PCP JCP fond, 24 septembre 2024 — 24/01615

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : 27/09/24 à : Me Jad OURAINI ; Me Valentine SAYER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond N° RG 24/01615 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37HS

N° MINUTE : 3-2024

JUGEMENT rendu le mardi 24 septembre 2024

DEMANDERESSE S.C.I. LA SCI 6D DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Jad OURAINI, avocat au barreau de MELUN, vestiaire : #M5

DÉFENDEURS Madame [T] [E], demeurant [Adresse 1] comparante en personne assistée de Me Valentine SAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2413

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 1] comparant en personne assisté de Me Valentine SAYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2413

COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 24 juin 2024 Délibéré le 24 septembre 2024

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/01615 - N° Portalis 352J-W-B7I-C37HS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2014, la SCI 6D DU [Adresse 1] a donné en location à Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] (bâtiment principal, 6ème étage, porte face droite) à [Localité 3] pour une durée de six années à compter du 1er novembre 2014.

Le bail a été reconduit tacitement le 1er novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 avril 2023, la SCI 6D DU [Adresse 1] a fait délivrer à Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] un congé pour vente à effet du 31 octobre 2023 contenant une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du préavis au prix de 858 000 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 janvier 2024, la SCI 6D DU [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de voir valider le congé, d’ordonner l'expulsion des preneurs et de les condamner in solidum à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges ainsi qu'à 1 500 euros de dommages intérêts pour résistance abusive, outre 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 24 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue, la SCI 6D DU [Adresse 1] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de ses demandes, la SCI 6D DU [Adresse 1] fait valoir en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 que le congé est parfaitement valable et que les contestations des locataires sont sans portée.

Elle prétend qu'en sa qualité de SCI familiale, le bail a en vertu de l'article 10 de la loi précitée été tacitement reconduit pour une durée de trois ans et est ainsi venu à échéance le 31 octobre 2023 comme mentionné à l'acte. Elle revendique le droit de vendre le bien et estime que les contestations relatives à un éventuel dépassement de son objet social ne peuvent être invoquées que par les associés de la SCI. Elle argue enfin de la mauvaise foi des locataires et considère qu'ils ont déjà bénéficié de délais pour libérer les lieux.

Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E], représentés par leur conseil, ont conclu à la nullité du congé et au débouté des demandes, subsidiairement sollicité que l'exécution provisoire du jugement à intervenir soit écartée, encore plus subsidiairement que les mesures d'expulsion soient suspendues durant l'année scolaire soit jusqu'au 5 août 2025. Ils ont en outre requis la condamnation de la SCI 6D DU [Adresse 1] à leur verser 5 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] prétendent que la SCI 6D DU [Adresse 1] ne pouvait signifier le congé qu'à la fin du renouvellement du bail par tacite reconduction c'est-à-dire pour le 31 octobre 2026 et non pour le 31 octobre 2023 faute pour la bailleresse de les avoir informés de la nature familiale de la SCI. Ils estiment également qu'une SCI familiale ne peut valablement délivrer un congé pour vente que si son objet social le prévoit expressément, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Ils justifient leurs demandes subsidiaires par les conséquences particulièrement graves qu'aurait pour eux le prononcé de l'exécution provisoire et la scolarisation à proximité de leur logement de leurs deux enfants âgés de huit et six ans.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l'assignation et aux conclusions en défense visées à l'audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l'appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vente et ses conséquences

En application des dispositions de l'article 15-I et II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour vendre, six mois au moins avant l'échéance du bail. Le locataire dispose d'un droit de préemption qu'il doit exercer pendant un délai de deux mois. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.

Le congé pour vente doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. L'article 114 du code de procédure civile précise qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

En cas de contestation, le juge peut même d'office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

En l'espèce, la SCI 6D DU [Adresse 1] propriétaire du logement donné à bail a par acte du 14 avril 2023 fait délivrer à Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] un congé pour vente à effet du 31 octobre 2023.

Le bail litigieux a été conclu pour une durée de six ans à compter du 1er novembre 2014 pour expirer le 31 octobre 2020 et prévoit à l'article 3 des conditions générales que : "à l'expiration du bail, à défaut de congé donné par l'une des parties ou d'offre de renouvellement, le présent contrat sera reconduit de plein droit pour une durée égale à celle fixée par les dispositions législatives en vigueur au moment de la reconduction".

L'article 10 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014 dispose que la durée du contrat reconduit tacitement est de trois ans pour les personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l'article 13 dont les SCI familiales, ce qui est le cas de la SCI 6D DU [Adresse 1] constituée "entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus", ainsi que cela ressort de l'acte de notoriété annexé aux statuts publiés au registre du commerce et des sociétés le 30 octobre 2020.

Il est par ailleurs constant que l'absence de référence dans le congé à l'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que le défaut de justification lors de la délivrance de cet acte de la nature familiale de la SCI n'emporte aucune conséquence sur la validité du congé (Cass. civ. 3ème, 28 juin 2011, n° 09-71.459). La circonstance que les preneurs aient cru avoir contracté avec un bailleur personne morale ne pouvant conclure que des baux d'une durée de six années, reconduits pour la même durée, est donc sans incidence.

Il s'ensuit que le congé signifié le 14 avril 2023 a été délivré plus de six mois avant l'échéance du bail reconduit par tacite reconduction pour une durée de trois ans ayant pris fin le 31 octobre 2023 conformément aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 (étant rappelé que même si le bail avait été reconduit pour une durée de six ans, le congé ne serait pas nul mais ses effets reportés à la date d'expiration du bail).

La SCI 6D DU [Adresse 1], propriétaire de l'appartement donné à bail et qui en dispose donc de la manière la plus absolue pourvu qu'elle n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements ainsi que le rappelle l'article 544 du code civil, a bien évidemment le droit de le vendre, même si cette possibilité n'est pas expressément prévue par son objet social, les jurisprudences citées par les locataires n'ayant strictement rien à voir avec le cas d'espèce puisque concernant l'hypothèse d'une décision d'aliéner prise par le gérant sans l'accord de ses associés.

Enfin il sera relevé que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour vente du bien loué, mentionne le prix (858 000 euros) et les conditions de la vente projetée, contient une offre de vente, ainsi que la reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15 II.

En conséquence, il y a lieu d'écarter les contestations soulevées par Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E], de dire que le congé délivré dans les formes et délais légaux est régulier et de constater que les locataires n'ayant pas usé de leur droit de préemption dans le délai légal, le bail s'est trouvé résilié par l'effet du congé le 31 octobre 2023.

Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande au titre de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, l'indemnité d'occupation doit être fixée à une somme égale au montant du loyer si le bail s'était poursuivi, outre les charges accessoires, à compter du jour suivant la résiliation du bail, soit le 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément aux dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, il incombe au juge de procéder à la requalification de l'objet des prétentions. Dès lors, la demande de suspension des mesures d'expulsion durant l'année scolaire formulée par Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] doit être requalifiée en une demande de délais pour quitter les lieux.

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] ont de fait déjà bénéficié de près d'un an de délais depuis la date d'effet du congé et ne justifient pas de leurs démarches de relogement. Cependant, la SCI 6D DU [Adresse 1] n'établit pas l'urgence à vendre le bien ni allègue avoir d'ores et déjà trouvé un acquéreur. En outre, les locataires bénéficieront en tout état de cause du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et de la trêve hivernale qui se terminera le 31 mars 2025.

Il n'apparaît dès lors pas illégitime qu'ils puissent se maintenir dans les lieux encore trois mois supplémentaires pour ne pas être contraints de déscolariser leurs enfants en cours d'année scolaire. Il sera donc fait droit à leur demande de délais pour quitter les lieux jusqu'au samedi 5 juillet 2025 selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En application de l'article 1240 du code civil, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, faute de justifier tant de l'abus de droit et la mauvaise foi des locataires que du préjudice subi distinct de celui réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation, la bailleresse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision, mais pas du congé qui résulte de la seule volonté de la bailleresse.

Sur la demande d'indemnité au titre des frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, la partie tenue aux dépens peut être condamnée à payer à l'autre partie, tout ou partie des frais non compris dans les dépens. Dans tous les cas, il est tenu compte de l'équité et de la situation économique des parties.

En l'espèce, condamnés aux dépens, Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] seront également condamnés in solidum à verser à la SCI 6D DU [Adresse 1] la somme de 1 600 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

L'article 514-1 ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire ; qu'il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce aucune circonstance de la cause ne justifie d'écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] par la SCI 6D DU [Adresse 1] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 30 octobre 2014 et concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] (bâtiment principal, 6ème étage, porte face droite) à [Localité 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 31 octobre 2023 à minuit,

ACCORDE à Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] un délai pour quitter les lieux jusqu'au samedi 5 juillet 2025,

DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI 6D DU [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] et à Madame [T] [E] à verser à la SCI 6D DU [Adresse 1] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l'expulsion,

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 1er novembre 2023 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

DÉBOUTE la SCI 6D DU [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] à verser à la SCI 6D DU [Adresse 1] une somme de 1 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les demandes des parties plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [D] et Madame [T] [E] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux la protection