Référés Cabinet 2, 4 décembre 2024 — 24/04068

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 04 Décembre 2024 Président : Madame BENDELAC, Juge Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier Débats en audience publique le : 30 Octobre 2024

N° RG 24/04068 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5NPU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la Société FONCIA [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 5] pris en la personne de son représentant légal

représenté par Me Valérie BOISSAC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. ELLA dont le siège social est sis [Adresse 2] pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI ELLA est propriétaire d'un appartement correspondant au lot 30 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI ELLA devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 2274,96 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 5 juin 2024, en ce compris les frais, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2024 date de la mise en demeure,433,24 euros au titre des charges de copropriété non encore échues,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais de recouvrement nécessaires exposés à compter de la mise en demeure qui ne seraient pas intégrés au montant de la condamnation en principale,les frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.Il demande également de ne pas écarter l’exécution provisoire.

À l'audience du 30 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SCI ELLA, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SCI ELLA, régulièrement assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.». L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.  Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. » Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure. Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux. Sur la procédure accélérée au fond : Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] produit un courrier du 20 juin 2024, aux termes duquel il met en demeure la SCI ELLA de payer la somme de 2274,96 € au titre des frais et charges de copropriété arrêtés au 5 juin 2024. Toutefois, il résulte du décompte que la somme comprend les provisions dues au titre de l’exercice en cours mais également un arriéré de charges. Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges. En outre, le décompte produit et fondant les demandes du syndicat des copropriétaires, daté du 5 juin 2024, est antérieur à la mise en demeure du 20 juin 2024. Aucune pièce versée aux débats ne permet de démontrer le caractère infructueux de la mise en demeure passé le délai de trente jours. Ainsi, le tribunal ne peut constater la défaillance du copropriétaire dans le versement d’une provision due au titre de l’article 14-1. Dès lors, les conditions de recevabilité de la procédure accélérée au fond prévues à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies. Les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables. Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] aux dépens de l'instance.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction,

REJETTE les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en fonction, aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE