CIVIL TP SAINT PAUL, 1 octobre 2024 — 24/00229

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00229 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWWZ

MINUTE N° : 24/00161

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL

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JUGEMENT DU 01 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Madame [Z] [P] [Adresse 1] [Localité 4]

Assistée de Me Franck DIRASSE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [H] [Adresse 2] [Localité 3]

Représentépar Me Cynthia LAGOURGUE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madeline ROYO, Juge,

Assisté de : Nathalie MOREL, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 03 Septembre 2024

DÉCISION :

Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assisté de Nathalie MOREL, Greffier,

Copie exécutoire délivrée le 1er octobre 2024 aux parties

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat conclu le 13 août 2018, Monsieur [R] [H] a donné à bail à Madame [Z] [P] et à Monsieur [F] [J] une maison à usage d’habitation meublée située [Adresse 1] à [Localité 5] (974) pour un loyer mensuel de 900 euros. Un dépôt de garantie de 900 euros était également versé lors de la conclusion du contrat.

Par courrier recommandé daté du 11 août 2023, Monsieur [R] [H] a donné congé à Madame [Z] [P] pour reprendre le logement à son bénéfice à compter du 16 septembre 2023.

À la suite de divers échanges épistolaires, Monsieur [R] [H] a, par nouveau courrier recommandé expédié le 21 janvier 2024, donné congé à Madame [Z] [P] et à Monsieur [F] [J] pour reprendre le logement à son bénéfice à compter du 15 septembre 2024.

Soutenant que le contrat de bail ne portait nullement sur un logement meublé et que le congé pour reprise qui lui avait été délivré le 21 janvier 2024 était irrégulier et frauduleux, Madame [Z] [P] a, par exploit délivré par commissaire de justice le 15 avril 2024, saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de SAINT PAUL aux fins de voir annuler le congé pour reprise que lui a fait délivrer Monsieur [R] [H] le 21 janvier 2024, le voir condamner à lui verser la somme de 6 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice de jouissance ainsi que celle de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu'à supporter la charge des dépens de l'instance.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2024.

Après plusieurs renvois, ordonnés à la demande de l’une des parties au moins, l'affaire a été rappelée à l'audience du 3 septembre 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.

A l'audience, les parties étaient présentes ou représentées. La décision sera donc contradictoire en application de l'article 467 du Code de procédure civile.

Au visa de ses conclusions responsives n°3 datées du 2 septembre 2024, Madame [Z] [P], représentée par Maître [U], maintient l’intégralité de ses demandes et demande, à titre subsidiaire, au juge de débouter Monsieur [R] [H] de celles qu’il formule, d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir et de statuer ce que de droit quant aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle expose qu’aucun inventaire du mobilier équipant le logement meublé n’a été dressé lors de son entrée dans les lieux et n’a été joint au contrat de bail d’habitation qui doit donc être requalifié en bail de logement nu. Elle ajoute que le congé qui lui a été délivré est irrégulier en ce que, d’une part, la notice d’information relative aux obligations du bailleur, aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’était pas jointe audit congé, que l’annonce brutale de ce congé lui a causé un préjudice d’anxiété certain et que ce congé a été donné en l’absence de tout motif sérieux et légitime à la reprise du logement. En ce sens, elle soutient que le bailleur n’a aucune intention d’établir sa résidence principale dans le logement en cause, qu’il ne justifie d’aucune formalité sérieuse démontrant qu’il a véritablement pour projet de s’installer définitivement sur l’île de la Réunion, qu’en réalité, le congé n’a été délivré qu’en représailles au fait qu’elle ait refusé de quitter le logement loué pendant la durée des vacances de son bailleur pour le lui laisser à disposition et qu’en tout état de cause, le bailleur est propriétaire de plusieurs autres maisons dans lesquelles il pourrait tout à fait s’installer. S’agissant du préjudice de jouissance dont elle se prévaut, elle soutient que le bailleur n’a eu de cesse de rendre pénible sa jouissance du logement loué. Enfin, s’agissant de la demande reconventionnelle formée par Monsieur [R] [H], elle explique qu’elle l’avait informé de sa volonté de sous-louer la chambre qui était initialement occupée par son fils et qu’il avait donné son accord à cette sous-location.

En réponse, se référant à ses conclusions n°1 datées du 25 juin 2024, Monsieur [R] [H], représenté par Maître [N], demande, à titre principal, au juge de valider le congé qu’il a délivré le 21 janvier 2024 à sa locataire, de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 15 septembre 2024 à la somme de 900 euros, d’ordonner à la demanderesse et à tous occupants de son chef de libérer les lieux loués de leurs personnes de leurs biens dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et de la condamner à lui verser les sommes de 5 000 euros pour procédure abusive, de 2 000 euros pour sous-location illicite d’une chambre de la maison, de 800 euros pour le préjudice moral subi et celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la juridiction ferait droit à la demande de requalification du bail d’habitation meublée en bail d’habitation classique, il formule exactement les mêmes demandes et sollicite l’exécution provisoire du jugement à intervenir

A cet effet, il fait valoir que le bail conclu le 13 août 2018 est un contrat de location meublée et qu’il en rapporte la preuve en produisant non seulement les attestations des deux locataires qui ont précédé Madame [Z] [P] dans le logement litigieux mais aussi des courriers ou courriels dans lesquels la locataire reconnaissait elle-même que le logement était meublé. Il ajoute que le congé délivré le 21 janvier 2024 est parfaitement régulier aussi bien sur la forme que sur le fond, que sa décision de reprendre le bien loué pour l’occuper lui-même est parfaitement sérieuse, qu’il justifie d’ailleurs des démarches entreprises pour préparer son déménagement, que la résiliation du bail meublé a donc pris effet à compter du 15 septembre 2024 et que les locataires sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date. Il soutient également que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles en sous-louant à plusieurs reprises la chambre vacante de son fils sans avoir obtenu son accord écrit, qu’elle a engagé la présente procédure à des fins purement dilatoires pour rester le plus longtemps possible dans le logement loué, que sa mauvaise foi est patente, que cette procédure judiciaire a généré pour lui un syndrome anxiogène réactionnel qui a entraîné des troubles du sommeil et que les demandes indemnitaires qu’il formule sont parfaitement justifiées. S’agissant de la demande d’indemnisation formulée par la demanderesse, il expose qu’elle ne caractérise ni ne justifie d’aucun désordre susceptible d’engager sa propre responsabilité et qu’elle ne démontre pas non plus la réalité du préjudice de jouissance dont elle se prévaut.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nature du contrat de bail conclu par les parties

Le seul intitulé d'un contrat ne suffit pas à lui conférer définitivement sa véritable nature, le juge devant restituer sa destination au bail en analysant son objet et en vérifiant l'affectation conventionnelle décidée par les parties.

En l'espèce, le contrat de bail conclu par les parties le 13 août 2018 est intitulé « Contrat type de location ou de colocation de logement meublé (soumis au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986) ». Il ne peut donc être contesté que la qualification du contrat conclu est celle d’un contrat de bail d’habitation meublé. Il convient donc de déterminer si la qualification donnée par les parties au contrat de location qui les lie est celle qui doit être retenue ou non et, dans le cadre de la présente instance, il appartient au bailleur de rapporter la preuve du fait que le logement loué était effectivement meublé. À cet égard, le seul intitulé du contrat ne constitue nullement cette preuve. Mais le bailleur produit deux attestations dans lesquelles ses anciens locataires expliquent que le logement litigieux comportait le mobilier en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (deux lits avec sommiers et matelas, trois armoires avec linge de maison, deux tables avec de nombreuses chaises, un canapé avec une desserte ainsi qu’une TV, une machine à laver, un lave-vaisselle, un réfrigérateur, un congélateur, une cuisinière équipée d’un four ainsi qu’un grand buffet avec tout le nécessaire pour faire à manger, une table de jardin et des chaises de jardin). L’un des deux anciens locataires indique d’ailleurs qu’il a lui-même remis les clés à Madame [Z] [P] et que, lorsque cette dernière lui a succédé au sein de la maison louée, cette dernière était complètement meublée. Il ressort également de courriels que Madame [Z] [P] a adressés à l’épouse de son bailleur et de la main courante qu’elle a déposée le 23 août 2023 qu’elle n’a jamais contesté le fait que la maison était effectivement meublée et qu’elle a pu, à ce titre, formulé diverses demandes à l’égard de son bailleur, notamment à propos de la facture du réfrigérateur. De ces éléments, il résulte que le contrat de bail qui unit Monsieur [R] [H], d’une part, et Madame [Z] [P] et Monsieur [F] [J], d’autre part, s’analyse en un contrat de bail d’habitation meublé.

Sur la validité du congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En vertu de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. (…) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué.

En l’espèce, il est constant que, par contrat conclu le 13 août 2018 pour une durée de trois ans à compter du 15 septembre 2018, Monsieur [R] [H] a donné à bail à Madame [Z] [P] et à Monsieur [F] [J] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] (974), que le contrat de bail s'est renouvelé en date du 15 septembre 2021 et qu’il devait arriver à échéance le 15 septembre 2024.

Il ressort des pièces produites que, par lettre recommandée expédiée le 21 janvier 2024, Monsieur [R] [H] a délivré congé à ses locataires, Madame [Z] [P] et Monsieur [F] [J], pour le 15 septembre 2024 en raison de son intention de reprendre le logement à son bénéfice.

Sur la forme, ce congé est régulier au regard des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. À cet égard, il convient de faire observer la demanderesse que la délivrance de la notice d’information par le bailleur qui donne congé à son locataire est imposée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et non par l’article 25-8 de la loi, seul applicable à la présente espèce. Aucun manquement ne peut donc être imputé au bailleur à cet égard.

Sur le fond, au vu des positionnements respectifs des parties, il appartient à la présente juridiction d'apprécier la validité des motifs du congé délivré par le bailleur.

En l'espèce, il importe de rappeler que le congé a été délivré par le bailleur dans le but de reprendre le logement à son bénéfice de sorte que tel est, dans le cadre de la présente instance, le seul motif à apprécier en s'assurant notamment que les lieux ont bien été occupés conformément aux indications du congé à la suite du départ de la locataire.

Or, la locataire persistant à occuper les lieux loués, le bailleur n'a pas pu occuper le logement litigieux et la contestation et les arguments développés par la défenderesse à cet égard n'apparaissent pas sérieux.

Par ailleurs, les pièces qu’elle produit et qui consistent en quelques attestations dont les auteurs se bornent à faire état des déclarations qu’elle leur aurait faites ne permettent pas, à elles seules, de démontrer que l’intention qu’aurait Monsieur [R] [H] de venir s’installer définitivement sur l’île de la Réunion ne serait pas réelle.

Il résulte au contraire des attestations produites par Monsieur [R] [H] qu’il aurait déclaré à leurs rédacteurs qu’il avait pour projet de s’installer définitivement sur l’île de la Réunion à compter de sa retraite, soit en 2024, et qu’il comptait s’installer dans le logement litigieux. Il produit également un devis établi le 23 janvier 2024 et portant sur le transport d’un véhicule de tourisme entre son domicile en France hexagonale et l’île de la Réunion mais aussi un certificat délivré le 2 août 2024 dans lequel le maire de la commune dans laquelle il réside en France hexagonale indique qu’il va la quitter pour s’installer à l’adresse du logement loué, ce qui permet de donner du crédit au projet évoqué ci-avant.

En outre, le fait que le bailleur soit propriétaire d'autres biens immobiliers ne suffit pas à rendre le congé frauduleux dès lors que des circonstances particulières, et notamment sa mise à la retraite, pouvaient parfaitement le conduire à reprendre la maison louée pour y résider de manière durable.

À cet égard, il convient de rappeler à la demanderesse que l'article 25-8 ne soumet absolument pas la reprise à une condition de besoin impérieux d'un relogement de sorte que le fait que le propriétaire du logement soit propriétaire d’autres biens immobiliers est totalement indifférent.

Il résulte de ces divers éléments que la demanderesse ne rapporte absolument pas la preuve du fait que le congé lui aurait été délivré pour un motif fallacieux.

Le congé a donc été délivré à Madame [Z] [P] et à Monsieur [F] [J] de manière parfaitement conforme à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et a pris effet à compter du 15 septembre 2024.

Madame [Z] [P] et Monsieur [F] [J] occupent donc le bien loué sans droit ni titre depuis le 15 septembre 2024.

Monsieur [F] [J] n’étant pas partie à la présente instance, il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [Z] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef et de rejeter la demande de dommages-intérêts qu’elle formule, aucun préjudice de jouissance n’étant susceptible, dans ces circonstances, d’être caractérisé.

S'agissant des obligations financières pesant sur la défenderesse, il ressort des pièces produites qu'elle n'était redevable d'aucun arriéré locatif à la date du 3 septembre 2024.

Monsieur [F] [J] n’étant pas partie à la présente instance, Madame [Z] [P] sera donc seule condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer mensuel qui auraient été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 900 euros, pour la période courant du 15 septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour les indemnités échues et dès leur date d'exigibilité pour les indemnités à échoir.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer à la débitrice le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.

Sur les demandes de dommages et intérêts formées par le défendeur

En premier lieu, aux termes de l'article 32-1 du Code de procédure civile et de l'article 1240 du Code civil, l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l'octroi de dommages-intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. En l'espèce, un tel comportement de la part de la demanderesse n'est pas caractérisé. En conséquence, dès lors que le défendeur ne démontre pas non plus que l'action en justice lui aurait causé un préjudice, il sera débouté de la demande qu'il forme pour procédure abusive.

En second lieu, s’agissant de la demande de dommages-intérêts formés par le demandeur au titre de la violation par la locataire de ses obligations contractuelles, en vertu de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. Sur le fondement de ce texte, celui qui cause un préjudice à autrui en ne respectant pas ses obligations contractuelles engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à réparer le préjudice qui en est résulté pour son cocontractant, à condition que celui-ci démontre l'inexécution contractuelle qu'il lui impute et le préjudice qu'il subit.

Dans le cadre de la présente instance, Monsieur [R] [H] soutient que Madame [Z] [P] aurait manqué à ses obligations en sous-louant à un tiers la chambre de son fils sans recueillir son accord écrit.

Or, d’une part, le contrat prévoit expressément l’hypothèse d’une colocation et ne prohibe nullement la sous-location.

D’autre part, il ressort des pièces produites que, par courrier du 23 juin 2022, Madame [Z] [P] a informé l’épouse de son bailleur de son intention de sous-louer la chambre de son fils et, par courriel du 25 juin 2022, l’épouse de son bailleur ne s’est pas opposée à cette proposition et a simplement invité la locataire à les tenir informés de la situation.

Il en résulte que Monsieur [R] [H] ne rapporte pas la preuve du manquement qu'il impute à sa locataire et sera donc débouté de la demande de dommages et intérêts qu’il forme à ce titre.

En dernier lieu, s'agissant de la demande de dommages-intérêts formée par le demandeur au titre de son préjudice moral, il ressort du certificat médical établi par le Docteur [D] [X] en date du 26 juin 2024 que Monsieur [R] [H] présentait un syndrome anxiogène réactionnel, selon lui, à des soucis privés entraînant des troubles du sommeil avec asthénie évoluant depuis plusieurs mois. Ainsi, si le trouble psychique qui affecte Monsieur [R] [H] ne peut être nié, la seule pièce produite est insuffisante à démontrer que ce trouble résulterait du fait que Madame [Z] [P] persiste à occuper indûment le logement qu’il lui a loué. Dès lors, dans la mesure où il ne rapporte pas la preuve du lien de causalité entre le trouble psychique dont il se prévaut et la faute qu’il impute à la demanderesse, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Madame [Z] [P], qui succombe sur l’essentiel, devra supporter les dépens de la présente procédure.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire et, au vu de la situation des parties et de la durée de l’instance, il n'y a pas lieu de l'écarter.

En vertu de l'article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, compte tenu de l'urgence et des ressources qui sont les siennes, il convient d'admettre Madame [Z] [P] de manière provisoire à l'aide juridictionnelle comme elle le sollicite.

PAR CES MOTIFS,

La Juge chargée des contentieux de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que Madame [Z] [P] et Monsieur [F] [J] occupent sans droit ni titre le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (974) depuis le 15 septembre 2024,

ORDONNE à Madame [Z] [P] de libérer le logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (974),

A défaut de libération volontaire des lieux, AUTORISE d'ores-et-déjà Monsieur [R] [H] à faire procéder à l'expulsion de Madame [Z] [P] et de tous occupants de son chef, du logement sis [Adresse 1] à [Localité 5] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Madame [Z] [P] à payer à Monsieur [R] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 900 euros (neuf cents euros) par mois, à compter du 15 septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,

DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,

DEBOUTE Monsieur [R] [H] de toutes ses demandes de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [Z] [P] de sa demande de dommages et intérêts,

DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [P] aux dépens de la présente procédure qui comprendront le seul coût de l'assignation,

ACCORDE de manière provisoire l'aide juridictionnelle à Madame [Z] [P] (article 20 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique) ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,

DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits,

LA GREFFIERE LA JUGE