Ch civ.1-4 expropriation, 10 décembre 2024 — 24/00293
Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 70H
Ch civ.1-4 expropriation
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 10 DECEMBRE 2024
N° RG 24/00293 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WJDG
AFFAIRE :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF
C/
S.C.I RENAISSANCE
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 21 Novembre 2023 par le juge de l'expropriation de NANTERRE
RG n° : 22/00060
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le :
à :
Me Stéphanie ARENA,
Me Gwenaëlle FRANCOIS,
Mme Valérie DAINOTTI (Commissaire du gouvernement)
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF prise en la personne de son Directeur Général, Monsieur [J] [X]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et Me Miguel BARATA de l'AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608
APPELANT
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S.C.I RENAISSANCE
[Adresse 7]
[Localité 10]
Représentant : Me Gwenaëlle FRANCOIS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 694 et Me Marianne CARBONNEL de l'AARPI LUMEL Associées, Plaidant, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉE
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Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Mme [M] [D], direction départementale des finances publiques.
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Novembre 2024, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,
Madame Séverine ROMI, Conseillère,
Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI
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La SCI Renaissance souhaitant vendre à M. [Z] un bien sis [Adresse 7] à [Localité 10] (92), sur la parcelle cadastrée section K n° [Cadastre 1], une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée le 17 juin 2022 à la mairie de [Localité 10], visant un prix de vente de 1 250 000 euros comprenant une commission d'agence immobilière de 50 000 euros à la charge du vendeur. L'EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a le 29 septembre 2022 offert de fixer le prix à la somme de 720 000 euros, ce que la SCI Renaissance a refusé le 22 novembre 2022.
Saisi par l'EPFIF selon mémoire parvenu au greffe le 7 décembre 2022, le juge de l'expropriation de Nanterre a par jugement en date du 21 novembre 2023 fixé le montant du prix à 1 092 896 euros, sur la base de 9 800 euros/m², et a condamné l'EPFIF à payer à la SCI Renaissance la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.
Par déclaration en date du 9 janvier 2024, l'EPFIF a relevé appel de ce jugement.
En son mémoire parvenu au greffe le 8 avril 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 16 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement a accusé réception le 21 mai 2024, lequel sera suivi d'un autre mémoire parvenu au greffe le 5 septembre 2024, l'EPFIF expose :
- qu'il s'agit d'un ensemble immobilier édifié sur une parcelle d'une superficie de 127 m² ; que la surface loi Carrez de l'appartement est de 62,73 m² et celle de l'atelier de 97,58 m² ;
- que le tribunal a suivi à tort le raisonnement du commissaire du gouvernement, en prenant en compte une surface pondérée d'habitation (soit 111,50 m²) ;
- qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte la possible affectation du bien ;
- qu'il produit des photographies qui ont été prises lors de la visite sur place le 16 mai 2023 ;
- qu'il verse aux débats des termes de comparaison, à savoir des appartements voisins (moyenne 6 383 euros/m², à porter à 6 500 euros/m²), ainsi que des ateliers (moyenne 2 137 euros/m², à porter à 3 200 euros/m²) ;
- qu'il offre de fixer le prix à 720 000 euros ;
- que les références qui ont été visées par le commissaire du gouvernement en première instance ne sont pas adéquates, en ce qu'elles portent sur des biens à usage unique d'habitation, ou sur des pavillons et non pas des appartements ;
- que les références produites par la SCI Renaissance ne sont pas recevables faute de communiquer les actes de vente et les références de publication au service de publicité foncière, ou qui concernent des biens sis à Malakoff, ou encore des maisons ou des pavillons de construction récente ;
- que la méthode par capitalisation de la valeur locative doit être rejetée ;
- qu'il n'a pas à régler des frais d'expertise autres que judiciaires ou des frais d'agence, car la commission