Baux Commerciaux, 5 novembre 2024 — 21/00020

05 Novembre 2024

N° Rôle : N° RG 21/00020 - N° Portalis DB3U-W-B7F-MGOT

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE c/ S.A.R.L. NGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX

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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 05 Novembre 2024 après débats à l’audience publique du 01 Octobre 2024.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7] - [Localité 8]

représentée par Me Eric CATRY, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NGS, dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 9]

représentée par Me Stéphane ALAIMO, avocat au barreau de VAL D’OISE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2011, la SCI DE L’ABONDANCE a donné à bail commercial à société TATTA AFRICA, aux droits de laquelle se trouve la Société N.G.S. à la suite d’une cession de fonds en date du 23 juillet 2018, des locaux à usage de commerce d’alimentation générale, situés à [Localité 9] [Adresse 5], moyennant un loyer annuel en principal de 28.800 Euros, payable mensuellement et d'avance, et un dépôt de garantie de 7.200 Euros représentant 3 mois de loyer.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011.

La désignation des locaux est la suivante : un local à usage commercial d'une superficie d'environ 85m2, comprenant une grande pièce et un w.c. situé [Adresse 5] — [Localité 9]. La destination des locaux est l'activité d'alimentation générale, surgelés et articles de bazar à l'exclusion de la vente de produits cosmétiques et de coiffures et notamment ethniques.

Un avenant de révision annuelle fixant le loyer au 1er juillet 2019 à la somme de 34.560 € HT a été régularisé entre les parties, le 19 juin 2019.

Suivant acte extrajudiciaire du 30 décembre 2019, la SCI de l'Abondance a fait délivrer à sa locataire, un congé avec offre de renouvellement, proposant le renouvellement du bail à compter du 30 juin 2020, pour un loyer annuel de 45.600 euros H.T. en principal. La société NGS n’a pas répondu.

Suivant exploit en date du 25 novembre 2021, la SCI DE L’ABONDANCE a fait assigner la Société N.G.S., devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de PONTOISE pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 45.600 €, dire que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence et que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter des échéances contractuelles.

Elle soutenait alors que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 devait être déplafonné au regard de l’évolution de différents facteurs de commercialité (tels que l’implantation de crèches, la modification des abords de la gare de [Localité 9], la modification du Parvis de l’Horloge) et qu’il devait être fixé à la somme de 45.600 € HT et HC au regard des différents niveaux de valeur locative constatés dans la ville.

Elle versait aux débats quatre références locatives de commerces situés à [Localité 10].

Par jugement rendu le 8 février 2022 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la Société N.G.S. de notifier son mémoire en réponse.

Dans son mémoire en défense du 6 avril 2022 notifié par courrier recommandé du 7 avril 2022, la Société N.G.S a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la valeur plafonnée, soit la somme de 32.786,67 € en faisant valoir que la SCI DE L’ABONDANCE ne rapportait pas la preuve de l’existence de l’un des critères de déplafonnement et de l’impact notable sur la commercialité de l’activité d’alimentation générale exploitée dans les locaux. Elle a contesté également les références des baux reprises comme éléments de comparaison par la SCI DE L’ABONDANCE.

Suivant jugement du 17 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit, sur le déplafonnement et la valeur locative, une expertise désignant Monsieur [R] [S] pour y procéder, a fixé le montant du loyer provisionnel au loyer en cours et a mis la provision des frais d’expertise à la charge du bailleur.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 décembre 2023.

Après renvois permettant aux parties de se mettre en état, l’affaire a été plaidée lors de l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré le 5 novembre 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie, la SCI l’ABONDANCE, suivant mémoire N°1 du 22 mai 2024 notifié par LRAR du 27 mai 2024, a formulé les demandes suivantes : -que le juge dise qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer, -dise que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somm