PCP JCP ACR référé, 23 décembre 2024 — 24/06598

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [R] [K] [H],

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurence DENOT

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé N° RG 24/06598 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KT4

N° MINUTE : 24/15

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024

DEMANDERESSE S.C.I. NASRA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1666

DÉFENDEUR Monsieur [R] [K] [H], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré,

Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/06598 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KT4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 19/06/2020, la SCI NASRA a donné à bail à [R] [K] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], 5ème étage, et une cave, pour un loyer mensuel initial de 1000 euros et des charges provisionnelles mensuelles de 130 euros.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 06/11/2023 pour avoir paiement d'un arriéré de 2386,79 euros.

Le 08/08/2024, la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 5] déclarait [R] [K] [H] recevable à la procédure de surendettement avec une orientation envisagée vers un réaménagement des dettes.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 04/07/2024 à étude, la SCI NASRA a fait assigner [R] [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave ;rejeter tous délais de paiement et pour quitter les lieux, ainsi que toute demande tendant à voir écartée l’exécution provisoire ;prononcer l’expulsion de [R] [K] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;supprimer le délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu des silences et de la manifeste mauvaise foi adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante et colossale, sans réelle reprise du paiement des loyers courants ;condamner [R] [K] [H] au paiement d’une somme provisionnelle de 12217,83 euros au titre de l’arriéré locatif du au 24/06/2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 06/11/2023 sur la somme du 2386,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, somme à parfaire ;condamner [R] [K] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués et débarrassage des meubles et effets personnels, d’un montant égal au loyer indexé augmenté des charges, cotisations, TOM récupérables; condamner [R] [K] [H] au paiement d'une somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 05/07/2024.

A l’audience du 23/10/2024, la bailleresse, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance et actualise la créance à la somme de 1096,16 euros.

[R] [K] [H], comparant en personne, sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire avec des délais de paiement suspensifs. Subsidiairement, il sollicite un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe.

Le conseil de la bailleresse était autorisé à transmettre en cours de délibéré un décompte locatif actualisé pour justifier de l’absence de règlement du dernier loyer.

MOTIFS

Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et la bailleresse sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 07/11/2023 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré le 06/11/2023 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le défendeur a été déclaré recevable à la procédure de surendettement des particuliers le 08/08/2024, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer, et n’a pas repris le paiement du loyer depuis cette date.

[R] [K] [H] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les deux mois suivant le commandement, et n’ayant pas repris le paiement du loyer tous les mois depuis la décision de recevabilité à la procédure de surendettement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 06/01/2024 à minuit, soit à compter du 07/01/2024.

[R] [K] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif produit que le loyer d’octobre 2024 a été réglé par prélèvement le 01/10/2024. La bailleresse, qui indiquait à l’audience que l’ensemble des prélèvements sont en réalité impayés, ne démontre pas que le loyer d’octobre n’a finalement pas été débité. Elle était autorisée à produire un nouveau décompte mais ne l’a pas fait. En outre, le décompte locatif est arrêté au 10/10/2024, soit plus d’une semaine après le règlement du loyer d’octobre 2024, et aurait donc mentionné un impayé suite au paiement du 01/10/2024.

Par conséquent, il y a lieu de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [R] [K] [H], et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

La demande d’astreinte sera rejetée, l’octroi de l’assistance de la force publique et d’un serrurier assurant le caractère contraignant et l’exécution de la décision.

Sur la demande de prononcé de la résiliation du judiciaire

Il n’est pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence de prononcer la nullité d’un contrat.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, [R] [K] [H] n’a pas réglé l’ensemble de ses loyers depuis plusieurs mois, mais justifie d’une situation particulièrement précaire et de démarches auprès de la Commission de surendettement des particuliers afin d’apurer ses dettes. Il effectue également des recherches de logement afin de libérer les lieux. Ces éléments démontrent de la bonne foi du défendeur, contrairement aux dires de la bailleresse.

Le demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit arrêté au 10/10/2014 que [R] [K] [H] reste devoir une somme de 15870,68 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus, arrêtés au 10/10/2014, mois d’octobre 2024 inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner [R] [K] [H] au paiement provisionnel de la somme de 15870,68 euros sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Compte tenu de la reprise des paiements, de la suspension des effets de la clause résolutoire, de la procédure de surendettement en cours, il y a lieu de mettre en place les délais de paiement selon des modalités fixées au présent dispositif.

Sur l'indemnité d'occupation

En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [R] [K] [H] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer actualisé indexé, tel qu’il aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [R] [K] [H] au paiement de celle-ci ainsi que des charges et taxes récupérables en sus.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [R] [K] [H] aux dépens de la procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 06/11/2023.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ;

DECLARE recevable l’action de la SCI NASRA ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 07/01/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 4], pour défaut de paiement des loyers et charges ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE [R] [K] [H] à payer à la SCI NASRA la somme provisionnelle de 15870,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10/10/2014, octobre 2024 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE [R] [K] [H] à s'acquitter de la dette par 12 mensualités de 100 euros, au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis 24 mensualités de 610 euros, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts, et ce jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

RAPPELLE que les procédures d'exécution qui auraient été engagées sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai précité

RAPPELLE qu'en cas de respect par [R] [K] [H] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ;

DIT que la SCI NASRA pourra alors faire procéder à l'expulsion de [R] [K] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, en application des dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE, en ce cas, [R] [K] [H] à payer à la SCI NASRA à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constituée par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, et des charges et taxes récupérables en sus  ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution le cas échéant ;

DIT n’y avoir leieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [R] [K] [H] aux dépens de la procédure incluant le coût du commandement de payer du 06/11/2023

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection