Pôle 4 - Chambre 10, 3 octobre 2024 — 21/12335

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 10

ARRET DU 3 OCTOBRE 2024

(n° , 8 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/12335 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CD7BA

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2021 -Tribunal judiciaire de BOBIGNY RG n° 19/06805

APPELANTE

Madame [B] [S] épouse [W]

Née le 12 octobre 1952 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée et assistée par Me Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040

INTIMÉE

S.A.S. SYLMA 2000, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualités audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée et assistée par Me Marie-odile PEROT-CANNAROZZO, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 205

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été appelée le 02 Juillet 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Florence PAPIN, Présidente

Madame Valérie MORLET, Conseillère

Madame Anne ZYSMAN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Anne ZYSMAN dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Catherine SILVAN

ARRET :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Valérie MORLET, Conseillère pour la Présidente empêchée, et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon mandat n° 679 en date du 25 août 2004, Mme [B] [S] épouse [W] a confié à la société Sylma 2000 la gestion de son appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant des honoraires de gestion courante de 7% HT du quittancement.

En annexe à ce mandat de gérance, adossé à la garantie Versalis contre les risques locatifs proposée par la FNAIM devenue Galian, la société Sylma 2000 s'est engagée à indemniser son mandant des pertes pécuniaires subies du fait du locataire des locaux dont la gestion lui a été confiée, son obligation portant notamment sur les loyers, charges et taxes prévus au bail, les indemnités d'occupation et les frais de procédure ou de recouvrement, et ce pendant une période illimitée à concurrence de 65.000 euros par impayé et par locataire, moyennant des honoraires complémentaires de 2,51 % HT, soit 3% TTC du quittancement.

Par acte sous seing privé en date du 14 janvier 2006, Mme [W], par l'intermédiaire de son mandataire, a régularisé un bail d'habitation avec M. [P] [M], moyennant un loyer de 679 euros charges comprises, avec le cautionnement solidaire de Mme [D] [M], sa mère.

En raison d'impayés locatifs, une procédure a été engagée au mois de juillet 2010 et une ordonnance de référé rendue le 28 avril 2011 par le tribunal d'instance de Bobigny a constaté l'acquisition de la clause résolutoire mais en a suspendu les effets en accordant au locataire des délais de paiement de 24 mois.

Dans le cadre de ce premier sinistre, Mme [W] a été indemnisée par la CGAIM Assurances (Caisse de garantie de l'immobilier) et M. [M] a ensuite remboursé à l'assureur l'intégralité des sommes versées à Mme [W].

A la suite de nouveaux impayés de loyers à compter du mois d'août 2015, la société Sylma 2000 a informé Mme [W], par courrier du 24 septembre 2015, que la compagnie d'assurance garantissant les loyers impayés résiliait le contrat à partir du 1er octobre 2015, considérant que le locataire avait eu trop d'incidents de paiement.

Puis, par courrier du 19 octobre 2015, la société Sylma 2000 a précisé à Mme [W] que le nouvel assureur avait refusé sa garantie en raison des précédents impayés de son locataire.

Le 2 mars 2016, la société Sylma 2000 a saisi l'étude de Maître [T] afin de suivre le dossier et engager une procédure d'expulsion.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 19 avril 2016, la société Sylma 2000 a informé Mme [W] qu'elle résiliait son mandat n° 679, lequel arrivait à son terme le 25 août 2016.

Par l'intermédiaire de son propre conseil, Mme [W] a obtenu, le 15 février 2017, un jugement du tribunal d'instance de Bobigny constatant la résiliation de plein droit du bail et condamnant M. [M], solidairement avec la caution, à lui payer la somme de 15.007,04 euros au titre de l'arriéré locatif dû au mois novembre 2016 inclus, des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire leur étant octroyés.

M. [M] a été expulsé du logement le 4 juin 2018.

Soutenant que la société Sylma 2000 avait engagé sa responsabilité contractuelle à son égard puisque, du fait de sa carence, elle subissait un préjudice considérable lié à l'absence de garantie des loyers impayés, Mme [W] l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Bobigny, par acte du 14 juin 2019, aux fins de la voir condamner à lui