18° chambre 1ère section, 1 octobre 2024 — 18/13526

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions C. exécutoires délivrées le :

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18° chambre 1ère section

N° RG 18/13526 N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T

N° MINUTE : 3

Assignation du : 02 Novembre 2018

contradictoire

Expertise : M. [Y] [T] [Adresse 7] [Localité 9]

JUGEMENT rendu le 01 Octobre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [W] [M] [Adresse 13] [Localité 10]

représenté par Me Pierre-Igor LEGRAND, demeurant [Adresse 4] - [Localité 10], avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B0328

DEFENDERESSE

S.A.R.L. ML AMERICAN CO [Adresse 5] [Localité 11]

représentée par Maître Philippe CAVARROC de la SELAS Cabinet THEILLAC-CAVARROC, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0550

Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T

PARTIE INTERVENANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES du [Adresse 5] à [Cadastre 18] (18) représenté par son syndic, le Cabinet WALCH S.A.S.U. [Adresse 8] [Localité 12]

représentée par Me Lauriane RAYNAUD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0657

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

DEBATS

A l’audience du 14 Mai 2024, tenue publiquement, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 septembre 2024. Puis, le délibéré a été prorogé jusqu’au 1er Octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

M. [W] [G] [M] est copropriétaire depuis juillet 1990 de plusieurs lots au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 11], constitués d'un local commercial, de caves en sous-sol, et d'un appartement au 1er étage.

M. [M] y exploitait les lots commerciaux à usage de brasserie, depuis 1992, sous la dénomination “Le Maestro”.

Une assemblée générale des copropriétaires s'est tenue le 23 mars 2009, au terme de laquelle des résolutions ont été adoptées, s'agissant notamment d'engager une procédure à l'encontre de M. [M] pour occupation illicite d'une partie commune et défaut d'installation par la compagnie des eaux d'un compteur d'eau, fermeture de la porte de la cuisine, et rangement des poubelles à l'intérieur de son établissement commercial de rez-de-chaussée, et par ailleurs, aux fins de destruction de la construction d'une couverture pour une partie de la cour intérieure de l'immeuble.

Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T

Contestant l'adoption de ces résolutions, M. [M] a, par acte d'huissier du 28 juillet 2009, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] et la société de géomètre-expert Geoperspectives à laquelle avait été confiée la mission de mise à jour du règlement de copropriété aux termes d'une assemblée générale du 30 mai 2005. Le syndicat des copropriétaires a sollicité du juge de la mise en état une mesure d'expertise, pour déterminer les droits des copropriétaires, invoquant des erreurs affectant les états hypothécaires, demande à laquelle il a été fait droit, selon ordonnance du 4 mars 2010, désignant à cet effet M. [V] [K]. Mme [Z] [U] épouse [L], copropriétaire du lot 35 au sein de l'immeuble, est intervenue volontairement à l'instance.

Parallèlement, un incendie est survenu le 8 août 2011, détruisant une partie des lieux et des installations de la brasserie Le Maestro. Selon les services de police, l'incendie aurait pris naissance dans l'appentis contigu, situé [Adresse 6], propriété de l'office public d'habitat [Cadastre 18] Habitat OPH, avant de se propager par le mur mitoyen de la copropriété du [Adresse 5].

En l'absence de règlement amiable du litige l’opposant à l'office public [Cadastre 18] Habitat OPH et au syndicat des copropriétaires, M. [M] a, par actes d'huissier des 29 et 30 juillet 2013, assigné devant le tribunal judiciaire de Paris, l'office public [Cadastre 18] Habitat OPH, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et son assureur, la société Generali Iard, ainsi que son propre assureur la société GAN Eurocourtage aux droits de laquelle vient désormais la société Allianz Iard. Les deux procédures ont été jointes le 5 novembre 2015, enrôlées à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 09/12079.

Suivant acte sous seing privé en date du 21 décembre 2012, M. [W] [M] a cédé à la société ML American Co son fonds de commerce (enseigne, licence IV, ligne téléphonique, installations, marchandises) connu sous l’enseigne « Le Maestro» à usage de « bar, brasserie, restaurant, vente au détail de plat à emporter, café, salon de thé, réceptif» moyennant un prix de 1 150 000 euros.

Le même jour, soit le 21 décembre 2012, un nouveau bail commercial a été conclu entre M. [W] [M] et la société ML American Co pour une durée de 9 années entières et consécutives, commençant à courir 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021 moyennant un loyer annuel en principal de 132.000 euros à usage de « Bar, pub, brasserie, restaurant, club », sous l’enseigne « [16]. »

Les lieux sont contractuellement désignés ainsi qu’il suit : « Les biens immobiliers donnés à bail sont situés [Adresse 5], [Localité 11], à l’angle de l’[Adresse 14], et forment les lots n°3, 5, 55, 56, 57 et 58 en rez de chaussée d’une superficie d’environ 210 m2, et n°42, 42,45,46,47,48,49,50,51,52,59,60 et 65 en sous-sol d’une superficie de 160m2 du règlement de copropriété - état descriptif de division de l’immeuble établi par acte authentique en date du 28 avril 1989, modifié par acte authentique en date du 29 juin 1990, puis par acte authentique de Maître [X], notaire à [Cadastre 18] de 1994, publiés à la Conservation des Hypothèques de PARIS ; Ils comprennent : Un grand local commercial en rez de chaussée dont l’entrée principale se situe [Adresse 5], outre sous-sol, le tout comme il apparaît sur le plan annexé aux présentes (Annexe I).

Le local de rez de chaussée est prolongé par une terrasse fermée (et ouvrable), sur le domaine public, d’une longueur de 18 mètres sur une largeur de 2,45 mètres, à partir du socle de la devanture sur l’[Adresse 14], suivant autorisation délivrée par la mairie de [Cadastre 18] n°7030/DP en date du 27/04/1992, d’une superficie d’environ 53m2 ; soit ensemble une surface utile d’environ 400 m2.»

Le bail commercial indique dans son article 31 que : « Le Bailleur déclare qu’un contentieux judiciaire l’oppose au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11], à son prestataire la société GEOPERSPECTIVES et à Madame [H] [L], copropriétaire en 7ème étage ». M. [W] [M] indique dans le bail « faire son affaire personnelle de la direction du procès et des conséquences du jugement à intervenir » garantissant par ailleurs la société ML American Co « à maintenir constamment la jouissance locative du Preneur dans les conditions du présent bail ».

Dès son entrée dans les lieux, la société ML American Co a réalisé des travaux pour son installation.

Se plaignant de la modification sans autorisation préalable de la copropriété de la façade de l'immeuble, suite à ces travaux réalisés en 2013 par la SARL ML American Co, ayant conduit à la réalisation d'une ouverture totale sur l'[Adresse 14], à l'installation d'une terrasse fermée et d'une autre terrasse complémentaire, ainsi qu'à des nuisances sonores, le syndicat des copropriétaires a fait assigner en référé, par actes délivrés le 23 et 25 juillet 2014, la société ML American Co et M. [M] aux fins de les voir condamnés, in solidum et sous astreinte, à rétablir la façade en son état antérieur, à déposer la terrasse fermée et la terrasse complémentaire et à cesser l'exploitation dans les locaux loués à la société ML American Co de toute activité, telle que musicale, générant des troubles sonores, outre leur condamnation, chacun, aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance rendue le 16 décembre 2014, le juge des référés n’a pas fait droit à ces demandes. Par arrêt infirmatif du 17 mai 2016, la cour d’appel Paris a condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à rétablir, sous astreinte, la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, à condamner deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial à l'angle de l'immeuble du [Adresse 5] à [Localité 11] et condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à déposer, sous astreinte, la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire constituée d'un double rang de chaises avec tables.

La cour a, par ailleurs, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de cessation de l’exploitation dans les locaux loués à la société ML American Co de toute activité telle que musicale générant des troubles sonores, considérant que les travaux de remise en état étaient suffisants pour y remédier tout en reconnaissant l’existence de troubles anormaux du voisinage.

Par acte délivré le 28 décembre 2016, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [M] et la SARL ML American Co aux fins de voir liquider l'astreinte provisoire prononcée par la cour d'appel. Par jugement en date du 24 mai 2017, le juge de l'exécution a, notamment, condamné tant M. [M] que la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 20 000 euros représentant la liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016 ; le juge a également assorti la condamnation à déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire ainsi que la condamnation à rétablir la façade, à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local, d'une astreinte provisoire, mise à la charge de M. [M] et de la SARL ML American Co, de 1000 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement pendant 6 mois.

Saisie suite à l'appel interjeté contre ce jugement du 24 mai 2017, la cour d'appel de Paris a, par arrêt en date du 28 juin 2018, déclaré irrecevable l'appel formé par la SARL ML American Co, déclaré recevables l'appel formé par M. [M], l'appel incident formé par la société ML American Co, l'appel incident formé par le syndicat des copropriétaires et rejeté la demande de rectification d'erreur matérielle formée par ce dernier. Elle a également confirmé le jugement attaqué excepté sur le montant de la liquidation de l'astreinte prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016 et sur celui de la nouvelle astreinte fixée. La cour d’appel a ainsi : -liquidé l'astreinte assortissant l'obligation de déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire, sur la période du 26 août 2016 au 26 janvier 2017, prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016, à la somme de 20 000 euros tant pour M. [M] que pour la SARL ML American Co et condamné chacun d'eux au paiement, -dit n'y avoir lieu de prononcer une nouvelle astreinte pour garantir l'exécution de cette obligation, -liquidé l'astreinte assortissant l'obligation de rétablir la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial, sur la période du 26 août 2016 au 26 janvier 2017, prononcée par l'arrêt du 17 mai 2016, à la somme de 20 000 euros tant pour M. [M] que pour la SARL ML American Co et condamné chacun d'eux au paiement, -rejeté toute autre demande, -condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux entiers dépens d'appel et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Parallèlement, suivant jugement en date du 13 novembre 2017, le juge de l'exécution, saisi par le syndicat des copropriétaires par acte d’huissier du 12 juillet 2017 pour voir liquider l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du juge de l’exécution du 24 mai 2017, a, notamment, condamné M. [M] et la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 15 000 euros représentant la liquidation de l'astreinte et a fixé une nouvelle astreinte provisoire pour garantir l'exécution de l'arrêt du 17 mai 2016. Il a ainsi assorti la condamnation à déposer la terrasse complémentaire d'une astreinte provisoire, mise à la charge de M. [M] et de la SARL ML American Co, de 1500 euros par jour de retard à compter de la notification du jugement pendant 6 mois.

Par arrêt en date du 7 mars 2019, la cour d'appel de Paris, saisie par le syndicat des copropriétaires, a partiellement infirmé ce jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, en ce qu'il n'a pas supprimé l'astreinte assortissant l'obligation de rétablir la façade dans son état antérieur, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et de restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial et en ce qu'il a condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux dépens et à régler la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles. Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées, la cour d’appel a ainsi : -dit irrecevable le syndicat des copropriétaires en sa demande de liquidation de l'astreinte relative à l'obligation de déposer la terrasse ouverte et la terrasse complémentaire et l'a débouté de sa demande de fixation d'une nouvelle astreinte relativement à cette obligation, Décision du 01 Octobre 2024 18° chambre 1ère section N° RG 18/13526 - N° Portalis 352J-W-B7C-COH7T

-condamné la SARL ML American Co et M. [M] à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 50 000 euros au titre de la liquidation de l'astreinte concernant l'obligation de rétablir la façade en son état antérieur au droit de la façade de l'immeuble, de condamner les deux ouvertures nouvellement créées et de restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial, -fixé à la charge de la SARL ML American Co et de M. [M] une astreinte provisoire de 2000 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois, à compter de la signification de l'arrêt, pour assurer l'exécution de l'obligation précitée, -condamné in solidum la SARL ML American Co et M. [M] aux dépens d'appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 8 juin 2020, le juge de l'exécution, saisi notamment d’une demande de liquidation d’astreinte suite à l’arrêt précité rendu le 7 mars 2019 a : -débouté la SARL ML American Co de sa demande de sursis à statuer dans l'attente du jugement statuant sur son action aux fins de remise en cause de l'arrêt du 17 mai 2016 et de la procédure pénale sur citation directe pour escroquerie au jugement, - condamné tant M. [M] que la SARL ML American Co à payer, chacun, au syndicat des copropriétaires la somme de 122 666 euros représentant la liquidation de l'astreinte fixée par l'arrêt du 7 mars 2019, -fixé une nouvelle astreinte provisoire pour garantir l'exécution de l'arrêt du 17 mai 2016 et assorti la condamnation portant sur la neutralisation des deux ouvertures nouvellement créées et celle tendant à restituer l'ancienne unique ouverture du local d'une astreinte provisoire de 3000 euros par jour de retard commençant à courir un mois après la signification du jugement, durant trois mois, -débouté M. [M] et la SARL ML American Co de leurs demandes au titre des dommages-intérêts et des frais irrépétibles, -débouté M. [M] de sa demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui restituer les sommes de 40 000 et 50 000 euros, -condamné in solidum M. [M] et la SARL ML American Co aux entiers dépens et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 12 juin 2020, la SARL ML American Co a saisi la cour d'appel, sur le fondement de l'article 488 du code de procédure civile, d'une demande de modification et de retrait partiel de l'arrêt rendu le 17 mai 2016, concernant la condamnation prononcée sous astreinte et in solidum à l'encontre de M. [M] et de la SARL ML American Co à rétablir la façade dans son état d'origine, à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l'ancienne unique ouverture du local commercial. M. [M] s'est associé à cette demande.

Par arrêt en date du 3 mars 2021, la cour d'appel a débouté la SARL ML American Co et M. [M] de cette demande, a débouté M. [M] de sa demande formulée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure et condamné la SARL ML American Co aux dépens et à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

Parallèlement, par acte délivré le 17 septembre 2019, la SARL ML American Co a fait assigner le syndicat des copropriétaires et M. [M], devant la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui rembourser, ainsi qu'à M. [M] la somme de 192 000 euros à titre de dommages et intérêts, correspondant au montant des astreintes liquidées et à celui des frais irrépétibles accordés outre leur condamnation aux dépens et à lui régler la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, avec distraction au profit de son conseil.

La procédure a été enregistrée sous le numéro 19/10947 et a fait l’objet d’un jugement du 20 mai 2022 lequel a notamment :

- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M. [W] [M] et de la société ML American Co à condamner les deux ouvertures nouvellement créées et à restituer l’ancienne unique ouverture de local commercial à l’angle de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 11]. Les juges ont retenu qu’il ne pouvait « être reproché à la SARL ML American Co d’avoir créé deux nouvelles ouvertures, les développements qui précèdent démontrant que le local disposait déjà, avant les travaux réalisés par la SARL ML American Co, de trois accès vers l’extérieur.».

- condamné in solidum M. [W] [M] et la société ML American Co à supprimer les atteintes portées à la façade de l’immeuble, à savoir supprimer les façades repliables équipant les terrasses afin qu’elles ne puissent être utilisées que comme des terrasses fermées et non, même partiellement ouvertes, et ce dans un délai de 3 mois suivant signification du présent jugement et passé ce délai sous astreinte provisoire de 3.000 euros par jour de retard durant 3 mois.

En parallèle à ces procédures menées devant le juge de l’exécution, dans la procédure enrôlée à la 8ème chambre du tribunal judiciaire de Paris sous le n°RG 09/12079, un jugement a été rendu le 6 juillet 2017, aux termes duquel le tribunal a condamné M. [M] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à détruire les installations réalisées sur la cour-terrasse, à procéder à la fermeture de la trémie d'escalier réalisée sur ce lot ainsi que celle réalisée pour le monte-charge et à restituer aux lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 leurs affectations d'origine, de cour-terrasse, de caves et de couloir. Le jugement a été confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 septembre 2021. Un pourvoi en cassation a été formé par M. [W] [M].

Par acte du 14 mai 2018, M. [W] [M] a fait signifier au preneur une sommation visant la clause résolutoire lui demandant de : * Déposer la trémie d’escalier réalisée dans la cour-terrasse ; * Déposer la trémie de monte-charge réalisée sur l’emprise d’une cave en sous-sol ; * Se conformer au jugement du 6 juillet 2017 en ce qui concerne la destination des lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloirs, notamment en cessant d’utiliser la cour-terrasse pour un usage de cuisine ; * Laisser à M. [W] [M], ou à toute personne de son chef, l’accès aux lieux loués afin d’exécuter le jugement du 6 juillet 2017 et notamment de procéder à la dépose des installations réalisées sur la cour-terrasse ainsi qu'à restituer leur destination aux lots à usage de cour-terrasse, de caves et de couloir.

Par acte d’huissier délivré le 22 juin 2018, la société ML American Co a fait protestation à cette sommation en rappelant que : - M. [W] [M] avait déclaré dans le bail vouloir maintenir, seul, des relations avec la copropriété, sans intervention quelconque de la part de la société ML American Co, qui n’a pu que s’en remettre à lui, lequel se portant fort à son égard d’obtenir toutes les autorisations de la copropriété ; - M. [W] [M] s’est abstenu de toute réponse à la copropriété quand celle-ci l’interrogeait sur les travaux réalisés dans les lieux loués, sans en tenir informée la société ML American Co qui a pu croire qu’il faisait toutes diligences vis-à-vis de la copropriété ; - Ce n’est qu’une fois les travaux achevés que la société ML American Co a compris, lors d’une réunion dans ses locaux à la demande du syndicat des copropriétaires, qu’aucune autorisation n’avait été demandée au syndicat des copropriétaires alors que son bailleur s’était pourtant engagé à faire toutes les diligences en ce sens ;

- M. [W] [M] ne peut pas lui demander de se conformer aux dispositions du jugement du 6 juillet 2017 auquel elle n’était pas partie et alors qu’il avait déclaré la garantir de toutes les conséquences de ce litige dont notamment de ses annexions de parties communes.

C’est dans ce contexte que par exploit d’huissier en date du 2 novembre 2018, M. [W] [M] a assigné la société ML American Co devant le tribunal de grande instance (devenu tribunal judiciaire) de Paris aux fins de voir ordonner la résiliation judiciaire du bail du 20 décembre 2012 ainsi que l’expulsion de la société ML American Co des locaux sis [Adresse 5] à [Localité 11].

Par conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2019, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] (ci-après le syndicat des copropriétaires) est intervenu volontairement à l’instance pour soutenir la demande de M. [W] [M] de résiliation du bail commercial.

Aux termes de ses conclusions n°4 notifiées par RPVA le 10 octobre 2022, M. [W] [M] demande au tribunal de : - juger recevable l’action en résiliation du bail initiée par ses soins, le 2 novembre 2018; - juger que la société ML American Co a commis des manquements graves et répétés à ses obligations au titre du contrat de bail ; - prononcer, en conséquence, la résiliation judiciaire du bail commercial conclu le 21 décembre 2012 aux torts exclusifs de la société ML American Co avec effet au 2 novembre 2018 ; - ordonner en conséquence l'expulsion immédiate et sans délai de la société ML American Co et tout occupant de son chef, des lieux loués et au besoin, avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - condamner en conséquence la société ML American Co à lui payer : * une indemnité d'occupation provisionnelle égale à 2% du montant du loyer trimestriel TTC, par jour, soit 26 505,30 euros TTC par mois (sauf à parfaire), outre les taxes et provisions sur charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à parfait délaissement ; * la somme, à parfaire, de 228.461,09 euros au titre du remboursement des sommes réglées par M. [M] dans le cadre des procédures de liquidation d’astreinte; - condamner la société ML American Co à le relever et garantir indemne des condamnations qui ont été et pourront être prononcées contre lui au titre des liquidations des astreintes prononcées par les juges ; - condamner la société ML American Co à lui payer : * la somme, à parfaire, de 396.770,61 euros au titre des loyers impayés ; * la somme, à parfaire, de 38.964,13 euros au titre des charges de compteur eau froide ; - condamner la société ML American Co à le relever et garantir des condamnations qui ont été prononcées contre lui au titre du trouble de voisinage à hauteur de 30.000 euros; - débouter la société ML American Co de toutes ses demandes, fins et prétentions ; - débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et prétentions dirigées contre lui ; - ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ; - condamner la société ML American Co à lui payer la somme de 30 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société ML American Co aux entiers dépens dont distraction pourra être faite à la société Soliveau Avocat.

Aux termes de ses conclusions n°3 notifiées par RPVA le 11 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] demande au tribunal de : A titre principal : - le déclarer recevable en son intervention volontaire accessoire et fondé en ses demandes ; - prendre acte de ce qu’il s’associe à la demande de résiliation de M. [W] [M] à l’encontre de la société ML American Co ; En conséquence, - prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société ML American Co et M. [W] [M] suivant contrat de bail commercial du 21 décembre 2012 à compter du 2 novembre 2018 ; - dire et juger que la société ML American Co devra évacuer et rendre libre le local commercial de l'immeuble sis [Adresse 5], passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux, la société ML American Co en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit, - condamner in solidum la société ML American Co et M. [W] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, A titre subsidiaire : - déclarer le syndicat des copropriétaires recevable en son intervention volontaire principale fondée sur l’action oblique, En conséquence, - prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la société ML American Co et M. [W] [M] suivant contrat de bail commercial du 21 décembre 2012 à compter du 2 novembre 2018, - dire et juger que la société ML American Co devra évacuer et rendre libre le local commercial de l'immeuble sis [Adresse 5], passé le délai d'un mois suivant la signification du présent jugement, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard, - dire qu'à défaut de libération volontaire des lieux, la société ML American Co en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes voies de droit, - condamner in solidum la société ML American Co et M. [W] [M] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, En tout état de cause : - débouter la société ML American Co de ses demandes reconventionnelles, - condamner la société ML American Co à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner la société ML American Co aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, - ordonner l'exécution provisoire du présent jugement.

Aux termes de ses conclusions n°6 notifiées par RPVA le 17 octobre 2022, la société ML American Co demande au tribunal de : A titre principal, Sur l’action principale de M. [W] [M] 1. Sur la recevabilité de l’action de M. [W] [M] - juger que l’action en résiliation de M. [W] [M] est prescrite ; - débouter, en conséquence, M. [W] [M] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 2. Sur la résiliation du bail commercial demandée par M. [W] [M] - juger que les fautes invoquées ne sont pas constituées ; - subsidiairement, juger que les fautes invoquées ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; - en tout état de cause, juger que M. [W] [M] a manqué à son obligation de délivrance ; - en conséquence, débouter M. [W] [M] de sa demande de résiliation du bail commercial; 3. Sur l’arriéré locatif, le montant du loyer et des charges dû par la société ML American Co - débouter M. [W] [M] de l’intégralité de ses demandes ;

- juger que le comportement de M. [W] [M] n’est pas empreint de bonne foi ; - juger qu’elle a réglé l’arriéré locatif pour les périodes d’ouverture de son commerce; - juger qu’elle est redevable de 10 % de son loyer pour les 2ème et 4ème trimestres 2020 et les 1er et 2ème trimestre 2021 ; - condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 13.217,03 euros correspondant au remboursement du trop-perçu de loyers ; - ordonner la compensation de l’arriéré locatif avec le trop-perçu de loyers ; - lui accorder un délai de 12 mois à compter de la décision à intervenir pour se libérer de l’arriéré locatif restant éventuellement dû à M. [W] [M] ; - en conséquence, débouter M. [W] [M] de sa demande de résiliation du bail commercial, de paiement d’une indemnité d’occupation et de sa demande de paiement de dommages et intérêts ; Sur l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires 1. Sur l’intervention volontaire accessoire du syndicat des copropriétaires - juger l’intervention volontaire accessoire du syndicat des copropriétaires irrecevable; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail commercial et de sa demande de dommages et intérêts ; 2. Sur l’intervention volontaire principale du syndicat des copropriétaires - juger l’intervention volontaire principale du syndicat des copropriétaires irrecevable et mal fondée ; - juger que les fautes invoquées ne sont pas constituées ; - subsidiairement, juger que les fautes invoquées ne sont pas d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail commercial ; - en conséquence, débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de résiliation du bail commercial et de sa demande de dommages et intérêts ; A titre subsidiaire, - juger qu’elle est de bonne foi ; - lui accorder un délai de 24 mois à compter de l’autorisation de la copropriété ou de l’autorisation judiciaire pour réaliser les travaux de remise en état de la façade ; - lui accorder un délai de 24 mois à compter de la décision à intervenir pour se libérer de l’arriéré locatif restant éventuellement dû à M. [W] [M] ; Sur les demandes reconventionnelles de la société ML American Co : les fautes de M. [W] [M] Vu le jugement du tribunal judiciaire du 6 juillet 2017, vu l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 septembre 2021 - juger que M. [W] [M] a manqué à son obligation de délivrance ; - prononcer la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs de M. [W] [M] ; - juger que la résiliation du bail va nécessairement entraîner la perte de son fonds de commerce; - condamner M. [W] [M] à lui payer la somme de 2 450 000 euros, outre les indemnités de licenciement et de déménagement, cette somme étant à parfaire au vu de l’évolution de l’affaire; - condamner M. [W] [M] à lui verser au titre de la réparation du préjudice de jouissance subi une somme équivalente à 50 % des loyers HT réglés depuis la prise d’effet du bail jusqu’au jour du prononcé d’une décision définitive dans le cadre de la présente instance ; Subsidiairement, si le tribunal ne pouvait statuer de plano : - désigner tel expert judiciaire afin de donner son avis sur le montant de l’indemnité de résiliation qui lui est due ; - l’autoriser à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les lots appartenant à M. [W] [M] afin de garantir sa créance ;

En tout état de cause - débouter M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes en ce y compris celles formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile; - condamner in solidum, M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner, in solidum, M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens dont distraction sera ordonnée au profit de la SELAS Cabinet Theillac Cavaroc conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 octobre 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 14 mai 2024.

Par conclusions n°7 notifiées par RPVA le 3 mai 2024, la société ML American Co a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture, maintenant sans changement l’ensemble de ses demandes mais souhaitant produire aux débats cinq nouvelles pièces (n°59 à 60).

Aux termes de conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande en l’absence de cause grave et légitime.

Par conclusions en réponse n°5 notifiées par RPVA le 10 mai 2024, M. [W] [M] a également demandé au tribunal de révoquer l’ordonnance de clôture prononcée le 18 octobre 2022 et d’admettre aux débats ses conclusions et la pièce n°36 modifiée (décompte locatif), régulièrement communiquée ; aux termes du dispositif de ses conclusions, M. [W] [M] a maintenu l’ensemble de ses prétentions, sauf à actualiser sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 682 128,21 euros au titre des loyers impayés ou indemnités d’occupation dues au 1er mai 2024, et à réclamer la condamnation de la société ML American Co à lui payer, outre les sommes qu’il a déboursées au titre des charges de compteur eau froide, soit 38 964,13 euros pour les années 2018 à 2021, “les sommes qui ont ou seront payées par lui à compter de 2022 et jusqu’au départ effectif de la société ML American Co”.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 14 mai 2024 puis mise en délibéré au 17 septembre 2024, prorogé au 1er octobre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur les demandes de donner acte ou de constat

Le dispositif des conclusions des parties contient diverses demandes de “Déclarer”, “Constater”, “Dire et juger”.

Il est rappelé, au visa de l’article 12 du code de procédure civile, que ne doivent pas faire l'objet d'une mention au dispositif les demandes des parties tendant à voir dire et juger ou déclarer ou constater, qui ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert.

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la société ML American Co fait valoir que postérieurement à la clôture, la Cour de cassation a, dans un arrêt du 15 février 2023, rejeté le pourvoi formé à l’encontre de l’arrêt rendu par la cour d’appel le 29 septembre 2021 confirmé par la cour d’appel le 6 juillet 2017. Elle précise également que par courrier officiel du 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires l’a mise en demeure de réaliser directement ou de laisser M. [W] [M] réaliser les travaux ordonnés judiciairement et que des courriers ont été échangés à la suite avec ce dernier. Elle indique que les travaux réalisés par M. [W] [M] avant la prise à bail ont fait l’objet d’une garantie de la part de celui-ci à son égard, tant dans le bail que dans l’acte de cession, et que les échanges qu’elle entend verser aux débats sont utiles et nécessaires pour justifier que la résiliation du bail est pleinement imputable au bailleur.

M. [W] [M] s’associe à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture, faisant valoir que celle-ci permet également d’actualiser ses demandes chiffrées.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose quant à lui à cette demande, soutenant que la société ML American Co se prévaut d’échanges intervenus depuis le mois de janvier 2024 mais qui reposent sur des décisions de justice rendues et produites dans le cadre de la présente procédure avant l’ordonnance de clôture, que la demande est dilatoire et qu’elle ne repose sur aucune cause grave.

Il sera relevé à titre liminaire que les conclusions de M. [W] [M], notifiées après la clôture, qui ne sont pas de simples conclusions d’actualisation au sens de l’article 802 du code de procédure civile en ce qu’elles comprennent des demandes nouvelles et des arguments supplémentaires (pages 12, 18, 19), ne peuvent être recevables, sauf à faire droit à la demande de révocation de l’ordonnance de clôture.

En application des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

Il est constant que lorsque le juge révoque l’ordonnance de clôture, cette décision, qui doit être motivée par une cause grave, doit intervenir avant la clôture des débats ou, sinon, s’accompagner d’une réouverture de ceux-ci, de sorte qu’une même décision ne peut simultanément révoquer l’ordonnance de clôture et statuer sur le fond du litige.

En l’espèce, les motifs avancés par la société ML American Co et M. [W] [M] au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture ne constituent pas une cause grave et légitime, les courriers officiels échangés entre les parties ne révélant aucun changement de position de leur part et l’arrêt de rejet rendu par la Cour de cassation ne modifiant en rien les termes du litige, étant rappelé qu’un pourvoi en cassation n’a pas de caractère suspensif.

Au surplus, les conclusions de révocation d’ordonnance de clôture ont été notifiées par la société ML American Co et M. [W] [M] respectivement les 7 et 10 mai 2024, alors que l’audience de plaidoirie était fixée au mardi 14 mai 2024, ne mettant pas en mesure le juge de la mise en état de statuer avant l’ouverture des débats. La révocation de l’ordonnance de clôture conduirait donc à ordonner la réouverture des débats et le renvoi de l’affaire, alors même que l’assignation a été délivrée il y a déjà plus de cinq ans.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera donc rejetée et les conclusions notifiées après la clôture par les parties seront déclarées irrecevables.

Sur la résiliation du bail

M. [W] [M] et le syndicat des copropriétaires demandent au tribunal de prononcer la résiliation du bail à effet au 2 novembre 2018 aux torts de la société ML American Co, laquelle aurait manqué à ses obligations contractuelles lors de l’exécution du contrat.

La société ML American Co quant à elle sollicite la résiliation du bail notamment pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance aux motifs que les locaux loués n’étaient pas toute propriété de M. [W] [M] lors de la conclusion du bail et étaient impropres à leur destination contractuelle.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance de M. [W] [M]

En application de l'ancien article 1184 du code civil applicable à l'espèce et de l'article 1719 du même code, la résiliation judiciaire du bail peut être prononcée s'il résulte un manquement suffisamment grave du bailleur à son obligation de délivrance, de nature à compromettre la poursuite de l'exploitation. La réparation du préjudice causé par la seule gêne dans l'exploitation, dont le preneur doit apporter la preuve en application de l'article 1315 devenu 1353 du code civil, ne peut donner lieu qu'à l'octroi de dommages et intérêts Tenu d’une obligation de délivrance, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, en l’état de servir à l’usage auquel elle est destinée. Si les dispositions du bail peuvent mettre à la charge du preneur les travaux de mise en conformité nécessaires au cours du bail, le bailleur ne peut pas s’exonérer de son obligation initiale de délivrer au preneur un local conforme aux normes en vigueur, lui permettant d’exercer son activité. La clause selon laquelle le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent ne décharge pas le bailleur de son obligation de délivrance. L’absence de délivrance du bien loué en état de servir à l’exploitation prévue entraîne la responsabilité intégrale du bailleur sur le fondement des dispositions du code civil, résolution, résiliation ou dommages et intérêts.

Au soutien de sa demande de résiliation aux torts exclusifs de M. [W] [M] pour manquement à son obligation de délivrance, la société ML American Co expose : - que les locaux loués par M. [W] [M] pour une activité de “Bar, Pub, Brasserie, Restaurant, Club” ne sont pas adaptés à ces activités, notamment en ce qui concerne l’activité de club, - que les locaux donnés à bail ne sont en réalité pas toute la propriété de M. [W] [M], certains lots étant en réalité des parties communes comme l’a retenu le tribunal judiciaire par jugement du 6 juillet 2017 confirmé par la cour d’appel le 29 septembre 2021, - qu’aucune autorisation du syndicat des copropriétaires n’a jamais été accordée à M. [W] [M] pour modifier la destination et l’affectation d’origine de certains lots, modifications intervenues avant même la prise à bail.

M. [W] [M] réplique en substance : - que la société ML American Co a toujours eu la possibilité de diffuser de la musique, mais qu’elle a abusé de ce droit, en contravention avec les dispositions contractuelles et légales auxquelles elle était soumise ; qu’elle ne peut donc lui reprocher une quelconque faute à cet égard l’empêchant d’exercer l’activité de Club,

- que la société ML American Co avait parfaitement connaissance de l’existence du droit de jouissance existant concernant le lot n°55 car, non seulement la désignation des biens dans le bail faisait référence au règlement de copropriété, mais également ML American Co avait connaissance du litige en cours à ce sujet, - que la société ML American Co ne peut lui reprocher d’avoir modifié la destination et l’affectation des lots avant conclusion du bail, sans autorisation de la copropriété, puisqu’elle avait connaissance du litige en cours et que loin de le prendre en compte, elle a procédé à d’importants travaux, sans autorisation, ayant pour effet une modification importante des locaux, - qu’aux termes du contrat de bail, le preneur doit supporter toute modification imposée par une autorité quelconque ; que tel est le cas en l’espèce, les modifications requises étant imposées judiciairement, - que si un différend existait déjà entre M. [M] et le syndicat des copropriétaires, les travaux entrepris par la société ML American Co, sans autorisation de son bailleur ou de la copropriété, ont particulièrement aggravé le litige ; qu’en effet alors que le syndicat des copropriétaires reprochait à M. [M] d’avoir réalisé des installations dans la courette, la société ML American Co a déplacé l’intégralité de la cuisine à cet endroit ; que de même, alors que le syndicat des copropriétaires reprochait à M. [M] d’avoir installé une annexe de restaurant au sous-sol, la société ML American Co a entièrement réaménagé le sous-sol, installé une cuisine et une salle de dancing.

Ainsi que rappelé supra, les lieux donnés à bail sont contractuellement désignés comme suit : « Les biens immobiliers donnés à bail sont situés [Adresse 5], [Localité 11], à l’angle de l’[Adresse 14], et forment les lots n°3, 5, 55, 56, 57 et 58 en rez de chaussée d’une superficie d’environ 210 m2, et n°42, 42,45,46,47,48,49,50,51,52,59,60 et 65 en sous-sol d’une superficie de 160m2 du règlement de copropriété - état descriptif de division de l’immeuble établi par acte authentique en date du 28 avril 1989, modifié par acte authentique en date du 29 juin 1990, puis par acte authentique de Maître [X], notaire à [Cadastre 18] de 1994, publiés à la Conservation des Hypothèques de PARIS; Ils comprennent : Un grand local commercial en rez de chaussée dont l’entrée principale se situe [Adresse 5], outre sous-sol, le tout comme il apparaît sur le plan annexé aux présentes (Annexe I). Le local de rez de chaussée est prolongé par une terrasse fermée (et ouvrable), sur le domaine public, d’une longueur de 18 mètres sur une largeur de 2,45 mètres, à partir du socle de la devanture sur l’[Adresse 14], suivant autorisation délivrée par la mairie de [Cadastre 18] n°7030/DP en date du 27/04/1992, d’une superficie d’environ 53m2 ; soit ensemble une surface utile d’environ 400 m2.»

Il résulte de la procédure et notamment du jugement rendu le 16 juillet 2017 et du rapport de M. [K], expert judiciaire, établi le 23 février 2011, soit plus d’un an avant la conclusion du bail commercial conclu entre M. [W] [M] et la société ML American Co, que dès l’année 2009, le syndicat des copropriétaires a dénoncé le fait que M. [W] [M] occupait de manière illicite les parties communes en sous-sol et la cour-terrasse, et avait effectué, sans autorisation, un percement et un escalier, réalisés entre le lot 55 désigné “cour terrasse” et le lot 50 constituant une cave.

Le tribunal par jugement du 16 juillet 2017, puis la cour d’appel par arrêt du 29 septembre 2021, ont relevé, en se fondant sur le rapport de M. [K], antérieur à la signature du bail en litige, les éléments suivants : - au rez-de-chaussée, les lots sont essentiellement constitués d'une salle de restaurant et de cuisines, avec un escalier pour descendre au sous-sol, pas au même endroit que sur le plan d'origine ;

- l'ancienne terrasse (lot 55) a été transformée en cuisine après couverture autorisée ; - le lot 56 anciennement bâtiment B a été intégré au lot 55, les murs ayant été enlevés et une trémie d'escalier permettant de descendre directement dans les caves lot 50 et 51 situées en dessous ; - le lot 55 n'est que partiellement couvert, une partie de 3,90 m² est restée en nature de cour, alors qu’environ 15 m² ont été couverts avec du zinc qui respecte sensiblement la pente des toitures en zinc voisines ; - le plan établi par la société Geoperspectives est parfaitement conforme à l'état des lieux actuels, et il faudrait superposer les plans anciens et nouveaux pour situer les annexions et changements de destination ; - le lot 55 est une ancienne cour, aujourd'hui en grande partie couverte affectée de 13/10.000èmes; ces tantièmes devront être révisés du fait du changement d'affectation; la cour qui a été couverte à titre précaire devrait être remise dans son état initial.

Dans les motifs de sa décision, la cour d’appel relève : “Il est par ailleurs établi que le lot 55 est constitué d'un droit de jouissance exclusif de la cour-terrasse, mais qu'il ne constitue pas une partie privative ; en effet, la partie commune affectée d'un droit de jouissance exclusive reste une partie commune ; dès lors, les travaux réalisés sur ces parties doivent obtenir l'autorisation préalable de l'assemblée générale ; En l'occurrence, il a été établi que M. [M] a réalisé sur le lot 55, lot sur lequel il ne dispose que d'un droit de jouissance exclusif, mais non de la pleine propriété, des travaux et des installations, sans autorisation de l'assemblée générale, et qu'il a par ailleurs réalisé des travaux affectant directement les parties communes, en procédant à l'ouverture de la trémie d'escalier sur ce lot, ainsi que pour le monte-charge ; Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné, M. [M] à détruire les installations réalisées sur la cour terrasse constituant le lot n°55 sans autorisation de la copropriété et à procéder à la fermeture de la trémie d'escalier réalisée sur ce lot ainsi que celle réalisée pour le monte charge, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois passé ce délai, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte”

La cour d’appel souligne également que M. [W] [M] a changé l’affectation de ses parties privatives en ce que l’expertise judiciaire a révélé les éléments suivants : “ - la cour-terrasse avait été transformée en grande partie en cuisine, - les lots 42,43 étaient des caves au terme du règlement de copropriété, et sont devenus à usage externe de cuisine et de réserve, - le lot 45 désigné comme local, - les lots 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 étaient des caves qui ont été transformées en annexes de restaurant, chambres froides, toilettes ; - ces lots ont donc changé d'affectation, puisqu'ils ont désormais un caractère commercial.”

La cour d’appel approuve donc le tribunal d’avoir dit que l'ensemble des lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 ne disposent pas au terme du règlement de copropriété d'une affectation commerciale, et que M. [M], en contravention avec le règlement de copropriété, et sans accord de la copropriété, a modifié la destination des lots et que s'agissant du lot 45, dont la destination commerciale était autorisée, il a été observé qu'il a été transformé en sanitaire annexe du restaurant, mais que cette transformation a nécessité un empiétement sur parties communes, et ce, sans autorisation de l'assemblée générale.

La cour expose enfin que les troubles causés du fait de la transformation des caves en locaux commerciaux, notamment en salle de danse, n'ont jamais cessé et que “le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à restituer aux lots 55, 42, 43, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 59, 60 et 65 leurs affectations d'origine, de cour-terrasse, de caves et de couloir, dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement, et ce, sous astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois, passé ce délai, à la suite de quoi le juge de l'exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.”

Il résulte de ces éléments que M. [W] [M] a donné à bail à la société ML American Co des lots pour certains qui empiétaient sur des parties communes, pour d’autres qui n’étaient pas affectés à un usage commercial.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bailleur était défaillant au moment de la prise d'effet du bail dans son obligation de délivrance matérielle et juridique de la chose louée et qu'il n'a pas fait preuve de diligences suffisantes pour donner à bail des locaux permettant une exploitation commerciale paisible, alors qu'il avait été alerté à de multiple