JCP-Baux d'habitation, 24 septembre 2024 — 24/00717

TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLÉANS

JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 24/00717 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GT5Y

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe TROLONGE Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM VALLOIRE HABITAT dont le siège social est sis 24 rue du Pot de fer - 45000 ORLEANS représentée par Madame [S], munie d’un pouvoir de représentation

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [O] demeurant 19 rue de Verdun - 04 étage, D19 - 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN comparant en personne

A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire Copies délivrées le : délivrée le : à : à :

RAPPEL DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 17 novembre 2022, la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [O] un bien à usage d’habitation situé 19 rue de Verdun 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, moyennant un loyer conventionné mensuel de 346,31 euros et 65,89 euros de provision pour charges, payable à terme échu.

Des loyers et charges étant demeurés impayés, le bailleur VALLOIRE HABITAT a fait signifier à Monsieur [B] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 décembre 2023, pour un montant en principal de 2.488,90 euros.

La S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans par acte d'huissier du 13 février 2024, aux fins suivantes :

constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, ordonner que la location consentie à Monsieur [B] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [B] [O] sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef, dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d'un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L.411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner Monsieur [B] [O] à payer la somme de 2.997,72 euros en principal au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus depuis l’acquisition de la clause résolutoire (décompte arrêté au 7 février 2024) ; condamner Monsieur [B] [O] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ; condamner Monsieur [B] [O] au paiement d’une somme de 500 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile ; condamner Monsieur [B] [O] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l'assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s'est tenue le 25 juin 2024, la société VALLOIRE HABITAT, représentée par pouvoir de Madame [S], a maintenu ses demandes relatives à l’acquisition de la clause résolutoire et aux impayés de loyer en actualisant le montant de la dette locative à la somme de 2.941,31 euros. Le bailleur a toutefois indiqué que le locataire avait repris récemment le paiement de son loyer courant et s’en remet donc au tribunal pour l’octroi éventuel de délais de paiement de la dette arriérée.

Monsieur [B] [O] a comparu en personne. Indiquant être père de 5 enfants (2 résidant en France et 3 au Sénégal), il a déclaré travailler en CDI à la CPAM pour un salaire de 1.600,00 €, et a reconnu le montant de sa dette locative. Il a ajouté ensuite souhaiter se maintenir dans son logement, puis a sollicité du tribunal des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire en proposant de régler auprès de la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT la somme mensuelle de 50,00 euros, en plus du loyer courant pour apurer sa dette locative.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort, outre les informations ci-dessus décrites, que la dette locative de Monsieur [B] [O] s’est constituée quand il a dû faire face à des dépenses de santé pour un membre de sa famille et a été actionné comme caution (ATD) par le CROUS pour une connaissance qui venait faire des études et n’avait pas payé son loyer (saisie mensuelle de 120,00 € : fin prévue en août 2024).

La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

La décision est contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience de jugement.

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur VALLOIRE HABITAT justifie avoir préalablement signalé à la caisse d'allocations familiales du Loiret la situation d'impayés de Monsieur [B] [O] dès le 1er décembre 2023, soit plus de deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il résulte en effet de ce texte que la saisine obligatoire pour un bailleur personne morale de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés qui a été préalablement signalée à l'organisme payeur de l'aide au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides, ce qui est le cas en l'espèce.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, dans sa rédaction applicable lors de la délivrance du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".

En l'espèce, le contrat de location conclu le 17 novembre 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.488,90 euros.

Or en l'espèce, le contrat de location conclu le 17 novembre 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (article 5.A des conditions particulières), et le commandement de payer visant spécifiquement cette clause a été signifié le 5 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.488,90 euros et ce, dans le délai contractuel prévu de 2 mois, et non dans le légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.

Aussi, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis jurisprudentiel de la Cour de Cassation, le délai prévu contractuellement par les parties pour l’application de la clause résolutoire restera néanmoins fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2023.

Monsieur [B] [O] avait donc jusqu'au 5 février 2024 à 24 heures pour régler cette somme.

En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 6 février 2024 à 0 heure.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT produit un décompte détaillé démontrant que Monsieur [B] [O] reste devoir -après soustraction des frais de poursuite qui relèvent éventuellement des dépens- la somme de 2.941,31 euros à la date du 20 juin 2024.

Présent à l'audience, Monsieur [B] [O] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette locative dont il s’engage à poursuivre l’apurement par des règlements mensuels de 50,00€.

Monsieur [B] [O] sera donc condamné à verser à son bailleur VALLOIRE HABITAT une somme de 2.941,31 euros, au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)

L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [B] [O], présent à l'audience, sollicite des délais de paiement et propose de régler 50,00 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer sa dette locative.

Il règle depuis le mois de mai 2024 l'intégralité de son loyer et des provisions sur charges.

La somme proposée par Monsieur [B] [O] n’étant cependant pas de nature à permettre de solder la dette locative dans un délai inférieur au maximum légal de trois années, il convient de fixer, au regard des éléments de solvabilité figurant au dossier, la mensualité à la somme de 82,00 € sur une période de 36 mois.

Monsieur [B] [O] sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il y aura donc lieu d’accorder à ce locataire des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif et avec une mensualité de 82,00 euros, en plus de l'échéance locative, qui permettra le règlement de la dette de loyers et charges dans le délai légal.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [B] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 550,18 €. Les autres effets (effet sur la clause résolutoire et dette totalement et immédiatement exigible) seront indiqués dans le dispositif.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [B] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur VALLOIRE HABITAT, et au regard de la situation sociale et financière de Monsieur [B] [O], ce dernier sera condamné à verser à la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, pour loyers et charges impayés, figurant au bail principal conclu le 17 novembre 2022 entre la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT et Monsieur [B] [O], concernant le bien à usage d’habitation situé au 19 rue de Verdun 45380 LA CHAPELLE SAINT MESMIN, sont réunies à la date du 6 février 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à verser à la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.941,31 € (deux mille neuf cent quarante et un euros et trente et un centimes) au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 20 juin 2024, et ce, hors frais de procédure ;

AUTORISE Monsieur [B] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 82,00 € (quatre-vingt-deux euros) et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [B] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est; * que Monsieur [B] [O] soit condamné à verser à la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 550,18 €, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du premier impayé et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] à verser à la S.A. d’HLM VALLOIRE HABITAT, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 100,00 € (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [O] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 décembre 2023 et celui de l'assignation introductive d’instance ;

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à toutes fins que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière. La greffière, Le juge,