8ème chambre, 2 décembre 2024 — 22/08252

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

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PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE 02 Décembre 2024

N° R.G. : N° RG 22/08252 - N° Portalis DB3R-W-B7G-XZZY

N° Minute : 24/

AFFAIRE

[X] [N], [S] [Y] épouse [J], [R] [O] épouse [E], [Z] [E]

C/

Syndicat des copropriétaires Résidence “L’OREE DU GOLF” sis 35 rue du Professeur Victor Pauchet 92420 VAUCRESSON représenté par son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDEURS

Madame [X] [N] 35 rue Victor PAUCHET 92420 VAUCRESSON

représentée par Me Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

Madame [S] [Y] épouse [J] 8 ter rue du Docteur LEDERMANN 92310 SEVRES

représentée par Me Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

Madame [R] [O] épouse [E] 35 rue Victor PAUCHET 92420 VAUCRESSON

représentée par Me Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

Monsieur [Z] [E] 35 rue Victor PAUCHET 92420 VAUCRESSON

représenté par Me Sabrina LEULMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J82

DÉFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires Résidence “L’OREE DU GOLF” sis 35 rue du Professeur Victor Pauchet 92420 VAUCRESSON représenté par son syndic : Cabinet TIFFENCOGE 64 reu Gounod 92210 SAINT-CLOUD

représentée par Maître Véronique JOBIN de l’AARPI JOBIN - GRANGIE - Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R195

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elsa CARRA, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président Elsa CARRA, Juge Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 02 décembre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

La résidence L’OREE DU GOLFE sise 35 rue du Professeur Pauchet à VAUCRESSON (92420) est soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Mme [X] [N], Mme [S] [Y] épouse [J], Mme [R] [E] et M. [Z] [E] (ci-après « les consorts [D]-[E] ») sont copropriétaires au sein de cette résidence.

Se plaignant du vote des résolutions n°34, 35.1, 35.2, 36.3, 38.1 lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 27 juin 2022, par acte d’huissier de justice du 6 septembre 2022, les consorts [D]-[E] ont fait assigner devant ce tribunal le syndicat des copropriétaires de la résidence, représenté par son syndic, le Cabinet TIFFEN COGE afin, essentiellement, de voir prononcer la nullité desdites résolutions.

Aux termes de leurs conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, les consorts [D]-[E] demandent au tribunal de :

DÉCLARER Madame [S] [Y], Madame [X] [N], Madame [R] [E] et Monsieur [Z] [E] recevables et bien fondés en leurs demandes,

PRONONCER l’annulation 34 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2022, PRONONCER l’annulation 35.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2022,

PRONONCER l’annulation 35.2 et 36.3 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2022, PRONONCER l’annulation 38.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2022, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires au paiement au profit des demandeurs de la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Le CONDAMNER aux entiers dépens, ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de leurs de ses conclusions notifiées par voie électronique le 16 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

DECLARER Monsieur et Madame [E], Madame [N], Madame [Y] mal fondés en l’ensemble de leurs demandes, DEBOUTER Monsieur et Madame [E], Madame [N], Madame [Y] de leurs demandes, fins et conclusions, CONDAMNER Monsieur et Madame [E], Madame [N], Madame [Y] in solidum à payer au Syndicat des Copropriétaires L’OREE DU GOLF A VAUCRESSON la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER in solidum Monsieur et Madame [E], Madame [N], Madame [Y] au paiement des entiers dépens de la présente instance et de ses suites.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 8 février 2024 et l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les demandes tendant à voir « déclarer bien fondés » et « déclarer mal fondés » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

Il ne sera pas davantage statué sur la recevabilité des demandes des consorts [D]-[E], celle-ci n’étant pas contestée.

I- Sur les demandes d’annulation des résolutions n°34, 35.1, 35.2, 36.3 et 38.1 de l’assemblée générale du 27 juin 2022

1) Sur la demande d’annulation de la résolution n°34 :

Les consorts [D]-[E] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°34, approuvée à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par l’assemblée générale tenue le 27 juin 2022. Ils considèrent que cette résolution, qui entraîne un changement d’affectation du pavillon, aurait dû être soumise à un vote à la majorité de l’article 26 de la même loi. Ils ajoutent que la mise en location de la loge du gardien et son usage professionnel contreviennent à l’article 15 du règlement de copropriété, aux termes duquel le pavillon constitue le logement du gardien. Ils ajoutent que le local de substitution prévu par le conseil syndical et le syndic est excentré par rapport à l’entrée de la résidence, situé en sous-sol, dépourvu de fenêtre et difficile d’accès pour les services postaux et de livraison. En réponse à l’argumentation du syndicat des copropriétaires, ils font valoir que le caractère provisoire du changement d’affectation est invoqué par le défendeur de manière contradictoire, dès lors qu’un bail d’habitation s’inscrit dans la durée et que la résolution prévoit également la possibilité de réaliser des travaux « induits et nécessaires pour ces différents usages ».

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il explique que lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017, les copropriétaires ont notamment approuvé le projet de rupture conventionnelle des contrats de travail des gardiens salariés et décidé de mettre en vente leur logement. Il précise que l’action en contestation initiée par les consorts [D]-[E] a donné lieu au jugement du 21 mars 2022, aux termes duquel ces derniers ont été déboutés de leurs demandes et condamnés in solidum au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il indique que cette affaire est désormais pendante devant la Cour d’appel de VERSAILLES, de telle sorte que le processus de vente du pavillon, lequel est soumis à une taxe sur les logements vacants depuis le départ des gardiens, n’a pas encore été mis en œuvre et que les services de l’immeuble ont été confiés à un prestataire de service qui utilise actuellement ce pavillon comme local de service pour la réception et la distribution du courrier et des colis. Il fait par ailleurs valoir que la résolution n°34 ne modifie pas l’article 15 du règlement de copropriété, dont la modification aurait déjà été votée lors de l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017 et qui ne prévoit, selon lui, pas d’affectation exclusive du pavillon au logement du gardien. Il considère que la résolution n°34 est une décision d’administration de l’immeuble relevant de la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui ne fait qu’étendre l’utilisation du pavillon à d’autres services ou à rétablir sa destination de logement, conformément aux prévisions du règlement de copropriété. Il ajoute enfin que les éventuels baux ne pourront qu’être précaires et de courte durée, dans l’attente de la mise en vente à l’issue de la procédure d’appel précitée.

En vertu de l’article 3, alinéas 1 et 3, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, sont notamment réputées parties communes les locaux des services communs.

L’article 24 I a) de la même loi dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

Aux termes de l’article 26 de la même loi, sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.

d) La modification du règlement de copropriété qui concerne l'interdiction de location des lots à usage d'habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l'article L. 324-1-1 du code du tourisme.

La modification prévue au d du présent article ne peut être décidée que dans les copropriétés dont le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité.

L'assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

En l’espèce, la résolution n°34 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022, statuant à la majorité simple de l’article 24 précité, est rédigée comme suit :

« 34. Utilisation provisoire et location du pavillon du gardien (article 24) Clé de répartition : CHARGES GENERALES (20 000) Présents et représentés : 71 copropriétaires représentant 15 518 tantièmes.

Dans le cas où la mise en vente de la maison de l’ancien gardien ne pourrait se faire à l’issue des deux mois suivant la notification du procès-verbal de la présente assemblée, l’Assemblée Générale, après en avoir débattu, décide que le syndic pourra, dans l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires et avec l’accord du conseil syndical, affecter provisoirement cette maison à tout usage relevant du fonctionnement de la copropriété ou de l’entretien de la résidence, notamment celui de cantonnement pour des ouvriers réalisant des travaux sur les parties communes de la résidence, ou, conformément à sa destination première, donner cette maison en location en tant que logement ou local professionnel tel que le règlement de copropriété l’autorise pour tous les autres logements de la résidence.

Ces usages dureront tout le temps que la mise en vente sera entravée et jusqu’à ce qu’il soit ensuite possible d’y procéder.

Tous les travaux induits et nécessaires pour ces différents usages seront soumis aux mêmes conditions que tous ceux concernant les parties communes de la copropriété.

Les bénéfices tirés de ces usages seront partagés chaque année, après approbation des comptes, entre tous les copropriétaires au moment de cette approbation, au prorata de leurs tantièmes généraux. »

Ainsi, aux termes de la résolution n°34, l’assemblée générale a décidé de changer provisoirement l’affectation de la maison, qui constituait préalablement le logement des gardiens de l’immeuble.

Néanmoins, la résolution n°34 ne tend ni à modifier le règlement de copropriété, ni à autoriser la suppression du poste de gardien d’immeuble, ni encore à aliéner le logement de ce dernier.

Les parties reconnaissent par ailleurs dans leurs écritures que cette maison est une partie commune.

Dès lors, la résolution n°34 ne relève pas de la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, justifiant d’écarter le moyen tenant à la violation des règles de majorité.

L ’article 15 du règlement de copropriété stipule par ailleurs que :

« Le service de l’immeuble sera assuré par un concierge choisi par le syndic dont il est parlé ci-après. Le concierge de l’immeuble sera engagé et payé selon les règles prévues par la législation en vigueur. Il sera logé gratuitement dans les locaux spécialement affectés à cet effet selon les usages et sera éclairé et chauffé. Il ne pourra sous-louer ni sa loge ni aucune partie du local mis à sa disposition, il lui est interdit d’y exercer tout métier faisant du bruit, attirant du public, ou pouvant incommoder par l’odeur ; en ce qui concerne les animaux, il sera soumis aux prescriptions concernant l’usage des parties privées. Ses attributions seront fixées par le syndic. D’une façon générale, le concierge devra exécuter les ordres qui lui seront donnés par le syndic dans l’intérêt de l’immeuble et devra être congédié si l’assemblée des propriétaires le décide à la majorité indiquée articles 28 et suivants, mais après préavis d’usage ». (sic.)

En outre, si l’article 15 du règlement de copropriété ne vise pas expressément la maison du gardien, il résulte toutefois de l’article 2 du même règlement que le pavillon constitue le seul logement des gardiens.

Or, aux termes de la résolution n°34, les copropriétaires ont notamment autorisé la location de la maison à des fins professionnelles ou de cantonnement pour les ouvriers, alors que l’article 15 précité stipule que ces locaux sont spécialement affectés au logement du gardien.

Partant, en modifiant, même provisoirement, l’affectation de la maison spécialement affectée au logement du gardien, la résolution n°34 est contraire aux stipulations de l’article 15 du règlement de copropriété, peu important que l’assemblée générale extraordinaire du 27 novembre 2017 ait approuvé le projet de rupture conventionnelle des contrats de travail des gardiens salariés et décidé de mettre en vente leur logement4

Le tribunal annulera en conséquence la résolution n°34 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

2) Sur la demande d’annulation de la résolution n°35.1 :

Les consorts [D]-[E] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°35.1, approuvée par l’assemblée générale tenue le 27 juin 2022 à la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ils exposent que cette résolution a non seulement pour objet de confier à un notaire la mission de mettre à jour, mais également de modifier le règlement de copropriété. Ils expliquent qu’aux termes de la convention d’honoraires du notaire, la mission de ce dernier excède une harmonisation du règlement de copropriété et englobe sa modification, ainsi que celle de l’état descriptif de division, qui ne relèvent pas de la majorité de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ils ajoutent qu’aucune information ne leur a été donnée sur la mission confiée au notaire, qu’il s’agisse des tâches déjà réalisées ou à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il expose que, conformément à son libellé, cette résolution a seulement pour objet de confier au notaire l’harmonisation du règlement de copropriété avec la règlementation en vigueur et d’y intégrer les décisions votées par l’assemblée. Il indique que cette résolution, tendant à la seule désignation d’un notaire, ne porte pas sur la modification du règlement et précise que celle-ci sera soumise à l’approbation d’une prochaine assemblée. Ils contestent le défaut d’information invoqué par les demandeurs, en soutenant que la convention d’honoraires était annexée à la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2022, estimant que les copropriétaires étaient dès lors informés de la nature des tâches confiées. Il ajoute enfin que la somme de 6.240 euros TTC est expressément détaillée dans l’article 2 de la convention d’honoraires.

L’article 24 I de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.

L’article 11, 3° du décret du 17 mars 1967 énonce que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour pour la validité de la décision les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat.

En l’espèce, la résolution n°35-1 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022, adoptée à la majorité de l’article 24 précité, est rédigée comme suit :

« 35.1 Désignation de Maître [T], Notaire à Paris (article 25/25.1)

Après en avoir délibéré, l’Assemblée Générale décide de confier à Maître [T], notaire à Paris, le mandat de modifier et mettre à jour le Règlement de Copropriété conformément aux résolutions ci-après, puis, après approbation par une assemblée du modificatif au règlement de copropriété et des actes à intervenir, de procéder à leur publication.

Cette désignation est indissociable de l’approbation de la proposition d’intervention de Maître [T]. Afin de mener à bien cette mission, le notaire fixe le montant de ses honoraires au taux horaire de 400 euros HT. Sur cette base, la somme de 6.240 euros TTC a d’ores et déjà été réglée, correspondant au travail déjà effectué.

Ces honoraires ne comprennent pas les frais de publication du modificatif qui seront calculés sur la base du tarif légal en vigueur au moment de la publication et qui seront précisés lors de la présentation à l’assemblée générale du projet de modificatif finalisé.

Les honoraires du syndic, pour son intervention à ce sujet, sont prévus et fixés par son contrat ».

Ainsi, aux termes de cette résolution, le mandat donné au notaire inclut la mise à jour et la modification du règlement de copropriété.

Néanmoins, lesdites modifications demeurent soumises au vote ultérieur de l’assemblée générale, tel que le prévoit expressément la résolution.

A ce titre, il appartient au notaire, en sa qualité de mandataire, de vérifier que toute modification du règlement de copropriété a fait l’objet d’une approbation préalable et définitive par l’assemblée générale des copropriétaires, à laquelle il ne peut se substituer.

Dès lors, ce mandat donné au notaire relève de la majorité simple de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de telle sorte que le premier moyen tenant à la violation des règles de majorité doit être écarté.

Doit également être écarté le second moyen tenant au défaut d’information invoqué par les demandeurs, dès lors qu’était annexé à la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2022 le projet de convention d’honoraires du notaire, contenant toutes les informations relatives à l’objet de sa mission et à sa rémunération.

Le tribunal déboutera par conséquent les demandeurs de leur demande d’annulation de la résolution n°35.1 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

3) Sur les demandes d’annulation des résolutions n°35.2 et 36.3 :

Les consorts [D]-[E] demandent au tribunal d’annuler les résolutions n°35.2 et 36.3, aux termes desquelles l’assemblée générale a respectivement approuvé le financement des honoraires du notaire et de l’avocat par prélèvement sur le fond ALUR, alors que ce dernier est une réserve destinée à financer les travaux de conservation ou urgents.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de ces demandes. Il soutient que l’intervention du notaire et de l’avocat sont en lien avec des travaux exceptionnels qui pourront être réalisés grâce aux économies réalisées avec la suppression des postes de concierges salariés et la vente du pavillon de gardiens, en conformité avec les dispositions de l’article 14-2 II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Aux termes de l’article 14-2, II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, en sa version applicable à la cause :

II. - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l'assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des travaux mentionnés aux 1° et 2° du présent II. Cette affectation doit tenir compte de l'existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges.

Par exception, lorsque, en application de l'article 18, le syndic a, dans un cas d'urgence, fait procéder de sa propre initiative à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, l'assemblée générale, votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1, peut affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement de ces travaux.

Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l'assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. Ce montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1.

Si le diagnostic technique global prévu à l'article L. 731-1 du code de la construction et de l'habitation a été réalisé et qu'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l'obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.

En l’espèce, selon résolutions n°35.2 et 36.3, l’assemblée générale a respectivement approuvé, à la majorité de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le financement des honoraires du notaire et de l’avocat par prélèvement sur le fond ALUR, lequel a pourtant exclusivement vocation à financer des travaux nécessaires à la conservation et à la préservation de l’immeuble.

Il en résulte que le paiement de ces honoraires, qui ne constituent pas des dépenses de travaux, par prélèvement sur le fond ALUR, est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article 14-2, II de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le tribunal annulera par conséquent les résolutions n°35.2 et 36.3 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

4) Sur la demande d’annulation de la résolution n°38.1 :

Les consorts [D]-[E] demandent au tribunal d’annuler la résolution n°38.1 approuvée par l’assemblée générale tenue le 27 juin 2022 à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Ils font en premier lieu valoir un défaut d’information, au motif que seule la consultation d’avocat concluant au caractère privatif des conduits de cheminée a été annexée à la convocation, alors que ces derniers constituent des parties communes aux termes de trois autres consultations. Ils expliquent que la qualification des conduits de cheminées en partie privative est contraire au règlement de copropriété, dont l’article 7 du règlement de copropriété stipule que les conduits de cheminées constituent des parties communes. En second lieu, ils considèrent que cette résolution est contraire au règlement de copropriété et nécessitait un vote à l’unanimité.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il expose que la résolution tend à rendre cohérentes entre elles les clauses du règlement de copropriété relatives aux conduits de cheminées à foyer ouvert. Il explique que la résolution n°38.1 se limite, dans un souci de clarification, à confirmer que les conduits individuels des cheminées à foyer ouvert, qui sont elles-mêmes privatives, sont également privatifs, sans remettre en cause la qualification des autres conduits, qui demeurent des parties communes. Il ajoute que cette décision ne modifie en tout état de cause pas la répartition des charges, puisque l’article 12 m) du règlement de copropriété prévoit déjà que leur entretien est à la charge des seuls copropriétaires disposant d’une cheminée dans leur appartement.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 énonce que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :

I.-Pour la validité de la décision :

1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d'information prévue au troisième alinéa du I de l'article 18-1 A, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;

12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l'assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d'intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n'affectant pas ces parties.

II.-Pour l'information des copropriétaires :

1° Les annexes au budget prévisionnel ;

2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;

3° L'avis rendu par le conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire, en application du deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

4° Le compte rendu de l'exécution de la mission du conseil syndical prévu au deuxième alinéa de l'article 22 du présent décret et le bilan établi par le conseil syndical en application du troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ;

5° En vue de l'approbation des comptes par l'assemblée générale, le projet d'état individuel de répartition des comptes de chaque copropriétaire ;

6° L'état actualisé des lots délaissés prévu au second alinéa de l'article 24-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

7° Le compte rendu de la dernière réunion du conseil des résidents mentionnant l'avis émis en application du quatrième alinéa de l'article 41-7 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

9° Une présentation générale des principales caractéristiques du recours à l'emprunt collectif, lorsque la question de la souscription d'un tel emprunt est inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale ;

10° Le rapport prévu au dernier alinéa de l'article 21-5 de la loi du 10 juillet 1965. Le contenu de ces documents ne fait pas l'objet d'un vote par l'assemblée des copropriétaires.

En vertu de l’article 3, alinéas 1 et 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, les coffres, gaines et têtes de cheminées.

En l’espèce, la résolution n°38-1 soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2022, adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, est rédigée comme suit :

« Contradictions relatives aux conduits de fumée des cheminées privatives Article 26.1 Après l’exposé du Conseil Syndical et avoir ainsi pris connaissance des ambiguïtés et contradictions du Règlement de Copropriété eu sujet des conduits de fumée des cheminées privatives dont certains appartements sont équipés, l’Assemblée Générale décide, après en avoir délibéré, que conformément à l’avis donné le 20 janvier 2016 par Maître [A], Avocat au Barreau de Paris, consulté à ce sujet par le Syndic de l’époque, le Cabinet GRATADE, ces conduits sont des parties privatives ainsi que le stipule l’article 12m du règlement de copropriété .

En conséquence l’Assemblée Générale décide de confier à Maître [T] et à Maître [I] la mission d’adapter les clauses du règlement de copropriété pour lever toute ambiguïté sur le caractère privatif de ces conduits notamment aux articles numérotés 6,7 et 16.

Tous les autres conduits de cheminée sont ou seront des parties communes ».

Ainsi, aux termes de la résolution n°38-1, l’assemblée générale a décidé de qualifier de parties privatives les conduits des cheminées privatives.

S’agissant du premier moyen soulevé tenant à l’information partielle reçue par les copropriétaires préalablement à l’assemblée, il convient de relever que les consultations d’avocats ne figurent pas dans la liste énumérative des documents d’information préalables prévue par l’article 11 du décret précité.

En tout état de cause, ces consultations ne sont pas produites, de telle sorte que le tribunal n’est pas en mesure d’établir leur existence.

S’agissant du second moyen soulevé, le tribunal relève que le règlement de copropriété stipule à l’article 7 que constituent notamment des parties communes « les conduits de fumée (coffres et gaines), les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des water-closets, de ventilation des salles-de-bains et autres ». Partant, aux termes de l’article 7 précité, les conduits de fumées sont des parties communes. En outre, l’article 16 stipule expressément que constituent des charges communes à l’ensemble des copropriétaires notamment les « les coffres, conduits de fumée, colonnes de ventilation se trouvant à l’intérieur des bâtiments, les souches et têtes de cheminée, ainsi que leurs accessoires ».

L’article 12 du règlement ne remet pas en cause cette qualification en stipulant, sous le point m) intitulé « Conduits de fumée situés dans certains appartements selon les plans, pour cheminées à « foyer ouvert » - Colonnes de ventilation » que :

« Les conduits de fumée et les gaines ne pourront être utilisés que pour l’usage auquel elles sont destinées ; ils ne devront pas être obstrués. Les copropriétaires devront s’assurer de l’étanchéité des conduits unitaires avant tout usage. Leur entretien et leur réparation seront à la charge des copropriétaires intéressés.  En cas d’utilisation, les conduits de fumée et les appareils qu’ils desservent devront être ramonés suivant les règlements d’usage. L’utilisation des poêles à combustion lente est formellement interdite. Chaque copropriétaire sera responsable de tous les dégâts occasionnés à l’immeuble par un feu de cheminée qui se serait déclaré dans ses locaux. Dans cette hypothèse, tous travaux de réparation et de reconstruction devront être faits sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble.

Il est interdit de boucher et d’obstruer les prises d’air, évacuation haute et basse, et passage situé sous toutes les portes de communication ». En effet, aux termes de la clause précitée, l’entretien et la réparation des conduits et gaines pour cheminées à foyer ouvert est à la charge des seuls copropriétaires disposant d’un tel foyer, ce qui n’en fait toutefois pas une partie privative.

Dès lors, en énonçant que les conduits de fumée des cheminées privatives sont des parties privatives, la résolution n°38-1 est contraire au règlement de copropriété.

Il convient en outre de rappeler que la modification de la classification des diverses parties de l’immeuble en parties privatives et communes entraîne une atteinte au droit de propriété des copropriétaires, justifiant de la soumettre à un vote à l’unanimité.

Le tribunal annulera par conséquent la résolution n°38-1 de l’assemblée générale du 27 juin 2022.

II - Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser aux demanderesses une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

ANNULE les résolutions n°34, n°35.2, n° 36.3 et n°38-1 de l’assemblée générale de la résidence L’OREE DU GOLFE, sise 35 rue du Professeur Pauchet à VAUCRESSON (92420), qui s’est tenue le 27 juin 2022,

DÉBOUTE Mme [X] [N], Mme [S] [Y] épouse [J], Mme [R] [E] et M. [Z] [E] de leur demande tendant à voir annuler la résolution n°35.1 de l’assemblée générale de la résidence L’OREE DU GOLFE, sise 35 rue du Professeur Pauchet à VAUCRESSON (92420), qui s’est tenue le 27 juin 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence L’OREE DU GOLFE, sise 35 rue du Professeur Pauchet à VAUCRESSON (92420), représenté par son syndic, aux dépens de l’instance, CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence L’OREE DU GOLFE sise 35 rue du Professeur Pauchet à VAUCRESSON (92420), représenté par son syndic, à payer à Mme [X] [N], Mme [S] [Y] épouse [J], Mme [R] [E] et M. [Z] [E], la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE les demandes plus amples ou contraires, DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,