Expropriations 1, 11 décembre 2024 — 23/00271
Texte intégral
Décision du 11 Décembre 2024 Minute n° 24/00459
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA SEINE-SAINT-DENIS
JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS
du 11 Décembre 2024
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Rôle N° RG 23/00271 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSD6
Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS
DEMANDEUR :
ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ÎLE DE FRANCE [Adresse 41] [Localité 56] représentée par Maître Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR : S.C.I. VIVARCO [Adresse 50] [Localité 64] représentée par Maître Jean-philippe SORBA de la SELAS SORBA PAYRAU SOCIETE d’ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS INTERVENANT : DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE [Adresse 54] [Localité 65] représentée par Madame [L] [J], commissaire du Gouvernement
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris
Maxime-Aurélien JOURDE, Greffier des services judiciaires, présent lors de la mise à disposition
PROCÉDURE :
Date de la visite des lieux : 02 avril 2024 Date des débats : 11 juin 2024 ; 12 juillet 2024 ; 26 juillet 2024 ; 24 septembre 2024 ; Date de mise à disposition : 20 novembre 2024 Date de prorogation de la mise à disposition : 11 Décembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
La S.C.I VIVARCO est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 40] à [Localité 66], cadastré section BG n° [Cadastre 13].
Le 7 juillet 2023, la Mairie de [Localité 66] a reçu une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) aux termes de laquelle la S.C.I VIVARCO a déclaré vendre son bien immobilier au prix de 1 950 000 €, en valeur libre.
L’article 1 de la loi n° 2010-597 relative au Grand Paris a pour objectif de construire 70 000 logements géographiquement et socialement adaptés sur la région Ile de France.
Par décision n° 200214 du 10 octobre 2023, l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France (EPFIF) a exercé le droit de préemption dont il est délégataire au prix de 1 150 000 €.
Par courrier du 28 novembre 2023, reçu par l’EPFIF le 30 novembre 2023, la S.C.I VIVARCO a refusé cette offre de prix en maintenant le prix de vente à l 950 000 €.
Par mémoire de saisine, reçu au greffe de la juridiction le 21 mars 2023, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation du tribunal de céans aux fins de fixation du prix du bien préempté.
L’EPFIF justifie avoir consigné le 8 mars 2024 une somme de 172 500 € et avoir notifié copies du récépissé de la consignation à la S.C.I VIVARCO par lettre recommandée réceptionnée le 11 mars 2024 et à la juridiction de l’expropriation, par exploit d’huissier de justice du 12 mars 2024.
Par ordonnance rendue le 2 février 2024, le juge de l’expropriation a fixé la date de transport sur les lieux au 2 avril 2024.
Le jour du transport judiciaire, chacune des parties était réprésentée ou assistée par un avocat.
L’affaire, appelée à l’audience du 11 juin 2024, a été renvoyée à la demande des parties au 24 septembre 2024, et un calendrier de procédure a été établi.
A l’audience du 24 septembre 2024, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.
Dans ses dernières écritures intitulées « Mémoire récapitulatif et en réplique » datées du 3 juin 2024 et reçues au greffe de la chambre des expropriations le 4 juin 2024, faisant suite à son «Mémoire de saisine », l’EPFIF maintient sa demande de fixation du prix du terrain édifié sur la parcelle cadastrée Section BG n° [Cadastre 13] de la S.C.I VIVARCO à un montant de 1 150 000 euros, soit 480 m² x 2 400,00 €/m² et demande de rejeter les prétentions de la S.C.I VIVARCO et d’écarter l’exécution provisoire.
Il demande d’écarter la méthode d’évaluation dite du « bilan promoteur » réclamée par la S.C.I VIVARCO au profit de la méthode de comparaison de terrains bâtis.
Il soutient que, contrairement à ce que prétend la S.C.I VIVARCO, l’immeuble à évaluer étant constitué d’un bâtiment, seule sa surface utile doit être retenue et que retenir la surface totale du terrain reviendrait à déterminer le prix en fonction de sa vocation future et incertaine, alors que la consistance du bien s’apprécie au jour du jugement. Il ajoute que la S.C.I VIVARCO ne justifie nullement des coûts de démolition qui devraient être déduits de la valeur du foncier, empêchant de retenir l’évaluation du bien en fonction du droit à construire.
Il conteste ensuite la recevabilité des 26 termes de référence présentés par la S.C.I VIVARCO au motif que cette dernière n’apporte aucune information permettant de vérifier leur véracité et leur contenu. En tout état de cause, il demande de rejeter ces références soit trop anciennes, soit relatives à des biens non comparables avec le bien préempté.
S’agissant enfin des termes de référence communiqués par le commissaire d