JCP-Baux d'habitation, 24 septembre 2024 — 24/00626

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00626 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTWE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE, Greffier : Déborah STRUS, Greffier lors des débats Greffier : Anita HOUDIN, Greffier lors de la mise à disposition

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis 24 rue du Pot de Fer - CS51717 - 45007 ORLÉANS représentée par Mme [L] [E] munie d'un pouvoir

DÉFENDEURS :

Madame [X] [P] née le 22 Décembre 1994 à , demeurant Chez [N] [V] - 5 Place Cloiseul - 45100 ORLEANS comparante en personne

Monsieur [G] [P] né le 12 Mars 1998 à , demeurant 9 Avenue de la Bolière - Appt 15 - 45100 ORLEANS non comparant, ni représenté

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire délivrée le : à : copies délivrées le : à :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2022, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a consenti à Monsieur [G] [P] et à Madame [X] [P] un bail conventionné sur un appartement à usage d’habitation de type 3 sis 9 Avenue de la Bolière n°15 2ème étage- 45100 ORLEANS pour un loyer mensuel -provision pour charges comprise- de 689,95 € payable à terme échu.

Se prévalant d'une situation d'impayés, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait délivrer le 9 octobre 2023 à Monsieur [G] [P] et à Madame [X] [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail précité portant sur la somme en principal de 2.108,99 euros au titre des loyers et charges échus et impayés à effet du mois de décembre 2022.

Par actes d’huissier du 15 février 2024 signifiés à domicile, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes : -Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire avec résiliation de plein droit du bail liant les parties, et en conséquence ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P], et de tout autre occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; -Voir condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] au paiement de la somme de 2.723,27 euros arrêtée à la date de l’assignation et représentant l’arriéré de loyer et charges et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ; -Voir fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges, soit la somme de 707,14 € à compter du 10 décembre 2023, comprenant le contrat d’entretien multiservice de 8,18 € par mois, sauf à parfaire ou à diminuer jusqu’à la libération effective des lieux ; -Voir condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] au paiement d’une somme de 400,00 euros sur fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; -Voir condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023, ainsi que tous les actes et formalités rendus nécessaires par la présente procédure ; -Voir ordonner l’exécution provision de la décision à intervenir nonobstant opposition ou appel et sans caution, en vertu de l’article 515 du CPC.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024.

La SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, représentée par Madame [E] [L], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 2.700,61 euros -hors frais de poursuite, frais et pénalités divers- en faisant état d’une dette ancienne de décembre 2022, en s’opposant ensuite à tous délais de paiement du loyer s’élevant ce jour à 746,08 €, et en indiquant enfin que Madame [X] [P] avait délivré récemment son congé pour quitter le logement et déclaré habiter désormais chez Monsieur [N] [V] 5 place Choiseul 45100 ORLEANS.

Monsieur [G] [P], bien que régulièrement cité par procès-verbal remis à domicile n’a pas comparu, et ne s’est pas fait représenter.

Madame [X] [P] a comparu en personne et a déclaré que son frère Monsieur [G] [P] payé par pôle emploi, avait repris un travail, puis elle a sollicité des délais pour le règlement de la dette locative commune à hauteur de 251 € par mois. Aucune fiche de diagnostic social et financier relatif à la situation actuelle de Monsieur [G] [P] et de Madame [X] [P] n’a été reçue au greffe du tribunal avant l'audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsqu’un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement susceptible d’appel sera réputé contradictoire à l’égard de tous les défendeurs.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur VALLOIRE HABITAT justifie avoir procédé à ce signalement suivant lettre avec accusé de réception du 4 octobre 2023.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique le 15 février 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024.

La demande formée par la société VALLOIRE HABITAT est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 9 octobre 2023 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

Or, le contrat de location conclu le 21 décembre 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphes V des conditions particulières), et le commandement de payer visant spécifiquement ces clauses a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 2.108,99 euros et ce, dans le délai contractuel prévu de 2 mois, et non dans le légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

En l'espèce, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis jurisprudentiel de la Cour de Cassation, le délai prévu contractuellement par les parties pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer le 9 octobre 2023.

Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] disposaient donc d’un délai pour régler cette somme de 2108,99 euros, expirant le samedi 9 décembre 2023 -jour ouvré- et en l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 11 décembre 2023 à 24 heures.

L’expulsion de Monsieur [G] [P] et de Madame [X] [P] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] restent redevables des loyers et charges jusqu’au 11 décembre 2023, et à compter du 12 décembre 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P], occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 12 décembre 2023 causent un préjudice à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT qui n’a pu, de ce fait, disposer du bien à son gré.

Aussi, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation de 707,14 € -égale au montant mensuel du loyer et des charges, tel que si le contrat n’avait jamais été résilié- laquelle s’appliquera à compter du 12 décembre 2023, et ce, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

En outre, ladite indemnité d’occupation portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur le montant de l'arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT verse aux débats le bail ainsi que le décompte des loyers et charges impayés à la date du 25 juin 2024, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Ce décompte évalue la dette locative -frais de poursuites et frais divers déduits- à la somme de 2.700,61 euros, terme du mois de mai 2024 inclus.

Tant Monsieur [G] [P] que Madame [X] [P] ne contestent pas le montant de leur dette locative, étant précisé que leur demande de délai de paiement de la dette locative ne pourra leur être légalement accordé, au regard notamment de la non-reprise régulière et mensuelle de leur loyer courant à la date de l’audience.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] au paiement de la somme de 2.700,61 euros, qui portera intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

III - Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P], parties perdantes, supporteront la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] à une indemnité de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 21 décembre 2022, entre la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, d’une part, et Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P], d’autre part, concernant le logement d’habitation situé 9 Avenue de la Bolière -n°15 2ème étage- 45100 ORLEANS, sont réunies à la date de résiliation du bail le 11 décembre 2023 à 24 heures ;

DIT que Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé conformément aux articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dans le cadre des opérations d'expulsion ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.700,61 € (deux mille sept cents euros et soixante et un centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, ladite somme portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] à verser à la SA D'HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 707,14 € (sept cent sept euros et quatorze centimes) calculée à compter du 12 décembre 2023, laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] au paiement de la somme de 200,00 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [P] et Madame [X] [P] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 9 octobre 2023 et de l’assignation introductive d’instance;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection, et par la greffière.

La greffière, Le juge,