Troisième chambre civile, 5 décembre 2024 — 22-24.184

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 5 décembre 2024 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 650 F-D Pourvoi n° S 22-24.184 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 DÉCEMBRE 2024 M. [F] [O], domicilié [Adresse 1] (Burkina Faso), a formé le pourvoi n° S 22-24.184 contre l'arrêt rendu le 22 septembre 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant à l'association syndicale libre [Adresse 3], dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le demandeur invoque, à l'appui de son pourvoi, quatre moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Boyer, conseiller doyen, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. [O], de la SARL Matuchansky, Poupot, Valdelièvre et Rameix, avocat de l'association syndicale libre [Adresse 3], après débats en l'audience publique du 5 novembre 2024 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller doyen rapporteur, Mme Abgrall, conseiller, et Mme Maréville, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 22 septembre 2022), [Y] [O], aujourd'hui décédé, a créé en 1982 le lotissement du [Adresse 3] à [Localité 4]. 2. L'article 17 du cahier des charges, publié le 10 mai 1984, prévoyait que, dès l'achèvement des travaux, la propriété, la gestion et l'entretien des terrains et équipements communs seraient transférés à l'association syndicale libre à constituer. 3. Une association syndicale des propriétaires du lotissement a été créée en 1988, devenue, le 30 juillet 2015, après régularisation, l'association syndicale libre [Adresse 3] (l'ASL). 4. Le transfert par le lotisseur à l'ASL des terrains et équipements communs du lotissement n'est pas intervenu. 5. Par acte du 28 décembre 2016, l'ASL a assigné M. [O], héritier du lotisseur, en cession forcée des parties communes du lotissement. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa première branche, et sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le deuxième moyen, pris en sa seconde branche, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation, et sur le premier moyen, pris en sa première branche, qui est irrecevable. Sur le premier moyen, pris en ses deuxième et troisième branches Enoncé du moyen 7. M. [O] fait grief à l'arrêt de déclarer l'ASL recevable en sa demande, de rejeter ses moyens de nullité au fond et d'ordonner la vente forcée des parcelles dépendant de l'ensemble immobilier [Adresse 3] au prix symbolique d'un euro, alors : « 2°/ que les associations syndicales libres se forment par consentement unanime des propriétaires intéressés constaté par écrit ; que sont des propriétaires intéressés tous les propriétaires d'une parcelle située dans le périmètre d'un lotissement pour lequel le cahier des charges prévoit la création d'une ASL, y compris les propriétaires des parcelles supportant des équipements communs ; que M. [O] faisait valoir qu'il était propriétaire d'une parcelle dans le lotissement, que le consentement unanime lors de la constitution de l'ASL n'avait pas été réuni par écrit, faute de le mentionner et qu'il n'était pas membre de l'ASL, circonstances que l'ASL admettait ; qu'en concluant pourtant à la validité de la constitution de l'ASL, après avoir, elle-même, reconnu la qualité de propriétaire de M. [O], la cour d'appel a violé l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, devenu R. 442-7 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et l'article 117 du code de procédure civile ; 3°/ qu'en affirmant, pour justifier de la régularité de la constitution de l'ASL, que l'unanimité s'entend des propriétaires participant à sa création et non de celle des personnes ayant vocation à y adhérer, quand, dans un lotissement pour lequel est prévue la création d'une association syndicale libre, tous les propriétaires d'un bien dans ce lotissement, à la date de la constitution de l'ASL et même ensuite, doivent y consentir à l'unanimité en y adhérant, la cour d'appel a violé l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, devenu R. 442-7 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 7 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et l'article 117 du code de procédure civile. » Réponse de la Cour 8. Selon l'article R. 315-6 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction applicable à la cause, dans le cas où l