18° chambre 2ème section, 20 novembre 2024 — 23/16688

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me CHASTAGNIER (J0082) C.C.C. délivrée le : à Me LIPWORTH (R0268)

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18° chambre 2ème section

N° RG 23/16688 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EBG

N° MINUTE : 6

Assignation du : 27 Octobre 2023

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT rendue le 20 Novembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LE PHARE SAINT LOUIS IV (RCS de PONTOISE n°420 282 923) [Adresse 7] [Localité 8]

représentée par Me Frank LIPWORTH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Kadiatou TAPILY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0268

DEFENDERESSES

S.C.A. ALTAREA (RCS de PARIS n°335 480 877) [Adresse 6] [Localité 3]

S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF (RCS de PARIS n°852 275 270) [Adresse 1] [Localité 4]

représentées par Me Sabine CHASTAGNIER de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #J0082

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Maïa ESCRIVE, Vice-président, assistée de Paulin MAGIS, Greffier

DEBATS

A l’audience du 14 Octobre 2024, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024.

ORDONNANCE

Rendue publiquement Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2018 modifié suivant un avenant du 3 mai 2021, la S.C.C.V. [Localité 8] COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS représentée par la S.N.C. ALTAREA FRANCE a donné à bail commercial à Monsieur [U] [K] au nom et pour le compte d’une société en cours de constitution (la S.A.R.L. LE PHARE SAINT LOUIS IV) un local constituant le lot R7.08 dépendant de l’ensemble immobilier en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 2], [Adresse 9], [Adresse 12], [Adresse 13], voie Parc à [Localité 8] (95) afin d’y exercer une activité de crêperie sous l’enseigne “Le Phare St Louis”.

Le local a été mis à disposition du preneur suivant procès-verbal en date du 21 octobre 2021.

Le bail a été conclu pour une durée de 10 années à compter de la mise à disposition, soit le 21 octobre 2021, et moyennant le versement : - d’un loyer de base annuel de 78.336 euros hors taxes et hors charges réduit de 7.833 euros par an la première année suivant la date de prise d’effet du loyer et de 3.916 euros la deuxième année, - d’un loyer variable additionnel correspondant à 8 % du chiffre d’affaires hors taxes du preneur, TVA en sus.

Une franchise totale du loyer prenant fin à la première des deux dates entre l’ouverture au public du local et l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date de prise d’effet du bail était convenue.

Par acte notarié en date du 10 décembre 2019, la S.C.C.V. BEZONS COEUR DE VILLE LOTS A1 et A2 - LOGEMENTS a vendu les locaux donnés à bail à la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF, ce dont a été informée la S.A.R.L LE PHARE SAINT LOUIS IV par courrier recommandé en date du 3 mars 2020.

Par courrier recommandé en date du 19 avril 2022, le conseil de la S.A.R.L. LE PHARE SAINT LOUIS IV a notamment émis des réserves sur l’ouverture du commerce faisant état d’une effraction avec incendie volontaire le 3 avril 2022, de problèmes de sécurité sur le site, de l’absence de rétrocession des voies à la mairie de [Localité 8], des travaux toujours en cours entraînant des nuisances et l’absence de possibilité d’exploitation du commerce et de sa terrasse, de l’absence de démarches suffisantes pour attirer la clientèle, du retrait de l’enseigne Boulanger du projet et de l’absence d’ouverture du cinéma UGC alors qu’il s’agissait de “locomotives” du centre commercial.

Par courrier recommandé en date du 21 juin 2022, la SNC ALTAREA FRANCE a proposé à la locataire que le bailleur prenne en charge financièrement certains travaux et a transmis une autorisation temporaire d’occupation d’une terrasse d’une surface de 48,20 m².

Par courrier en date du 4 août 2022, le conseil de la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a formulé au conseil de la locataire une proposition de franchise du loyer et des charges et de réduction du loyer.

Par courrier du 12 août 2022, le conseil de la société LE PHARE SAINT LOUIS IV a déploré que les conditions d’entrée en vigueur du bail n’existaient pas et a indiqué que sa cliente était prête à ouvrir le local pour son activité à compter du mois de septembre mais n’acceptait de régler, à compter de cette ouverture, que sa quote-part des charges.

Par courriel du 4 janvier 2023, le conseil de la S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a formulé une nouvelle proposition de franchise et de réduction du loyer sollicitant en contrepartie le décalage de la fin du bail au 28 juin 2032 au lieu du 20 octobre 2031.

Le conseil de la société LE PHARE SAINT LOUIS IV a répondu, par courrier du 19 janvier 2023, que sa cliente ne pouvait accepter cette proposition.

La S.C.I. SCI IMEFA CENT QUATRE VINGT DIX NEUF a fait cons