18° chambre 2ème section, 24 octobre 2024 — 20/00532

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 14] [1]

[1] C.C.C + C.C.C.F.E délivrées le : à Me LEBEAU Me SUSINI-LAURENTI

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18° chambre 2ème section

N° RG 20/00532

N° Portalis 352J-W-B7E-CRO24

N° MINUTE : 9

Assignation du : 31 Décembre 2019

JUGEMENT rendu le 24 octobre 2024 DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOA TONG (RCS de [Localité 14] n°401 448 352) représentée par son gérant Monsieur [M] [E] [Adresse 5] [Localité 7]

représentée par Me Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0521

DÉFENDERESSE

S.C.I. [Adresse 5] (RCS de [Localité 14] n°407 636 224) [Adresse 9] [Localité 8]

représentée par Me Davina SUSINI - LAURENTI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

Décision du 23 Mai 2024 18° chambre 2ème section N° RG 20/00532 - N° Portalis 352J-W-B7E-CRO24

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 23 mai 2024 tenue en audience publique avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 20 avril 1995, madame [J] [C], aux droits de laquelle vient la SCI [Adresse 5], a consenti à monsieur [N] [E] [O], aux droits duquel vient la SARL HOA TONG, un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 6] à [Adresse 15] 3ème [Adresse 10], à gauche de la porte d'entrée, à destination de « restaurant – traiteur, à l'exclusion de tout autre », pour une durée de neuf années se finissant le 20 avril 2004 et moyennant un loyer annuel de 240 000 francs en principal.

Selon acte sous seing privé du 22 juillet 2002, la SCI [Adresse 5] a consenti à la SARL HOA TONG un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Adresse 15] 3ème arrondissement, à droite de la porte de l'immeuble, pour une durée de neuf années se finissant le 24 juillet 2011 et moyennant un loyer annuel de 76 225 € en principal.

La clause de destination du second bail stipulait une destination de : « -Traiteur en plats froids à emporter ou à consommer sur place à l'exclusion de tous plats nécessitant l'installation à partir du local loué d'une cheminée (…). -Restauration dans le cadre exclusif de l'utilisation de ce local en tant qu'annexe du local voisin (...) ».

Il y était précisé que la création d'une communication entre les locaux objets des deux baux était expressément autorisée.

Par jugement du 10 novembre 2011, le tribunal de grande instance de PARIS a jugé que par l'effet d'une demande de renouvellement de la locataire du 23 novembre 2005, le bail du 20 avril 1995 avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2006 pour un loyer annuel en principal de 45 770,57 €.

L'appel interjeté contre ce jugement par la bailleresse ayant été déclaré caduc par la cour d'appel de PARIS, cette décision est devenue définitive.

Par acte extrajudiciaire du 23 juin 2014, la locataire a sollicité le renouvellement du bail du 22 juillet 2002 à compter du 1er juillet 2014.

Par actes extrajudiciaires du 16 septembre 2014, la bailleresse a signifié à la locataire : -un congé avec refus de renouvellement du bail du 20 avril 1995, qui avait été renouvelé à compter du 1er janvier 2006, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction, avec effet du 31 mars 2015, -une réponse à la demande de renouvellement du bail du 22 juillet 2002 comportant refus de renouvellement, avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction.

Par jugement du 28 janvier 2015, confirmé ultérieurement par arrêt de la cour d'appel de PARIS du 07 juin 2017, le juge des loyers du tribunal de grande instance de PARIS, saisi par la locataire d'une demande de révision du loyer du bail du 22 juillet 2022, initialement présentée par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 janvier 2010, l'a fixé à 72 000 € par an en principal à compter du 22 janvier 2010.

Par ordonnance du 05 mai 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, saisi d'une demande de désignation d'un expert afin d'évaluer les indemnités d'éviction et d'occupation dues réciproquement par les parties dans le cadre de l'éviction de la locataire des locaux objets des deux baux, a fait droit à ces demandes et désigné monsieur [A] [H] pour y procéder.

L'expert judiciaire a rendu un rapport en date du 08 février 2018, concluant : -que l'indemnité d'éviction s'évaluait : *dans l'hypothèse d'une perte de fonds de commerce à 1 039 000 € avec prise en compte des frais de réinstallation et à 970 300 € hors prise en compte des frais de réinstallation, *dans l'hypothèse d'un transfert de fonds de commerce, à 1 216 400 €, -que le montant des indemnités d'occupation s'évaluait : *à 88 000 € par an HT HC à compter du 1er avril 2015 pour la boutique de