2ème Chambre, 21 novembre 2024 — 22/00603

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 630 DU 21 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/00603 -

N° Portalis DBV7-V-B7G-DOO2

Décision attaquée : jugement du tribunal de proximité de Saint-Martin et Saint-Barthélémy en date du 2 mai 2022, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00004

APPELANTE :

S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION D'ESMERALDA RESORT

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par Me Emmanuelle DESAILLOUD, de la SELAS E DESAILLOUD LEX SAINT BARTH, avocate au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

Assitée par Me Sylvaine BOUSSUARD - LE CREN, avocate au barreau de PARIS

INTIMEE :

S.A.R.L. GUERIN & CO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Michel PRADINES, de la SCP BALADDA GOURANTON & PRADINES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BART

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 24 juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Frank ROBAIL, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M.Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 10 octobre 2024. Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats et lors du prononcé : Mme Sonia Vicino, greffière.

ARRET :

- contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

- signé par M. Frank Robail, président de chambre et par Mme Sonia Vicino, greffière, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 6 décembre 2000, la S.A.R.L. SOCIETE HOTELIERE DE LA BAIE ORIENTALE, bailleur ci-après désigné 'la société SHBO', et la S.A.R.L. SOCIETE D'EXPLOITATION ESMERALDA RESORT, ci-après désignée 'la société SEER', preneur, ont conclu un contrat de bail commercial d'une durée de 9 années, portant sur une villa n° 48 du lotissement 'LES RESIDENCES [Adresse 5]', sis à [Localité 9] (partie française de l'île), lieudit '[Localité 7]', sur un terrain cadastré sous le n° [Cadastre 2] de la section AW, cette villa étant composée de 3 unités d'hébergement, la première étant constituée d'un 'grand studio' et des 459/1000 des parties communes générales (lot 1), la seconde, d'un 'studio' et des 271/1000 desdites parties communes (lot 2) et la troisième, d'un 'studio' et des 270/1000 des mêmes parties communes générales ; le loyer alors convenu était de 152 000 francs (ou 23 172,25 euros) pour le lot 1 et de 76 000 francs pour chacun des lots 2 et 3 (ou 23 172,25 euros pour ces deux lots) ;

Cette villa fait partie d'un ensemble de 18 villas constituant l'hôtel de tourisme dénommé 'ESMERALDA RESORT', lequel, ouvert en 1991 et étendu en 1996 (+ 12 chambres) comprend un total de 55 chambres et 10 suites réparties dans ces villas dont chacune bénéficie d'une piscine privative ;

Un cahier des charges du lotissement en organise la gestion entre tous les copropriétaires des villas et du terrain ;

Par acte notarié du 6 septembre 2002, la société SHBO a vendu à la S.A.R.L. GUERIN AND CO, ci-après désignée 'GUERIN', les lots 2 et 3 de la villa n° 48, le lot 1 ayant été vendu, par un acte notarié distinct du même jour, à une société dénommée GESCOMI;

Par acte d'huissier de justice des 10 et 28 mai 2009, la société GUERIN, bailleur des lots 2 et 3 venu aux droits de la société SHBO par suite de cette vente, a notifié à la société SEER, preneur, un congé avec offre de renouvellement à effet du 6 décembre 2009 et moyennant un nouveau loyer annuel, pour ces deux lots, de 32 000 euros ; en l'absence d'accord entre les parties sur ce nouveau loyer, une procédure a été engagée par le bailleur devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de BASSE-TERRE, par acte d'huissier de justice du 19 juillet 2010, une expertise a été ordonnée avant dire droit par ledit juge suivant jugement mixte du 15 février 2011, le rapport d'expertise a été déposé le 11 octobre 2013 et, par jugement en date du 10 juin 2014, le même juge des loyers commerciaux a'notamment :

- constaté que le bail portant sur les unités d'hébergement n° 2 et 3 dans la villa n°48 de l'Hôtel ESMERALDA RESORT était renouvelé aux mêmes clauses et conditions à compter du 6 décembre 2009 pour une durée de 9 ans,

- fixé le montant annuel du loyer du bail renouvelé à la somme de 21.664 €,

- constaté qu'il existait un différentiel entre les loyers du bail renouvelé au 6 décembre 2009 et le loyer prévisionnel fixé par le ju