité avec Presquile investissement. (...)'

Il est ainsi reproché à Monsieur [U] la signature d'une promesse de vente non conforme aux directives de la Direction et non validée par le service juridique, qui ne mentionne pas les clauses nécessaires, outre un prix de vente erroné entraînant une perte financière importante pour la société.

M. [U] fait d'abord valoir la prescription de deux mois en matière disciplinaire, prévue par l'article L1332-4 du code du travail, en ce qu'il avait obtenu un pouvoir de la direction générale de la société Alila Promotion pour signer la promesse de vente lors du comité d'engagement du 20 avril 2018, cette dernière ne pouvant dès lors lui reprocher ce manquement pour la première fois à l'occasion de son licenciement.

L'employeur indique que la prescription ne court qu'à compter du moment où il a été alerté des difficultés par la responsable juridique, lui permettant d'avoir une connaissance exacte et complète des faits fautifs ; qu'en tout état de cause la promesse de vente a été signée le 4 mai 2018 si bien que la faute commise à cette occasion n'était pas prescrite lors du licenciement.

La cour relève en effet, à l'instar du conseil de prud'hommes, que dès lors que la promesse de vente litigieuse (pièce n°15 de l'employeur) a été signée le 4 mai 2018, la société Alila ne pouvait ainsi constater avant cette date que les directives lui ayant été données par Mme [N] par mail du 28 mars 2018 (Pièce 14 de l'employeur) ou lors du comité de direction du 20 avril 2018 (pièce 13) n'avaient pas été respectées par Monsieur [U].

Monsieur [O] [U] ayant été convoqué le 21 juin 2018 à un entretien préalable au licenciement, soit moins de deux mois après que la direction ait été en mesure d'avoir connaissance des faits reprochés, aucune prescription n'est donc encourue.

La société ALILA PROMOTION verse aux débats :

- un mail du 28 mars 2018 émanant de la responsable juridique de la société, Mme [E] [N] (pièce 14) dans lequel celle-ci fait part de modifications à effectuer concernant, entre autres, une possibilité de prorogation automatique en cas de retrait du permis de construire, ou le dépôt du permis de construire dans les 5 mois.

- un extrait du comité du 20 avril 2018 (pièce 13) autorisant la signature d'une promesse synallagmatique de vente pour le projet immobilier '[Localité 17]' selon les éléments mentionnés, et dans lequel il est expressément indiqué dans le paragraphe 'observations du comité' les conditions à respecter pour la signature de l'acte, avec entre autre la clause de prorogation automatique, la cotitularité avec Presqu'île investissement, ou encore le fait de devoir déposer le perrmis de construire dans les 4 mois de la signature de la promesse de vente.

Il n'est pas contesté que la promesse de vente signée le 4 mai 2018 (pièce 15 de l'employeur) ne prévoit ni de clause de prorogation automatique en cas de recours ou de retrait du permis de construire, ni de condition de cotitularité avec la société presqu'île environnement ; que l'acte ainsi régularisé ne répond donc pas aux instructions qui lui avaient été transmises.

Sur ce point, le seul courrier du 22 mars 2018 émanant de la SAS Presqu'île investissement, dans lequel celle-ci confirme son intérêt pour le projet en indiquant que l'opération se fera en cotitularité avec la société Alila, ne peut se substituer à la mention d'une clause de cotitularité au sein de la promesse elle-même.

M. [U] explique avoir prévenu du profil atypique du vendeur/propriétaire lors du comité d'engagement, en précisant que la promesse de vente a été validée par la direction (signature après accord, renégociation chez le notaire le 4 mai 2018).

Si en effet la pièce 46 communiquée par l'appelant - qu'il indique être un extrait du comité d'engagement du 20 avril 2018 - mentionne 'conditions PSV (le vendeur est un groupe national particulièrement exigeant', et précise les conditions de signature de la promesse (12 mois sans prorogation automatique, dépôt du PC dans les 3 mois, clause pénale de 10%, signature contrats de réservation dans les 4 mois), cela ne pouvait pour autant le dispenser de respecter les instructions finalement données, même contraires à ces conditions dont il n'est pas justifié qu'elles ont été acceptées par le comité d'engagement et la direction.

Il en est de même du pouvoir de signature donné par Monsieur [S] [Y] à Monsieur [O] [U] le 13 avril 2018 (soit avant les observations du comité d'engagement du 20 avril), lui permettant de représenter la société Alila pour la signature de la promesse synallagmatique de vente, lequel constitue un pouvoir 'général' sans préciser les conditions particulières de cet engagement. (Pièce 47 du salarié)

En revanche, Monsieur [U] verse également aux débats l'attestation de monsieur [P] [RJ] en date du 5 juillet 2021, qui représentait la société 'Maison du treizième' lors de la signature de la promesse de vente avec la société Alila et qui précise 'Monsieur [U] nous a expliqué que sa direction souhaitait qu'un certain nombre de modifications soient apportées à la promesse. Il était en communication téléphonique directe avec le PDG de la société Alila, Mr [Y], à qui il faisait part en direct des efforts que nous étions prêts à consentir et des points sur lesquels nous ne dérogerions pas. Nous avons accepté un certain nombre de modifications (notamment les délais) que Mr [U] a soumis à sa direction. La promesse de vente a finalement été signée vers midi, lorsque Mr [U] a obtenu l'accord de sa direction pour la signature de la promesse.' (Pièce 78 du salarié)

Si la société Alila conteste cette attestation comme ayant été établie trois ans après les faits, cela ne peut pour autant permettre de l'écarter pour ce seul motif, ou de considérer qu'elle est dépourvue de toute force probante, d'autant plus que Monsieur [RJ] ne présente aucun lien de subordination avec l'une ou l'autre des parties au litige.

Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que bien que Monsieur [U] n'ait pas formellement respecté l'ensemble des préconisations formulées par le comité d'engagement et le service juridique de la société Alila, la promesse de vente, ayant été signée devant notaire le 4 mai 2018 avec la société 'Maison du treizième', a nécessairement fait l'objet de négociations avec le promettant.

La cour considère qu'il résulte de l'attestation de Monsieur [RJ] qu'un échange a bien eu lieu, lors du rendez-vous de signature de la promesse, entre Monsieur [U] et Monsieur [Y], Dirigeant de la société Alila, lequel a donné son accord pour la signature de cette dernière, si bien qu'il ne peut être reproché à Monsieur [U] de ne pas avoir respecté les directives de sa hiérarchie.

Il ne peut donc être retenu un comportement fautif à l'encontre de Monsieur [U] dans le cadre de ce dossier, et le jugement du conseil de prud'hommes sera donc infirmé sur ce point.

- sur le dossier [Localité 26]

La lettre de licenciement mentionne :

'De même, dans le dossier '[Localité 26]', pour lequel la promesse de vente a été signée, nous n'avons aucune visibilité car la ville nous a confirmé il y a quelques jours qu'elle ne souhaitait réaliser que 25% de logement social sur ce secteur et cette opération.

En effet, vous n'avez pas estimé utile d'informer votre direction de ces points particulièrement essentiels en amont, alors même que vous saviez parfaitement la programmation de 100% de logement libre de la part de la mairie.

A ce jour, nous avons investi du temps, de l'énergie pour un programme qui ne se réalisera pas tel qu'il a été validé lors du comité d'engagement.

De plus lors du comité d'engagement, vous avez réalisé votre bilan financier sur la base d'un mauvais prix de vente de 1750 € ht du mètre carré alors que le plafond fixé par l'agglomération et la mairie est de 1600 € ht du mètre carré.

Nous en déduisons que vous avez cherché à manipuler les prix présentés en comité d'engagement pour faire accepter ce dossier, et que depuis la signature de la promesse de vente vous n'avez jamais fait de passation à vos équipes programmes car vous saviez pertinemment que ce dossier n'aboutirait pas.

Le notaire et les vendeurs sont en mesure de nous demander le paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 75 000 euros.'

Il est ainsi reproché à Monsieur [U] un prix de vente erroné et un projet non réalisable au regard du quota retenu de logements sociaux, ainsi que la signature d'une promesse de vente sans s'assurer de la revente du programme à l'un des clients partenaires.

Monsieur [U] rétorque qu'aucun grief ne peut lui être reproché sur le prix de vente, et que la ville de [Localité 26] aurait changé d'avis après la signature de la promesse en ce qui concerne le quota de logements sociaux ; qu'il n'est en outre pas démontré un quelconque préjudice dès lors qu'une solution alternative a été recherchée et trouvée.

Concernant le prix, il résulte de la fiche de synthèse de l'opération immobilière présentée lors du comité d'engagement du 13 octobre 2017 que Monsieur [U] a proposé un prix de vente moyen en VEFA de 1690 € HT /m2 SHAB stationnement inclus (stationnements en SS). Il résulte de la séance du conseil communautaire de [Localité 26] agglomération du 29 mars 2018 relatif aux critères de recevabilité des logements locatifs sociaux que les prix plafonds d'acquisition en VEFA sont fixés à 1600 € HT /m2 de surface habitable (avec parkings aériens) ou 1650 € HT/m2 de surface habitable en cas de label énergétique plus économe, outre 9000 € HT pour une place de parking sous-terrain ou de garage. Selon Monsieur [U], le prix total de vente, rapporté à une surface moyenne de logement à 60 m2 est donc de 1750 € HT/m2 {1600 + (9000/60)}

Ce n'est ainsi que par voie d'affirmation que la société intimée indique que Monsieur [U] aurait cherché à 'manipuler les prix pour faire accepter le dossier', alors qu'aucune faute ne peut être reprochée à celui-ci en ce qui concerne le prix de vente.

En outre, comme l'a justement rappelé le conseil de prud'hommes, la société ALILA n'établit pas davantage que Monsieur [U] avait connaissance du quota de 25% de logements sociaux, dès lors que le mail de Monsieur [B] sur ce point est daté du 17 septembre 2018 (pièce 19 transmise par l'employeur), soit près d'un an après la date du comité d'engagement. Rien ne permet ainsi d'affirmer, à l'instar de la société ALILA, que Monsieur [U], 'compte-tenu de ses fonctions, aurait dû savoir que ce dossier n'aboutirait pas', étant en outre observé que même si ce manquement était établi, cela ne pourrait caractériser un agissement fautif délibéré.

- sur les dossiers [Localité 19], [Localité 9] I, [Localité 13], [Localité 21] II, [Localité 20] [Localité 15], [Localité 16] I et II

Dans ces dossiers, il est reproché à Monsieur [U] d'avoir ignoré les prescriptions d'urbanisme variant d'une collectivité à une autre, ainsi que l'absence de dépôt du permis de construire à l'origine de retards et de conséquences financières importantes pour le promoteur.

- sur le dossier [Localité 19]

La lettre de licenciement mentionne :

'vous n'avez aucunement pris en compte, préalablement au comité d'engagement et à la signature de vente, les exigences urbanistiques de la mairie. Ceci a eu pour conséquence directe d'empêcher le dépôt d'un permis de construire conforme à ces contraintes et dans les délais prévus au titre de la promesse de vente consentie avec les vendeurs. Dans ces conditions, nous risquons de perdre l'indemnité d'immobilisation d'un montant non négligeable de 75 000 euros, ce qui nous a été confirmé par le notaire en charge de l'opération.'

Monsieur [U] fait d'abord valoir la prescription de deux mois en matière disciplinaire prévue par l'article L1332-4 du code du travail. Selon lui, dès lors qu'il avait obtenu un pouvoir de signature de la promesse en juillet 2017 par la direction, laquelle a été signée le 6 septembre 2017 sans faculté de dédit après validation par le service juridique, avec une date limite au 31 décembre 2017 pour déposer le permis de construire, la société ALILA ne peut dès lors lui reprocher ce manquement pour la première fois à l'occasion de son licenciement.

L'employeur indique que la prescription ne court qu'à compter du moment où il a été alerté des difficultés par la réclamation de la part des vendeurs de l'indemnité d'immobilisation fin avril 2018.

En l'occurrence, la faute reprochée à Monsieur [U] ne peut être caractérisée avant la signature de la promesse de vente (6 septembre 2017). En outre, ce n'est que fin avril 2018, lorsque les acquéreurs sollicitent le paiement de l'indemnité d'immobilisation en l'absence de tout dépôt de permis de construire par la société ALILA, que l'employeur a réellement connaissance de la réalité et des conséquences du manquement reproché à Monsieur [U].

Monsieur [O] [U] ayant été convoqué le 21 juin 2018 à un entretien préalable au licenciement, soit moins de deux mois après que la direction avait été en mesure d'avoir connaissance des faits reprochés, aucune prescription n'est donc encourue.

Sur les faits reprochés, Monsieur [O] [U] indique qu'aucune faute ne peut lui être imputée, dès lors que le projet présenté en comité d'engagement était conforme aux règles d'urbanisme en vigueur ; qu'en outre, le POS de la commune de [Localité 19] est devenu caduc faute pour cette dernière d'avoir mis en place un PLU, si bien que les règles du RNU devaient s'appliquer ; qu'enfin, la signature de la promesse de vente a été validée par la direction en l'état du respect des règles d'urbanisme et conformément au pouvoir de signature ; qu'il avait en outre négocié une clause de caducité automatique en cas de non dépôt de la demande de permis de construire afin de préserver les intérêts de la société.

Tout d'abord il sera rappelé que le pouvoir de signature du 20 juillet 2017 pour signer la promesse unilatérale de vente (pièce 53 du salarié) constitue un pouvoir 'général' sans préciser les conditions particulières de cet engagement. Il est en revanche constant que cette promesse a été signée après des échanges de mail intervenus en juillet 2017 entre Mme [T] [J], responsable juridique de la société Alila et le notaire en charge de la signature. (Pièce 54 du salarié).

La société Alila verse aux débats :

- un mail adressé en novembre 2017 par [O] [U] au notaire en charge de la régularisation de l'acte, relatif aux conditions fixées par la mairie de [Localité 19] concernant le projet de logements collectifs envisagé (application des règles du nouveau PLU, construction d'au moins 1,5 places par logement, prise en compte de certaines spécificités architecturales), obligeant ainsi la société à modifier son projet et sollicitant de ce fait une baisse du prix de vente du terrain.

- le mail du 20 avril 2018 dans lequel Monsieur [U] indique au notaire que la société Alila n'a pas procédé au dépôt de la demande de permis de construire, dès lors que le projet souhaité par la mairie est incompatible avec le prix de vente envisagé.

- la procédure judiciaire engagée par les promettants (M. Et Mme [A]), ayant abouti à la condamnation de la société ALILA à leur verser la somme de 75 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation. (Arrêt de la cour d'appel de Versailles du 10 février 2022, pièce 69 de l'employeur).

Monsieur [O] [U], pour sa part, verse aux débats l'attestation de monsieur [X] [V], architecte, qui indique avoir été chargé par l'intéressé de la réalisation d'une étude capacitaire sur un foncier situé [Adresse 23] à [Localité 19], en précisant avoir réalisé l'étude de faisabilité le 8 juin 2017 sur les bases du RNU, seule règlementation alors applicable en l'absence de PLU, lequel n'est devenu applicable sur la commune de [Localité 19] qu'à partir du 19 février 2020. (Pièce 77 du salarié).

La cour constate ainsi que malgré l'absence de dépôt de toute demande de permis de construire auprès de la commune de [Localité 19], à l'origine du litige intervenu avec les promettants et ayant entraîné le versement à leur profit de l'indemnité d'immobilisation par la société Alila, il n'est pas pour autant justifié de ce que monsieur [U] n'ait pas pris en compte les préconisations du PLU et les exigences urbanistiques de la mairie avant la signature de la promesse de vente, comme il lui appartenait de le faire (et comme reproché au sein de la lettre de licenciement), dès lors que les pièces communiquées par les parties démontrent que les normes applicables ont manifestement évolué, si bien qu'aucune faute ne peut être reprochée au salarié à ce titre.

Le jugement du conseil de prud'hommes sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que Monsieur [U] avait commis une faute grave dans ce dossier [Localité 19].

- sur le dossier [Localité 9] I

La lettre de licenciement mentionne :

'Nous avons dû constater, un manquement similaire puisque que vous n'aviez pas su vous renseigner et prendre en compte les exigences architecturales de la mairie préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente et à la validation en comité de direction.

Il en va de notre réputation vis à vis du notaire et du client dans la mesure où nous ne pouvons aboutir au dépôt de permis de construire car la ville ne souhaitait pas la démolition de la maison existante et la construction d'un immeuble dans ce secteur résidentiel.

A ce jour, le notaire et les vendeurs sont en mesure de nous demander le paiement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 48 000 euros, ce qui représente une perte sèche pour le Groupe.'

Il résulte des pièces du dossier qu'une promesse unilatérale de vente a été consentie par plusieurs indivisaires successoraux au bénéfice de la société Alila le 17 octobre 2017 sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 9], avec un délai de validité fixé au 24 décembre 2018 outre prorogation de 3 mois en cas de refus de permis de construire.

La société Alila verse aux débats le courrier du 11 octobre 2019 émanant du conseil des promettants par lequel il met en demeure la société Alila, qui n'a pas fait connaître son intention d'acquérir dans les délais impartis, de verser l'indemnité d'immobilisation prévue à l'acte à hauteur de 48 000 euros. (Pièce n°49 de l'employeur).

Monsieur [U] soutient avoir informé la direction de la société Alila des demandes spécifiques de la mairie de [Localité 9], et verse aux débats la fiche de synthèse du projet présenté lors du comité d'engagement (pièce n°55) dont il résulte qu'aucun rendez vous n'avait encore été réalisé avec la mairie (contactée par téléphone), laquelle était toutefois favorable à une programmation sociale dans le secteur envisagé.

La cour note, à l'instar du conseil de prud'hommes, que si la société Alila reproche à Monsieur [U] de ne pas avoir pris en compte les exigences architecturales de la mairie préalablement à la signature de la promesse unilatérale de vente et à la validation en comité de direction, elle ne précise aucunement la nature des exigences, indiquant simplement dans ses écritures que monsieur [U] n'a pas déposé le permis de construire dans les délais.

En conséquence, comme retenu par le conseil de prud'hommes, aucun comportement fautif ne peut donc être reproché à l'encontre de monsieur [U] dans le cadre de ce dossier.

- sur le dossier [Localité 13]

La lettre de licenciement mentionne :

'Il en va de même pour le dossier de [Localité 13], pour lesquels vous n'avez pas pris en compte les exigences de la mairie, remettant ainsi en cause le projet.'

De même que pour le dossier '[Localité 9] I', la cour note que la société Alila n'explicite à aucun moment, quelles étaient les exigences de la mairie, dont il est reproché à Monsieur [U] une absence de prise en compte, indiquant simplement dans ses écritures que monsieur [U] n'a pas déposé le permis de construire dans les délais, rendant exigible l'indemnité d'immobilisation et faisant ainsi courir un risque financier à l'entreprise.

En conséquence, comme retenu par le conseil de prud'hommes, aucun comportement fautif ne peut davantage être reproché à l'encontre de monsieur [U] dans le cadre de ce dossier.

- sur les dossiers [Localité 21] II, [Localité 20] [Localité 15], [Localité 16] I et II

La lettre de licenciement mentionne :

'(...) Un nouveau PLUM est actuellement en cours d'élaboration dans la Métropole de [Localité 20]. Toutefois, les nouvelles règles d'urbanisme, qui sont pourtant accessibles auprès de la métropole et des mairies (et aussi sur internet), n'ont pas été prises en compte par vos soins, lors de la signature des promesses de vente avec de nombreux vendeurs.

Ce faisant, les programmes correspondants ont dû être décalés d'environ un an ou abandonnés, obligeant dans le même temps la négociation des avenants de prorogation correspondants avec les vendeurs et la déposition des cautions bancaires, entraînant des coûts financiers importants et nuisant de nouveau à l'image et la crédibilité de l'entreprise et du groupe, sans compter le risque de perte du projet et de l'indemnité d'immobilisation de 184 000 euros.'

Il est ainsi reproché à Monsieur [U] de ne pas avoir pris en compte le nouveau plan local d'urbanisme métropolitain de [Localité 20] (PLUM) lors de la signature des promesses de vente.

La société Alila verse aux débats :

- un extrait du site internet de la métropole de [Localité 20] relatif au PLUM (pièce n°26)

- les avenants de prorogation négociés avec plusieurs vendeurs en mars et juin 2018, (pièce n°50)

- le courrier du 29 mai 2018 émanant de la banque ARKEA relatif au dépôt des cautions bancaires au titre des indemnités d'immobilisation concernant spécialement deux promettants pour les projets situés à [Localité 16] et à [Localité 21]. (Pièce n°51)

- un courrier du 27 novembre 2017 dans lequel Monsieur [U] sollicite l'accord des promettants de la promesse signée le 27 juillet précédent pour que la demande de permis de construire soit déposée deux mois plus tard que la date initialement prévue. (Pièce n°53)

- les attestations de madame [N] (responsable juridique) et de monsieur [H] (directeur de programmes-service promotion), ce dernier attestant ainsi avoir constaté des 'erreurs' dans les dossiers initiés par Monsieur [U], dont les promesses de vente ne prenaient pas en compte les exigences des mairies si bien que les projets n'étaient pas viables. (Pièces n°12 et 27)

- les courriers adressés par la société Alila à plusieurs vendeurs/promettants dans le cadre d'une opération commune à [Localité 20] (route de [Localité 15]), mentionnant qu'en considération du PLUM en cours d'élaboration, l'opération initialement envisagée ne pouvait se faire, et sollicitant ainsi la résiliation de la promesse de vente.(pièce n°54)

-le refus de permis de construire prononcé par le Maire de la commune de [Localité 16] en date du 22 octobre 2018 concernant le projet de construction situé [Adresse 7] dans cette même commune (pièce n°55).

Monsieur [U] considère n'avoir commis aucune faute, en évoquant l'aléa pesant sur les permis de construire en raison des délais de mise en place du PLUM, ayant nécessité la régularisation d'avenants afin de proroger les délais des promesses.

Concernant le dossier [Localité 16] I, situé [Adresse 1], Monsieur [U] justifie de la délivrance du permis de construire par la commune (pièce n°60), si bien qu'aucun grief ne peut être retenu à son encontre sur ce point.

En ce qui concerne le projet [Localité 21] II, il verse aux débats le mail du 12 juin 2018 de Monsieur [C] [G], responsable du service urbanisme et foncier au sein de la mairie d'[Localité 21] adressé à la responsable de programmes au sein de l'agence Alila de [Localité 20], dans lequel il indique que bien qu'ayant reçu un accueil favorable, le projet ne pourra toutefois pas se faire avant l'approbation du PLU (pièce n°59), ainsi que l'échange de mails intervenu entre Monsieur [K] [W] et Monsieur [S] [Y] le 20 juin 2018, dans lequel celui-ci indique que comme pour le dossier [Localité 15], il ne souhaite abandonner aucun dossier, sollicitant donc la signature d'avenants avec les vendeurs (pièce n°45).

Concernant le dossier [Localité 16] II situé [Adresse 7], pour lequel le permis de construire a été refusé le 22 octobre, Monsieur [U] verse aux débats le mail de Monsieur [R] [F], responsable du pôle aménagement urbain et technique de la commune, dont il résulte que le projet n'est pas conforme avec les principes du PLUM notamment en ce qui concerne l'EPP (espace paysager à préserver), certains points étant par ailleurs non conformes au PLU actuel, en précisant que pour répondre aux attentes de la mairie, le projet pourrait faire l'objet d'un dépôt ultérieur de permis de construire au second semestre 2019 sous le régime du PLUM.

Il résulte de ces éléments qu'en ce qui concerne le projet [Localité 21] II, l'échange de mails rappelé ci-dessus et spécialement la réponse apportée par Monsieur [Y] lui-même montre qu'aucune faute particulière ne peut être reprochée à Monsieur [U] ; qu'il en est de même en ce qui concerne le projet [Localité 16] II, dès lors qu'un nouveau permis de construire pouvait être déposé sans qu'il ne soit établi par l'employeur que la responsabilité du retard apporté au projet incombe à Monsieur [U]. ; qu'enfin, en ce qui concerne le projet [Localité 20] [Localité 15], l'employeur ne démontre pas davantage une quelconque faute commise par Monsieur [U] qui n'aurait pas respecté les règles d'urbanisme, le seul courrier adressé par la société Alila sollicitant auprès des vendeurs la résiliation de la promesse de vente, n'étant pas susceptible d'établir cette preuve.

Il sera en effet relevé sur ce point que les attestations de Mme [N] et de Monsieur [H] communiquées par la société Alila sont rédigées en termes généraux, sans exposer de griefs précis et circonstanciés à l'égard de Monsieur [U] en ce qui concerne les projets dont il s'agit, à savoir [Localité 21] II, [Localité 20] [Localité 15], et [Localité 16] I et II.

En conséquence, comme retenu par le conseil de prud'hommes, aucun comportement fautif ne peut davantage être reproché à l'encontre de monsieur [U] dans le cadre de ces dossiers.

3/sur le rôle de Directeur non assumé :

La lettre de licenciement mentionne enfin à cet égard :

'Outre les manquements observés dans l'exercice de votre mission de développement, nous sommes au regret de constater que vous n'avez également pas assumer votre rôle de Directeur.

Nous ne sommes pas sans vous rappeler que vous devez assurer la responsabilité d'une équipe de Responsables du Développement. Malheureusement, vous n'avez pas su anticiper le pilotage des dossiers et l'accompagnement de votre équipe.

En effet, la multitude des avenants de prorogation que le groupe est contraint de signer démontrent en quoi la gestion des dossiers dont vous avez la responsabilité n'est pas optimale et sans aucune maîtrise de votre part. '

Il est ainsi reproché à Monsieur [U] de n'avoir pas anticipé le pilotage des dossiers et de ne pas avoir assuré l'accompagnement de son équipe, eu égard à la multitude des avenants de prorogation signés dans les dossiers dont il avait la charge.

Monsieur [U], pour sa part, conteste ce grief qui ne pourrait relever que de la seule insuffisance professionnelle, et rappelle, en ce qui concerne les avenants, qu'il s'agissait d'une démarche normale en raison des aléas inhérents aux dossiers de promotion immobilière.

La cour note, comme déjà relevé plus haut, que la seule attestation du 20 juin 2018 émanant de Mme [E] [N], responsable juridique au sein de la société ALILA (pièce 20 de l'employeur), rédigée de manière générale et peu circonstanciée, ne peut permettre de rapporter la preuve des manquements reprochés à l'intéressé, notamment en ce qui concerne les griefs -imprécis- concernant l''accompagnement de l'équipe' ou le 'pilotage des dossiers'. Il en est de même en ce qui concerne le mail adressé par Mme [N] à la même date (20 juin 2018) relatif aux avenants à régulariser pour le mois de juillet concernant plusieurs dossiers, dès lors qu'il n'est pas démontré que cette situation résulte d'une mauvaise gestion de la part de Monsieur [U], et alors que dans un mail adressé par Monsieur [S] [Y] à la même date, ce dernier précise lui-même, concernant le dossier '[Localité 21]' qu''il faudra signer des avenants avec chaque vendeur'. (pièce 45 du salarié).

Enfin, l'attestation établie le 19 décembre 2019 par Monsieur [I] [M], ayant exercé en qualité de directeur des agences de [Localité 20] et de [Localité 25] à compter du 14 janvier 2019 (pièce 36 de l'employeur) qui mentionne' l'ensemble des dossiers repris sous ma direction lors de ma prise de poste comportaient de nombreuses défaillances autant sur le plan financier que technique mettant à mal le bon fonctionnement des agences' n'est pas davantage de nature à imputer les éventuelles défaillances à Monsieur [U].

Ainsi, en conclusion, après examen de l'ensemble des griefs invoqués à l'encontre de Monsieur [U] au sein de la lettre de licenciement, la cour retient que l'employeur ne rapporte pas la preuve des fautes qu'il impute à ce dernier, si bien que, par infirmation du jugement entrepris, le licenciement prononcé sera déclaré sans cause réelle et sérieuse.

- sur les conséquences financières

sur l'indemnité compensatrice de préavis

Aux termes de l'article L.1234-1 du code du travail, lorsque le licenciement n'est pas motivé par une faute grave, le salarié a droit à un préavis dont la durée est calculée en fonction de l'ancienneté de services continus dont il justifie chez le même employeur.

Selon l'article L.1234-5 du code du travail, lorsque le salarié n'exécute pas le préavis, il a droit, sauf s'il a commis une faute grave, ou si l'inexécution résulte du commun accord des parties, à une indemnité compensatrice.

En l'espèce, aucune faute grave n'étant retenue à l'encontre du salarié, l'employeur, qui l'a licencié à tort sans préavis, se trouve débiteur envers lui d'une indemnité compensatrice de préavis dont il est tenu de lui verser le montant intégral pour toute la période où il aurait dû l'exécuter, l'inexécution du préavis ayant pour cause la décision de l'employeur de le priver du délai-congé sous le prétexte d'une faute grave inexistante.

Il résulte des bulletins de salaire communiqués que le salaire moyen de référence de Monsieur [U] auquel il pouvait prétendre pendant la durée du préavis s'élève à un montant de 9 526,44 euros brut par mois (moyenne annuelle des salaires perçus sur la période de juillet 2017 à juin 2018).

En outre, l'article 15 de la convention collective immobilière, fixe à 3 mois le délai de préavis applicable aux cadres.

Par infirmation du jugement déféré, la société Alila sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [U] la somme de 28 579, 32 euros brut au titre de l'indemnité de préavis, outre 2 857, 93 euros bruts au titre des congés payés afférents.

- sur l'indemnité de licenciement :

Aux termes de l'article L 1234-9 du code du travail, le salarié licencié alors qu'il compte une ancienneté d'au moins huit mois au service du même employeur a droit, sauf en cas de faute grave ou lourde, à une indemnité de licenciement calculée en fonction de la rémunération brute dont le salarié disposait antérieurement à la rupture du contrat de travail.

L'article R. 1234-1 du code du travail dispose que cette indemnité ne peut être inférieure à une somme calculée par année de service dans l'entreprise, tenant compte des durées de service accomplies au-delà des années pleine. En cas d'année incomplète, l'indemnité est calculée proportionnellement au nombre de mois complets.

En l'espèce, dans les limites de la demande formée, tout en prenant en considération l'ancienneté de monsieur [U] après prise en compte de la période de préavis non exécuté, et la moyenne des salaires des 12 derniers mois précédant le licenciement, l'indemnité légale de licenciement sera fixée à la somme de 2.810,81 euros telle que sollicitée, que la société Alila sera condamnée à lui payer, par infirmation du jugement déféré.

- sur les dommages et intérêts pour licenciement sans cause réelle et sérieuse

L'article L.1235-3 du code du travail dispose que si le licenciement d'un salarié survient pour une cause qui n'est pas réelle et sérieuse, le juge peut proposer la réintégration du salarié dans l'entreprise, avec maintien de ses avantages acquis. Si l'une ou l'autre des parties refuse cette réintégration, le juge octroie au salarié une indemnité à la charge de l'employeur qui répare le préjudice résultant du caractère injustifié de la perte d'emploi. Le montant de cette indemnité est compris entre des montants minimaux et maximaux fixés en nombre de mois de salaire, en fonction de l'ancienneté du salarié.

En l'espèce, Monsieur [O] [U], qui présentait moins de deux ans d'ancienneté au sein de l'entreprise, peut donc prétendre à une indemnité dont le montant s'élève entre 1 mois et 2 mois de salaire brut.

En considération de ces éléments et de la situation personnelle de M. [U], âgé de 34 ans lors de la rupture, qui s'est ensuite associé avec Monsieur [K] [W] pour fonder la société AXIOM PROMOTEUR (société immatriculée à compter du 24 octobre 2018), tout en percevant les allocations d'aide au retour à I'emploi au moins jusqu'en décembre 2019 (pièce 75 du salarié), justifiant ainsi d'une baisse de revenus, il convient donc de lui octroyer la somme de 15 000 euros au titre de I'indemnité pour licenciement sans cause réelle et sérieuse.

sur la demande de rappel de salaire au titre des commissions

Pour solliciter un rappel de salaire au titre des commissions sur 8 dossiers, Monsieur [U] invoque un usage d'entreprise consistant à verser la première partie de la commission avant la signature de la promesse de vente et même sans accord écrit de la ville, le contrat de travail prévoyant pourtant que cette somme soit versée après la signature. Dans certains dossiers, il sollicite le paiement des commissions non pas au titre de la première étape, à savoir la signature promesse de vente, mais au titre de la 2nde étape, à savoir l'obtention du permis de construire.

La société Alila rétorque que les conditions contractuelles de versement des commissions sollicitées n'étaient pas remplies dès lors d'une part qu'il n'existait pas d'accord écrit de la ville et d'autre part que les permis de construire concernés par les demandes avaient été obtenus postérieurement au licenciement. Elle ajoute que le salarié ne prouve pas l'usage qu'il invoque et que le versement plus favorable par le passé ne peut lier la société pour l'avenir.

Aux termes de l'article 4 du contrat de travail régularisé entre les parties, les règles de paiement des commissions étaient les suivantes :

« En contrepartie de son activité, Monsieur [O] [U] percevra une rémunération annuelle brute de 95.000 € versée sur 12 mois, soit une rémunération mensuelle brute de 7.916,67 € bruts.

(')

A cette rémunération annuelle brute de base, s'ajoutera une rémunération variable