Référés, 20 septembre 2024 — 24/01043

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé N° RG 24/01043 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YOUF SL/MT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 20 SEPTEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.D.C. IMMEUBLE SIS [Adresse 3] ET [Adresse 4] représenté par son syndic LE CABINET LEDOUX [Adresse 2] et [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.C.I. MUSKAAN [Adresse 5] [Localité 6] défaillante

PRÉSIDENT : Marie TERRIER, Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 09 Juillet 2024

JUGEMENT mis en délibéré au 20 Septembre 2024

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Exposé du litige

La SCI MUSKAAN est propriétaire des lots n°3,4, 17 et 18 dépendant d’un immeuble, situé au [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 7] (59), soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la SARL LE CABINET LEDOUX.

Par acte d’huissier du 18 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, a fait assigner la SCI MUSKAAN devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de voir condamner la partie défenderesse sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes : Vu les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 481-1 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SCI MUSKAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic Le Cabinet LEDOUX la somme de 10.778,24 euros au titre des charges impayées échues au 10/06/2024, - Condamner la SCI MUSKAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic Le Cabinet LEDOUX la somme de 965,22 euros au titre des charges non échues au 25.07.2023, - Condamner la SCI MUSKAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic Le Cabinet LEDOUX à payer la somme de 504 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, - Condamner la SCI MUSKAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic Le Cabinet LEDOUX à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - Condamner la SCI MUSKAAN à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble à [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic Le Cabinet LEDOUX à payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire appelée à l’audience du 9 juillet 2024 pour y être plaidée.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte à personne habilitée, la SCI MUSKAAN ne s’est pas fait représenter.

Il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La présente décision est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ».

En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1.

Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux.

L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse (pièce n°1), - les appels de charges et travaux (pièces n°14 à 18) , - les relevés individuels de charges (pièces n°28 à 31), - le relevé de compte arrêté au 2 avril 2024 (pièce n°4) - les procès-verbaux des assemblées générales du 25 juin 2020, du 26 février 2021, du 14 mai 2021, du 5 mai 2022, du 4 mai 2023 (pièces n°23 à 27), - le contrat de syndic (pièce n°3), - les mises en demeure du 3 décembre 2021 (pièce n°8), du 30 décembre 2022 (pièce n°10), une mise au contentieux du 4 mai 2023 (pièce n°11) et une nouvelle mise en demeure du 8 avril 2024 (pièce n°13), - un commandement de payer du 26 mai 2023 (pièce n°12).

Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 10 778,24 euros, correspondant à la créance qu’il estime détenir à l’égard de la SCI MUSKAAN, selon décompte arrêté au 2 avril 2024.

Le décompte arrêté le 2 avril 2024 (pièce n°4) présentant une somme de 11185,29 euros au titre des charges de copropriété entre le 1er avril 2020 et jusqu’au 30 juin 2024 inclut cependant des frais non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. Il convient ainsi de déduire les sommes suivantes : - la somme de 5,33 euros pour LR rappel du 30.09.2020 non justifiée ; - la somme de 5 euros pour frais de relance (3.12.20 ; 31.03.21 ; 12.05.21 ; 24.08.21 ; 04.03.22) - la somme de 10,88 euros pour des lettres recommandées de relance non justifiées (30.09.22 et 13.02.23) ; - la somme de 108 euros pour les mises en demeure non justifiées (3.12.21 et 30.12.22) ; - la somme de 114 euros pour les frais de mise au contentieux (04.05.23) ; - la somme de 169,17 euros correspondant aux frais d’huissier (07.06.23) ; soit une somme globale de 412,38 euros

La SCI MUSKAAN se trouve ainsi débiteur de la somme de 10 772,91 euros, au titre des charges de copropriété impayées entre le 1er février 2020 et le 01 avril 2024, incluant l’appel de charges dû au titre du deuxième trimestre 2024, jusqu’au 30 juin 2024, au paiement de laquelle elle sera condamnée.

La SCI MUSKAAN se trouve également redevable des appels de fonds, non encore échus mais devenus exigibles, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 965,22 euros.

Sur les frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de créance

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, sollicite la condamnation du défendeur à la somme de 504 euros pour recouvrement de sa créance.

L’article 10-2 de la loi du 10 juillet 195 dispose que «Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur».

A titre liminaire, les rapports entre le syndicat de copropriétaires et ses membres sont régis que par le règlement de copropriété, les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic.

En l’espèce, peuvent être retenus, en application de la loi, les frais postérieurs à la mise en demeure. Néanmoins, ni la mise en demeure du 03 décembre 2021, ni la mise en demeure du 30 décembre 2022, ni la mise en contentieux du 04 mai 2023, ne sont accompagnées d’un accusé de réception permettant de s’assurer que le débiteur a correctement été averti.

Par conséquent, peut seulement être imputé au débiteur, puisque nécessaire au recouvrement de la dette et dont le montant des frais est justifié par une pièce, le commandement de payer du 26 mai 2023 pour la somme de 27,86 euros (pièce n°12).

La SCI MUSKAAN sera condamnée au paiement de la somme de 27,86 euros pour les frais exposés pour le recouvrement de la dette par le syndicat de copropriétaires.

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive

Les manquements de la SCI MUSKAAN à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI MUSKAAN, qui succombe, supportera les dépens.

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner la SCI MUSKAAN à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne la SCI MUSKAAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, la somme de 10 772, 91 euros (dix mille sept cent soixante-douze euros et quatre-vingt-onze centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte du 10 juin 2024, appel du deuxième trimestre 2024 inclus ;

Condamne la SCI MUSKAAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, la somme de 27,86 euros (vingt-sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre des frais avancés pour le recouvrement de la créance.

Condamne la SCI MUSKAAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, la somme de 500 € (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la SCI MUSKAAN à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] et [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, la SARL LE CABINET LEDOUX, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI MUSKAAN aux dépens.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie TERRIER