5e chambre civile, 10 décembre 2024 — 22/00817

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 DECEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/00817 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PJ5W

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 JANVIER 2022

Tribunal judiciaire de BÉZIERS

N° RG 18/01894

APPELANTS :

Monsieur [D] [X]

né le 16 Novembre 1940 à [Localité 6] (GRANDE BRETAGNE) (99)

de nationalité Anglaise

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représenté par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [P] [I] épouse [X]

née le 30 Janvier 1947 à [Localité 8] (ITALIE) (99)

de nationalité Italienne

[Adresse 7]

[Localité 3]

Représentée par Me Jean Luc ENOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

Syndic de copropriété DE LA [Adresse 7] agissant poursuites et diligences de son représentant légal, la société PACULL IMMOBILIER, [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

S.A.R.L. PACULL IMMOBILIER RCS BEZIERS 497.686.535, au capital de 7.500 euros, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandre GAVEN, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 07 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 OCTOBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- contrdictoire

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [X] sont propriétaires du lot 351 à usage d'un appartement et du lot 386 à usage de parking au sein de la [Adresse 7], sis [Adresse 4] au [Localité 3] dont le syndic en exercice est la société Pacull Immobilier.

Sur appel d'un jugement rendu le 9 avril 2018 par le tribunal judiciaire de Béziers, qui a notamment prononcé la nullité en sa totalité de l'assemblée générale du 21 juin 2013 de la copropriété de l'immeuble « porte Nature II » et dit que toutes les résolutions adoptées à ladite assemblée générale n'ont aucune existence juridique et ainsi aucune force contraignante, la cour d'appel a infirmé, dans un arrêt rendu le 1er décembre 2020, la décision déférée en toutes ses dispositions.

Le 1er juin 2018 s'est tenue l'assemblée générale de cette copropriété.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 6 août 2018, les époux [X] ont assigné tant le syndicat des copropriétaires que son syndic devant le tribunal judiciaire de Béziers afin d'obtenir la nullité de la 1ère résolution de l'assemblée générale, et par conséquent celle de l'assemblée générale en son entier en raison de diverses irrégularités consistant en un défaut de vote régulier, un défaut de pouvoirs réguliers des copropriétaires représentés, un défaut de vote de tous les copropriétaires présents et représentés, une absence de prise en compte de tous les millièmes du syndicat et enfin de l'absence de vérification des pouvoirs et nullité des pouvoirs [T], SCI Colibri, Dietz, Franke, Philbert et Uhr.

Par jugement du 31 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Béziers :

Déboute les époux [X] de leurs demandes ;

Les condamne aux dépens, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] la somme de 2.000 euros ainsi qu'à la SARL Pacull Immobiler la somme de 1.000 euros à chacune au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge rejette la demande d'annulation de l'assemblée générale considérant en effet que :

l'envoi de pouvoirs blancs au syndic n'est pas interdit dès lors qu'ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même ce qui est le cas en l'espèce puisque les mandataires ont été désignés par le président de séance ;

le défaut de vote des six propriétaires à l'élection du président de séance ne contrevient pas à une règle de la copropriété.

S'agissant de la modification de la quote-part des charges d'entretien des parties communes, le premier juge relève de multiples modifications l'une par l'assemblée générale du 2 août 2005 adoptant un réaménagement des lots, l'autre par un acte du 31 juillet 2008, qui se réfère à la décision prise en assemblée le 2 août 2005, entraînant une modification de l'état descriptif liée à la création de neuf lots privatifs à usage de parking et de la quote-part des charges d'entretien des parties communes sans que cela n'ait donné lieu à un vote en assemblée générale.

Cela étant, le premier juge rappelle que si l'état descriptif affecte les lots et entraîne une modification de la répartition par millièmes des parties communes et des charges, cette modification doit être respectée dès lors qu'elle n'est pas contraire au règlement de copropriété.

Enfin, le premier rejette la mise en cause de la responsabilité délictuelle du syndic relevant qu'aucune demande de dommages et intérêts n'est présentée.

M. [D] [X] et son épouse Mme [P] [I] ont interjeté appel de cette décision le 10 février 2022.

Les dernières écritures pour les appelants ont été déposées le 6 février 2024.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires [Adresse 7]» et la SARL Pacull Immobilier ont été déposées le 18 juillet 2022.

Le dispositif des écritures des époux [X] énonce :

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Débouter les intimés de toutes leurs demandes et notamment celles du syndicat qui ne produit aucune assemblée ayant approuvé la nouvelle répartition des charges des lots 380, 382, 383, 392 et 393 opposable aux concluants, les défendeurs comme l'arrêt du 1er décembre 2020 confondant les millièmes de copropriété avec les millièmes de charges, puisque l'acte du 16 mai 2013 ne portant que sur une nouvelle répartition des tantièmes de copropriété affectant les lots 315 et 383 et non une répartition des tantièmes de charges des lots de l'ensemble immobilier ;

Prononcer la recevabilité de leur action en la forme et justifiée quant au fond s'agissant d'une action en annulation de l'entière assemblée en toutes ses résolutions du 1er juin 2018 tenant leur qualité de copropriétaire qui se suffit à elle-même, outre qu'ils ont intérêt à agir pour assurer le respect du statut légal d'ordre public de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, la règle pas de nullité sans grief étant inapplicable en l'espèce, leur présence ou non à l'assemblée étant indifférente, sans besoin de justifier d'un grief ;

Déclarer que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas aux débats d'un procès-verbal de l'assemblée ayant approuvé la nouvelle répartition des charges des lots 380, 382 et 383, issus de la division du lot 379, et 385 à 393 de sorte que la participation à l'assemblée des copropriétaires [E]-[J] du lot 380, Vermeille au titre des lots 382, 383 et 393, Deleage au titre du lot 383 à l'assemblée entache de nullité la résolution 1, nullité qui entraine l'annulation de toutes les résolutions de l'entière assemblée du 1er juin 2018, aucun justificatif de la mutation de ces lots n'étant produit aux débats de sorte qu'elles sont inopposables aux appelants ;

Prononcer au visa des articles 11 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, l'annulation de la résolution 1 qui n'a pas été votée par l'ensemble des copropriétaires présents et représentés et notamment par les copropriétaires ayant émis des mandats en blanc reçus par le syndic et distribués par ce dernier au président de séance, n'ayant acquis cette qualité qu'une fois élu, ce qui implique l'utilisation illicite du pouvoir puis à nouveau redistribués ;

Prononcer au visa des articles 11 et 22 de la loi du 10 juillet 1965, l'annulation de la résolution 1 qui n'a pas été votée par l'ensemble des copropriétaires [T], de la SCI Colibri, de Dietz, de Franke, de Philbert et de Uhr utilisés lors de l'assemblée par le copropriétaire [R], comme le reconnaissent dans ses conclusions les intimés ;

Prononcer l'annulation de toutes les résolutions de l'entière assemblée du 1er juin 2018 pour notamment défaut de vote régulier de la première résolution ' il n'existe aucune assemblée valable sans élection régulière d'un président de séance- qui sera déclarée nulle et de nul effet, pour défaut de pouvoirs réguliers des copropriétaires représentés à l'assemblée, pour défaut de votes de tous les copropriétaires présents et représentés à l'assemblée dès le vote de la première résolution, pour absence de prise en compte de tous les millièmes du syndicat et pour absence de vérification des pouvoirs des copropriétaires représentés à l'assemblée en déclarant nuls de nul effet les prétentions pouvoirs des mandants [T], la SCI colibri, de Dietz, de Franke, de Philbert et de Uhr utilisés lors de l'assemblée par le copropriétaire [R] ;

Déclarer que le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] ne produit aux débats aucun document justificatif portant sur les clés de répartition en millièmes des charges des lots de villa et de parking appartenant aux appelants et selon les bases et répartition qui figurent dans le document ' justificatifs clés de répartition des charges de l'exercice comptable du 01/04/2017 au 31/03/2018 comprenant 3 pages 1/3 à 3/3 communiquées dans le présent litige par les appelants la pièce 4 des défendeurs -récapitulatif des tantièmes- et juger que la clé de répartition des charges dépourvue de force probante est inopposable aux appelants ;

Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de [Adresse 7] et la SARL Pacull Immobilier qui sera déclarée responsable du prononcé de l'annulation de l'assemblée et de l'absence de justificatif quant à la clé de répartition des charges à payer aux époux [X] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens de première instance et d'appel avec bénéfice au profit des appelants des dispositions de l'article 10-1 al 2 de la loi du 10 juillet 1965, le tout dont distraction au profit de l'avocat des appelants par application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de leur appel, les époux [X] rappellent que l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 prohibe la pratique des pouvoirs en blanc adressés au syndic qui ne peut les distribuer à un mandataire choisi par lui alors que le syndicat a reconnu au cas d'espèce que le syndic a été destinataire de 6 pouvoirs en blanc qui ont été remis au président de séance une fois élu et qu'il les a remis à [M] et [F].

Il en résulte, selon eux, que le président de séance a été élu sans le vote de ces 6 copropriétaires qui ont confié un pouvoir.

Cette disposition d'ordre public justifie selon eux la nullité des résolutions adoptées du fait de la présence de ces 6 pouvoirs litigieux non comptabilisés dans les opérations de vote.

Les époux [X] ajoutent que les pouvoirs des copropriétaires représentés, à savoir [T], la SCI Colibri, de Dietz , de Franken, de Philbert et de Uhr, utilisés par le copropriétaire [R] sont également nuls et de nul effet dans la mesure où les mentions manuscrites désignant le mandataire sont identiques pour chaque pouvoir ce dont ils déduisent que le syndic a reçu des pouvoirs en blanc qu'il a lui-même adressés à M. [R] qui les a renseignés. Ils ajoutent que ces pouvoirs ne pouvaient pas être transmis par [H] qui ne figure pas sur les mandats.

Cette pratique du syndic est prohibée et justifie l'annulation de l'assemblée.

Les appelants soutiennent encore la nullité de l'assemblée faute pour le syndic de ne pas avoir pris en compte le total des tantièmes de la collectivité ainsi que les tantièmes de tous les copropriétaires présents et représentés à l'assemblée.

Ils dénoncent par ailleurs la responsabilité du syndic pour s'être abstenu de vérifier, avant l'élection du président de séance et scrutateurs, les pouvoirs des copropriétaires.

Les appelants concluent de même à son entière responsabilité considérant que les copropriétaires n'ont pas à supporter les conséquences financières des fautes commises par le syndic.

Ils ajoutent que le syndic ne rapporte pas la preuve d'une répartition légale des charges opposables aux appelants en s'abstenant de justifier des différentes clés de répartition des charges qui leur soient opposables. Ils relèvent à cet effet que la répartition des charges de la copropriété, qui leur est adressée, est différente selon la base des tantièmes de référence.

Ils ajoutent que l'arrêt rendu par la cour le 1er décembre 2020 n'a pas tranché définitivement la difficulté liée au problème des tantièmes

En réponse à l'argumentation des intimés, les appelants critiquent le fait que l'acte du 31 juillet 2008 a modifié les millièmes de charges dans la mesure où cette modification est obligatoirement décidée en assemblée générale ce dont il n'est pas justifié. Selon eux l'assemblée du 3 août 2006 n'a pas validé cette nouvelle répartition des millièmes, le procès-verbal n'actant d'aucun vote en ce sens et les résolutions 11 et 12 ne contenant aucune décision.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires [Adresse 7]» et de la SARL Pacull Immobilier énonce :

Confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les époux [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

Juger que la résolution n°1 votée lors de l'assemblée générale du 1er juin 2018 est valable,

Juger en conséquence que l'assemblée générale du 1er juin 2018 n'est pas affectée de nullité,

Débouter Monsieur [D] [X] et Madame [P] [X] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

Condamner Monsieur [D] [X] et Madame [P] [X] à payer en application de l'article 700 du Code de procédure civile :

- au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 2.500 euros

- à la société Pacull Immobilier la somme de 1.500 euros ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de leurs écritures, les intimés rappellent à titre liminaire que la cour d'appel a déjà été saisie d'une demande de contestation de l'assemblée générale qui s'était tenue le 21 juin 2013 fondée sur un certain nombre d'arguments similaires auxquels elle a donc déjà répondu.

Ils reprennent la motivation du premier juge en relevant en effet que s'agissant des tantièmes de copropriété, si le procès-verbal de l'assemblée contestée mentionne que le syndicat est composé de 10.027 tantièmes alors que le total des millièmes des parties communes générales s'établit à 10.000 tantièmes conformément au règlement de copropriété, c'est oublié que le règlement initial daté du 16 avril 1973 a subi plusieurs modifications dont celles intervenues les :

31 juillet 2008 à la suite de deux assemblées générales qui ont approuvé la création de lots de parking se traduisant par la création des lots 385 à 393 faisant ainsi passer le nombre de tantièmes de 10.000 à 10.027 ;

2 juillet 2018 par la suppression du lot 171 et la création des lots 394 et 395.

Selon eux, l'acte du 31 juillet 2008 modifie également le tantième de charges. Ils soutiennent enfin que cette nouvelle répartition a été validée par une assemblée générale dans le cadre des résolutions 11 et 12.

Ils ajoutent que l'état descriptif et le règlement de copropriété, dans lequel il est inséré, ont une valeur contractuelle et sont donc opposables aux époux [X]. Les intimés ajoutent enfin que cette question a déjà été tranchée par la cour d'appel dans un arrêt du 1er décembre 2020.

L'argumentation présentée par les époux [X] ne peut qu'être rejetée.

Sur la question du défaut de vote, les intimés soutiennent que la mention de la feuille de présence est juste avec 102 copropriétaires présents ou représentés totalisant 5594/10027 tantièmes et non 5994.

Ils ajoutent que jusqu'au vote de la résolution 15, 100 copropriétaires étaient présents puisque deux copropriétaires sont arrivés pour le vote de 16ème résolution. Enfin, ils exposent que le président de séance a bien été élu par 94 copropriétaires représentant 5377 tantièmes qui représentent le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l'ouverture de l'assemblée.

Sur la remise des pouvoirs en blanc, le syndic les a bien remis après le vote du président de séance qui les a distribués ce qui ne caractérise nullement une violation des dispositions de l'article 22. Ils rappellent que la pratique des pouvoirs en blanc est sanctionnée s'ils sont distribués par le syndic lui-même ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Les intimés relèvent enfin que cette pratique a été validée par la cour dans l'arrêt susvisé.

Sur les pouvoirs critiqués, à savoir ceux donnés par [T], la SCI Colibri, Dietz, Franke, Philbert et Uhr, les intimés relèvent le défaut de preuve des éléments soutenus et ajoutent que le syndic n'a jamais été en possession de ces 6 pouvoirs.

Dès lors, en l'absence de nullité de l'assemblée, les intimés contestent la responsabilité du syndic tout en soulignant l'absence de réunion des éléments imposés par l'article1240 du code civil dont l'existence d'une faute. Ils ajoutent enfin que les clés de répartition ont été communiquées aux appelants et qu'elles sont conformes aux clés générales issues du modificatif du 16 mai 2013 et du 25 mars 1974.

La clôture est intervenue le 7 octobre 2024.

DECISION

1/ Sur la demande d'annulation de la résolution n° 1 et celle de l'assemblée générale:

Selon les époux [X], l'annulation de la résolution n°1 entraînant celle de l'entière assemblée générale découle de deux motifs, le premier tenant à un défaut de vote des copropriétaires et le second lié à une erreur sur le nombre de tantièmes des charges de copropriété liée à l'absence de vote en assemblée générale entérinant cette modification.

1-Sur le premier moyen, les appelants critiquent le fait d'une part que les pouvoirs en blanc n'ont pas servi à élire le président de séance soulignant sur ce point des discordances sur le nombre de votants, et d'autre part que leur distribution a été faite par le syndic ce qui est contraire aux dispositions de l'article 22 exposant sur ce point que les six pouvoirs litigieux ont été renseignés par une même personne ce qui accrédite leur thèse selon laquelle les six pouvoirs ont été distribués par le syndic au copropriétaire [R]. Ils en déduisent l'irrégularité des pouvoirs de nature à affecter la régularité du vote de l'ensemble des résolutions.

Selon l'article 22, chaque copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Avant l'entrée en vigueur de la loi du n°2018-1021 et son article 211-1 inapplicable au cas d'espèce en présence d'une assemblée générale contestée en date du 1er juin 2018, il est admis que l'envoi de pouvoirs en blanc n'est nullement prohibé dans la mesure où ils ne sont pas distribués par le syndic lui-même à des mandataires choisis par lui et où ils ne sont pas utilisés pour fausser le vote.

De même, l'article 22 n'interdit pas au syndic de recevoir des pouvoirs en blanc et de les remettre à une instance neutre de la copropriété tels le président du conseil national ou le président de l'assemblée qui se chargera de les distribuer.

En l'occurrence, les appelants soutiennent que les six pouvoirs litigieux émanant des copropriétaires [T], la SCI Colibri, Dietz, Franke, Philbert et Uhr ont été établis en blanc, et adressés au syndic qui les a remis à M. [R].

Le syndic conteste avoir eu en sa possession ces six pouvoirs et soutient sur ce point que seuls les pouvoirs des copropriétaires [A], [N], [L], [K], [F] et [Y] lui ont été remis et qu'il s'est alors assuré de les adresser, après le vote, au président de séance qui les a distribués ce que confirme M. [B] [U], président de séance, dans une attestation produite aux débats (pièce13).

Cette pratique est conforme à l'article 22 dans la mesure où le syndic n'a pas distribué lui-même ces pouvoirs.

Pour le surplus, les époux [X] n'établissent pas une pratique irrégulière du syndic susceptible d'affecter la régularité du vote puisqu'ils ne produisent en effet aucune pièce démontrant que le syndic a bien eu en sa possession les pouvoirs litigieux et les a remis à M [R].

Il résulte au contraire de l'attestation de M. [H] qu'il a remis lui-même ces pouvoirs à M. [R] qui les a acceptés afin de représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du 1er juin 2018 ce qui contredit la version soutenue en appel par les époux [X]. M. [R] confirme de son côté avoir reçu ces pouvoirs de la main de M. [H] et les avoir lui-même renseigné ce qui explique qu'il y ait une seule et même écriture (pièces 17 et 18).

Le moyen soulevé par les époux [X] est donc inopérant, l'irrégularité affectant les pouvoirs donnés en blanc n'étant nullement démontrée.

Enfin, s'agissant des conditions de vote, il n'est nullement contesté que le président de séance a été élu par 94 copropriétaires représentant 5377 tantièmes, les scrutateurs ont été élus par 100 copropriétaires représentant 5486 tantièmes et enfin que la feuille de présence mentionne 102 copropriétaires présents ou représentés.

Cela étant, ces différences ne révèlent aucune irrégularité puisque le président de séance a bien été élu à l'unanimité des 94 copropriétaires qui correspond au nombre de copropriétaires présents ou représentés à l'ouverture de l'assemblée générale et ce n'est qu'après son élection que les six pouvoirs en blanc ont été remis par le syndic au président de séance de sorte qu'après leur distribution, le vote a été fait en présence de 100 copropriétaires représentant 5486 tantièmes.

Enfin, il apparaît que deux copropriétaires sont arrivés en cours de séance lors du vote de la 16ème résolution expliquant ainsi le nombre de copropriétaires porté à 102.

Les conditions de vote ne révèlent en conséquence aucune irrégularité de nature à affecter la validité de l'assemblée générale du 1er juin 2018.

2-Sur le second moyen, les époux [X] soulignent d'une part que le procès-verbal d'assemblée générale mentionne que le syndicat totalise10027 tantièmes alors que le règlement de copropriété fait état pour les parties communes de 10000 tantièmes et d'autre part que les lots 380, 382, 383, 392 et 393 ont voté à l'assemblée générale alors même que la nouvelle répartition des charges desdits lots n'a pas été approuvée en assemblée générale de sorte que la participation aux votes des copropriétaires de ces lots entache de nullité l'ensemble des résolutions.

En application de l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965, sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Toutefois, lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendues nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité.

En cas d'aliénation séparée d'une ou plusieurs fractions d'un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu'elle n'est pas fixée par le règlement de copropriété, soumise à l'approbation de l'assemblée générale statuant à la majorité prévue à l'article 24.

A défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l'immeuble à l'effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

En l'état, il est constant qu'à défaut d'approbation par l'assemblée générale ou de décision judiciaire de la répartition des charges entre les fractions de lots, les modifications de l'état descriptif de division sont inopposables à l'assemblée générale de sorte que les acquéreurs des lots nés de la division, qui ne peuvent encore être considérés comme copropriétaires, ne peuvent prétendre à être convoqués et à participer au vote de l'assemblée générale.

Cela étant, il convient de relever que dans un arrêt rendu le 1er décembre 2020, la cour d'appel a rejeté le moyen de nullité soulevé par les époux [X] selon lequel l'assemblée générale du 21 juin 2013 serait nulle au motif que le total des parties communes est calculé sur 10027 tantièmes alors que le règlement de copropriété daté de 1973 prévoit 10000 tantièmes.

A l'appui de cette décision, la cour rappelait que l'acte notarié reçu le 31 juillet 2008 a procédé à la création de neuf lots privatifs à usage de parking, comprenant les lots 392 et 393, entraînant un modificatif de l'état descriptif, et a modifié les tantièmes jusque là calculés en 10000ème pour les porter à 10027ème. La cour a relevé que l'acte notarié mentionne que cette modification résulte de deux décisions prises en assemblée générale des 2 août 2005 et 3 août 2006.

Cette analyse ne peut qu'être reprise par la cour de sorte que la participation aux votes de l'assemblée générale du 1er juin 2018 des copropriétaires des lots 392 et 393 n'est pas une cause de nullité.

S'agissant des lots 380, 382 et 383, ils sont issus du lot 379 comme cela résulte de l'acte notarié du 30 janvier 1981 portant modification de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques de [Localité 5] le 3 mars 1981. Ce changement entraîne une modification de la quote-part des lots dans la copropriété sans modification des tantièmes calculés sur 10000ème et de la répartition des charges. (pièce 2).

Par jugement du 8 novembre 1988 publié au 2ème bureau des hypothèques de Béziers le 11 mai 1989, le tribunal de grande instance de Béziers a accueilli favorablement une action en révision de la répartition des charges de copropriété entérinant ainsi le nouveau calcul des tantièmes de copropriété prenant en compte les parties communes concernent les lots 380 à 383 issus du lot 379. (pièce 3)

La nouvelle répartition des charges des lots 380, 382 et 383, issus de la division du lot 379, a donc été entérinée par décision judiciaire valablement publiée de sorte que la participation aux votes de l'assemblée générale des copropriétaires des lots 380, 382 et 383 n'est pas un motif de nullité.

Enfin, les appelants contestent le fait que le syndic produise un document portant sur les clés de répartition en millièmes des charges des lots villa et parking leur appartenant, la clé de répartition des charges étant dépourvue de force probante pour leur être opposable.

Le syndic produit en pièce 19 un document intitulé « récapitulatif des tantièmes » et justifie de sa validité au regard des éléments susvisés.

Les époux [X] seront déboutés de l'intégralité de leurs prétentions.

Le jugement entrepris sera confirmé.

2/ Sur la responsabilité du syndic :

La responsabilité du syndic ne saurait être engagée en l'absence de faute dûment justifiée par les appelants.

Ils seront déboutés de leur demande indemnitaire. La décision entreprise sera confirmée sur ce point.

3/ Sur les frais accessoires :

La décision déférée sera confirmée sur les dépens et sur les frais irrépétibles.

L'équité commande en appel de condamner les époux [X] au paiement de la somme de 1.500 euros au bénéfice de chacun des intimés au titre des frais irrépétibles. Ils seront également condamnés aux dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 31 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [D] [X] et Madame [P] [X] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile :

- au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] la somme de 1.500 euros

- à la société Pacull Immobilier la somme de 1.500 euros,

Les condamne aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente