Chambre 5/Section 1, 20 novembre 2024 — 22/02934

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024

Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 22/02934 - N° Portalis DB3S-W-B7G-WDEH N° de MINUTE : 24/01635

DEMANDEUR

Madame [T] [Z] [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me [N], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0822

C/

DEFENDEURS

S.C.I. JEY [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Philippe GABURRO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 98

S.A.S. LIAM [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Maître Arnaud DUQUESNOY de la SELARL MILLENIUM AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : J143

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La S.C.I. ILE DE FRANCE, représentée par la société PROMOGIM, a édifié un ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 9] (93).

Madame [T] [Z] a acquis le lot 1 du bâtiment A de cet ensemble immobilier, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement dont la promesse date du 31 janvier 2019 et l'acte authentique du 13 juillet 2019.

La S.C.I. JEY a acquis quant à elle le lot 182 situé au rez-de-chaussée dudit bâtiment A, prévu dès le permis de construire comme devant être à usage de restauration.

Par acte du 19 janvier 2019, la S.C.I. JEY, en qualité de bailleur, et le S.A.S.U. [U] ASSETS, en qualité de preneur, ont signé une promesse de bail portant sur le lot n°182 de ce même bâtiment ; qui prévoyait notamment «  Etant précisé que ladite société aura le droit de se substituer toute autre société existante ou en cours de constitution sous réserve que ladite société soit contrôlée directement ou indirectement par [S] [U] ou appartienne au groupe [U] ou que ladite société soit signataire d'un contrat de franchise lui permettant d'exploiter un restaurant sous l'enseigne AU BUREAU ».

Par exploits d'huissier délivré le 1er mars 2022, Madame [Z] a fait assigner la S.C.I. JEY et la S.A.S. LIAM devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d'obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum à remettre en état les parties communes de la copropriété et à retirer les équipements d'extraction et de ventilation de la toiture du bâtiment A dans un délai d'un mois et ce, sous astreinte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2023, Madame [Z] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A titre Principal : - CONSTATER l’absence d’autorisation du syndicat de copropriete d’effectuer des travaux - CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM à la remise en état des parties communes et principalement au retrait des equipements d’extraction et de ventilation sur la toiture du bâtiment A du [Adresse 3] à LE RAINCY dans le delai d’un mois à compter de la signification de la decision à intervenir ; - Assortir cette obligation d’une ASTREINTE de 1.000 euros par jour de retard ; A titre subsidiaire : - CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM à payer à Mme [Z] la somme de 61.250 euros au titre de la perte de valeur de son bien résultant du trouble anormal de voisinage En tout état de cause : - CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM au paiement de la somme de 10.000 euros au bénéfice de Mme [Z] en réparation du trouble de voisinage

- CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM au paiement de la somme de 3000 euros à Mme [Z] au titre de l’article 700 du CPC - CONDAMNER in solidum la SCI JEY et la SAS LIAM aux entiers dépens ; - ORDONNER l’execution provisoire

Au soutien de ses prétentions, Madame [Z] invoque la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 544 du code civil, et fait principalement valoir que :

l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix de tous les copropriétaires à l'égard des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble,les dispositions particulières aux locaux commerciaux figurant dans le règlement de copropriété ne peut constituer une autorisation anticipée, de telles autorisations étant illicites (Cass Civ.3, 12 mars 1997, n°95-15953),de surcroît, cette disposition n'est pas affirmative et ne mentionne de fait pas le terme « autorisation »,en tout état de cause, elle impose de justifier d'autorisations et de faire intervenir l'architecte de la copropriété, ce qui n'a pas été fait,il s'en déduit que les défendeurs ne pouvaient effectuer des travaux et occuper la toiture terrasse sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires, et qu'il n'ont pas respecté les