Loyers commerciaux, 17 octobre 2024 — 22/11750

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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Loyers commerciaux

N° RG 22/11750 N° Portalis 352J-W-B7G-CYACY

N° MINUTE : 2

Assignation du : 09 Septembre 2022

Jugement de fixation

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[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024

DEMANDERESSE

S.N.C. INDIANA CLUB [Adresse 2] [Localité 5]

représentée par Maître Valérie OUAZAN, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #P0428

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Y] [Adresse 3] [Localité 7]

Madame [V] [Y] veuve [L] [Adresse 4] [Localité 6]

tous deux représentés par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 02 Septembre 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 février 2010, Mme [V] [Y] veuve [L] et M. [K] [Y] (ci-après les bailleurs) ont donné à bail renouvelé à la société en Nom Collectif Indiana Club (ci-après la SNC Indiana Club) des locaux commerciaux – composés, au rez-de-chaussée, d’une salle de café et d’une salle de billard, et au sous-sol, d’une cave et de sanitaires – et d’habitation – composés, au premier étage, d’une cuisine, de 4 chambres, d’une salle à manger, d’une salle de bains, d’un W.C et d’un débarras. Lesdits locaux sont dépendant d’un immeuble situé au [Adresse 10] à [Localité 1].

Le bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2010, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 95.000 euros pour les locaux commerciaux, et de 25.000 euros pour les locaux d’habitation, soit une somme annuelle totale de 120.000 euros hors taxes hors charges.

Les locaux commerciaux ont pour destination l’activité exclusive de « café, brasserie, billard, tabac, PMU, loterie, écailler [et] concert » et l’appartement « doit rester à usage d’habitation ».

Par avenant du 22 août 2013, le loyer annuel en principal a été fixé, à compter du 1er juillet 2013, à 103.321,17 euros pour les locaux commerciaux et 27.189,77 euros pour le logement, soit une somme totale de 130.510,94 euros. Par acte d’huissier du 19 décembre 2018, les bailleurs ont fait délivrer à la SNC Indiana Club un congé pour le 30 juin 2019 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 pour une nouvelle durée de neuf ans et moyennant un loyer déplafonné de 180.000 euros hors taxes hors charges par an.

La SNC Indiana Club ayant indiqué, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2020, accepter le principe de renouvellement du bail mais s’opposer au montant du loyer proposé par les bailleurs, ces derniers lui ont notifié le 28 juin 2021 un mémoire préalable aux fins de fixer le loyer en renouvellement à la somme annuelle de 202.154 euros hors taxes hors charges.

Par mémoire en réponse du 16 mars 2022, la SNC Indiana Club a notifié aux bailleurs son souhait de fixer le loyer litigieux à la somme plafonnée de 135.722,18 euros.

Par actes extra judiciaires des 9 et 15 septembre 2022, la SNC Indiana Club a attrait Mme [V] [Y] et M. [K] [Y] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de fixer le loyer en renouvellement à 135.722,18 euros à compter du 1er juillet 2019.

Par jugement du 14 mars 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er juillet 2019 et a désigné Mme [B] [W] en qualité d’expert judiciaire aux fins d’apprécier l’existence d’un motif de déplafonnement et de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er juillet 2019.

Déposé le 24 janvier 2024, le rapport d’expertise judiciaire a conclu à l’absence de motifs de déplafonnement et a estimé le loyer plafonné à 135.722,18 euros. En considérant le logement comme un local annexe à l’exploitation des locaux commerciaux dès lors que celui-ci n’était accessible que depuis le rez-de-chaussée de ces derniers par un « escalier malcommode » (H1), ledit rapport n’a pas eu recours aux valeurs locatives relatives aux surfaces à usage d’habitation et a retenu, par pondération des surfaces du 1er étage, une valeur locative de 160.000 euros. L’expertise judiciaire a toutefois appréhendé, à titre informatif, l’hypothèse contraire (H2) et en a déduit une valeur locative de 162.000 euros.

Par mémoire du 19 juin 2024, les bailleurs ont demandé la fixation du loyer révisé, à effet du 6 juillet 2022, à un montant de 220.568,20 euros hors taxes hors charges par an.

C’est dans ce contexte que, par son mémoire en ouverture de rapport signifié par RPVA et lettre recommandée avec accusé