4ème chambre, 8 octobre 2024 — 21/03952
Texte intégral
SG
LE 08 OCTOBRE 2024
Minute n°
N° RG 21/03952 - N° Portalis DBYS-W-B7F-LFXV
[J] [U] [H] [M] [HL] [D] [TS] [B] [CB] [B] [S] [Y] [LE] [T] [NI] [G] [JU] [GL] [JP] [BW] [V] [WN] [C] [W] [OV] [VU] [FH] [DD] [VA] [LG] [II] [LG] [OC] [AU] [LE] [GJ] [AO] [LY] [OF] [ZM] [NI] [DV] [F] [PO] [SB] [X] [XZ] [WM] [XG] [JT] [BR] [YT] [CT] [IF] [GW] [RL] [O] [TJ] [GY] [LW] [P] [LW] [E] [YP] [FH] [NL] [DK] [I] [UD] [WJ] [RH] [SY] [OW] [JA] [MR] [A] [EF] [A] [CY] [L] [EF] [R]
C/
S.A.S. APPART’CITY S.E.L.A.R.L. FHB [XF] [K] S.C.P. B.T.S.G
1 copie exécutoire et certifiée conforme à : Me Emmeline OUDIN - 177 Me Yves ROULLEAUX - 09
délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES ---------------------------------------------------
QUATRIEME CHAMBRE
JUGEMENT du HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
Composition du Tribunal lors du délibéré :
Président : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente, Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente, Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,
GREFFIER : Sandrine GASNIER
Débats à l’audience publique du 18 JUIN 2024 devant Nathalie CLAVIER, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.
Prononcé du jugement fixé au 08 OCTOBRE 2024.
Jugement Contradictoire rédigé par Nathalie CLAVIER, prononcé par mise à disposition au greffe.
--------------- ENTRE :
Madame [J] [U], demeurant [Adresse 25] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [H] [M], demeurant [Adresse 28] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [HL] [D], demeurant [Adresse 20] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [TS] [B], demeurant [Adresse 27] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [CB] [B], demeurant [Adresse 27] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [S] [Y], demeurant [Adresse 5] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [LE] [T], demeurant [Adresse 37] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [NI] [G], demeurant [Adresse 18] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [JU] [GL], demeurant [Adresse 8] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [JP] [BW], demeurant [Adresse 36] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [V] [WN], demeurant [Adresse 29] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [C] [W], demeurant [Adresse 33] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [OV] [VU], demeurant [Adresse 34] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [FH] [DD], demeurant [Adresse 34] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [VA] [LG], demeurant [Adresse 26] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [II] [LG], demeurant [Adresse 26] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [OC] [AU], demeurant [Adresse 35] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [LE] [GJ], demeurant [Adresse 44] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [AO] [LY], demeurant [Adresse 41] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [OF] [ZM], demeurant [Adresse 17] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [NI] [DV], demeurant [Adresse 42] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [F] [PO], demeurant [Adresse 23] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [SB] [X], demeurant [Adresse 24] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [XZ] [WM], demeurant [Adresse 22] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [XG] [JT], demeurant [Adresse 21] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [BR] [YT], demeurant [Adresse 3] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [CT] [IF], demeurant [Adresse 2] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [GW] [RL], demeurant [Adresse 15] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [O] [TJ], demeurant [Adresse 14] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [GY] [LW], demeurant [Adresse 9] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [P] [LW], demeurant [Adresse 11] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [E] [YP], demeurant [Adresse 12] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [FH] [NL], demeurant [Adresse 30] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [DK] [I], demeurant [Adresse 38] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [UD] [WJ], demeurant [Adresse 32] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [RH] [SY], demeurant [Adresse 19] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [OW] [JA], demeurant [Adresse 38] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Madame [MR] [A], demeurant [Adresse 4] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [EF] [A], demeurant [Adresse 4] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [CY] [L], demeurant [Adresse 1] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [EF] [R], demeurant [Adresse 6] Rep/assistant : Me Emmeline OUDIN, avocat au barreau de NANTES
DEMANDEURS.
D’UNE PART
ET :
S.A.S. APPART’CITY RCS MONTPELLIER 490 176 120, dont le siège social est sis [Adresse 7] Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES
S.E.L.A.R.L. FHB R.C.S. NANTERRE 491 975 041, dont le siège social est sis sis [Adresse 16] Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES
Monsieur [XF] [K] N° SIREN [Numéro identifiant 31], demeurant [Adresse 39] Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES
S.C.P. B.T.S.G R.C.S. NANTERRE 434 122 511, dont le siège social est sis [Adresse 13] Rep/assistant : Me Yves ROULLEAUX, avocat au barreau de NANTES
DEFENDEURS.
D’AUTRE PART
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Faits, procédure et prétentions des parties
La S.A.S. APPART’CITY a pour activité l’exploitation de résidences de tourisme, de résidences hôtelières ou para-hôtelières. Elle assure la gestion d’une centaine d’établissements répartis sur le territoire national et en Belgique, par le biais de baux commerciaux conclus individuellement avec les copropriétaires de ces résidences.
La S.A.S. APPART’CITY, venant aux droits de la S.A.S. PARK AND SUITES, s'est vue ainsi consentir divers baux commerciaux ayant pris effet le 1er décembre 2009, au sein de la résidence [Adresse 40] située [Adresse 10] à [Localité 46], aux fins de sous-location meublée des lots de copropriété pour des périodes de temps déterminé et avec fourniture de différentes prestations.
A compter du 27 août 2014, la S.A.S. APPART’CITY s’est vue délivrée plusieurs commandement de payer des arriérés de loyers par certains copropriétaires bailleurs de la résidence [Adresse 40].
Suivant ordonnance du 22 juin 2020, rectifiée le 24 juin 2020, le Président du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER a ouvert une procédure de conciliation au bénéfice de la S.A.S. APPART’CITY et a désigné la S.E.L.A.R.L. FHB en qualité de conciliateur pour une durée de quatre 4 mois, renouvelable. Par ordonnance du 22 octobre 2020, la mission de la S.E.L.A.R.L. FHB a été prolongée jusqu’au 22 avril 2021.
Par courrier du 04 mars 2021, plusieurs copropriétaires bailleurs de la résidence [Adresse 40] ont mis en demeure la S.A.S. APPART’CITY de régler les loyers échus et restés impayés.
Le 30 mars 2021, ils ont fait délivrer congé à la S.A.S. APPART’CITY, sans paiement d’une indemnité d’éviction, pour le 30 septembre 2021.
Par jugement du 15 avril 2021, le Tribunal de Commerce Spécialisé de MONTPELLIER a prononcé l’ouverture de la procédure de sauvegarde prévue par les articles L620-1 et suivants du code de commerce à l’égard de la S.A.S. APPART’CITY, désignant d’une part, la S.E.L.A.R.L. FHB en qualité d’administrateur judiciaire et d’autre part, Maître [XF] [K] et la S.C.P. BTSG en qualité de mandataires judiciaires.
Par actes d’huissier délivrés les 06 et 08 septembre 2021, Madame [J] [U], Monsieur [C] [W], Monsieur [SB] [X], Monsieur [DK] [I] et Madame [OW] [JA], Monsieur [EF] [A] et Madame [MR] [A], Monsieur [CY] [L], Monsieur [EF] [R], Monsieur [TS] [B] et Madame [CB] [B], Madame [H] [M], Monsieur [HL] [D], Monsieur [S] [Y], Monsieur [LE] [T], Monsieur [NI] [G], Monsieur [JU] [GL], Monsieur [JP] [BW], Madame [V] [WN], Madame [OV] [VU], Monsieur [FH] [DD], Monsieur [VA] [LG], Monsieur [II] [LG], Monsieur [OC] [AU], Monsieur [LE] [GJ], Madame [AO] [LY], Madame [OF] [ZM], Monsieur [NI] [DV], Monsieur [F] [PO], Monsieur [XZ] [WM], Monsieur [XG] [JT], Monsieur [BR] [YT], Madame [CT] [IF], Monsieur [GW] [RL], Monsieur [O] [TJ], Monsieur [E] [YP], Monsieur [P] [LW], Madame [GY] [LW], Monsieur [FH] [NL], Madame [UD] [WJ] et Monsieur [RH] [SY] ont fait assigner la S.A.S. APPART’CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB en sa qualité d’administrateur judiciaire, Maître [XF] [K] et la S.C.P. BTSG, en qualité de mandataires judiciaires, devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir prononcer la résiliation des baux commerciaux consentis à la S.A.S. APPART’CITY.
En cours d’instance et par jugement du 14 septembre 2021, rectifié le 20 septembre 2021, le Tribunal de Commerce Spécialisé de MONTPELLIER a arrêté le plan de sauvegarde de la S.A.S. APPART’CITY d’une durée de 10 ans, désignant la S.E.L.A.R.L. FHB et Maître [XF] [K] en qualité de commissaires à l’exécution de ce plan.
En parallèle et par actes du 17, 18, 19, 20, 26 janvier 2022, la S.A.S. APPART’ CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB et Maître [XF] [K] en leur qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde, la S.C.P. BTSG en sa qualité de mandataire judiciaire, ont fait assigner les copropriétaires bailleurs devant le Tribunal Judiciaire de NANTES aux fins de voir dire et juger sans effet les congés comportant refus de renouvellement délivrés au mois de mars 2021 et obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction (R.G. 22/650).
Cette instance est toujours pendante devant le Tribunal Judiciaire de NANTES.
***
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 22 décembre 2022, les copropriétaires bailleurs sollicitent du tribunal de :
Vu l'article 1217 du Code civil, Vu l'article 1729 du Code civil, Vu les articles 1732 et 1735 du Code civil, Vu l'article L.622-21 du Code de commerce, Vu les articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile, Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile, Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,
- Déclarer recevables et bien-fondés les demandeurs en leurs moyens, demandes et prétentions formées à l'encontre de la société APPART'CITY ; - Rejeter toutes les demandes, fins et conclusions de la société APPART'CITY ; - Juger que les demandes de la société APPART'CITY en application de l'article L.622-21 I du Code de commerce sont irrecevables et que les demandeurs sont bien fondés à demander la résiliation du bail commercial pour le non-respect de la destination du bail commercial par la société APPART'CITY et non-paiement de diverses sommes inexorablement dues aux copropriétaires ; - Juger que la société APPART'CITY a décidé de changer unilatéralement et de manière quasi-irréversible la destination contractuelle des lieux en hébergeant sur de longues durées des personnes issues du SAMU SOCIAL alors que l'immeuble est destiné à une activité de résidence de tourisme en tant que résidence classée 3 étoiles ;
- Prononcer la résiliation judiciaire des baux commerciaux aux torts exclusifs de la société APPART'CITY ; - Ordonner l'expulsion de la société APPART'CITY et tout occupant de son chef des lots privatifs des demandeurs ; En tout état de cause, - Ordonner à Maître [XF] [K] et à la S.C.P. BTSG en qualité de mandataires judiciaires la fixation de la créance correspondante à la somme de 500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et cela pour chacun des demandeurs; - Ordonner à Maître [XF] [K] et à la S.C.P. BTSG en qualité de mandataires judiciaires la fixation de la créance au passif de la société APPART'CITY les entiers dépens conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ; - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
***
Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie dématérialisée le 28 février 2023, la S.A.S. APPART’CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB et Maître [XF] [K], en leur qualité de commissaires à l’exécution du plan de sauvegarde de la S.A.S. APPART’CITY, et la S.C.P. BTSG, en sa qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. APPART’CITY, sollicitent du tribunal de :
Vu les jugements du 15 avril 2021, 14 et 20 septembre 2021 prononcés par le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER, Vu l'article L. 622-21, I du Code de commerce, Vu l'article 2353 du Code Civil (1315 ancien), Vu les articles 1134, 1184, 1719 et 1720 anciens du Code Civil, Vu l'article L 321-2 du Code de Tourisme,
A titre principal, - Déclarer les bailleurs irrecevables en leurs demandes ; Subsidiairement, - Juger que les bailleurs n'apportent pas la preuve du bien fondé de leurs demandes; - Juger que la société APPART CITY n'a pas commis de manquement suffisamment grave et répété à ses obligations contractuelles, susceptible de justifier la résolution des baux, ni la mise en cause de sa responsabilité contractuelle ; - Rejeter l'ensemble des demandes formulées par les bailleurs ; - Condamner in solidum les bailleurs à régler à la société APPART CITY la somme de 10.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens; Très subsidiairement, - Dire n'y avoir lieu à prononcer l'exécution provisoire de la décision comme étant incompatible avec la nature de l'affaire.
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Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Une ordonnance de clôture a été rendue le 18 avril 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 18 juin 2024. Les parties ont été informées par le président que le jugement serait rendu le 08 octobre 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire, il convient de rappeler :
- que conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties ;
- que les demandes tendant à “constater”, “donner acte”, “dire et juger” ou “déclarer”, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas le tribunal qui n'est par conséquent pas tenu d'y répondre.
Sur la demande de résiliation des baux commerciaux aux torts de la S.A.S. APPART’CITY
L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
Selon l'article 1728 du code civil, “le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus."
Aux termes de l'article 1184 du code civil (dans sa version applicable aux contrats litigieux ayant pris effet le 1er décembre 2009) : “La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances”.
La résolution d'un contrat synallagmatique doit ainsi être demandée en justice. Il appartient au tribunal d'apprécier au jour où il statue, si le manquement contractuel allégué revêt une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
En l’espèce, les copropriétaires bailleurs entendent voir prononcer la résiliation des baux commerciaux conclus avec la S.A.S. APPART’CITY, laquelle est, selon eux, justifiée d’une part, par le non-respect de la destination contractuelle des lieux loués et d’autre part, par sa “mauvaise foi démontrée par les retards systématiques dans le paiement des loyers depuis 2014"
Contrairement à ce que soutiennent les défenderesses et dès lors qu’aux termes de leurs dernières conclusions, les copropriétaires bailleurs ne fondent plus leur action sur un défaut de paiement des loyers dus par la S.A.S. APPART’CITY avant le jugement d’ouverture de la procédure de sauvegarde du 15 avril 2021, mais de façon plus générale sur le comportement fautif et la mauvaise foi de cette dernière, les dispositions de l’article L622-21 du code de commerce ne font pas obstacle à leurs demandes, lesquelles doivent donc, en l’état, être déclarées recevables.
Il convient dès lors d’examiner successivement les manquements reprochés à la S.A.S. APPART’CITY à se conformer à ses obligations spécifiquement nées des baux commerciaux conclus avec les demandeurs.
1. Sur le changement de destination des locaux loués
Au préalable, il convient de relever que si les parties font référence aux baux “nouvelle génération” qui auraient été conclus par certains des copropriétaires bailleurs en 2017, aucun exemplaire de ces baux signés par les deux parties au contrat n’est versé aux débats, étant plus particulièrement relevé :
- que la copie produite par Madame [V] [WN] (pièce n°4 des demandeurs) ne comporte pas la signature de la S.A.S. APPART’CITY et ne permet pas de s’assurer de la conclusion effective de ce contrat “nouvelle génération” par les deux parties ;
- que la copie produite par la S.A.S. APPART’CITY (pièce n°3 des défendeurs) est établie au nom d’un bailleur, Madame [N] [SY], qui n’est pas partie à la procédure et alors qu’aucune explication n’est fournie sur ce point.
Dans ces conditions, il sera considéré que l’ensemble des copropriétaires bailleurs et la S.A.S. APPART’CITY venant aux droits de la S.A.S. PARK AND SUITES, sont tenus par les termes des baux commerciaux versés aux débats par la défenderesse (pièce n°1) qui comportent bien la signature des deux parties et qui ont pris effet à compter du 1er décembre 2009.
L’article 3 de la plupart de ces baux, intitulé “destination des lieux” est rédigé comme suit:
“Le PRENEUR exercera dans les biens faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires de même orientation du même immeuble qu’il a déjà joués ou qu’il va prendre en location, une activité d’exploitant de résidence de service para-hôtelière avec services consistant en la sous-location meublée des logements situés dans le dit immeuble pour des périodes déterminées, avec la fourniture, en sus de l’hébergement, d’au moins trois des prestations suivantes : - le petit déjeuner - le nettoyage régulier des locaux - la fourniture du linge de maison - la réception de la clientèle [...] Le PRENEUR devra utiliser les locaux loués, objets des présentes, dans le cadre de son activité et à l’usage exclusif précisé ci-avant, paisiblement et conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Cette destination ne devra faire l’objet d’aucun changement sans l’accord exprès écrit du BAILLEUR”.
L’article 3 des baux consentis par Monsieur [C] [W], Monsieur [SB] [X], Monsieur [HL] [D], Monsieur [JU] [GL], Madame [V] [WN], Monsieur [FH] [DD] et Monsieur [FH] [NL], également intitulé “destination des lieux” est rédigé de façon légèrement différente et comme suit :
“Le PRENEUR exercera dans les biens faisant l’objet du présent bail, de même que dans les locaux similaires de même orientation du même immeuble qu’il a déjà joués ou qu’il va prendre en location, une activité d’exploitant de résidence de tourisme consistant en la sous-location meublée des logements situés dans le dit immeuble pour des périodes déterminées, avec la fourniture, en sus de l’hébergement, d’au moins trois des prestations suivantes : - le petit déjeuner - le nettoyage régulier des locaux - la fourniture du linge de maison - la réception de la clientèle [...] Le PRENEUR devra utiliser les locaux loués, objets des présentes, dans le cadre de son activité et à l’usage exclusif précisé ci-avant, paisiblement et conformément aux articles 1728 et 1729 du code civil. Cette destination ne devra faire l’objet d’aucun changement sans l’accord exprès écrit du BAILLEUR”.
Les copropriétaires bailleurs font grief à la S.A.S. APPART’CITY, pour l'essentiel, d'avoir délibérément et unilatéralement modifié la destination des locaux en procédant à des sous-locations au SAMU SOCIAL qui ont pour objet l’hébergement d’adultes/de familles en situation de précarité et pour des périodes “longue durée”.
Ils produisent, au soutien de leurs prétentions, le procès-verbal de constat établi le 09 juin 2021 par Maître [Z] [YA], Huissier de Justice, à l’occasion des propos échangés entre certains copropriétaires bailleurs, Madame [YU] [CN], directrice de la résidence APPART’CITY et Monsieur [GU] [KM], Directeur Régional de la S.A.S. APPART’CITY, alors que les copropriétaires bailleurs avaient fait part de leur souhait de procéder à une visite des parties communes et de certaines parties privatives, le dit procès-verbal comportant retranscription des propos tenus par les uns et les autres.
Certes, force est de constater qu’au cours de cette conversation, les deux représentants d’APPART’CITY ont admis l’accueil d’urgence, au sein de la résidence, de familles hébergées “par l’association [45], le 115 ou le Conseil Régional”, parfois pour “des longs séjours”, ainsi que l’accueil d’étudiants ou de “boîtes d’intérim”.
Cependant et contrairement à que soutiennent les demandeurs, ces seuls éléments tels qu’ils ressortent du procès-verbal de constat susvisé sont parfaitement insuffisants pour établir le changement de destination allégué, étant plus particulièrement souligné les points suivants :
- les mentions figurant en rouge sur certaines pages du procès-verbal de constat aux fins manifestement de compléter les termes de celui-ci, ne peuvent être prises en considération dès lors que l’auteur des dites mentions ne peut être identifié ;
- les informations obtenues apparaissent imprécises et parcellaires compte tenu notamment, des circonstances dans lesquelles elles ont été recueillies et alors qu’il ne peut, en l’état, être établi que l’intégralité des propos des deux représentants de la S.A.S. APPART’CITY a bien été retranscrite ;
- les conditions exactes, la durée et l’importance de l’accueil de cette “clientèle sociale” dénoncé par les bailleurs, ne peuvent ainsi être déterminées, Monsieur [GU] [KM] ayant précisé que la S.A.S. APPART’CITY procédait toujours à des sous-locations de très courte durée, notamment par l’intermédiaire de divers sites, tels que “booking” ;
- les informations contenues dans le procès-verbal de constat de Maître [Z] [YA] ne permettent pas en tout état de cause de retenir l’exercice d’une activité ne consistant pas en “la sous-location meublée des logements... pour des périodes déterminées, avec la fourniture, en sus de l’hébergement, d’au moins trois des prestations” visées par l’article 3 des baux litigieux et correspondant à la destination des lieux loués ;
- contrairement à ce que semblent prétendre les demandeurs, l’existence d’une mise à disposition pérenne des appartements de la résidence à des personnes y élisant domicile, contrevenant à la destination contractuelle des lieux loués, n’est aucunement caractérisée, étant précisé qu’il ne peut être tiré argument sur ce point du courrier du SAMU SOCIAL de [Localité 43] qui ne concerne aucunement la résidence [Adresse 40] de [Localité 46] ;
- la circonstance que la clientèle est composée en partie d'une population amenée par le SAMU SOCIAL n'a pas en outre pour effet de disqualifier l'activité hôtelière ou touristique de la S.A.S. APPART’CITY, les personnes étant hébergées dans les studios ou appartements meublés pour y résider un temps déterminé, en conformité avec la clause de destination du bail et alors que la résidence [Adresse 40] est toujours classée comme résidence de tourisme, aucune contestation n’ayant été soulevée sur ce point par les demandeurs.
Par ailleurs, les demandeurs ne peuvent valablement affirmer que l’état de la résidence de [Localité 46] et les dégradations occasionnées par l’accueil de personnes hébergées par le SAMU SOCIAL, rendraient l’exploitation de la résidence difficile, dès lors qu’aucune des pièces versées aux débats ne permet de vérifier le bien fondé de leurs allégations sur ce point.
En tout état de cause, au vu de l’ensemble de ces éléments et quand bien même un changement de destination des lieux serait retenu à l’encontre de la S.A.S. APPART’CITY, ce manquement du preneur à son obligation ne peut être considéré comme étant d’une gravité suffisante pour justifier la rupture du lien contractuel entre les parties.
2. Sur le comportement fautif et la mauvaise foi de la S.A.S. APPART’CITY
Les copropriétaires bailleurs font valoir que “le comportement fautif et la mauvaise foi de la S.A.S. APPART’CITY caractérisée par le non-paiement à échéance systématique” de leurs créances de loyers depuis 2014, justifient la résiliation des contrats de bail.
Certes, le défaut de paiement à échéance des loyers à plusieurs reprises entre les mois d’août 2014/septembre 2018 et à compter du mois de mars 2020, n’apparaît pas sérieusement contestable au vu des pièces versées aux débats et notamment, des commandements de payer délivrés à la défenderesse sur la période août 2014/septembre 2018 et du courrier adressé par ses soins aux bailleurs le 23 juillet 2020.
Cependant et contrairement à ce qu’affirment les demandeurs, ces seuls défauts de paiement ne permettent pas de démontrer la mauvaise foi de la S.A.S. APPART’CITY :
- en premier lieu et en l’état des pièces versées aux débats, aucun élément probant ne permet notamment de vérifier précisément l’historique et l’ampleur des manquements de la S.A.S. APPART’CITY à ses obligations de paiement, étant relevé:
- que les bailleurs n’apparaissent pas fondés à se prévaloir aujourd’hui de défauts de paiement très anciens survenus en 2014/2018 et alors que les affirmations de la S.A.S. APPART’CITY selon lesquelles elle n’accusait aucun retard de loyer au mois de mars 2020, tendent à être corroborées par l’absence de commandement de payer délivré précisément entre 2018/2020 ;
- que le montant des loyers restés impayés sur la période de la pandémie de covid-19 en 2020 et jusqu’à l’ouverture de la procédure de sauvegarde de la S.A.S. APPART’CITY le 15 avril 2021, reste en l’état indéterminé au vu des documents produits par les demandeurs et ne pouvait en tout état de cause être réglé en raison précisément de l’ouverture de cette procédure de sauvegarde ;
- qu’il n’est ni soutenu, ni même allégué, que les loyers arrivés à échéance postérieurement au mois d’avril 2021 et pendant la procédure de sauvegarde, n’auraient pas été réglés ;
- que si les demandeurs évoquent le défaut du premier paiement prévu par le plan de sauvegarde au mois de septembre 2022, aucun élément probant n’est produit sur ce point et alors que conformément aux termes du jugement du Tribunal de Commerce de MONTPELLIER du 14 septembre 2021, la procédure de vérification de créance et d’admission des créances serait toujours en cours ;
- en second lieu, si la S.A.S. APPART’CITY ne peut sérieusement soutenir qu’elle a suspendu à bon droit le paiement des loyers à compter du mois de mars 2020 en raison de la pandémie de covid-19, dès lors notamment qu’elle ne peut se prévaloir ni de la perte de la chose louée, ni d’un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, ni d’un cas de force majeure, il n’en demeure pas moins que comme toutes les entreprises du secteur de l’hôtellerie-restauration, son activité a subi de plein fouet la crise du covid-19 dès le mois de janvier 2020, avec une perte très importante de chiffre d’affaires liée à la crise sanitaire, tel que l’a relevé le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER aux termes du jugement rendu le 14 septembre 2021 ;
- la procédure de conciliation sollicitée par la S.A.S. APPART’CITY et ouverte au mois de juin 2020, ainsi que les décisions successivement rendues par le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER dans le cadre de la procédure de sauvegarde ouverte le 15 avril 2021, confirment ainsi les difficultés financières rencontrées par la S.A.S. APPART’CITY en lien avec des circonstances économiques exceptionnelles, ainsi que la nécessité de mesures de redressement.
Dans ces conditions, le comportement fautif ou la mauvaise foi la S.A.S. APPART’CITY ne peut être caractérisé et ne peut justifier la rupture du lien contractuel entre les parties.
***
Au vu de l’ensemble de ces éléments et dès lors que la preuve d’un changement de destination des lieux loués ou de la mauvaise foi de la S.A.S. APPART’CITY n’est pas apportée, la résiliation des baux commerciaux ne peut être prononcée. Les copropriétaires bailleurs seront donc déboutés de l’ensemble de leurs demandes.
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Les copropriétaires bailleurs qui succombent dans leurs prétentions, supporteront in solidum les dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité s'oppose en revanche à leur condamnation en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il ne sera donc pas fait droit à la demande de la S.A.S. APPART’CITY, la S.E.L.A.R.L. FHB, Maître [XF] [K] et de la S.C.P. BTSG.
Sur l'exécution provisoire
Conformément aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort ;
DÉCLARE Madame [J] [U], Monsieur [C] [W], Monsieur [SB] [X], Monsieur [DK] [I] et Madame [OW] [JA], Monsieur [EF] [A] et Madame [MR] [A], Monsieur [CY] [L], Monsieur [EF] [R], Monsieur [TS] [B] et Madame [CB] [B], Madame [H] [M], Monsieur [HL] [D], Monsieur [S] [Y], Monsieur [LE] [T], Monsieur [NI] [G], Monsieur [JU] [GL], Monsieur [JP] [BW], Madame [V] [WN], Madame [OV] [VU], Monsieur [FH] [DD], Monsieur [VA] [LG], Monsieur [II] [LG], Monsieur [OC] [AU], Monsieur [LE] [GJ], Madame [AO] [LY], Madame [OF] [ZM], Monsieur [NI] [DV], Monsieur [F] [PO], Monsieur [XZ] [WM], Monsieur [XG] [JT], Monsieur [BR] [YT], Madame [CT] [IF], Monsieur [GW] [RL], Monsieur [O] [TJ], Monsieur [E] [YP], Monsieur [P] [LW], Madame [GY] [LW], Monsieur [FH] [NL], Madame [UD] [WJ] et Monsieur [RH] [SY], recevables en leurs demandes ;
DÉBOUTE Madame [J] [U], Monsieur [C] [W], Monsieur [SB] [X], Monsieur [DK] [I] et Madame [OW] [JA], Monsieur [EF] [A] et Madame [MR] [A], Monsieur [CY] [L], Monsieur [EF] [R], Monsieur [TS] [B] et Madame [CB] [B], Madame [H] [M], Monsieur [HL] [D], Monsieur [S] [Y], Monsieur [LE] [T], Monsieur [NI] [G], Monsieur [JU] [GL], Monsieur [JP] [BW], Madame [V] [WN], Madame [OV] [VU], Monsieur [FH] [DD], Monsieur [VA] [LG], Monsieur [II] [LG], Monsieur [OC] [AU], Monsieur [LE] [GJ], Madame [AO] [LY], Madame [OF] [ZM], Monsieur [NI] [DV], Monsieur [F] [PO], Monsieur [XZ] [WM], Monsieur [XG] [JT], Monsieur [BR] [YT], Madame [CT] [IF], Monsieur [GW] [RL], Monsieur [O] [TJ], Monsieur [E] [YP], Monsieur [P] [LW], Madame [GY] [LW], Monsieur [FH] [NL], Madame [UD] [WJ] et Monsieur [RH] [SY] de l’ensemble de leurs demandes ;
CONDAMNE in solidum Madame [J] [U], Monsieur [C] [W], Monsieur [SB] [X], Monsieur [DK] [I] et Madame [OW] [JA], Monsieur [EF] [A] et Madame [MR] [A], Monsieur [CY] [L], Monsieur [EF] [R], Monsieur [TS] [B] et Madame [CB] [B], Madame [H] [M], Monsieur [HL] [D], Monsieur [S] [Y], Monsieur [LE] [T], Monsieur [NI] [G], Monsieur [JU] [GL], Monsieur [JP] [BW], Madame [V] [WN], Madame [OV] [VU], Monsieur [FH] [DD], Monsieur [VA] [LG], Monsieur [II] [LG], Monsieur [OC] [AU], Monsieur [LE] [GJ], Madame [AO] [LY], Madame [OF] [ZM], Monsieur [NI] [DV], Monsieur [F] [PO], Monsieur [XZ] [WM], Monsieur [XG] [JT], Monsieur [BR] [YT], Madame [CT] [IF], Monsieur [GW] [RL], Monsieur [O] [TJ], Monsieur [E] [YP], Monsieur [P] [LW], Madame [GY] [LW], Monsieur [FH] [NL], Madame [UD] [WJ] et Monsieur [RH] [SY] aux dépens ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sandrine GASNIER Nathalie CLAVIER