Troisième chambre civile, 26 septembre 2024 — 23-12.817

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 septembre 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 512 F-D Pourvoi n° H 23-12.817 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 SEPTEMBRE 2024 1°/ Mme [C] [Z], 2°/ M. [F] [Z], tous deux domiciliés [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° H 23-12.817 contre l'arrêt rendu le 1er décembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1 -7), dans le litige les opposant à la société Villa les oliviers, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Choquet, conseiller référendaire, les observations de la SCP Spinosi, avocat de M. et Mme [Z], de la SCP Alain Bénabent, avocat de la société civile immobilière Villa les oliviers, après débats en l'audience publique du 9 juillet 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Choquet, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 1er décembre 2022), par acte notarié du 12 juillet 2011, la société civile immobilière [C] [Z] (la SCI [C] [Z]) a vendu à la société civile immobilière Madlen Alagami une parcelle sur laquelle est édifiée une maison à usage d'habitation, l'acte stipulant que la venderesse réserve au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien vendu. 2. Le 21 mars 2018, M. [Z] et Mme [Z], seuls associés de la SCI [C] [Z], ont cédé l'intégralité de leurs parts sociales à une société de droit danois. 3. Par acte notarié du 25 mars 2019, la société civile immobilière Villa les oliviers (la SCI Villa les oliviers) a acquis la parcelle occupée par M. [Z] et Mme [Z]. 4. Par acte du 29 mai 2020, M. [Z] et Mme [Z] ont acheté des parts de la SCI [C] [Z]. 5. Soutenant que M. [Z] et Mme [Z] avaient perdu leur droit d'usage et d'habitation en ayant cédé, le 21 mars 2018, l'intégralité de leurs parts sociales, la SCI Villa les oliviers les a assignés en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. Examen du moyen Enoncé du moyen 6. M. et Mme [Z] font grief à l'arrêt de rejeter la demande de M. [Z] tendant à voir dire qu'il est titulaire d'un droit viager d'usage et d'habitation, d'ordonner leur expulsion des lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef et de les condamner solidairement à verser à la SCI Villa les oliviers une certaine somme à titre d'indemnité mensuelle d'occupation, exigible à compter du 21 mars 2018 et jusqu'à libération effective des lieux, alors : « 1°/ que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en relevant que l'acte de vente du 12 juillet 2011 conclu entre la SCI [C] [Z], vendeur, et la SCI Madlen Alagami, acheteur, stipulait que « le vendeur réserve expressément au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu » pour ensuite considérer que ce droit avait été consenti à M. [F] [Z] et Mme [C] [Z], mais que ces derniers avaient cédé l'intégralité de leurs parts le 21 mars 2018 et que la perte de la qualité d'associé avait emporté de plein droit la perte du droit d'usage et d'habitation qui leur avait été consenti, après pourtant avoir relevé que les consorts [Z] étaient redevenus associés de la SCI [C] [Z] en vertu d'un acte de cession de parts du 29 mai 2020, la cour d'appel, qui n'a pas tiré toutes les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°/ que les juges du fond ne doivent pas dénaturer les écrits qui leur sont soumis ; qu'en affirmant que le droit d'usage et d'habitation avait été consenti à titre personnel à M. [F] [Z] et à Mme [C] [Z] en vertu de leur droit d'associés au moment de l'acte de vente du 12 juillet 2011 et que la volonté des parties à l'acte du 12 juillet 2011 était d'octroyer un droit d'usage et d'habitation au bénéfice des associés de la SCI [C] [Z] au moment de la signature dudit acte, quand l'acte de vente du 12 juillet 2011 stipulait que « le vendeur réserve expressément au profit de ses associés pendant leur vie le droit d'usage et d'habitation du bien présentement vendu », sans limiter le bénéfice de ce droit aux personnes qui avaient la qualité d'associé de la SCI [C] [Z] au moment de la conclusion de cet acte ni surtout limiter le nombr