Section des Référés, 28 novembre 2024 — 24/01412

MINUTE N° : JUGEMENT DU : 28 Novembre 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/01412 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VI4B CODE NAC : 50B - 0A AFFAIRE : Syndic. de copro. 3 COLONEL FABIEN représenté par son syndic en exercice, la SAS SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION EN ABREGE SERGIC, Société par actions simplifiée au capital de 24 346 456,00 €, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909, dont le siège social est 6 Rue Konrad Adenauer Rond Point Europe ZAC DU GRAND COTTIGNIES 59447 WASQUEHAL CEDEX, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège C/ [Z] [H] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

LE PRESIDENT : Madame Élise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES : DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 3 COLONEL FABIEN SIS 3 RUE DU COLONEL FABIEN - 94290 VILLENEUVE-LE-ROI représenté par son syndic en exercice, la SAS SERGIC - SOCIETE D’ETUDE ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 428 748 909 dont le siège social est 6 Rue Konrad Adenauer - Rond Point Europe - ZAC du grand cottignies - 59447 WASQUEHAL CEDEX,

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER, avocat au barreau de l’ESSONNE,

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [H] [D] né le 23 Août 1995 à PARIS 18ème, demeurant 3 rue du Colonel Fabien - 94290 VILLENEUVE-LE-ROI

non représenté

******* Débats tenus à l’audience du : 04 Novembre 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 28 Novembre 2024 Jugement rendu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024

****** EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 7 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) a fait assigner Monsieur [Z] [H] [D], copropriétaire des lots 106 et 113 dans ledit immeuble, devant le Président du tribunal judiciaire de Créteil statuant selon la procédure accélérée au fond afin de : - le recevoir en son action et l’en déclarer fondé, - constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles, - condamner Monsieur [Z] [H] [D] au paiement de : * 3 062,48 € au titre des charges de copropriété et des appels de travaux impayés arrêtés au 2 juillet 2024, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ; * 403 € au titre des frais de poursuite ; * 3000 € à titre de dommages et intérêts ; * 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - dire et juger que ces sommes porteront intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024 sur une somme de 1265,75 euros et de l’acte introduction d’instance pour le surplus, - si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible, - rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [Z] [H] [D] aux entiers dépens.

L’affaire a été entendue à l’audience du 4 novembre 2024 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance.

Monsieur [Z] [H] [D], régulièrement assigné par acte déposé à l'étude, n’est ni comparant ni représenté.

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la partie représentée a été avisée que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires de participer, d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, d’autre part, aux charges relatives à l’entretien des parties communes.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L'article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité de la provision prévue à l’article 14-1 ou du I de l'article 14-2, ainsi que les autres provisions prévues par ces articles et non encore échues ou restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l'approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l'article 14-2.

Au cas présent, il est versé aux débats une lettre recommandée avec accusé de réception du 28 mai 2024 (accusé revenu « pli avisé non réclamé ») mettant en demeure Monsieur [Z] [H] [D] de régler la somme de 1 121,71 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [Z] [H] [D] au 23 mai 2024.

Cette mise en demeure précise qu’à défaut de règlement dans le délai de 30 jours, les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourront être mise en oeuvre rendant exigibles les provisions à échoir.

Cette mise en demeure est restée infructueuse et le demandeur produit les pièces justifiant le bien fondé de sa créance, à savoir : - un relevé de propriété, - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des 12 juin 2023 et 14 mars 2024 ayant approuvé les budgets des exercices 2022 et 2023 et le budget prévisionnel de l’exercice 2024 ainsi que les fonds travaux, - les appels de fonds sur la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024, - l’historique du compte de copropriétaire arrêté au 16 juillet 2024,

Il convient de condamner Monsieur [Z] [H] [D] au paiement de la somme de 1 334,77 € au titre des charges de copropriétés dues par Monsieur [Z] [H] [D] au 16 juillet 2024 avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 121,71 € et à compter de l’assignation pour le surplus. Par ailleurs, la capitalisation des intérêts est ordonnée, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, le point de départ de cette capitalisation étant le 7 août 2024, date de l'assignation formulant cette prétention pour la première fois.

En outre, le syndicat des copropriétaires est fondé à réclamer le paiement de la somme de 1 727,71 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 14 mars 2024 pour l’exercice en cours, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le demandeur n'établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.

La demande formée de ce chef sera rejetée.

Sur la demande relative aux frais

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) fait état des frais suivants : - 39 euros pour mise en demeure, - 28 euros au titre des frais de relance, - 192 euros pour constitution du dossier pour l’huissier de justice, - 144 euros pour mise en demeure par avocat.

Concernant les frais exposés par le syndicat des copropriétaires et dont il réclame le paiement, il résulte de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, commandement, et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, seront imputables au seul copropriétaire concerné.

Si les frais de mise en demeure et de relance, tels que prévus au contrat de syndic à hauteur respective de 39,00 euros TTC et de 28,00 euros TTC, ne sont pas contestables, en revanche, la constitution du dossier pour l’avocat ne se justifie qu’en cas de diligences exceptionnelles.

La diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

La constitution du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de 2 années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles.

Les frais d’avocat sont par ailleurs inclus dans l’indemnité versée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi, par application des dispositions susvisées et de celles de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) est fondé à réclamer le paiement des frais nécessaires pour recouvrer les sommes dues à hauteur de la somme de 67 euros.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Z] [H] [D], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’équité commande d’allouer au syndicat des copropriétaires sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire susceptible d'appel assortie de plein droit de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) la somme de 1 334,77 € au titre des charges de copropriétés dues au 16 juillet 2024, avec intérêts au taux légal courant à compter du 28 mai 2024 sur la somme de 1 121,71 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) la somme de 1 727,71 € au titre des provisions sur charges et cotisations au fonds travaux devenues exigibles sur la base du budget prévisionnel approuvé par l’assemblée générale du 14 mars 2024 pour l’exercice en cours, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation, année par année, des intérêts dus pour au moins pour une année entière à compter de la demande à cette fin formée le 7 août 2024, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) la somme de 67,00 € au titre des frais,

CONDAMNE Monsieur [Z] [H] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 3 rue du Colonel Fabien VILLENEUVE LE ROI (94290) la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision a autorité de chose jugée et est exécutoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 28 novembre 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT,