Ctx Gen JCP, 25 septembre 2024 — 23/05723
Texte intégral
Min N° 24/00676 N° RG 23/05723 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDLXF
M. [T] [P]
C/ M. [M] [U] Mme [R] [N]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
JUGEMENT DU 25 septembre 2024
DEMANDEUR :
Monsieur [T] [P] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2]
représenté par Me Vanessa CALAMARI, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant
DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [U] [Adresse 1] [Localité 2]
Madame [R] [N] [Adresse 1] [Localité 2]
Représentés par Me François MEURIN de la SCP TOURAUT, avocat au barreau de MEAUX.
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madame CART Magalie, Juge Greffiers : Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de l’audience de plaidoirie, et Mme Florine DEMILLY, lors de la mise à disposition du 25 septembre 2024.
DÉBATS :
Audience publique du : 03 juillet 2024
Copie exécutoire délivrée le : à : Me Vanessa CALAMARI
Copie délivrée le : à : Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] /
FAITS ET PROCÉDURE
Par contrat du 20 novembre 2014 avec prise d'effet au 1er décembre 2014, Monsieur [T] [P] a donné à bail à Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 800 euros et 90 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [P] a, par acte de commissaire de justice en date du 19 avril 2023, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, Monsieur [T] [P] a ensuite fait assigner Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- à titre principal valider le congé pour vendre signifié aux locataires le 19 avril 2023 pour une prise d'effet au 30 novembre 2023 ; et à titre subsidiaire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ; enfin à titre infiniment subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non paiement du loyer ;
- ordonner leur expulsion immédiate,
- ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,
- les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.744.99 euros au titre de l'arriéré locatif dus au mois de décembre 2023 inclus et d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juillets 2023 et dire que les régularisations annuelles de charges et indexation annuelle du loyer pourront être mises en œuvre jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés ; assortir ces sommes avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre une somme de 1.450 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer du 19 avril 2023.
L'affaire a été appelée à l'audience du 31 janvier 2024, renvoyée au 15 mai et au 3 juillet 2024 à la demande des parties pour réponse aux conclusions.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 juillet 2024.
A l’audience, Monsieur [T] [P], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose des conclusions, actualisant la dette locative à la somme de 6.458,99 euros (échéance du mois de juillet 2024 incluse) et sollicitant le rejet des demandes de délais pour quitter les lieux des locataires. Par ailleurs, le bailleur précise qu'il souhaite vendre le bien vide et justifie de la délivrance d'un congé pour vendre en date du 19 avril 2023 aux locataires et d'un mandat de l’agence immobilière SAS BSK IMMOBILIER en date du 25 janvier 2024.
Monsieur [M] [U] et Madame [R] [N], représentés par leur conseil, se réfèrent aux conclusions déposées. Ils sollicitent à titre principal le débouté des demandes de Monsieur [T] [P] du fait de la nullité du congé pour vendre délivré. En effet ils contestent le congé délivré pour vente du bien, dont l'agence immobilière ne procéderait pas à la publicité du bien. Ils évoquent la signification d'un premier congé fin 2017 du fait de la réalisation de travaux à effectuer puis un jugement de condamnation du propriétaire pour des faits de violences sur la locataire ayant entraîné 5 jours d'incapacité totale de travail. Ils pensent que le propriétaire essaie de faire partir ses locataires qui deviennent gênants pour lui. A titre subsidiaire, ils contestent la nullité du commandement de payer qui serait irrégulier du fait de ses imprécisions et entraînerait le rejet de la demande de résiliation au titre de l'acquisition de la clause résolutoire. A titre reconventionnelle, ils effectuent une demande de remboursement des charges relatives, invoquant l'illisibilité des décomptes du propriétaire et des justificatifs, notamment concernant les espaces verts faisant valoir que les factures ne correspondent pas à une prestation.
En tout état de cause, ils reconnaissent le principe de la dette locative mais contestent son montant, indiqua