Pôle 5 - Chambre 3, 19 décembre 2024 — 21/00030

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3

ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2024

(n° 289/2024, 13 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : 21/00030 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CC3J6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 décembre 2020- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 2ème section) - RG n° 16/08955

APPELANTE

S.E.L.A.S. PHARMACIE SAINT GERMAIN DES PRES

Immatriculée au R.C.S. de [Localité 10] sous le n° 505 300 731

Agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de Paris, toque : D2090

Assistée de Me Ruben AMAR de la SAS JACQUIN - MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P428

INTIMÉE

Mme [B] [N]

née le 30 novembre 1944 à [Localité 27]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée et assistée par Me Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocat au barreau de Paris, toque : P0102

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 01 octobre 2024, en audience publique, devant Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et Mme Stéphanie Dupont, conseillère. Un rapport a été présenté à l'audience par Mme Stéphanie Dupont, conseillère, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Stéphanie Dupont, conseillère

Mme Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 15 décembre 1982, M. [W], aux droits duquel est venue Mme [B] [N], a donné à bail en renouvellement à M. [S] et à Mme [X], aux droits desquels est venue la SELAS pharmacie [Adresse 25], des locaux à usage de pharmacie dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5], pour une durée de neuf ans à compter du 1er juillet 1982.

Ce bail a été renouvelé par un acte sous seing privé du 17 juillet 1992 pour neuf ans à compter du 1er juillet 1991, puis, par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris pour une nouvelle durée de neuf ans à compter du 30 juin 2000.

Par acte extrajudiciaire des 24 et 25 mai 2012, la SELAS pharmacie [Adresse 25] a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2013.

Par acte extrajudiciaire du 12 juillet 2012, Mme [N] a répondu qu'elle acceptait le principe du renouvellement mais demandait la fixation du loyer annuel à la somme de 135.000 euros hors taxes.

Le 25 juin 2014, la bailleresse a notifié un mémoire préalable à sa locataire. Puis, le 9 juin 2015,elle l'a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris pour voir fixer le loyer à la valeur locative, estimée par elle à 252.000 euros, à compter du 1 janvier 2013, en raison principalement d'une durée effective du bail supérieure à douze ans et, subsidiairement, d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Par jugement du 23 mai 2016, le juge des loyers commerciaux s'est déclaré incompétent pour trancher la question de la date de renouvellement du bail et a renvoyé les parties devant le tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 9 mars 2017, le juge de la mise en état a, sur demande de Mme [N], désigné en qualité d'expert Mme [O], remplacée par ordonnance du 31 mars 2017 par Mme [L], avec mission d'étudier l'existence d'une éventuelle modification notable des facteurs locaux de commercialité et de déterminer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2013 et au 1er juillet 2012.

Dans son rapport déposé le 14 mars 2019, Mme [L] écarte le déplafonnement pour modification des facteurs locaux de commercialité mais conclut que le bail ayant duré plus de douze ans, le loyer doit être fixé à la valeur locative, qu'elle estime à 133.000 euros annuels hors taxes et hors charges au 1er juillet 2012 et à 130.000 euros annuels hors taxes et hors charges au 1er janvier 2013.

Par jugement du 10 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a :

dit que le bail renouvelé entre Mme [B] [N] et la SELAS pharmacie [Adresse 25], portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 12] , a pris effet le 1er juillet 2012 ;

fixé à la somme de 133.000 euros (cent trente-trois mille euros) par an hors taxes et hors charges le montant du loyer exigible à compter du 1er juillet 2012 ;

dit que les intérêts au taux légal sur la différence entre le loyer du bail renouvelé