Charges de copropriété, 17 octobre 2024 — 18/08491

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à: -Me Alexandre BRAUN -Me Bérengère LAGRANGE

délivrées le:

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Charges de copropriété

N° RG 18/08491 N° Portalis 352J-W-B7C-CNJZF

N° MINUTE :

Assignation du : 16 Mai 2018

JUGEMENT rendu le 17 Octobre 2024 DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet BAROND, S.A.S [Adresse 1] [Adresse 1]

représenté par Me Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0032

DÉFENDERESSES

Madame [D] [S] veuve [C] [Adresse 3] [Adresse 3]

Madame [Y] [C] [Adresse 4] [Adresse 4]

représentées par Me Bérengère LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0800

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 17 Octobre 2024 Charges de copropriété N° RG 18/08491 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNJZF

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT

- Contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe - Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe 12 Septembre 2024.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 17 Octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C], sa fille, sont propriétaires, es qualité de conjoint survivant et d’héritière de feu [G] [C], des lots de copropriété n°79, 80 et 154 d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndic de cette copropriété est le cabinet Barond, qui a repris la gestion de l’immeuble par désignation de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2016, après la gestion temporaire de ce dernier par un administrateur judiciaire nommé par ordonnance du Président du tribunal de grande instance de Paris en date du 5 juillet 2016, en raison de la gestion contestée de son syndic antérieur, le cabinet Farcot ADB, envers lequel le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de liquidation judiciaire le 30 mars 2017.

Par ordonnance de référé en date du 13 juillet 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris, saisi par le cabinet Barond, a désigné un expert judiciaire aux fins notamment d’examiner les comptes de gestion de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] pour les exercices 2014 à 2016 inclus, et en relever le cas échéant les irrégularités constatées.

Le rapport de l’expert a été déposé le 20 novembre 2018.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 avril 2017, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a mis en demeure [G] [C] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier de justice signifié le 20 mars 2018, et dans l’ignorance du décès au mois d’octobre 2017 de M. [G] [C], le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 2] l’a fait assigner en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Le 14 mai 2018, le notaire en charge de la succession a notifié au syndic de l’immeuble sis [Adresse 2] la dévolution successorale de M. [G] [C], soit:

- Mme [D] [S] veuve [C] en qualité d’épouse commune en biens de M. [G] [C] ; - Mme [Y] [C] en qualité d’héritière de M. [G] [C], son père.

Par exploits d’huissier de justice signifiés le 16 mai 2018 et le 22 mai 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a assigné Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] (ci-après “les consorts [C]” et « Mesdames [C] ») en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 5 septembre 2018.

Parallèlement, par jugement rendu le 10 novembre 2022, la 8ème chambre 2ème section du tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné la société Les souscripteurs du Lloyd’s, assureur du précédent syndic cabinet Farcot ADB, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 11.417,49 euros au titre de sa garantie de responsabilité civile du syndic en liquidation judiciaire, ainsi que diverses sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Vu les dispositions des articles 35 du décret du 17 mars 1967, 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1231-1 et suivants du Code civil, et la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, RECEVOIR le SDC du [Adresse 2] recevable et bien fondé en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, DÉBOUTER Madame [D] [S] veuve [C] et Madame [Y] [C] de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions, En conséquence : CONDAMNER solidairement Madame [D] [S] veuve [C] et Madame [Y] [C] au paiement, au profit de SDC [Adresse 2], des sommes de : ➢ 20.254,43 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec déduction de la somme de 368,34 € représentant la quote-part résultant du jugement rendu par le tribunal judiciaire de PARIS le 10 novembre 2022,

➢ 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de son abstention de tout règlement pendant de nombreux mois, et ce solidairement, ➢ 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. ASSORTIR la condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2017, sur la somme de 13.536,61 euros, sur la somme de 639,28 euros à compter de la sommation de payer du 16 mai 2017, sur la somme de 5.741,46 euros à compter de l’assignation du 22 mai 2018, et sur le surplus à compter de la signification des présentes conclusions, conformément aux dispositions des articles 1344 et 1344-1 du Code civil, ASSORTIR la décision à intervenir de l’exécution provisoire, CONDAMNER solidairement Madame [D] [S] veuve [C] et Madame [Y] [C] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût de la sommation du 16 mai 2017, dont distraction au profit d’Alexandre BRAUN, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 19 septembre 2023, les consorts [C] demandent au tribunal de :

« Vu notamment Les dispositions de la Loi du 10 juillet 1966, Vu les articles 1348 et suivants du code civil, Les dispositions des articles 699 et suivants du code de procédure civile, Et tous autres moyens de fait et de droit à déduire ou à suppléer s'il y a lieu, ACCUEILLIR les pièces et conclusions de Mesdames [C], CONSTATER, DIRE ET JUGER que la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’arriéré de charges dues par Mesdames [C] ne saurait être supérieure à la somme de 6.910,26 €, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à Mesdames [C] une somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leurs réclamations indues et des tracas occasionnés par leur refus de transiger sur la base d’une somme plus raisonnable au regard des erreurs manifestes des comptes de cette copropriété et de ses syndics successifs, de l’expertise en cours et de l’erreur patente de leur décompte reprenant des soldes antérieurs injustifiés, ORDONNER une compensation entre les créances réciproques des parties, ORDONNER la mainlevée du séquestre des fonds entre les mains de Maître [T], Notaire à [Localité 6] AUTORISER le séquestre, Maître [T], Notaire à [Localité 6] à se libérer de la somme correspondant à la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’arriéré de charges, après déduction de la créance de Mesdames [C] envers ce syndicat des copropriétaires, entre les mains du cabinet BAROND ès-qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

AUTORISER Maître [T], Notaire à [Localité 6] à se libérer du solde du prix de vente des biens immobiliers de Mesdames [C] après règlement de la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entre les mains de Mesdames [C], DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes, en ce compris sa demande de dommages et intérêts et sa demande au titre de l’article 700 du CPC. STATUER ce que de droit pour les dépens ».

La clôture de l'instruction a été prononcée le 29 novembre 2023, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, prorogée au 17 octobre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sollicite le paiement de la somme de 20.254,43 euros au titre des charges de copropriété impayées, avec déduction de la somme de 368,34 € représentant la quote-part résultant du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 10 novembre 2022,

Il soutient que :

- il convient de distinguer syndic en exercice et syndicat des copropriétaires,

- le cabinet Barond a été désigné en qualité de syndic dans le cadre de l’assemblée générale des copropriétaires organisée par Maître [E], administrateur provisoire, en date du 15 novembre 2016, - le cabinet Barond a « récupéré » un immeuble dans une situation comptable déplorable, en attestent les projets de résolutions n° 13 à n° 15, lesquels n’ont pas été votés et reportés à une assemblée générale ultérieure, - l’assemblée générale des copropriétaires est seule décisionnaire, - la prescription en matière de recouvrement de charges de copropriété est passée de 10 ans à 5 ans, en suite de l’adoption de la loi dite « ELAN », entrée en vigueur le 24 novembre 2018, - il ne saurait être reproché au cabinet Barond ès-qualités, d’avoir engagé des actions en recouvrement, et ce pour interrompre la prescription, les arriérés étant anciens, Décision du 17 Octobre 2024 Charges de copropriété N° RG 18/08491 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNJZF

- si la procédure d’expertise a été engagée au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, elle ne l’a pas été au nom de chaque copropriétaire pris individuellement, - Madame [S] veuve [C] et Madame [C] ne sont pas à proprement parler parties à cette procédure d’expertise, - le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, ne pouvait se dispenser d’engager des procédures en recouvrement de charges, - nonobstant les manquements du cabinet Farcot ADB, Monsieur [C], aux droits duquel se trouvent aujourd’hui Madame [S] veuve [C] et Madame [C], avait cessé de régler les charges de copropriété courantes depuis 2017,

- Madame [S] veuve [C] et Madame [C] reconnaissent que la créance du syndicat des copropriétaires est a minima d’un montant de 11.716,47 €, - elles tentent de tirer parti de la procédure d’expertise en excipant de l’absence de mises en demeure par le cabinet Bertaux, puis par le cabinet Farcot, précédents syndics, et en concluant comme si elles étaient personnellement parties à la procédure pendante entre le syndicat des copropriétaires d’une part, et le liquidateur de la société Farcot ADB et son assureur, d’autre part, - la procédure d’expertise diligentée consécutivement à la reprise de la gestion de l’immeuble du [Adresse 2] par le cabinet Barond a été motivée par les irrégularités dans les comptes laissés par les cabinets Bertaux et Farcot, - ces irrégularités ont été abordées lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2016, dans les résolutions n° 13 et n° 14,

- ni Monsieur [C] ni les défenderesses n’ont réglé aucune charge depuis le mois de juillet 2017 et jusqu’à la vente des lots, ce alors même que de nombreux travaux ont été votés, et qu’ils doivent par conséquent être réglés, - en plus d’être dans une situation financière difficile, l’immeuble du [Adresse 2] est dans un état de délabrement avancé, - les défenderesses ne peuvent reprocher au syndic en exercice, le cabinet Barond, d’avoir repris les comptes tels qu’il les a reçus, dans l’attente de l’issue de la procédure d’expertise et, surtout, de la procédure en ouverture de rapport et en indemnisation, - au regard de la somme totale de 21.699,83 € perçue par le syndicat des copropriétaires en exécution de la condamnation prononcée par le jugement du 10 novembre 2022, sachant que Madame [D] [S] veuve [C] et Madame [Y] [C] venant aux droits de Monsieur [G] [C] détenaient 34/2.003èmes des tantièmes de charges, la créance du syndicat des copropriétaires doit être diminuée de : 21.699,83 x (34/2003) = 368,34 €

En défense, les consorts [C] demandent au Tribunal de fixer le montant de la créance d’arriéré des charges de copropriété à la somme maximum de 6.910,26 € et font valoir que :

- le quantum de la créance du syndicat des copropriétaires est erroné, - le syndic n’a jamais adressé la moindre mise en demeure à M. [C] concernant des impayés de charges de copropriété, - les appels de charges adressés aux époux [C] par les trois derniers syndics, le cabinet JP Bertaux, puis le cabinet Farcot Adb, et enfin le cabinet Barond sont erronés,

- les époux [C] recevaient deux appels de fonds distincts : - un pour le lot 80, (un appartement),

- et un pour les lots 79 (un appartement), 140 (une cave) et 154 (une cave), - M. [C] n’a jamais été propriétaire de la cave lot n°140 qui appartient à la copropriété, - les appels de fonds doivent donc être recalculés uniquement sur la base des lots dont Monsieur [C] était propriétaire, à savoir les lots 79, 80 et 154. - des erreurs apparaissent sur les appels des fonds du cabinet Bertaux, syndic de l’immeuble jusqu’en juin 2015, puis sur ceux du cabinet Farcot à l’occasion de la reprise des soldes antérieurs.

- trois « soldes » différents apparaissent pour la même date, soit le 31/12/2014 :

- 4.902,41 € sur l’appel de fonds du cabinet JP Bertaux,

- puis 5.311,57 € sur l’appel de fonds suivant,

- puis encore 4.767,25 € sur l’appel de fonds du cabinet Farcot ADB,

montants en tout état de cause erronés puisque Monsieur [C] n’a jamais été propriétaire du lot n°140

- rien n’explique que les deux comptes de charges de Monsieur [C] (un pour le lot 80, et un pour les lots 79, 140 (sic) et 154) soient passés de :

- 1.437,53 + 4.030,41 = 5.467,94 € au 31/12/2013 selon les derniers comptes du cabinet JP Bertaux approuvés lors de l’assemblée générale du 1 er octobre 2014,

- à 6.617,92 + 6.437,51 = 13.052,43 € comme mentionné dans le décompte du cabinet Barond avec les deux lignes 22 et 23 intitulés « reprise de solde ancien syndic Farcot du 28/07/2016»

- le cabinet Barond admet dans ses dernières conclusions et les pièces qu’il verse aux débats, et notamment l’assignation en paiement qu’il a fait délivrer au liquidateur judicaire du cabinet Farcot et à son assureur, que le rapport d’expertise des comptes de la copropriété déposé par l’expert judiciaire retient de nombreux manquements du cabinet Farcot ainsi que l’imputation à tort de dépenses au syndicat des copropriétaires pour un montant de 32.454,13 €, même si pourrait être ajouté un montant de 2.968,80 € sur lequel des réserves sont formulées,

- Elles sont bien fondées à contester le quantum des sommes qui leur sont aujourd’hui réclamées au titre d’un arriéré de charges de copropriété, et notamment les lignes 22 et 23 réclamer à nouveau des sommes de 6.614,92 + 6.437,51 € = 13.052,43 € au titre d’une « reprise de solde au 28 juillet 2016 »,

- Madame [C] justifie avoir adressé au cabinet Farcot un chèque de 616,39 € en date du 8 janvier 2016 au cabinet Farcot ADB, qui a été débité sur son compte bancaire le 13 janvier 2016 dont il doit être tenu compte même s’il n’apparaît sur aucun appel de charges ou décomptes, ni du cabinet Farcot, ni du cabinet Barond,

- le dernier décompte du cabinet Barond fait apparaitre un solde débiteur de 20.264,43 € alors que le dernier appel de provision reçu par les consorts [C], donc en date du 1er octobre 2018, fait apparaitre un solde de 23.085,20 €, soit une différence de 23.085,20 – 20.264,43 = 2.820,77 € entre les deux décomptes sans explication du demandeur,

- lors de la vente des biens immobiliers, le notaire a d’ores et déjà réglé au cabinet Barond une somme de 3.737,87 € le 15 octobre 2018 comme cela ressort du décompte du notaire et il doit être compte de ce versement intervenu postérieurement à l’assignation.

- le décompte d’arriéré de charges de copropriété doit être rectifié de la manière suivante :

Décompte du cabinet Barond au 06/04/2018 19.917,35 € A déduire, reprises des soldes cabinet Farcot ADB (lignes 22 et 23) - 13.052,43 €

A ajouter, compte de M [C] au 31/12/2013 + 5.467,94 €

A déduire, règlement de 616,39 € adressé au cabinet Farcot ADB - 616,39 €

A déduire, versement effectué par le notaire lors de la vente 15/10/2018 - 3.737,87 €

Nouveau Solde de charges 7.978,69 €

Pour mémoire, déduction des charges réclamées pour le lot 140 (une cave) - il est proposé de forfaitiser les charges calculées sur le lot 140 et imputées à tort aux consorts [C] à la somme de 700 €. - au regard de la somme de 21.699,83 € perçue par le syndicat des copropriétaires en exécution de la condamnation prononcée par le jugement du 10 novembre 2022, et de la détention par Mesdames [C] de 34/2.003ièmes des tantièmes de charges, la créance du syndicat des copropriétaires doit être diminuée à la somme de 368,34 €, - le calcul des charges de copropriété non contestées et réellement dues par Mesdames [C] s’élève donc à la somme de 6.910,26 € (nouveau solde de charges 7.978,69 € - les charges calculées sur le lot 140 pour la somme de 700 € - la quote-part sur les condamnations prononcées à hauteur de 368,34 €).

***

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et une attestation de dévolution successorale que Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] sont propriétaire des lots 79, 80 et 154 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales du 1er octobre 2014, du 2 juin 2015, du 15 novembre 2016 et du 29 juin 2017;

- les attestations de non-recours et les convocations correspondantes à ces assemblées générales ;

- les extraits du grand-livre du 1 er janvier 2015 au 31 décembre 2015 et du 1 er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

- les charges de copropriété du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2014 ;

- le relevé général des dépenses du 1 er janvier 2014 au 31 décembre 2014 ;

- les charges de copropriété du 1 er janvier 2015 au 31 décembre 2015 ;

- le relevé général des dépenses du 1 er janvier 2015 au 31 décembre 2015 - une reprise appel de fonds exceptionnel Me [E] administrateur judiciaire (31 juillet 2016) ;

- l’appel provisionnel du 1 er octobre 2016 au 31 décembre 2016 ;

- les charges de copropriété du 1 er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

- le relevé général des dépenses du 1 er janvier 2016 au 31 décembre 2016 ;

- l’appel provisionnel du 1 er janvier 2017 au 31 mars 2017 ;

- l’appel provisionnel du 1 er avril 2017 au 30 juin 2017 ;

- l’appel provisionnel du 1 er juillet 2017 au 30 septembre 2017;

- l’appel 100 % travaux conservatoires (36e résolution assemblée générale ordinaire du 29/06/2017) ;

- le remboursement appel de fonds exceptionnel de Me [E] (7e résolution assemblée générale ordinaire du 29/06/2017) ;

- l’appel provisionnel du 1 er octobre 2017 au 31 décembre 2017 ;

- l’appel fonds de travaux loi ALUR 1°+ 2°+ 3° trimestre 2017 (26e résolution assemblée générale ordinaire du 29/06/2017) ;

- le 2e appel 50 % - reconstruction plancher haut lot 97 bât. G (38e résolution assemblée générale ordinaire du 29/06/2017) ;

- l’appel provisionnel du 1 er janvier 2018 au 31 mars 2018 ;

- une mise en demeure (LRAR) du 12 avril 2017 ;

- une sommation de payer du 16 mai 2017 ;

- une mise en demeure (LRAR) du 19 décembre 2017 ; - un extrait de compte au 6 avril 2018 ;

- un décompte actualisé au 16 septembre 2019 ;

Il y a lieu de relever que :

- la première mise en demeure a été adressée le 12 avril 2017 à M [C],

- les époux [C] ont reçu deux appels de fonds distincts : un pour le lot 80, (un appartement) et un pour les lots 79 (un appartement), 140 (une cave) et 154 (une cave) (pièces n°16 et 17 des consorts [C]),

- Monsieur [C] n’était pas propriétaire de la cave lot n°140 qui appartient à la copropriété ainsi qu’il ressort de la fiche d’immeuble des biens cadastrés [Cadastre 5] (pièce 15 des consorts [C]).

Les appels de fonds qui ont été émis sont donc erronés et ne visent pas les seuls lots dont Monsieur [C] était propriétaire, à savoir les lots 79, 80 et 154. Il doit en outre être relevé que les appels de fonds ne se suivent pas et comportent des soldes différents :

- l’appel de fonds du 4ème trimestre 2013 afférent aux lots 79, 140 et 154 présente un solde de 3.583,96 € exigible au 1/10/2013, alors que l’appel de fonds suivant, celui du 1er trimestre 2014, indique un solde de 4.030,41 € au 31/12/2013,

- l’appel de fond du 4ème trimestre 2014 afférent aux lots 79, 140 et 154 présente un solde exigible 4.902,41 € au 1/10/2014, alors que l’appel de fond suivant du 1er trimestre 2015 mentionne un solde de 5.311,57 € au 31/12/2014 soit 409,16 € de plus (pièce n°17 des consorts [C]). Enfin, il est relevé que l’appel de fonds du Cabinet Farcot Adb en date du 28.10.2015 pour les lots 79, 140 et 154, présente un solde de 4.767,25 € toujours au 31.12.2014. Trois « soldes » différents apparaissent à la date du 31/12/2014 :

- 4.902,41 € sur l’appel de fonds du cabinet JP Bertaux,

- puis 5.311,57 € sur l’appel de fonds suivant,

- puis encore 4.767,25 € sur l’appel de fonds du cabinet Farcot Adb,

S’agissant des appels de fonds pour le lot n°80, il est relevé que sur l’appel de fonds du 4ème trimestre 2013, figure un solde de 3.048,43 € exigible au 1/10/2013 ; néanmoins, l’appel de fond du 1er trimestre 2014 mentionne quant à lui un solde de 3.493,26 € au 31/12/2013. Enfin, sur les comptes arrêtés au 31/12/2013, le compte de Monsieur [C] serait de 1.437,53 € pour le lot 80.

Dans le même sens, l’appel de fonds du 4ème trimestre 2014 mentionne un solde exigible au 1/10/2014 de 4.353,78 € ; or, l’appel de fonds suivant du 1er trimestre 2015 présente un solde au 31/12/2014 de 4.767,25 €. Des soldes différents apparaissent au 31/12/2014 pour le lot n°80 :

- entre le 31 décembre 2013 et le 31 décembre 2014 soit en un an, le solde de ce compte serait passé de - 1.437,53 € (comptes au 31/12/2013 annexés à la convocation à l’assemblée générale du 1er octobre 2014, pièce n°1 des consorts [C]), à un solde de - 5.311,54 € (appel de fonds du Cabinet Farcot ADB reprise de solde au 31/12/2014, pièce n°16 des consorts [C]) Il ressort des comptes de l’année 2013 qu’au 31 décembre 2013, que le compte individuel de Monsieur [C] était débiteur de 1.437,53 + 4.030,41 = 5.467,94 € (Pièce 1 des consorts [C])

Les deux comptes de charges de Monsieur [C] (un pour le lot 80, et un pour les lots 79, 140 (sic) et 154) sont passés de - 1.437,53 + 4.030,41 = 5.467,94 € au 31/12/2013 selon les derniers comptes du Cabinet JP Bertaux approuvés lors de l’assemblée générale du 1 er octobre 2014 (Pièce 1 des consorts [C]) à 6.617,92 + 6.437,51 = 13.052,43 € comme mentionné dans le décompte du cabinet Barond avec les deux lignes 22 et 23 intitulés « reprise de solde ancien syndic Farcot du 28/07/2016 ».

Il sera rappelé que les parties ont été contraintes, pour élucider les incohérences comptables, de recourir à une procédure d’expertise judiciaire des comptes sur les années 2014 à 2016.

Or en l’espèce, le syndicat des copropriétaires poursuit les défenderesses sur la base des comptes de ses syndics, le cabinet Bertaux et le cabinet Farcot Adb, sans préciser quelles conséquences ont eu le rapport d’expertise judiciaire sur la régularité de ces comptes et sans mettre le tribunal en mesure de vérifier que ceux-ci ont été rectifiés à la suite de l’expertise judiciaire. De même, le syndicat des copropriétaires demandeur n’apporte aucun élément permettant au tribunal de considérer qu’il n’y aurait pas lieu de déduire des sommes réclamées la somme de 616,39 € pour laquelle Madame [C] justifie avoir adressé au Cabinet Farcot un chèque de 616,39 € en date du 8 janvier 2016 au Cabinet Farcot ADB, chèque qui a été débité sur son compte bancaire le 13 janvier 2016 (pièce 21 des consorts [C]) Il sera encore observé que le dernier décompte du Cabinet Barond (Pièce n°20 du syndicat des copropriétaires) fait apparaitre un solde débiteur de 20.264,43 € alors que le dernier appel de provision reçu par les consorts [C] donc en date du 1er octobre 2018 fait apparaitre un solde de 23.085,20 € (pièce 29 des consorts [C]).

Enfin, il y a lieu de déduire des sommes réclamées la somme de 3.737,87 €, qui a été réglée le 15 octobre 2018, soit postérieurement à l’assignation, comme cela ressort du décompte du notaire (pièce 28 des consorts [C]). Pour l’ensemble de ces raisons il y a lieu de faire droit à la demande des consorts [C] de voir déduites du décompte du Cabinet BARROND au 06/04/2018 :

- la somme de 13. 052,43 euros correspondant aux reprises des soldes Cabinet Farcot ADB (lignes 22 et 23) - 13.052,43 € ,

- la somme de 5.467,94 euros figurant au compte de M [C] au 31/12/2013,

- le règlement de 616,39 € adressé au Cabinet Farcot ADB, - le versement effectué par le notaire lors de la vente 15/10/2018 soit la somme de 3.737,87 €,

- les charges réclamées pour le lot 140 (une cave n’appartenant pas aux consorts [C]) soit la somme forfaitaire de 700 €,

- la somme de 368,34 euros pour tenir compte de la condamnation prononcée par le jugement du 10 novembre 2022, Dans ces conditions, Mesdames [C] seront condamnées à payer la somme de 6.910,26 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En revanche, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes :

- tendant à la mainlevée du séquestre,

- d’autorisation du séquestre, Maître [T], Notaire à [Localité 6] à se libérer de la somme correspondant à la créance du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’arriéré de charges, après déduction de la créance de Mesdames [C] envers ce Syndicat des Copropriétaires, entre les mains du Cabinet Barond ès-qualité de Syndic du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2],

- d’autorisation de Maître [T], Notaire à [Localité 6] à se libérer du solde du prix de vente des biens immobiliers de Mesdames [C] après règlement de la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entre les mains de Mesdames [C], dès lors que ces demandes, formulées par les consorts [C], ne sont motivées ni en droit ni en fait.

2 - Sur les demandes indemnitaires et la demande de compensation

Le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Mesdames [C] sollicitent l’octroi de la somme de 2.000 euros pour préjudice moral résultant de la procédure, selon elles abusive.

**************

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

***

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [C] de leurs obligations.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement des consorts [C] a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Au demeurant, il ressort des pièces versées aux débats que les difficultés financières du syndicat des copropriétaires procèdent de la mauvaise gestion du précédent syndic, le cabinet Farcot ADB, en liquidation judiciaire, et dont l’assureur la Lloyd’s a été condamné à lui payer la somme de 11.417,49 euros par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 10 novembre 2022, au titre de sa garantie de responsabilité civile.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que consorts [C] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, étant en outre établi que le syndicat des copropriétaires a initié sa procédure en paiement de l’arriéré des charges de copropriété juste après le décès de M. [G] [C].

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

De même, Mesdames [C] ne démontrent pas la faute qu’aurait commise le syndicat des copropriétaires à raison de la procédure de recouvrement de charges, d’autant qu’il est fait droit partiellement aux demandes du syndicat des copropriétaires.

Elles ne versent pas plus aux débats de pièces attestant du préjudice qu’elles prétendent avoir subi.

Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] seront dans ces conditions déboutées de leurs demandes, incluant celle formulées au titre de la compensation des sommes.

Par conséquent, il y a lieu de débouter les parties de leurs demandes respectives en dommages et intérêts.

3 – Sur la solidarité

En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ne fait valoir ni ne justifie d’aucune clause de solidarité prévue au règlement de copropriété de cet immeuble.

En conséquence, il sera débouté de sa demande tendant à voir prononcer des condamnations solidaires.

4- Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mesdames [C], parties partiellement succombantes, seront condamnées au paiement des entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Alexandre Braun, avocat en ayant fait la demande.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu de l’équité, il n’y a pas lieu de prononcer de condamnations au titre de l’articles 700 du code de procédure civile.

Décision du 17 Octobre 2024 Charges de copropriété N° RG 18/08491 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNJZF

- Sur l’exécution provisoire

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire soit prononcée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 6.910,26 € au titre de l’arriéré des charges de copropriété avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] de leur demande de mainlevée du séquestre ;

DEBOUTE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] de leur demande de voir autoriser le séquestre, Maître [T], Notaire à [Localité 6] à se libérer de la somme correspondant à la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au titre de l’arriéré de charges, après déduction de la créance de Mesdames [C] envers ce syndicat des copropriétaires, entre les mains du cabinet Barond ès-qualité de syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2],

DEBOUTE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] de leur demande de voir autoriser Maître [T],, notaire à [Localité 6], à se libérer du solde du prix de vente des biens immobiliers de Mesdames [C] après règlement de la créance du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] entre les mains de Mesdames [C],

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] de leur demande en paiement de dommages et intérêts et de leur demande de compensation ;

CONDAMNE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de Me Alexandre Braun conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE Mme [D] [S] veuve [C] et Mme [Y] [C] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles  DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

PRONONCE l'exécution provisoire du jugement.

Fait et jugé à Paris le 17 Octobre 2024

La Greffière La Présidente