Chambre des Référés, 18 octobre 2024 — 24/01009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 18 OCTOBRE 2024

N° RG 24/01009 - N° Portalis DB22-W-B7I-SD2H Code NAC : 72Z AFFAIRE : [C] [B], [S] [O] C/ [Y] [X], SDC DE L’IMMEUBLE SITUÉ [Adresse 1]

DEMANDEURS

1/ Madame [C] [B] née le 02 Juillet 1968 à [Localité 5] (92), demeurant [Adresse 3],

2/ Monsieur [S] [O] né le 29 Septembre 1971 à [Localité 6] (78), demeurant [Adresse 3],

représentés par Me Camille BROSSEAU-GOTTI, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 707, Me Clément BOIROT, avocat au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS

1/ Monsieur [Y] [X] né le 01 Novembre 1947 à [Localité 4] (80), demeurant [Adresse 2],

2/ Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, Monsieur [Y] [X], né le 1er novembre 1947 à [Localité 4] (80), de nationalité française, retraité, demeurant [Adresse 2],

représentés par Me François PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 393

DÉBATS TENUS À L'AUDIENCE DU : 12 SEPTEMBRE 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Ingrid RESZKA, Greffière lors des débats et de Virginie DUMINY, Greffière lors du prononcé.

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, madame [C] [B] et monsieur [S] [O] ont fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic monsieur [Y] [X], ainsi que monsieur [Y] [X], au visa de l'article 835 du code de procédure civile, aux fins de voir : - Condamner monsieur [X] à leur payer la somme de 6.388,20 €, à titre provisionnel, en réparation de leur préjudice de jouissance ; - Condamner monsieur [X] à justifier, sous astreinte, des risques de fuites invoqués dans son mail du 30 octobre 2023 ; - Fixer le montant de l’astreinte à 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir ; Dans l’hypothèse où il existerait des fuites : - Condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à faire procéder aux travaux de réparation du système de chauffage, sous astreinte, - Fixer le montant de l’astreinte à 150 € par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la date du rapport démontrant l’existence de fuites ; En tout état de cause, - Condamner monsieur [X] à payer à Monsieur [S] [O] et Madame [C] [B] à la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

A l'audience du 12 septembre 2024 à laquelle l'affaire a été appelée, madame [C] [B] et monsieur [S] [O], représentés par leur conseil, développent leurs conclusions en réplique signifiées par RPVA le 12 septembre 2024 au terme desquelles ils maintiennent leurs demandes, y ajoutant une demande subsidiaire de renvoi de la procédure à une prochaine audience au fond devant le tribunal judiciaire.

En substance, ils font valoir que la chaudière de la copropriété est installée dans les parties de monsieur [X] ; qu'en application du règlement de copropriété, il est le seul autorisé à y accéder et que l'année précédente, lorsqu'ils lui ont demandé de remettre la chaudière en route le 21 octobre 2023, il a refusé de le faire, de sorte qu'ils n'ont pas eu de chauffage de l'hiver, ce qui constitue un trouble manifestement illicite et justifie leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance, chiffré en fonction de la surface habitable, à 50% de la valeur locative de leur bien sur une durée de 7 mois. Ils sollicitent de monsieur [X] qu'il fasse la preuve du caractère défectueux des installations de chauffage justifiant son refus de le faire fonctionner et, dans l'hypothèse où cette défectuosité serait démontrée, ils demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire procéder, sous astreinte, aux travaux réparatoires. A titre subsidiaire, ils demandent l'application des dispositions de l'article 837 du code de procédure civile et le renvoi de leur affaire au fond, compte-tenu de l'urgence, à l'approche de la période hivernale.

Aux termes de leurs conclusions en défense signifiées par RPVA le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic, monsieur [Y] [X], et monsieur [Y] [X], représentés par leur conseil commun, demandent au tribunal de dire n'y avoir lieu à référé, de débouter les consorts [B]-[O] de l'ensemble de leurs demandes, de les condamner in solidum à verser à monsieur [X] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre leur condamnation in solidum aux dépens.

Ils font valoir la mauvaise foi des consorts [B]-[O] dès lors qu'ils bénéficient d'une servitude de passage pour accéder à la chaudière et remettre en marche eux-même le chauffage. Ils déduisent de cette possibilité qu'ils avaient de rallumer le chauffage qu'il existe une contestation sérieuse à leur demande de dommages et intérêts. S'agissant des demandes de mesures conservatoires et de remise en état, ils soutiennent qu'il n'existe aucun trouble manifestement illicite au regard de la servitude de passage dont bénéficient les demandeurs. Ils soulignent également que les demandeurs ont toujours refusé de faire réaliser des tests de fuite par un expert pour identifier le problème de la chaudière et qu'ils sont mal venus de solliciter une condamnation de monsieur [X] à justifier sous astreinte des fuites de la tuyauterie. Ils ajoutent que c'est à eux de justifier de la nécessité de travaux pour obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires à les faire. Ils précisent que monsieur [X] a toujours dit qu'il était disposé à régler la quote part de la facture de réparation si un devis lui était présenté.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de dommages intérêts provisionnels

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, il peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [B] et monsieur [O] demandent des dommages et intérêts à titre provisionnels pour le préjudice de jouissance qu'ils ont subi au cours de la période hivernale précédente, faisant valoir que le refus de monsieur [X] de remettre en marche le chauffage collectif, alors qu'il était le seul à pouvoir le faire au regard du lieu d'emplacement de la chaudière, était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés.

En l'espèce, les demandeurs justifient avoir demandé à monsieur [X] de rallumer la chaudière de la copropriété par mail du 21 octobre 2023 puis par mise en demeure du 24 octobre 2023 réceptionnée le 26 octobre 2024.

La chaudière se situe dans une partie privative appartenant à monsieur [X].

S'il existe une servitude de passage pour l'accès à la chaufferie dont devraient bénéficier les propriétaires du fonds dominant, à savoir les demandeurs, il résulte toutefois du règlement de copropriété établi le 25 avril 2000 que la pièce n'est accessible qu'au syndic, à la personne chargée de l'entretien et des réparations, ainsi qu'aux concessionnaires pour le relevé des compteurs.

Monsieur [X] est copropriétaire et syndic de l'immeuble.

Madame [B] et monsieur [O] font valoir que lui seul a donc la possibilité d'accéder à la chaudière pour la rallumer et que son refus était constitutif d'un trouble manifestement illicite.

Monsieur [X] répond qu'il a proposé à madame [B] de remettre elle-même la chaudière en route dès lors qu'elle bénéficie d'une servitude de passage et qu'elle peut parfaitement l'utiliser.

Non seulement ce n'est pas ce qui ressort des échanges de courriels entre le 26 et le 30 octobre 2023 puisqu'en réalité, monsieur [X] y confirme, en des termes assez discourtois, qu'il refuse de remettre en marche la chaudière qui dysfonctionne car son appartement est menacé (principe de précaution) et propose à madame [B] de faire intervenir un expert en prenant contact avec son épouse pour descendre avec elle à la salle de chauffe, mais surtout, si la servitude existe toujours et aurait pu permettre effectivement à madame [B] d'accéder à la salle de chauffe, l'acte du 12 septembre 2024 de renonciation à servitude ne portant pas sur l'accès à cette partie de l'immeuble, le règlement de copropriété, lui n'a pas été modifié et prévoit toujours que l'accès à la chaufferie n'est accessible qu'au syndic, à la personne chargée de l'entretien et des réparations, ainsi qu'aux concessionnaires pour le relevé des compteurs.

Madame [B] n'avait donc pas la possibilité d'accéder à la salle de chauffe, sauf accord de monsieur [X] mais celui-ci n'a jamais donné son accord pour que la chaudière soit remise en marche.

Or, la chaudière et les appareils de chauffage central font partie des parties communes.

Comme indiqué au règlement de copropriété, ce n'est qu'à l'unanimité des voix que l'assemblée générale des copropriétaires peut décider de l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance.

En l'espèce, monsieur [X] a fait obstruction à la remise en route de la chaudière.

Il en est résulté un trouble manifestement illicite, dès lors que le chauffage n'a jamais pu être remis en marche lors de l'hiver 2023-2024.

Toutefois, si le juge des référés peut être saisi pour faire cesser un trouble manifestement illicite, la mesure qu'il lui est demandé de prescrire doit être une mesure conservatoire ou de remise en état qui doit avoir pour objectif de faire cesser ce trouble.

En l'espèce, madame [B] et monsieur [O] se contentent de solliciter des dommages et intérêts à titre provisionnels pour indemniser leur préjudice de jouissance. Curieusement, ils ne demandent pas la condamnation de monsieur [X] à rallumer la chaudière.

Leur demande de provision n'étant pas de nature à faire cesser le trouble manifestement illicite, elle sera rejetée.

Sur la demande d'injonction de faire sous astreinte

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [B] et monsieur [O] demandent de condamner monsieur [X] à justifier, sous astreinte, des risques de fuites invoqués dans son mail du 30 octobre 2023, puis, si la défectuosité de la chaudière devait être établie, de condamner le syndicat des copropriétaires à faire procéder aux travaux de réparation du système de chauffage.

Cette demande est formée au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 dont il résulte que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Le syndic est quant à lui chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ; d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Il y a donc lieu d'en déduire que la demande d'injonction vise monsieur [X] en sa qualité de syndic de l'immeuble.

Madame [B] et monsieur [O] demandent donc au juge des référés d'ordonner une mesure permettant de faire la preuve de la nécessité de procéder à des travaux qu'ils demandent également d'ordonner sous astreinte de manière conditionnelle, "dans l'hypothèse où il existerait des fuites."

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 : Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires. Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot. (Nous soulignons)

Le juge des référés n'a pas vocation à ordonner des mesures pour suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, surtout lorsqu'elles disposent d'autres voies de droit pour agir.

En l'espèce, c'est aux demandeurs copropriétaires, étant observé que madame [B] a également la qualité de présidente du conseil syndical, qu'il appartient de faire la preuve de la défectuosité de la chaudière s'ils veulent obtenir une condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux, si tant est qu'il soit établi que le syndicat des copropriétaires entend s'opposer aux travaux.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'injonction de faire sous astreinte qui ne répondent aucunement aux dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.

Sur la demande subsidiaire de renvoi de la procédure à une prochaine audience au fond devant le tribunal judiciaire

L'article 837 du code de procédure civile dispose : A la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Au regard de la nature des demandes et des motifs de la présente décision, rien ne justifie de renvoyer l'affaire au fond.

La demande subsidiaire sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l'autre partie, la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Eu regard au sens de la présente décision, à la nature du litige et à la qualité des parties en présence, il sera dit que chacune conservera la charge de ses dépens et il n'y aura pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Déboutons madame [C] [B] et monsieur [S] [O] de leur demande provisionnelle de dommages et intérêts ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes d'injonction de faire sous astreinte ;

Rejetons la demande subsidiaire de renvoi de l'affaire au fond ;

Déboutons les parties de leurs demandes réciproques sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Laissons à chacune des parties la charge de ses propres dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 OCTOBRE 2024 par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU