Service des référés, 4 décembre 2024 — 24/57200

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS

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N° RG 24/57200 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6C5H

N°: 5

Assignation du : 21 octobre 2024

EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires + 1 pour l’expert délivrées le:

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 4 Décembre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier,

DEMANDERESSE

S.C.I LES MELEZES [Adresse 6] [Localité 9]

représentée par Maître Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS - #P0428

DEFENDERESSE

S.A.S. [Localité 9] LEGENDRE [Adresse 4] [Localité 9]

représentée par Maître Alain FREVILLE, avocat au barreau de PARIS - #R0160

DÉBATS

A l’audience du 6 Novembre 2024 tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jean JASMIN, Greffier

Aux termes d'un acte sous seing privé signé les 30 avril et 20 juin 1993, à effet au 1er avril 1993, Monsieur [U], aux droits duquel vient la SCI LES MELEZES, a consenti à Monsieur [O], aux droits duquel vient la SAS HOTEL DE [Localité 9], un contrat de bail portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 4] à usage d'hôtel, pour une durée de neuf ans.

Par jugement du 6 novembre 2003, le juge des loyers commerciaux a donné acte aux parties de leur accord pour constater que le bail s'était renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2003.

Par exploit du 29 mars 2024, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé pour le 30 septembre 2024, avec offre d'indemnité d'éviction.

C’est dans ces conditions que par exploit délivré le 21 octobre 2024, la SCI LES MELEZES a fait citer la SAS HOTEL DE [Localité 9] devant le président de ce tribunal, statuant en référé, en fixation de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation.

A l'audience, la requérante sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. En réponse, la défenderesse formule ses protestations et réserves et sollicite l’ajout d’un chef de mission.

MOTIFS

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

Le refus de renouvellement signifié par le bailleur en vertu de son droit d’option ouvre droit au profit du locataire, d'une part, en vertu des articles L.145-14 et L.145-57 du code de commerce, à une indemnité d'éviction dont le principe n'est pas discuté en l'espèce, et d'autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu'au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d'après l’article L.145-28 précité, le versement au propriétaire d'une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et jusqu'à libération des locaux.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, qui sera ordonnée dans les termes du dispositif ci-après.

Il y a lieu de mettre le coût de la consignation à la charge de la partie qui est requérante à la mesure d'expertise, tout comme les dépens en vertu de l'article 491 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Donnons acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d'expert :

Monsieur [J] [Z] [Adresse 5] [Localité 9] Port. : [XXXXXXXX03] E-mail : [Courriel 8]

avec mission de :

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission

- s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

- visiter les lieux donnés à bail, les photographier en cas de contestation les mesurer, dresser la liste des salariés employés par le preneur dans ces locaux et sur ce fonds,

- Rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction : a) dans le cas d’une perte de fonds (valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation, afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice, ainsi que de la plus-value en résultant ; valeur marchande déterminée selon la valeur locative du marché si celle-ci est supérieure à celle déterminée selon les usages de la profession), b) dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente (coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et de tous autres préjudices éventuels) ;

- Rechercher tous éléments permettant d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert ;

- Déterminer le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er octobre 2024, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

- Fournir tous éléments techniques et de fait sur les travaux entrepris au cours du bail expiré ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ; → en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l'article 280 du code de procédure civile, et dont l'affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l'article 269 du même code ; → en informant les parties, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, compte-tenu des délais octroyés devant rester raisonnables ; → fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;  → rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5000 euros montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse auprès du Régisseur des Avances et Recettes du tribunal judiciaire de Paris pour le 4 février 2025 ;

Disons que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au Greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 4 octobre 2025 sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée ès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Condamnons la partie demanderesse aux dépens de l’instance ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à Paris le 4 décembre 2024.

Le Greffier, Le Président

Jean JASMIN Anne-Charlotte MEIGNAN

Service de la régie : Tribunal de Paris, [Adresse 10] ☎ [XXXXXXXX02] Fax [XXXXXXXX01] ✉ [Courriel 11]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : IBAN : [XXXXXXXXXX07] BIC : [XXXXXXXXXX012] en indiquant impérativement le libellé suivant : C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [J] [Z]

Consignation : 5000 € par S.C.I. LES MELEZES

le 04 Février 2025

Rapport à déposer le : 04 Octobre 2025

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises Tribunal de Paris, [Adresse 10].