JCP - CIVIL2, 15 octobre 2024 — 23/03311

N° RG 23/03311 - N° Portalis DBXV-W-B7H-GFJ3

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée le : à : SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

Copie certifiée conforme délivrée le : à : [Y] [L], [E] [X]

Préf28 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 15 Octobre 2024

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [U] né le 06 Janvier 1962 à JOUY (28300) demeurant 14 rue des Moulins neufs - 28300 JOUY comparant en personne assisté de Me GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant 3 Rue au Lin - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

Monsieur [J] [U] né le 21 Septembre 1963 à CHARTRES (28000) demeurant 14 rue des Moulins neufs - 28300 JOUY représenté par Me GAMEIRO de la SELARL LESTER GAMEIRO NENEZ TIANO AVOCATS ASSOCIES, demeurant 3 Rue au Lin - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 30

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Y] [L] né le 18 Août 1990 à SAINT CYR L’ECOLE (78120) , détenu : Centre hospitalier spécialisé Henry Ey, 1 impasse des Venelles - 28630 LE COUDRAY non comparant, ni représenté

Madame [E] [X] née le 04 Février 1997 à DOURDAN (91410) domiciliée : chez SELARL Huissiers de justice, 3 rue Joseph Fourier - Les jardins d’entreprise - 28008 CHARTRES CÉDEX non comparante, ni représentée

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Liliane HOFFMANN

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 10 Septembre 2024 et mise en délibéré au 15 Octobre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat en date du 23 avril 2021, M. [P] [U] et Mme [J] [U] ont donné à bail à Mme [E] [X] et à [Y] [L] un appartement situé 12 bis rue des moulins neufs à 28300 JOUY, pour un loyer mensuel de 670 € hors charges.

Par courrier remis le 31 mai 2021, Mme [E] [X] a donné congé aux bailleurs.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [U] et Mme [J] [U] ont fait signifier à Mme [E] [X] et à [Y] [L] par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2023 un commandement de payer la somme de 2.867,43 € visant la clause résolutoire insérée au bail et une sommation d’avoir à justifier d’une assurance des risques locatifs.

M. [P] [U] et Mme [J] [U] ont ensuite fait assigner Mme [E] [X] par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023 et M. [Y] [L] par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2023 devant le juge des contentieux de la protection de Chartres pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: - le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, - à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail, - l'expulsion de M. [Y] [L] et de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit avec si besoin est le concours de la force publique, - la condamnation solidaire de Mme [E] [X] et [Y] [L] au paiement de la somme de 150 euros, - la condamnation de M. [Y] [L] la somme de 5.400 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au mois de novembre 2023, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer du 11 août 2023, - la condamnation solidaire de Mme [E] [X] et [Y] [L] à une indemnité d’occupation mensuelle d’une somme égale au montant du loyer et des charges prévus parle bail jusqu'au jour de la libération effective du logement. Enfin, ils réclament la condamnation solidaire des locataires au paiement de la somme de 1.500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 février 2024 puis mise en délibéré au 16 avril 2024. Par simple mention sur la cote, la réouverture des débats a été ordonnée aux fins de respect des droits de la défense, la défenderesse étant arrivée en retard à l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 septembre 2024.

A l’audience, M. [P] [U] est assisté de son conseil. Il expose qu’il a accepté le congé donné par Mme [X] bien que non réalisé selon les formes prescrites. Il indique que Monsieur [L] a dégradé l’intérieur du logement.

M. [Y] [L] et Mme [E] [X], bien que respectivement convoqués à étude et à domicile, ne sont ni présents, ni représentés.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée, ce qui est le cas en l'espèce.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- Sur la recevabilité de l'action :

Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l'assignation au représentant de l'État dans le département dans un délai de deux mois avant l'audience, délai rapporté à 6 semaines depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, sous peine d’irrecevabilité de la demande.

En l'espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'Eure et Loir par la voie électronique le 5 décembre 2023, soit 6 semaines au moins avant l’audience initiale du 6 février 2024.

En conséquence, l’action des bailleurs est recevable.

- sur l'acquisition de la clause résolutoire:

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail laquelle doit prévaloir afin de ne pas perturber la stabilité des situations déjà établies et à défaut de règle d'ordre public plus protectrice, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, des loyers et provisions sur charges n'ont pas été régulièrement acquittés. Un commandement de payer la somme de 2.720 euros reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Mme [E] [X] et à M. [Y] [L] 11 août 2023.

La somme de 2.720 euros n’ayant pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 octobre 2023 et que le bail est résilié depuis cette date.

Le bail ayant été résilié sur le fondement des impayés locatifs, le moyen titré du défaut de production d’une assurance habitation ne sera pas examiné.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Le maintien du locataire dans le logement et le local accessoire sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

L'article 8-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que le contrat de bail prévoient que la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

En l'espèce, Mme [E] [X] a donné congé le 31 mai 2021 est partie à l’issue d’un préavis de trois mois. En application des dispositions légales, elle reste tenue au paiement du loyer pendant 6 mois à compter du 31 août 2021, soit jusqu'au 28 février 2022.

Selon le décompte produit par M. [P] [U] et Mme [J], Mme [E] [X] reste tenue solidairement au paiement du loyer pour un montant de 150 euros.

M. [Y] [L] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail constatée le 11 octobre 2023, sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

Selon le décompte produit, il reste devoir à M. [P] [U] et à Mme [J] [U], la somme de 5.400 € correspondant aux loyers et charges impayés et à l'indemnité d'occupation à partir du 11 octobre 2023, dont 150 euros solidairement avec Madame [E] [X].

Ni Mme [E] [X], ni M. [Y] [L] ne sont présents à l’audience, de sorte que leur situation personnelle n’est pas connue. Il est constaté que le paiement du loyer n’a pas repris avant l’audience, le dernier loyer réglé l’ayant été au mois de mai 2023.

Dès lors, il ne peut être envisagé de leur octroyer des délais de paiement.

Compte tenu de l'absence de délais, M. [Y] [L] ne peut se maintenir dans le logement, et le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle et de tous occupants de son chef, à défaut de départ volontaire, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux resté sans effet, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles R.433-1 et suivant du Code des procédures civiles d’exécution.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Sur les dépens L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels. En l’espèce, Mme [E] [X] ayant quitté le logement avant la notification du commandement de payer du 11 août 2023, seul M. [Y] [L] supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties. Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [P] [U] et Mme [J] [U], M. [Y] [L] sera condamné à leur verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE M. [P] [U] et Mme [J] [U] recevable en leur action ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 avril 2021 entre M. [P] [U] et Mme [J] [U] et Mme [E] [X] et [Y] [L] concernant l’appartement situé 12 bis rue de Moulins neufs à 28300 JOUY sont réunies à la date du 11 octobre 2023; CONSTATE que la date de congé effective de Mme [E] [X] est le 31 août 2021; CONSTATE la résiliation du bail à la date du 11 octobre 2023; ORDONNE en conséquence à [Y] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [P] [U] et Mme [J] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [Y] [L] à payer à M. [P] [U] et Mme [J] [U] une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu'il aura mandatée à cet effet ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE solidairement Mme [E] [X] et M. [Y] [L] à verser à M. [P] [U] et Mme [J] [U] la somme de 150 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 28 février 2022, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à M. [P] [U] et Mme [J] [U] la somme de 5.250 euros (cinq mille deux cent cinquante euros) arrêtée au mois de décembre 2023 avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 août 2023, CONDAMNE M. [Y] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture; CONDAMNE M. [Y] [L] à verser à M. [P] [U] et Mme [J] [U] une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé le 15 octobre 2024,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Liliane HOFFMANN