Juridiction Expropriation, 27 novembre 2024 — 24/00019

JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE Palais de Justice - [Adresse 27] [Localité 6]

N° R.G. 24/00019 - N° Portalis DBW3-W-B7I-44C4

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF)

C/

S.C.I. DASSI-VANNI

Préemption projet urbain à [Localité 39]

LE 27 NOVEMBRE 2024

JUGEMENT

EXPROPRIANT

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE-ALPES-COTE-D’AZUR (EPF) prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 38] - [Localité 3]

représentée par Me Miguel BARATA, avocat au barreau de PARIS

CONTRE :

EXPROPRIEE

S.C.I. DASSI-VANNI prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 15] - [Localité 5]

représentée par Me Ismael TOUMI, avocat au barreau de MARSEILLE

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement de [Localité 39] , DRFIP PACA, Pôle d’évaluations domaniales, [Adresse 9] [Localité 7]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Claude BENDELAC, Juge au Tribunal judiciaire de Marseille désignée en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : Élisa ADÉLAÏDE

Débats à l’audience publique du 23 octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE :

Par arrêté préfectoral du 6 décembre 2005, complété par arrêté du 24 avril 2007, le périmètre de la Zone d’Aménagement Différée (ZAD) de la façade maritime Nord a été créé et la ville de [Localité 39] a été désignée titulaire du droit de préemption.

Une convention d’intervention foncière sur le site « [Localité 37] – [Localité 40] – [Localité 44] » a été conclue le 14 mars 2016 entre l’établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après l’EPF PACA), la ville de [Localité 39] et la communauté Urbaine [Localité 39]-Provence-Métropole, puis un avenant le 10 juillet 2019.

Par une déclaration d’intention d’aliéner reçue en mairie le 2 novembre 2023, la SCI DASSI VANNI a déclaré vouloir vendre son bien, occupé à titre commercial, pour un prix de vente de 450.000 euros.

L’EPF, en qualité de délégataire du droit de préemption urbain, a décidé d’exercer son droit de préemption le 17 janvier 2024 et a offert d’acquérir le bien pour un prix de 320.000 euros.

Par courrier notifié le 18 mars 2024, la SCI DASSI VANNI a notifié à l’EPF son refus du prix proposé et le maintien du prix mentionné dans la DIA.

Par mémoire reçu le 5 avril 2024 au greffe de la juridiction de l’expropriation des Bouches-Du-Rhône, l’établissement public foncier Provence-Alpes-Côte-D’azur a sollicité la fixation du prix d’aliénation de l’immeuble d’activités sis [Adresse 19] à [Localité 4], parcelles cadastrées section [Cadastre 35] M n°[Cadastre 28] (90 m2) et M n°[Cadastre 31] (233 m2) d’une superficie totale de 323 m2, propriété de la SCI DASSI VANNI, à hauteur de 320.000 euros. Elle demande que soit écartée l’exécution provisoire.

La visite des lieux a été fixée par ordonnance du 15 mai 2024 au 3 juillet 2024.

Par mémoire reçu le 6 août 2024, l’EPF PACA maintient sa demande de fixation du prix de l’immeuble à 320.000 euros et sollicite de déclarer son offre et sa saisine régulières et recevables et de rejeter les demandes de la SCI DASSI-VANNI.

Sur la recevabilité de l’offre, il fait valoir que l’obligation qui pèse sur le titulaire du droit de préemption est celle de recueillir l’avis domanial préalablement à la décision de préemption mais affirme que cet avis est un acte préparatoire non communication selon la jurisprudence de la CADA.

Il affirme en outre que le mémoire de saisine est conforme à l’article R 311-12 du code de l’expropriation en ce qu’il fait une description détaillée du bien et propose une évaluation chiffrée.

Il fait valoir qu’aux termes de l’article L 213-4-1 du code de l’urbanisme, seul le défaut de consignation et de notification de la consignation emporte renonciation du droit de préemption.

Au fond, il expose avoir retenu une surface de 313 m2, soit 233 m2 de surface au rez-de-chaussée et 80 m2 de mezzanine, précisant que la surface de stationnement ne constitue pas une annexe à prendre en considération dans la surface utile.

Il utilise la méthode par comparaison en se fondant sur des termes oscillants entre 680 et 1275 €/m2. Il retient une valeur de 1275 €/m2 au regard de la localisation dégagée du secteur et applique un abattement de 20 % pour tenir compte de l’occupation à titre commercial d’un immeuble. Il affirme que les références visées sont vérifiables et qu’il y a lieu de prendre en considération l’état des biens au moment de la vente.

Dans ses conclusions reçues au greffe de la juridiction le 26 juin 2024, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation d’un prix de vente à hauteur de 320.000 €.

Il indique que la date de référence se situe au 28 janvier 2020 permettant d’apprécier l’usage effectif du bien, à savoir un local d’activités. Il retient la méthode par comparaison en faisant ressortir cinq références pour des prix oscillant entre 355 et 2018 €/m2 et a