Loyers commerciaux, 7 octobre 2024 — 24/00012

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

- LOYERS COMMERCIAUX -

JUGEMENT DU 07 Octobre 2024

N° RG 24/00012 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YFSX

DEMANDEUR :

S.C.I. DES [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 2] représentée par Me Clotilde HAUWEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. EURO CHIMIE INDUSTRIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Delphine CHAMBON, substituée par Me Peggy CARLIER, avocats au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Aurélie VERON

Juge des loyers commerciaux par délégation de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Isabelle LASSELIN

DÉBATS : A l’audience publique du 02 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Octobre 2024

JUGEMENT : prononcé par décision CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 12 avril 2003, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] a donné à bail à la S.A.R.L. Euro chimie Industrie, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Un nouveau bail a été conclu le 26 avril 2010 pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2010 et portant le loyer annuel à 11 400 euros hors taxe.

Un avenant a été conclu par acte authentique le 21 octobre 2014 (avec acte rectificatif du 12 décembre 2014) portant le loyer à 22 000 euros hors taxe par an.

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2018, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] a fait donner congé à la locataire pour le 31 mars 2019, sans offre de renouvellement, puis a exercé son droit de repentir le 28 septembre 2020.

Par mémoire en fixation de loyer du 23 juin 2022, signifié par exploit d'huissier le 22 septembre 2022 à la S.A.R.L. Euro chimie Industrie, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] a fait connaître son intention de voir fixer le loyer à la somme annuelle de 40 535 euros hors taxe à compter du 28 septembre 2020.

Par acte d'huissier signifié le 22 mars 2024, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] a assigné la S.A.R.L. Euro chimie Industrie devant le juge des loyers commerciaux aux mêmes fins.

Dans son mémoire n°2, la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] demande au juge de : Constater que le bail du 26 avril 2010 est renouvelé à compter du 28 septembre 2020 pour une durée de neuf années ;A titre principal, Dire et juger que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative soit 52 000 euros hors taxe par an ;Condamner le cas échéant, la locataire à payer la différence de loyer entre le loyer acquitté par cette dernière depuis le renouvellement et le loyer de 40 535 euros hors taxes hors charges par an, majoré de la taxe sur la valeur ajoutée, assorti des intérêts moratoires capitalisés à compter de la date de l'assignation ;Subsidiairement, Lui donner acte qu'elle n'a cause d'opposition à la mesure d'expertise sollicités par la société locataire avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative ;Dire que la provision à valoir sur les frais d'expertise sera mise à la charge du locataire ;Lui donner acte de ce qu'elle n'a cause d'opposition à ce que durant la mesure d'expertise le loyer provisionnel soit fixé au loyer indexé résultant de l'ancien bail ;En tout état de cause, Condamner la S.A.R.L. Euro chimie Industrie au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] rappelle que M. [V], expert judiciaire, a estimé l'indemnité d'occupation à 28 374,50 euros par an hors charges après avoir appliqué des abattements dont l'abattement de précarité. Elle se prévaut d'une évaluation de la valeur locative par le Cabinet Martel à 52 000 euros par an hors charges. Elle ajoute que les parties s'accordent sur la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative. Elle soutient cependant, que le lissage du déplafonnement a été exclu par les parties.

Dans son mémoire en réponse n°2 notifié par lettre recommandée avec avis de réception, la S.A.R.L. Euro chimie Industrie demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, Fixer le loyer du bail renouvelé pour neuf ans à la somme de 19 541,50 euros hors charges par an, à compter rétroactivement du 28 septembre 2020 ;Condamner la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] à lui payer :→ le trop-versé des loyers à compter du 28 septembre 2020 ; → les intérêts de plein droit à compter du 28 septembre 2020 ; Dire et juger que les intérêts se capitaliseront ;A titre subsidiaire, Désigner expert avec mission de donner son avis sur la valeur locative et le cas échéant sur l'évolution des facteurs locaux de commercialité et fixer le loyer provisionnel au loyer indexé résultant de l'ancien bail ;En tout état de cause, Débouter la bailleresse de l'ensemble de ses demandes ;Subsidiairement, en cas d'augmentation du loyer, Dire et juger qu'il doit être fait application du dernier alinéa de l'article L.145-34 du code de commerce qui plafonne l'augmentation des loyers ;Condamner la bailleresse à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La S.A.R.L. Euro chimie Industrie indique que dans la mesure où le loyer a été modifié par deux avenants des 21 octobre et 12 décembre 2014, la règle du plafonnement du loyer ne peut trouver à s'appliquer. Elle soutient que la valeur locative correspond au loyer actuel. Elle se prévaut d'abattements au regard de la vétusté des locaux avec des reprises ponctuelles et insuffisantes en toiture, d'une destination contractuelle restrictive, du transfert de la taxe foncière, de la clause interdisant la libre cession du droit au bail. Elle critique encore les valeurs de référence retenues par M. [V]. Enfin, elle estime que l'abattement par rapport à l'emplacement du bien devrait être d'au moins 20% alors que l'expert l'a proposé à 10%, en raison de difficultés d'accès et réclame un abattement supplémentaire tenant au défaut de délivrance conforme par le bailleur.

L'affaire a été utilement appelée à l'audience du 2 septembre 2024, à l'issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 7 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande d'expertise

Selon l’article L. 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 de ce même code, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Ces dispositions ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

Il est acquis aux débats que le loyer du bail doit être fixé à sa valeur locative.

En revanche, les parties sont en désaccord sur les éventuels abattements à appliquer, ainsi que sur les valeurs de référence à retenir et l'état du bien.

Dès lors, il apparaît que les divergences des parties sur le montant du loyer du bail renouvelé portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une mesure d’expertise qui sera en conséquence ordonnée et dont les termes seront précisés au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours de l'instance, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, sans qu’il n’y ait lieu de l'augmenter à ce stade de la procédure.

La propriétaire étant à l'origine de la demande de fixation du loyer de renouvellement du bail, et la précédente expertise ayant été ordonnée dans un autre cadre et ne concernant pas ainsi la détermination de la valeur locative, il convient de mettre à la charge du bailleur la provision à valoir sur la rémunération de l'expert.

II- Sur les autres demandes

Dans l'attente du rapport d'expertise, il y a lieu de surseoir à statuer sur l'ensemble des demandes et de réserver les dépens.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. Il n'y a dès lors pas lieu de prévoir expressément l'exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE avant dire droit une expertise et commet pour y procéder :

M. [S] [Y], demeurant [Adresse 3]

avec mission de : Visiter et décrire les lieux loués ;Indiquer s’il s’est produit une évolution des éléments constitutifs de la valeur locative de nature à écarter l’indexation prévue à l’article L.145-34 du code de commerce ;Déterminer et apprécier notamment pour ce faire :→ les caractéristiques propres du local et notamment la surface pondérée dont le calcul sera détaillé ; → l'état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire ; → la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail ; → les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés ; → les facteurs locaux de commercialité et notamment : ° l’importance de la ville, du quartier, de la rue ° l’intérêt de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales et de l’activité considérée en particulier ° l’attrait et les sujétions particuliers que peut présenter l’emplacement ; Préciser les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;Donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au sens de l’article L.145-33 du code de commerce et sur le loyer applicable à compter du renouvellement du bail ; FIXE à 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la S.C.I. des [Adresse 1] à [Localité 4] devra verser au plus tard le 7 DECEMBRE 2024 au régisseur du tribunal judiciaire de Lille, sous peine de caducité de la mesure ;

INVITE l’expert à faire connaître, dès l’acceptation de sa mission et au plus tard dès la première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission ;

DIT que l’expert devra adresser en temps voulu aux parties un pré-rapport et répondre aux dires que celles-ci lui auront, le cas échéant, fait parvenir dans le délai qu’il leur aura imparti pour ce faire ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe au plus tard le 7 MAI 2025, sauf prorogation de délai dûment accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

FIXE le montant du loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

DIT que l'affaire sera retirée du rôle et qu'il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le juge des loyers commerciaux après réalisation de l'expertise ;

RESERVE les dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux