TPROX Référés, 3 décembre 2024 — 24/00093

MINUTE:

N° RG 24/00093 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKT4

[T] [G] EPOUSE [J]

C/

[E] [U], [I] [S]

- Expéditions délivrées à

Le

-Me Grégory LOUSTALOT-BARBE -Me Yasmina RACON -Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 7] [Localité 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03 décembre 2024 PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection,

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DEMANDERESSE : Madame [T] [G] EPOUSE [J] née le 03 Juillet 1965 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Grégory LOUSTALOT-BARBE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEURS : Monsieur [E] [U] [Adresse 2] [Localité 5] Représenté par Me Yasmina RACON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Madame [I] [S] [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Yasmina RACON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS : Audience publique en date du 05 Novembre 2024

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 28 Juin 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat en date du 15 novembre 2019, Mme [T] [G] épouse [J] a loué à Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] un logement à usage d'habitation [Adresse 2] à [Localité 5]. Le bail prenait effet à la même date pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 840 € hors charges.

Les locataires ne s'étant pas acquittés du paiement de la totalité des loyers, le bailleur leur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mars 2024 pour la somme en principal de 3 764,55 €, qui est resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 28 juin 2024, Mme [T] [G] épouse [J] a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 3 septembre 2024 Mme [I] [S] et Mr [E] [U] aux fins de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, -ordonner l'expulsion de Mme [I] [S] et Mr [E] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier, -les condamner solidairement à payer la somme provisionnelle de 3 214,55 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation courus à ce jour jusqu'à la date de résiliation avec intérêts au taux légal à compter du commandement, -condamner les défendeurs à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel depuis la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux. -les condamner au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 5 novembre 2024 à laquelle cette affaire a été retenue après deux renvois, Mme [T] [G] épouse [J] est représentée par Maître [F] LOUSTALOT-BARBE qui maintient ses demandes précisant que la dette actualisée s'élève, au 30 septembre 2024, à la somme de 2 997,20 €.

Mme [I] [S] et Mr [E] [U] sont représentés par Maître [D] [M] qui formule des contestations sérieuses notamment sur l'absence de décompte détaillé depuis la date d'entrée dans les lieux des locataires jusqu'à ce jour car toutes les sommes versées n'ont pas été comptabilisées comme celle d'un montant de 202 € versée par la CAF le 15 juin 2024 que Mme [J] a réclamé par mails en date des 9 janvier 2023 et 24 mai 2023 le paiement de la taxe d'ordures ménagères pour un montant de 113 €, et celle de 377 € au titre du loyer de décembre 2021 laquelle a d'ailleurs été payée par virements les 3 et 10 janvier qu'ainsi ces omissions et imprécisions jettent un doute sur l'exactitude du montant des arriérés réclamés. Ils contestent également la non-décence du logement et sollicitent à ce titre une mesure d'expertise car le rapport de la société ADN du 7 décembre 2022 met en exergue un défaut d'étanchéité de la toiture.Ils réclament d'être déclaré recevable et bien fondé dans leur action et de dire qu'il existe des contestations sérieuses et d'ordonner avant dire droit une mesure d'expertise de débouter Mme [J] de ses demandes, de fixer le montant des sommes dues, de condamner Mme [J] à effectuer les travaux nécessaires de la condamner au paiement de la somme de 6 664,94€ à titre de provision sur les dommages et intérêts en réparation de leur préjudice, d'ordonner la réduction du montant du loyer jusqu'à compléte réalisation des travaux, ordonner la compensation entre les sommes dues, octroyer aux défendeurs 7 mensualités pour se libérer de leur dette et écarter l'exécution provisoire et condamner Mme [J] au paiement de la somme de 1 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal. L'affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE La demande est déterminée, dans un domaine de compétence exclusive du Tribunal de Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS

Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier. Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le .

Le bailleur justifie également avoir saisi le 28 mars 2024 les services de la CCAPEX.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Mme [T] [G] épouse [J] a fait signifier à Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 27 mars 2024 pour la somme de 3 764,55 €, qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n'ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.

Ce défaut de régularisation fonde Mme [T] [G] épouse [J] à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 28 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande, du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience Cet article précise en outre que :

-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; -ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l'enquête sociale que Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] sont désormais tous deux employés en CDI. L'épouse auprès du rectorat dans le cadre d'un emploi partiel d'AESH depuis le mois de novembre 2022. L'époux est salarié à temps complet en qualité de chauffeur à [Localité 4]. Suite aux problèmes de santé de l'épouse celle-ci a dû interrompre son activité d'auto entrepreneuse dans la vente en janvier 2022 ce qui a conduit l'époux à un changement d'activité pour être présent chaque soir au foyer. Durant cette période ils reconnaissent des difficultés au paiement des loyers en totalité. Ils assurent avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de juillet 2023 et verse en plus actuellement 200 € chaque mois pour apurer l'arriéré. Elle sollicite un plan d'apurement pour régler sa dette sur 14 mois à raison de 200 € par mois. Le couple vit dans les lieux avec ses trois enfants et souhaitent y rester.

Il ressort également de l'enquête social que le logement présente un certain degrés d'humidité qui proviendrait selon la requérante d'un dégât des eaux que les locataires ont eu le 7 décembre 2022 dû à des infiltrations provoquées par le joint d'étanchéité défectueux de l'installation sanitaire, en l'espèce de la douche ce que les locataires ont admis selon constat amiable du 19 décembre 2022. Préalablement le rapport de la société ADN avait relevé la nécessité de l'intervention d'un professionnel afin de reprendre l'étanchéité de la douche et de contrôler celle de la toiture. Il ressort de ces éléments qu'il n'est pas démontré que la propriétaire soit responsable de l'humidité relevée que le logement est équipée d'une VMI adaptée à la surface du logement, régulièrement entretenue et qui fonctionne normalement à charge pour les locataires de la laisser en fonctionnement selon rapport de la SBA du 31 juillet 2024 lequel a également relevé ce qui ne l'avait pas été suite aux dégâts des eaux en 2022 que le bac à douche est aujourd'hui fissuré. Il ressort également des pièces versées que les locataires n'entretiennent pas les extérieurs du logement très encombrés pouvant être à l'origine de la mauvaise évacuation des eaux pluviales qui stagnent et s'infiltrent sur la façade et à l'intérieur du lambris en PVC ce qui peut-être à l'origine d'humidité à l'intérieur du logement. Enfin la requérante a fait procéder à l'inspection de la toiture tant en janvier 2023 et qu'en octobre 2024 et aucune tuile cassée ni autre anomalie n'a été décelée la toiture étant équipée d'un pare pluie. Il y a lieu de constater également que depuis le début de la location soit le 15 novembre 2019 aucune contestation sur l'état du logement n'a été signalée et que cette contestation est intervenue après la délivrance de l'assignation.

En conséquence, il n'est pas démontré que le logement occupé par les défendeurs et appartenant à Mme [J] serait indécent cette contestation sera donc rejetée.

Il ressort des débats et des éléments du dossier qu'aucun délai de paiement ne peut être accordé aux locataires, la propriétaire s'y refusant comme elle le leur a déjà indiqué et eux mêmes ne démontrant pas leur volonté de se maintenir dans les lieux dans leur respect de leurs obligations.

Dès lors, Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] sont des occupants sans droit ni titre du logement depuis le 28 mai 2024, ce qui constitue un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et faute de départ volontaire, l'expulsion des défendeurs à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier.

Une indemnité d'occupation équivalente au montant du dernier loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande Mme [T] [G] épouse [J] produit un décompte actualisé à la date du 2024, selon lequel sa créance s'établit en principal à la somme de 2 997,20 € au 30 septembre 2024. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ou contestable même si les défendeurs soulèvent une erreur dans le calcul de cette créance sans pour autant démontrer le bien fondée de leur contestation à ce titre. Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] seront condamnés au paiement de la somme de 2 997,20 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 30 septembre 2024. S'agissant d'une provision cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner les époux [U] à hauteur de 450€.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Qu’en l’espèce, les époux [U] succombant supporteront les entiers dépens. Mme [I] [S] et à Mr [E] [U] étant unis par mariage l'ensemble des condamnations seront prononcées solidairement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : CONSTATONS la réunion à la date du 28 mai 2024 des conditions d'acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 15 novembre 2019 passé entre Mme [T] [G] épouse [J] et Mme [I] [S] et Mr [E] [U] pour un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 2] à [Localité 5].

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [S] et Mr [E] [U] à payer à Mme [T] [G] épouse [J] la somme provisionnelle de 2 997,20 € à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, les charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 30 septembre décembre 2024.

CONDAMNONS Mme [I] [S] et Mr [E] [U] à quitter les lieux

AUTORISONS à défaut pour Mme [I] [S] et Mr [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux qu’il soit précédé à leur explusion ainsi que celle de tous les occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, douc mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’éxécution

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [S] et Mr [E] [U] à payer à Mme [T] [G] épouse [J] une indemnité d'occupation provisionnelle fixée au montant actuel du loyer et des charges et ce jusqu'à la libération des lieux.

REJETONS l'ensemble des contestations soulevées par les époux [U].

CONDAMNONS solidairement Mme [I] [S] et Mr [E] [U] à payer à Mme [T] [G] épouse [J] la somme de 150 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS solidairement Mme [I] [S] et Mr [E] [U] aux entiers dépens ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier le Président