PCP JCP fond, 1 octobre 2024 — 24/04869

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Michel AMIRDA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond N° RG 24/04869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43DE

N° MINUTE : 7

JUGEMENT rendu le mardi 1er octobre 2024

DEMANDERESSE S.A. IMMOBILIÈRE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDERESSE Madame [C] [R], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Michel AMIRDA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0089

COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 juin 2024

JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 1er octobre 2024 par Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente assistée de Nicolas REVERDY, Greffier

Décision du 01 octobre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04869 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43DE

EXPOSE DU LITIGE La société IMMOBILIERE 3F est propriétaire d’un logement sis [Adresse 3] relevant des normes et dispositions en matière de logement social. Suivant acte sous seing privé à effet au 1er octobre 1992, ce logement a été donné à bail à M. [U] [M] et Mme [C] [R]. Par courrier du 8 décembre 2021, M. [D] [M], fils de M. [U] [M], a informé la société IMMOBILIERE 3F du décès de son père, survenu le 1er décembre 2021. Le bailleur a répondu à ce dernier que le bail était également au nom de Mme [C] [R]. En réponse à la société IMMOBILIERE 3F, M. [D] [M] a indiqué par courriel du 23 février 2022 qu’il n’avait jamais rencontré Mme [R] et n’avait pas ses coordonnées, et précisait qu’elle n’habitait plus les lieux. Un courrier électronique a été envoyé à l’adresse professionnelle de Mme [R] par la société IMMOBILIERE 3F le 2 juin 2023 qui est resté sans réponse. Ce courrier électronique a été suivi d’un commandement de payer la somme de 14 072,59 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 juillet 2023 et d’une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement délivrés à la personne de Mme [R] le 7 août 2023. Le 11 octobre 2023, un procès-verbal de constat d’abandon du logement a été établi par Maître [J] [G], commissaire de justice. Par ordonnance du 15 novembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi sur requête de la société IMMOBILIERE 3F a : constaté la résiliation du bail consenti le 6 octobre 1992 à Monsieur [U] [M] et à Madame [C] [R] portant sur le logement situé (logement n° 112) à [Localité 5] suite à l'abandon des lieux par Madame [C] [R], ordonné la reprise du logement par la SA IMMOBILIÈRE 3F, à l'expiration du délai d'opposition d'un mois à compter de la signification de la présente ordonnance,condamné Madame [C] [R] à payer à la SA IMMOBILIÈRE 3F la somme de 15 480,42 euros au titre des loyers et charges dus au 25 octobre 2023, échéance de septembre 2023 inclus,rejeté le surplus des demandes de la SA IMMOBILIÈRE 3F,rappelé que la présente ordonnance devra être signifiée à la locataire et au dernier occupant de leur chef et qu'elle serait non avenue en toutes ses dispositions si elle n'était pas signifiée dans les deux mois de sa date,condamné Madame [C] [R] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de la mise en demeure de justifier de l'occupation du logement loué du 7 août 2023, du procès-verbal de constat d'inoccupation des lieux du 11 octobre 2023, les frais de serrurier et les frais de la signification de la présente ordonnance, à l'exclusion de tous autres frais notamment de frais de requête relevant des honoraires libres ne pouvant être réclamés au débiteur.L’ordonnance a été signifiée à Mme [R] le 6 décembre 2023.

Par courrier de son conseil du 12 décembre 2023, reçu au greffe le 14 décembre 2023, Mme [C] [R] a formé opposition à l’ordonnance du 15 novembre 2023. Les parties ont été convoquées par le greffe à l’audience du 6 février 2024. A cette audience, Mme [C] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle sollicite du juge des contentieux de la protection : à titre principal, de prononcer la nullité de la requête aux fins de résiliation de bail et reprise datée du 15 novembre 2023,à titre subsidiaire, de pr ononcer l’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse de la demande soulevée par la société IMMOBILIERE 3F, de juger qu’il n’y a pas lieu à référé et ainsi renvoyer les parties à mieux se pourvoir,à titre très subsidiaire, débouter la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses prétentions, notamment de sa demande de condamner Mme [C] [R] au paiement de la somme de 15.480,42 euros au titre des loyers impayés,de condamner la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [C] [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de ses demandes, Mme [R] expose que la requête de la société immobilière 3F à l’origine de l’ordonnance à l’encontre de laquelle l’opposition a été formée est entachée de nullité pour les motifs suivants : l’adresse de Mme [C] [R] mentionnée dans la requête n’est pas exacte, l’organe de représentation de la société IMMOBILIERE 3F n’est pas précisé, enfin la société IMMOBILIERE 3F sollicite la reprise d’un logement situé [Adresse 2] dont elle n’est pas propriétaire. Subsidiairement, elle estime que la demande de la société IMMOBILIERE 3F se heurte à une contestation sérieuse tirée de l’absence d’urgence, la demanderesse ayant mis deux ans à s’inquiéter du paiement des loyers de l’appartement sis [Adresse 3] à la suite du décès de M. [U] [M]. La société IMMOBILIERE 3F a déposé des conclusions au titre desquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de : constater la résiliation du bail consenti le 6 octobre 1992 à Monsieur [U] [M] et à Madame [C] [R] portant sur le logement situé (logement n°112) à [Localité 5] suite à l'abandon des lieux par Madame [C] [R], ordonner la reprise du logement par la SA IMMOBILIÈRE 3F, condamner Madame [C] [R] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 19 517,26 euros au titre des loyers et charges dus au 31 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse,condamner Madame [C] [R] au paiement de la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procedure civile ainsi qu’aux dépens. Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir que Mme [C] [R] est signataire du bail, a de ce fait la qualité de locataire et est tenue du paiement du loyer n’ayant jamais donné congé. Elle ajoute que Mme [C] [R] n’a pas procédé à la résiliation du bail alors qu’elle aurait pu le faire lorsqu’elle a été contactée le 2 juin 2023. A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2024. Le délibéré a été prorogé au 28 mars 2024. Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin de permettre aux parties de s’exprimer sur l’incompétence du juge des référés pour traiter de l’opposition, cette demande relevant du juge du fond s’agissant d’une procédure de résiliation du bail ainsi que cela résulte de l’article 7 du décret n°2011-945 du 10 août 2011. L’affaire était fixée à l’audience du 13 mai 2024 et dans le même temps, il était donné injonction aux parties de rencontrer la conciliatrice de justice pour tenter de trouver une solution amiable au litige. Le 7 mai 2024, un constat d’accord a été signé par les parties en présence de Mme [X] [P], conciliatrice, au titre duquel, Mme [C] [R] donnait congé du logement, les parties n’étant pas parvenues à se concilier pour le surplus. A l’audience du 13 mai 2024, les parties se sont accordées pour un renvoi de l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 26 juin 2024. A cette audience, Mme [C] [R], représentée par son conseil, a déposé des conclusions au titre desquelles elle sollicite le débouté des demandes de la société IMMOBILIERE 3F notamment sa demande de paiement de la somme de 15.480,42 euros. Elle expose qu’elle n’a jamais été locataire des lieux et ajoute que la dette locative est le fait de la société IMMOBILIERE 3F qui se retourne contre elle deux ans après le décès de M. [U] [M] ce alors même qu’en février 2022, soit deux mois après le décès, M. [D] [M], le fils de locataire avait indiqué que le logement était vide et inhabité et qu’en conséquence, la société IMMOBILIERE 3F savait dès cette date que Mme [C] [R] n’habitait pas les lieux. La société IMMOBILIERE 3F, représentée par son conseil, dépose des conclusions soutenues oralement au titre desquelles elle maintient les demandes formées dans ses précédentes conclusions et actualise sa demande de paiement à la somme de 21.217,98 euros au titre des loyers dus au 25 juin 2024, le congé de la demanderesse ayant été acté suivant constat du 7 mai 2024. Au soutien de ses demandes, la bailleresse fait valoir que Mme [C] [R] est signataire du bail et a de ce fait la qualité de locataire et est tenue du paiement du loyer n’ayant jamais donné congé. Elle ajoute que Mme [C] [R] n’a pas procédé à la résiliation du bail alors qu’elle aurait pu le faire lorsqu’elle a été contactée le 2 juin 2023. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail d'habitation et la demande en paiement

En application de l'article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut saisir par requête le juge des contentieux de la protection d'une demande tendant à voir constater la résiliation du bail en vue de la reprise des locaux abandonnés. Il peut par la même requête demander la condamnation du locataire au paiement des sommes dues au titre du contrat de location.

S'il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d'inoccupation des lieux que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge des contentieux de la protection constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement.

Il convient à cet égard de rappeler en application des articles 1728 du code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, s'il se maintient dans les lieux après la résiliation du bail, il peut être également condamné comme tout autre occupant au paiement d'une indemnité d'occupation, qui trouve son fondement de la protection des droits du propriétaire et de l'article 1240 du code civil, laquelle est généralement fixée au montant du dernier loyer et des charges.

Enfin, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui s'en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de l'obligation.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F sollicite que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée la reprise des lieux.

Cependant, afin de permettre la reprise des lieux par la société IMMOBILIERE 3F, Mme [C] [R] a accepté de donner congé lors de la conciliation du 7 mai 2024 bien qu’elle conteste sa qualité de locataire.

Il n’y a donc pas lieu de se prononcer sur la reprise des lieux, celle-ci étant effective mais il convient en revanche de se prononcer sur la date effective de la résiliation du bail, Mme [C] [R] contestant sa qualité de locataire, bien qu’étant signataire du bail avec M. [U] [M], au motif qu’elle n’a jamais occupé les lieux, ce qu’elle démontre.

La société IMMOBILIERE 3F indique qu’elle ne pouvait savoir que Mme [C] [R] n’occupait pas les lieux à la date du décès de M. [M] et que lorsqu’elle a entrepris une action en acquisition de la clause résolutoire, elle a agi contre les deux locataires et n’a pas été informée à cette époque que Mme [C] [R] n’habitait plus les lieux.

Or, cette procédure remonte à 2003 et le jugement rendu le 11 juin 2003 permet de constater que Mme [R] n’était ni comparante, ni représentée à l’audience alors que M. [U] [M] était comparant et avait fait valoir ses seules ressources pour solliciter des délais de paiement.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3F prétend avoir toujours considéré Mme [R] comme une cocontractante en l’absence de réception d’un congé de sa part, cependant la bailleresse ne fournit aucun élément montrant que Mme [C] [R] était effectivement considérée comme locataire dans la relation contractuelle courante par la production notamment des avis d’échéance comportant son nom et celui de [U] [M].

Il est nécessaire de préciser le logement étant un logement social, la société IMMOBILIERE 3F recevait tous les ans des informations sur l’occupation du logement et les revenus de ses occupants.

Ainsi, lorsque M. [D] [M] a indiqué à la bailleresse à la suite du décès de son père que le logement était vide et inoccupé, celle-ci aurait pu vérifier les informations recueillies lors des dernières campagnes de recueil d’informations et aurait constaté que les revenus de Mme [R] n’étaient pas indiqués.

Il apparait ainsi que la bailleresse ne démontre pas qu’elle considérait réellement Mme [C] [R] comme la locataire du logement bien que n’ayant aucune information sur cette locataire depuis de nombreuses années.

Il convient en conséquence de considérer que Mme [C] [R] n’avait plus la qualité de locataire et que le bail s’est trouvé résilié à la date du décès de M. [U] [M] soit le 1er décembre 2021, les informations données par le fils de M. [U] [M] dans son courrier électronique du 23 février 2022 corroborant le fait que le logement était à cette date vide et inhabité.

Dès lors que le logement était vide et inoccupé et que la société IMMOBILIERE 3F savait que Mme [C] [R] n’occupait pas les lieux, il n’y a pas lieu de condamner celle-ci au paiement d’une indemnité d’occupation pour la période du 2 décembre 2021 au 7 mai 2024 date à laquelle Mme [C] [R] a dû formaliser un congé pour permettre la reprise des lieux.

En conséquence, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 2 décembre 2022, date du décès de M. [U] [M] de débouter la société IMMOBILIERE 3F de sa demande de reprise des lieux ceux-ci ayant pu être repris depuis le 8 mai 2024 ainsi que de sa demande de paiement des loyers pour la période du 2 décembre 2021 au 25 juin 2024.

Sur les mesures accessoires

La société IMMOBILIERE 3F, qui perd le procès, sera condamnée en application de l'article 696 du code de procédure civile aux dépens lesquels incluront les frais de la procédure d'abandon.

Elle sera en outre condamnée à verser la somme de 800 euros à Mme [C] [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE RECEVABLE l'opposition de Mme [C] [R] à l'ordonnance sur requête rendue le 15 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris et statuant à nouveau :

RAPPELLE que le présent jugement se substitue à l'ordonnance sur requête,

CONSTATE la résiliation du bail portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] à la date du 1er décembre 2021,

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE 3F de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F à payer à Mme [C] [R] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société IMMOBILIERE 3F aux dépens comprenant les actes relatif à la procédure d’abandon, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection