PCP JCP référé, 13 novembre 2024 — 24/07787

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copies conformes délivrées le : 13/11/2024 à : - Me A. ABOUKHATER - Me M. AVRIL

Copie exécutoire délivrée le : 13/11/2024 à : - Me A. ABOUKHATER

La Greffière,

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP référé N° RG 24/07787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° de MINUTE : 3/2024

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 13 novembre 2024

DEMANDEUR Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Aude ABOUKHATER, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : G0031

DÉFENDEUR Monsieur [S] [K] [P] [M], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Matthieu AVRIL, Avocat au Barreau de PARIS, vestiaire : K0032

COMPOSITION DU TRIBUNAL Monsieur Brice REVENEY, Juge, Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

DATE DES DÉBATS Audience publique du 2 octobre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2024 par Monsieur Brice REVENEY, Juge, assisté de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière

Décision du 13 novembre 2024 PCP JCP référé - N° RG 24/07787 - N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

EXPOSÉ DES FAITS

En octobre 1992, M. [T] [F] a pris à bail un logement d'habitation sis [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 900 francs, dont M. [S] [K] [P] [M] est devenu propriétaire par acte du 1er mars 2017. Par acte extrajudiciaire du 15 avril 2022, M. [S] [K] [P] [M] a signifié un congé à M. [T] [F], pour octobre 2022, au motif de reprise du bien pour habiter.

Par acte extrajudiciaire en date du 11 juillet 2024 , M. [T] [F] a assigné M. [S] [K] [P] [M], en référé, devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de PARIS, afin d'obtenir des quittances ou reçus de ses paiements ainsi que des attestations de loyer à destination de la CAF.

Dans son assignation, M. [T] [F] demandait au visa de l'article 835 du code civil et de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, outre l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977, de condamner M. [S] [K] [P] [M] à lui remettre des quittances sous astreinte de 200 euros par jour de retard et par document à compter de l'ordonnance à intervenir, ainsi que son RIB, les quittances de janvier à juillet 2024 et, plus généralement, les quittances de loyer ou reçus dans les 8 jours suivant la réception du paiement, ainsi que l'attestation annuelle de loyer du mois de juillet 2024 pour la CAF. Il demande de condamner M. [S] [K] [P] [M] au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 al.1 de la loi du 1 juillet 1991, outre les entiers dépens.

À l'audience du 2 octobre 2024, des reçus de janvier à septembre 2024 lui ayant été transmis par son propriétaire, M. [T] [F] a recentré comme suit ses demandes : - l'attestation annuelle de loyer du mois de juillet 2024 pour la CAF, y compris celles de 2023 et 2024, - les quittances dans les 8 jours suivant la réception du paiement, , le tout sous astreinte de 200 euros par jour de retard, - la somme de 1.500 euros au titre de l'article 37 al.1 de la loi du 1 juillet 1991, outre les entiers dépens.

M. [T] [F] affirme être contraint de relancer son bailleur pour obtenir des quittances, des attestations de loyer et un RIB, et s'être vu bloquer pour cette raison ses allocations de logement. À l'audience du 2 octobre 2024, il précise que, nonobstant la résiliation du bail et la cessation de sa qualité de locataire, un reçu reste dû pour tout paiement, demande qu'il base sur l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977. Il affirme que le juge des référés est compétent en présence des contestations sèrieuses.

Dans ses conclusions en réponse n° 1 reprises à l'audience du 2 octobre 2024, M. [S] [K] [P] [M], au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1240 du code civil, demande le rejet pour irrecevabilité des demandes de M. [T] [F] et, reconventionnellement, de : - prononcer la résiliation judiciaire du bail au 20 octobre 2022,

- d'ordonner l'expulsion de M. [T] [F], - le condamner au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de sa mauvaise foi et de sa résistance abusive outre l'action abusive ainsi introduite. - le condamner au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. [S] [K] [P] [M] rappelle qu'un congé pour vendre avait été valablement délivré à M. [T] [F] en 2016 et que la qualité d'occupant sans droit ni titre qui en découlait depuis ne lui donne pas qualité ni intérêt légitime pour agir en versement de quittances selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989. Il concède lui avoir délivré des indemnités d'occupation ne valant pas quittances pour lui permettre de percevoir toute aide sociale. Il affirme que, malgré plusieurs tentatives de règlement amiable, M. [T] [F] a refusé toute solution de relogement au même prix de sa part.

La décision a été mise en délibéré au 13 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

Les parties ont été autorisées à débattre autour d'une note en délibéré. M. [S] [K] [P] [M] a produit la copie du congé délivré par le propriétaire précédent, M. [Z] [L], en 2016. M. [T] [F] rappelle que le bien a alors été vendu occupé et a fustigé l'absence de la preuve de réception du congé de 2016, lequel n'a fait l'objet d'aucune action en validation judiciaire, tout comme le congé de 2022. Subsidiairement, il rappelle l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de M. [T] [F]

Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 applicable aux baux en cours, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges. Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire. Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

En l'espèce, M. [T] [F] se prévaut d'un trouble illicite en ce que l'absence ou le retard de communication des preuves de ses paiements nuisent à l'encaissement de ses allocations de logement, outre que l'absence de RIB ne lui permet pas de procéder par voie de prélèvement, l'exposant ainsi à des encaissements de chèque tardifs. M. [T] [F] produit, en effet, des mails réclamant à M. [S] [K] [P] [M] un RIB pour 2020 et des quittances de loyer pour l'année 2021, 2022 (demande honorée excepté le mois d'octobre, mais réitérée en novembre 2022 et mal exécutée) et 2023. Une lettre de la CAF lui réclame en mai 2023 un trop-perçu, en réalité issu de l'expiration du bail, et il apparaît dans un décompte du 26 septembre 2023 que l'allocation a été suspendue de janvier à juillet 2023, ce, correspondant à des reçus en souffrance. Dans la mesure où les allocations CAF concourent à permettre à M. [T] [F] de se loger et où leur non-perception, faute de la preuve des paiements locatifs résiduels, peut le conduire à perdre son logement, il ne saurait être question que le droit au logement du demandeur soit ainsi soumis au bon vouloir de son propriétaire, ce qui l'exposerait effectivement à un trouble manifestement illicite susceptible de se réitérer chaque mois s'il n'était enjoint au propriétaire à se conformer à cette obligation.

Or, si l' article 21 de la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable en l'absence de contrat de bail courant, une autre obligation légale existe bel et bien selon l'article 11 de la loi du 29 décembre 1977, aux termes duquel « tout locataire ou occupant de bonne foi peut exiger la remise d'une quittance ou d'un reçu à l'occasion d'un règlement effectué par lui. ». Cette disposition ne subordonnant pas son application à l'existence d'un titre locatif, il reviendrait donc à M. [S] [K] [P] [M], pour faire échec à cette obligation légale, de démontrer que M. [T] [F] serait un occupant de mauvaise foi. Cette preuve ne saurait se déduire du premier congé de 2016 ou du second délivré le 15 avril 2022 qui démontrent, au contraire, en l'absence de demande de validation judiciaire, que M. [S] [K] [P] [M] a accepté que le locataire, devenu occupant, se maintienne dans les lieux, d'une part, en encaissant imperturbablement les sommes qui lui revenaient au titre de l'occupation, mais surtout sans intenter les voies de droit qui lui étaient ouvertes afin d'expulser son locataire qu'il estimait devenu sans titre. C'est d'ailleurs avec la même absence de réserve que M. [S] [K] [P] [M] s'est rendu par deux fois à la demande pré-contentieuse, puis contentieuse, de M. [T] [F], en lui communiquant des pièces intitulées « indemnités d'occupation » relativement aux sommes encaissées lors des périodes de janvier 2024 à juillet 2024.

M. [S] [K] [P] [M] ne saurait donc retenir les reçus et attestation auxquels il est légalement tenu pour faire pression sur M. [T] [F] par voie de trouble illicite, en lieu et place d'une procédure d'expulsion que les pièces produites lui permettraient possiblement de mener si le juge du fond décidait que les congés devaient produire effet.

M. [S] [K] [P] [M] sera donc renvoyé à se pourvoir au fond pour l'ensemble de ses demandes reconventionnelles, outrepassant le rôle du juge de l'évidence, en résiliation judiciaire, en expulsion et en dommages et intérêts pour résistance abusive. Sur la demande d'injonction sous astreinte

En vertu des développements précédents, M. [S] [K] [P] [M] [M] sera condamné à transmettre : - l'attestation annuelle de loyer du mois de juillet 2024 pour la CAF, ce, incluant les attestations de 2023 et 2024, - les quittances ou reçus passés manquants et les quittances ou reçus à venir dans les 8 jours suivant la réception du paiement, Et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter d'un délai de 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance et ce, pendant une durée de six mois.

Sur les mesures accessoires

Sur la demande de condamnation aux dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge de l'autre partie.

En l’espèce, M. [S] [K] [P] [M], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens.

Sur la demande de condamnation aux frais irrépétibles :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° À l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide juridictionnelle aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, M. [S] [K] [P] [M] étant condamné aux dépens, aucune considération d’équité ne justifie qu'il ne soit pas fait droit à l’indemnité auquel l'article 37 précité permet à M. [T] [F], titulaire de l'aide juridictionnelle, de prétendre, laquelle sera fixé à un montant de 600 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé publiquement, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent :

Recevons M. [T] [F] en sa demande ;

Rejetons la demande d'irrecevabilité formulée par M. [S] [K] [P] [M] ;

Condamnons M. [S] [K] [P] [M] à transmettre à M. [T] [F], s'agissant du logement qu'il occupe au [Adresse 2], l'attestation annuelle de loyer pour la CAF du mois de juillet 2024, ce, incluant les attestations de 2023 et 2024, ainsi que les quittances ou reçus passés manquants et les quittances ou reçus à venir ;

Enjoignons à M. [S] [K] [P] [M] de transmettre à M. [T] [F], dans les 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l'attestation annuelle de loyer pour la CAF du mois de juillet 2024, ce, incluant les attestations de 2023 et 2024, ainsi que les quittances ou reçus passés manquants dans les 8 jours suivant la signification de la présente ordonnance, ainsi que les quittances à venir dans les 8 jours suivant suivant la réception du paiement du loyer ;

Disons que passé l'un ou l'autre de ces délais, M. [S] [K] [P] [M] sera redevable d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard et ce, pendant une durée de six mois, au bénéfice de M. [T] [F] ;

Disons que le juge des référés se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte qu'il a prononcée ;

Condamnons M. [S] [K] [P] [M] à payer à M. [T] [F] une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [S] [K] [P] [M] aux entiers dépens ;

Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et a été signé par le Juge et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,