LOYERS COMMERCIAUX, 18 octobre 2024 — 23/01796

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C N° RG 23/01796 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XTCO Minute n° 24/00069

Grosse délivrée le : à

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT OCTOBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Septembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.C.I. LES LANDES DES DEUX CRASTES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Wilfried MEZIANE de la SARL TGS FRANCE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX,

ET :

S.A.S. CMR, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-pierre HOUNIEU de la SELARL RACINE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 15 janvier 2014, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES a donné à bail commercial à la SAS CMR un ensemble immobilier à usage industriel et commercial situé [Adresse 3] à LA TESTE DE BUCH (33), moyennant un loyer annuel initial de 24.600 euros hors taxe et hors charge pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’activité de travaux publics et routiers. Par avenant du 24 juin 2015, le loyer a été ramené à la somme de 24.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015.

Le 29 juin 2022, le bailleur a fait signifier au preneur un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé annuel de 54.000 euros hors taxe et hors charge.

Le 21 juillet 2022, le preneur a accepté le principe du renouvellement du bail mais a refusé le montant du loyer proposé par le bailleur.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 16 janvier 2023, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES a, par acte du 21 février 2023, fait assigner la SAS CMR devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023.

Par jugement du 26 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail a été renouvelé à compter du 1er janvier 2023 et avant dire droit, ordonné une mesure d’expertise confiée à madame [P] [E].

L’expert a déposé son rapport le 22 mars 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 23 mai 2024 et déposé au greffe le 17 mai 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 40.000 euros hors taxes et hors charges,condamner la société CMR au paiement des dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, condamner la société CMR à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer doit être fixé à la valeur locative compte tenu de l’existence d’un motif de déplafonnement du loyer du terrain constitué par l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Ainsi, elle prétend que l’amélioration des conditions de desserte du local a une incidence notable sur l’activité de travaux publics et routiers exercée par la société CMR, en ce qu’elle facilite l’acheminement des matériaux par transport en camions, et que la facilitation des déplacements des employés présente un atout indéniable pour le recrutement.

S’agissant de la détermination de la valeur locative, elle sollicite l’homologation de la proposition de l’expert judiciaire qui a eu recours à la méthode par capitalisation en l’absence d’éléments de comparaison suffisants, et retient une valeur de 17,50 euros/m2/ an. Elle ajoute que la circonstance invoquée par le bailleur tenant à la baisse du chiffre d’affaires est inopérante car sans lien avec l’amélioration des conditions de desserte, et qu’elle a pour origine le contexte économique et/ou la mauvaise gestion commerciale et financière du site.

A l’audience, la SAS CMR, soutenant son mémoire notifié le 14 août 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception et déposé au greffe le 12 août 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter la SCI LES LANDES DES DEUX CRASTES de ses demandes,fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2023 à