2ème Chambre, 27 décembre 2024 — 24/00168

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

2ème CHAMBRE CIVILE

ARRET N° 724 DU 27 DECEMBRE 2024

N° RG 24/00168 - N° Portalis DBV7-V-B7I-DU5O

Décision déférée à la cour : jugement du tribunal mixte de commerce de Pointe-à-Pitre en date du 19 janvier 2024, dans une instance enregistrée sous le n° 2022J00238

APPELANTE :

S.A.R.L. KARINVEST

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Représentée par Me Frédéric CANDELON-BERRUETA, de la SELARL CANDELON-BERRUETA, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

INTIMÉES :

S.A.S. PERSEUS

Chez Foirfouille

Lieudit [Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée par Me Jean-Marc DERAINE, de la SELARL DERAINE & ASSOCIES, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

S.C.A. PATRIMOINE ET COMMERCE

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Me Anis MALOUCHE, de la SELARL MALOUCHE & MAPANG Avocats, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTH

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024, en audience publique, devant Monsieur Thomas Habu, conseiller, chargé du rapport, les avocats ne s'y étant pas opposé.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Frank ROBAIL, président de chambre,

Mme Annabelle CLEDAT, conseillère,

M. Thomas Habu GROUD, conseiller.

Les parties ont été avisées à l'issue des débats de ce que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 septembre 2024.

Elles ont ensuite été informées de la prorogation de ce délibéré à ce jour en raison de la surcharge des magistrats.

GREFFIER

Lors des débats : Mme Sonia VICINO, greffière.

Lors du prononcé : Mme Lucile POMMIER, greffière principale,

ARRET :

- Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l'article 450 al 2 du CPC.

- Signé par M. Frank ROBAIL, président de chambre et par Mme Lucile POMMIER, greffière principale, à laquelle la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2019, la société civile immobilière Conforinvest Guadeloupe a conclu avec M. [B] [R] un contrat de bail ayant pour objet un local commercial situé à [Localité 6], lieudit [Localité 8], d'une surface totale de 5 860,38 m2, dont 5 004, 12 m2 au rez-de-chaussée comprenant 2 000 m2 de surface de vente et 856,26 m2 à l'étage à usage exclusif de réserve et de locaux sociaux.

Le contrat stipulait que la destination du bail était, à titre principal, la vente d'articles d'équipement de la maison, de décoration, de bazar et, dans la limite de 10 % du chiffre d'affaires, le commerce d'équipement de la personne et la vente de confiserie et de boissons, et ce moyennant la somme de 570 000 euros HT et HC par an, avec franchise de loyers de 40 000 € par an, pour les trois premières années.

Le bail a fait l'objet d'un avenant n° 1 en date du 11 octobre 2019 ayant pour objet la prorogation du délai de réalisation des conditions suspensives stipulées (libération des locaux par le précédent locataire et obtention d'un financement bancaire par le preneur).

La prise de possession des locaux loués emportant prise d'effet du bail est intervenue le 12 décembre 2019.

Par avenant n° 2 en date du 23 décembre 2020, les parties ont convenu de la substitution de la SAS Perseus à M. [R], d'acter la prise d'effet du bail à compter du 12 décembre 2019, de prolonger la durée du bail jusqu'au 11 octobre 2029, de supprimer la possibilité de demander le déplafonnement du loyer de renouvellement pour un motif lié à la durée du bail et de prolonger la période de franchise de loyers et charges jusqu'au 6 novembre 2020.

Par lettre recommandée en date du 10 mars 2021, la société Conforinvest Guadeloupe a fait droit à la demande de la société Perseus aux fins d'extension de la surface de vente afin de la porter à 2 930 m2.

Le 24 novembre 2021, la société Perseus a obtenu l'avis favorable de la commission départementale d'aménagement commercial pour ce projet d'extension.

Le 14 avril 2022, la commune de [Localité 6] lui a accordé un permis de construire.

Entre-temps, par acte authentique en date du 20 décembre 2021, la société Conforinvest Guadeloupe a cédé la propriété des locaux loués à la société à responsabilité limitée Karinvest.

Après l'affichage du permis de construire, la société Karinvest a indiqué à sa locataire dans un courrier du 4 avril 2022 son refus de la réalisation des travaux d'extension, considérant que ni l'accord du précédent propriétaire ni l'avis favorable de la CDAC ne lui étaient opposables. La bailleresse a réitéré sa position par courrier du 8 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 août 2022, la société Perseus a fait sommation à la société Karinvest d'une part, de lui co