JUGE CX PROTECTION, 19 septembre 2024 — 24/00727

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 10] [Localité 4] JUGEMENT DU 19 Septembre 2024

N° RG 24/00727 - N° Portalis DBYC-W-B7I-KZKE

Jugement du 19 Septembre 2024

[T] [P]

C/ [K] [H] [M] [P]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE A MAITRE RAULT A MAITRE BOBET Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 19 Septembre 2024 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 20 Juin 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 19 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

M. [T] [P] [Adresse 8] [Localité 6] représenté par Maître Paul-olivier RAULT, substitué par Me Hugo PION, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

Mme [K] [H] [Adresse 1] [Localité 2] non comparante, ni représentée

M. [M] [P] [Adresse 9] [Localité 5] représenté par Me Béatrice BOBET, avocate au barreau de RENNES

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

M. [T] [P] a donné à bail à M. [M] [P] et Mme [K] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 7], [Localité 3] par contrat du 20 mars 2016, pour un loyer mensuel de 350 hors charges.

M. [M] [P] est le petit fils de M. [T] [P].

Par courrier en date du 9 juin 2023, M. [T] [P] a sollicité le paiement de 84 mois de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de Justice, M. [M] [P] et Mme [K] [H] ont été mis en demeure de justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois.

Le 3 octobre 2023, un procès-verbal de constat des lieux a été dressé par un Commissaire de Justice.

Par ordonnance du 5 décembre 2023, le Juge des Contentieux de la Protection a notamment: - constaté la résiliation du bail conclu entre M. [T] [P], M. [M] [P] et Mme [K] [H], - condamné Mme [K] [H] et M. [M] [P] à payer la somme de 8 400€ au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 31 octobre 2023, - condamné Mme [K] [H] et M. [M] [P] à payer une indemnité d’occupation de 350€ par mois à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux, mais dans la limite de deux mois à compter de la décision.

Par déclaration au greffe du 16 janvier 2024, M. [M] [P] a formé opposition contre l’ordonnance sur requête rendue le 5 décembre 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 20 juin 2024.

Par conclusions n°2 déposées à cette audience, M. [T] [P] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir: - confirmer l’ordonnance sur requête du 5 décembre 2023, - déclarer l’ordonnance à intervenir commune à M. [M] [P] et Mme [K] [H], - débouter M. [M] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M. [M] [P] à lui verser la somme de 3 000€ au titre de son préjudice moral, - condamner M. [M] [P] et Mme [K] [H] à lui verser la somme de 2 000€ au titre des frais de nettoyage et de débarrassage de la maison, - condamner M. [M] [P] et Mme [K] [H] à lui verser la somme de 3 000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner M. [M] [P] et Mme [K] [H] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de la mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation du logement, du constat d’abandon des lieux et de la signification de l’ordonnance de reprise des lieux.

Par conclusions n°3 déposées à l’audience du 20 juin 2024, M. [M] [P] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir: - déclarer l’opposition formée par M. [M] [P] le 16 janvier 2024 recevable, - rétracter l’ordonnance sur requête du 5 décembre 2023, - débouter M. [T] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions, Statuant à nouveau: * à titre principal: - dire et juger que le bail du 20 mars 2016 conclut entre M. [T] [P] et M. [M] [P] l’a été moyennant un loyer payable en nature par le financement de travaux d’isolation du bien loué par le locataire, - débouter M. [T] [P] de toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées contre lui, - condamner M. [T] [P] à lui payer la somme de 10 000€ correspondant à la différence entre le coût des travaux d’isolation finance par ses soins et la contrepartie réelle et sérieuse de l’occupation du logement, * à titre subsidiaire: - dire que le bail du 20 mars 2016 conclut entre M. [T] [P] et M. [M] [P] l’a été moyennant un loyer payable en espèce de 350€ par mois, - dire que M. [T] [P] a été informé par lui qu’il avait quitté le logement en juillet 2021, - dire qu’il ne peut être tenu du paiement des loyers que du 4 novembre 2020 à juillet 2021, - condamner M. [T] [P] à lui payer une indemnité de 19 000,10€ au titre des travaux d’isolation réalisés dans le logement loué et financé par ses deniers, - ordonner la compensation des créances réciproques, - lui accorder les plus larges délais pour s’apurer de ses dettes, * à titre infiniment subsidiaire: - dire que le bail du 20 mars 2016 l’a été moyennant un loyer payable en espèce de 350€ par mois, - condamner M. [T] [P] à lui payer une indemnité de 19 000,10€ au titre des travaux d’isolation réalisés dans le logement loué et financé par ses deniers, - ordonner la compensation des créances réciproques, - condamner Mme [K] [H] à le garantir intégralement au titre de sa créance de loyers de M. [T] [P] et correspondant aux échéances de loyers entre juillet 2022 et la résiliation du bail en date du 31 octobre 2023, - lui accorder les plus larges délais pour s’apurer de ses dettes, * dans tous les cas: condamner M. [T] [P] au paiement d’une indemnité de 2 500€ au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût de la sommation et du procès-verbal d’abandon, le coût de la signification de l’ordonnance de reprise des lieux.

Bien que régulièrement convoquée par lettre recommandée avec accusé de réception et régulièrement informée des dates de renvoi, Mme [K] [H] ne s’est pas présentée à l’audience, ni fait représenter.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rétractation de l’ordonnance du 5 décembre 2023:

L’article 496 du Code Civil prévoit que “S'il est fait droit à la requête, tout intéressé peut en référer au juge qui a rendu l'ordonnance.”. L’article 497 du même code prévoit également que “Le juge a la faculté de modifier ou de rétracter son ordonnance, même si le juge du fond est saisi de l'affaire.”

L’ordonnance du 5 décembre 2023 a été signifiée à M. [M] [P] le 19 décembre 2023, celui-ci a donc un intérêt au litige. Il a saisi le juge le 16 janvier 2024 par déclaration au greffe du Tribunal d’une demande de rétractation de l’ordonnance. L’action en rétractation n’est pas soumise à un délai, la saisine du juge est donc recevable et l’ordonnance sera rétractée.

Sur la résiliation du bail et la reprise du logement:

M. [T] [P] sollicite la confirmation de l’ordonnance sur requête du 5 décembre 2023, comprenant notamment la résiliation du bail et l’autorisation de reprise du local d’habitation. Il résulte des pièces versées aux débats que M. [M] [P] ne réside plus dans le logement, ce dernier est désormais inoccupé et ce depuis plusieurs mois. Il convient donc de prononcer la résiliation du bail à la date du jugement et d’autoriser M. [T] [P] à reprendre le logement.

Sur le contrat de bail, l’occupation du logement et les loyers impayés:

M. [T] [P] et M. [M] [P] ont signé un contrat de bail le 20 mars 2016 concernant le logement situé [Adresse 7] à [Localité 3]. Ce contrat mentionne M. [M] [P] et Mme [K] [H] en qualité de locataires, cette dernière n’a cependant ni signé, ni paraphé le contrat de bail. Un loyer d’un montant de 350€ par mois est prévu au contrat. Celui-ci prévoit également une diminution du loyer en cours de bail à raison de travaux entrepris par le locataire (TITRE V: TRAVAUX - C). Le contrat mentionne l’isolation des combles et des murs extérieurs pour un montant total de 19 000, 10€. Le 20 mars 2016, M. [T] [P] et M. [M] [P] ont signé l’état d’entrée dans les lieux et ont noté “le locataire a pris à sa charge l’isolation des murs extérieurs ainsi que l’isolation des combles perdus”.

Il résulte des pièces versées aux débats que M. [M] [P] a versé les mois de juillet, août et septembre 2016, la somme de 350€ mensuellement à M. [T] [P]. M. [M] [P] ne justifie pas d’autres paiements postérieurs au mois de septembre 2016 au titre du paiement des loyers. Il expose qu’il était convenu avec son grand-père que le paiement du loyer s’effectuait en nature, en compensation des travaux réalisés au sein du logement. M. [T] [P] s’oppose à cette argumentation, affirmant qu’aucun accord n’avait été formalisé entre les parties sur ce point.

Si le contrat de bail, ainsi que l’état des lieux d’entrée mentionnent la réalisation de travaux d’isolation effectués et financés par M. [M] [P], il ne ressort pas de ces documents un accord ou une clause prévoyant l’imputation sur les loyers du coût des travaux réalisés par le locataire. Au contraire, le contrat fixe un loyer d’un montant mensuel de 350€, en dépit de la reconnaissance de travaux réalisés par le locataire.

M. [M] [P] argue également que le fait que son bailleur n’ait pas réclamé le paiement des loyers pendant 7 ans, illustre le souhait de ce dernier que le paiement du loyers s’effectue en nature. Sur ce point, il convient de rappeler que la renonciation à un droit (ici le paiement du loyer en échange de la mise à disposition d’un local d’habitation) ne se présume pas et doit reposer sur la preuve de faits précis et non équivoques. L’absence de réclamation du bailleur du paiement du loyer pendant plusieurs années ne peut caractériser avec certitude la renonciation de ce dernier au paiement des loyers qui lui sont dus.

Il convient donc de constater que M. [M] [P] ne justifie ni d’un accord avec M. [T] [P] pour exécuter le paiement du loyer en nature, ni ne démontre que M. [T] [P] a renoncé à son droit de percevoir le paiement des loyers. Il y a donc lieu de condamner M. [M] [P] au paiement des loyers impayés.

M. [T] [P] sollicite la condamnation de M. [M] [P] à la somme de 8 400€ arrêtée au 31 octobre 2023, soit un arriéré de loyer sur 24 mois, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète du lieu. M. [M] [P] s’oppose à cette demande, exposant avoir quitté le logement au mois de juillet 2021. Or il ne verse aucune pièce pour justifier de son départ à cette date. Il reconnaît lui même ne pas avoir régularisé de congé, s’agissant du logement de son grand-père, qu’il avait simplement informé oralement. En l’absence de preuve sur la date de son départ et de délivrance d’un congé permettant de date la fin de l’occupation du logement, il doit être considéré que M. [M] [P] est demeuré dans le logement.

M. [M] [P] fait également valoir que la jouissance du logement a été attribué à sa concubine par le Juge aux Affaires Familiales dans sa décision du 7 juillet 2022, preuve qu’il ne résidait plus dans ce logement. Or, l’attribution de la jouissance du logement par le Juge aux Affaires Familiales ne vaut qu’entre les concubins et n’est pas opposable au bailleur. De sorte, que M. [M] [P] reste titulaire du bail vis à vis du bailleur, en dépit de la décision du Juge aux Affaires Familiales et reste donc redevable des loyers impayés.

La résiliation du bail est prononcée à la date du présent jugement et la reprise du logement ordonnée également à cette date. Il convient de limiter les indemnités d’occupation à la date du présent jugement, le logement n’étant manifestement plus occupé depuis plusieurs mois et M. [T] [P] pouvant le reprendre dès le prononcé de la présente décision.

Au vu de l’ensemble de ces observations, M. [M] [P] sera condamné au paiement des loyers impayés jusqu’au 19 septembre 2024, soit la somme totale de 12 250€ arrêtée au 19 septembre 2024.

Sur la demande d’indemnisation au titre des travaux d’isolation réalisés dans le logement loué:

Il résulte du contrat de bail, ainsi que de l’état des lieux d’entrée, que M. [M] [P] a effectué des travaux d’isolation des combles et des murs extérieurs du logement. Le coût de ces travaux a été fixé par les parties à la somme de 19 000,10€. M. [M] [P] verse deux factures de la société Isol’Façade 35 en date du 4 novembre 2015 d’un montant total de 19 000,10€. Ces factures sont au nom de M. [M] [P].

En défense, M. [T] [P] fait valoir qu’il a donné un chèque à M. [M] [P] le 4 octobre 2015 d’un montant de 27 000€ et qu’en réalité cette somme a servi à financer les travaux précités. Il ressort effectivement des pièces versées aux débats que M. [T] [P] a effectué un chèque à son petit fils d’un montant de 27 000€, encaissé par celui-ci le 6 octobre 2015. Cependant, M. [T] [P] ne verse aucune pièce permettant d’affirmer que cette somme a été donnée à M. [M] [P] en contrepartie du paiement des travaux d’isolation. M. [M] [P] était donc libre d’utiliser cet argent comme il le souhaitait, en finançant les travaux d’isolation notamment, sans avoir à en justifier dans le cadre de cette procédure. En tout état de cause, il ne peut être établi au regard des pièces versées aux débats que c’est M. [T] [P] qui a financé les travaux d’isolation des combles et des murs extérieurs.

Ces travaux ont amélioré la valeur du logement et dépassent les travaux d’entretien du logement incombant au locataire. Ces travaux ont par ailleurs été réalisés avec l’accord du propriétaire comme l’attentent les mentions dans le contrat de bail et l’état des lieux d’entrée dans le logement. Dans ces conditions, M. [M] [P] doit être indemnisé de la valeur des travaux réalisés. M. [T] [P] sera donc condamné à lui verser la somme de 19 000,10€ au titre de l’indemnisation pour la réalisation et le financement des travaux au sein du logement. Sur l’indemnisation de M. [T] [P] au titre de son préjudice moral:

M. [T] [P] expose qu’il est profondément choqué et attristé par l’attitude et les propos de son petit fils. Il fait valoir que cette situation lui crée un préjudice moral important. M. [T] [P] ne verse aucune pièce à l’appui de ses déclarations pour caractériser un éventuel préjudice moral. Ses seules écritures et affirmations sont insuffisantes pour caractériser son préjudice. Il convient donc de le débouter de sa demande sur ce point.

Sur la demande de garantie de Mme [K] [H] au titre de la créance de loyers de M. [T] [P] pour la période du mois de juillet 2022 au 31 octobre 2023:

Si le nom de Mme [K] [H] figure sur le bail comme colocataire, il convient de relever qu’elle n’a ni signé le bail, ni l’état des lieux d’entrée, duquel il résulte qu’elle n’était pas présente. Le couple n’était ni marié, ni pacsé, il ne peut être présumée la co-titularité du bail. Ainsi à l’égard du bailleur, seul M. [M] [P] peut être condamné au paiement des loyers impayés. Cependant, il n’est pas contesté que Mme [K] [H] a occupé seule le logement du 7 juillet 2022 et ce pour une durée de 6 mois, soit jusqu’au 7 janvier 2023, conformément au jugement du Juge aux Affaires Familiales de Rennes en date du 7 juillet 2022. Pour la période postérieure au 7 janvier 2023, M. [M] [P] ne démontre pas que Mme [K] [H] occupait encore le logement. Il semble, au contraire, résulter d’un échange de mail entre l’APASE, en charge de la mesure éducative au profit des enfants du couple, et M. [M] [P], que Mme [K] [H] a quitté le logement courant janvier 2023.

Ainsi au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [K] [H] à garantir M. [M] [P] au titre de la créance de loyer de M. [T] [P] à hauteur de 2 100€, correspondant aux loyers impayés entre juillet 2022 et janvier 2023.

Sur la demande de condamnation au titre des frais de nettoyage et de débarrassage de la maison:

Il résulte du procès-verbal de constat d’abandon des lieux en date du 3 octobre 2023 que le logement est sale et encombré de divers meubles et objets manifestement abandonnés par le locataire et ses occupants. La demande de M. [T] [P] au titre des frais de nettoyage et de débarrassage de la maison est donc justifiée. En l’absence de devis permettant d’estimer le coût de cette intervention, il convient de fixer l’indemnisation à la somme forfaitaire de 800€. Mme [K] [H] n’ayant pas signé le contrat de bail, seul M. [M] [P] sera condamné au paiement de cette somme.

Sur la compensation des sommes dues:

L’article 1 289 du Code Civil prévoit que “Lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes”.

M. [T] [P] est condamné à verser à M. [M] [P] la somme de 19 000,10€ et M. [M] [P] à lui verser les sommes de 12 250€ et 800€.

En application de cet article, il convient de prévoir que M. [T] [P] sera condamné à payer à M. [M] [P] la somme de 5 950,10€, après compensation de l’ensemble des dettes réciproques.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de prévoir que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité justifie de débouter M. [T] [P] et M. [M] [P] de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

RECTRACTE l’ordonnance du 5 décembre 2023,

Statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation, à compter de la présente décision, du bail sous seing privé en date du 20 mars 2016 conclu entre M. [T] [P] et M. [M] [P] portant sur les locaux situés [Adresse 7] à [Localité 3],

ORDONNE la reprise de ces locaux et leurs éventuelles annexes,

ORDONNE la vente aux enchères des biens dont la valeur marchande est établie,

DECLARE abandonnés les biens sans valeur marchande trouvés dans les lieux,

ORDONNE la conservation des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par le commissaire de justice, s’il en est,

DIT que M. [M] [P] est redevable de la somme de 12 250€ au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés à la date du 19 septembre 2024,

DIT n’y avoir lieu de fixer d’indemnités d’occupation postérieurement au 19 septembre 2024,

DIT que M. [T] [P] est redevable de la somme de 19 000,10€ au titre des travaux d’isolation effectués par M. [M] [P] dans le logement,

DIT que M. [M] [P] est redevable de la somme de 800€ au titre du forfait nettoyage et débarrassage du logement,

CONDAMNE M. [T] [P] à verser à M. [M] [P] la somme de 5 950,10€, après compensation des sommes dues entre M. [T] [P] et M. [M] [P],

CONDAMNE Mme [K] [H] à garantir M. [M] [P] au titre de la créance de loyers de M. [T] [P] à hauteur de 2 100€, pour la période du 7 juillet 2022 au 7 janvier 2023,

DEBOUTE M. [T] [P] et M. [M] [P] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DIT que chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE