Chambre 5/Section 2, 26 septembre 2024 — 23/11006

TRIBUNAL JUDICIAIRE de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024

Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/11006 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YMLP N° de MINUTE : 24/01236

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE FONTENELLE, [Adresse 1] - [Adresse 2] - [Adresse 3] [Localité 9], représenté par son syndic, le Cabinet CAZALIERES, SAS [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R093

C/

DEFENDEURS

Madame [E] [K] [Adresse 7] [Localité 6] non représentée

Madame [R] [K] [Adresse 3], [Adresse 8] [Localité 9] non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Khedidja SEGHIR, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 Juin 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier présent lors de son prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [E] et [R] [K] sont propriétaires des lots 57, 58, 77, 137, 138, 157, 165 et 245 au sein de la [Adresse 10], [Adresse 1]/[Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 9] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.

Par exploits des 17 et 20 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 1]/[Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 9] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Mmes [E] et [R] [K] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes: - 49.969,57 euros au titre de la dette de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4e trimestre 2023 inclus) ; - 5.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - les dépens et l’exécution provisoire.

Il est renvoyé à l’assignation, qui vaut conclusions, délivrée à la requête du Syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignées par la remise de l’acte en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude du domicile de Mme [E] [K] par la confirmation par l’agent des services postaux et du domicile de Mme [R] [K] par la présence de son nom sur la boite aux lettres et par la confirmation par le voisinage, les défenderesses n’ont pas constitué avocat ni comparu.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2024 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Sur le quantum des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :

- l’extrait de matrice cadastrale ; - l’extrait du compte copropriétaires ; - les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ; - les appels de fonds ; - le décompte de répartition des charges ;

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mmes [E] [K] et [R] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 49.969,57 euros au titre de la dette de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4e trimestre 2023 inclus).

Sur la demande indemnitaire

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mmes [E] et [R] [K] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Elles ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. Mmes [E] et [R] [K] sont coutumières du fait ayant déjà été condamnées par jugements du tribunal judiciaire de Bobigny du 30 mars 2016 sans qu’elles ne modifient leurs pratiques.

Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

L’attitude de Mmes [E] et [R] [K] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.

Par conséquent, Mmes [E] et [R] [K] seront condamnées à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros.

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit etre expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre Mmes [E] et [R] [K] pour le paiement des charges de copropriété. La condamnation des défenderesses au paiement des charges sera donc prononcée à proportion des droits de chacune dans l’indivision.

Sur les autres demandes

Mmes [E] et [R] [K], qui succombent, seront condamnées in solidum aux dépens de l’instance.

Mmes [E] et [R] [K] seront également condamnées in solidum à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire sans qu’il soit nécessaire pour le tribunal de l’ordonner ou de le rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,

Condamne Mmes [E] [K] et [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 1]/[Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 9] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 49.969,57 euros au titre de la dette de charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 (4e trimestre 2023 inclus);

Condamne Mmes [E] [K] et [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 1]/[Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 9] (93) la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne in solidum Mmes [E] [K] et [R] [K] aux dépens;

Condamne in solidum Mmes [E] [K] et [R] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10], [Adresse 1]/[Adresse 2]/[Adresse 3], à [Localité 9] (93) la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

Madame AIT Madame CARLIER